联动制度.docx
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联动制度
各项目联动管理办法
1.0目的
临沂项目公司2012年营销目标为5个亿，现12年已将近过半，全年销售额仅完成6000万，鉴于当前市场形势及我司客观实际，为实现“小步快跑”快速走货，加强资金周转，确保销售任务的达成，需突破常规营销操作模式，深度挖掘并盘活多方面客户资源，大幅提高客户储备质量，提高转化率，最大化发挥联动影响力。
为规范各项目在联动各环节的执行，切实落实联动能量发挥，特制定本办法。
2.0联动定义及目的
房地产的市场联动，是社会资源整合的一个过程，将拥有客户资源的单位和个人联合起来，拓展新客户，增强推广力度，促进销售的营销战略。
其目的在于快速形成聚焦，扩大项目及品牌影响力；拓展目标客户，营造销售氛围，快速走货；控制营销成本等等
3.0适用范围
根据临沂市场状况（二级尚未拓展，三级发育不完全），本办法将联动范围定义为：
3.1二二联动：
主要指与销售代理公司世联的联动
3.2二三联动：
主要指与临沂市场上现有的房产中介公司的联动
3.3特种兵：
主要指拥有一定客户资源或舆论影响力的个人的联动
4.0联动考核：
通过对上门客户数量，成交数量，及其它阶段性目标的量化来对联动效果进行考核，对
于成果显著的联动单位/个人适时申请佣金之外的额外奖励。
5.0联动流程
5.1联动客户定义
5.1.1无效联动客户：
指自推介日期起，往前3个月内在各项目销售现场有来访登记的；与其他联动单位/个人发生撞客现象经界定属其他联动单位/个人推荐的；属联动有效客户但1个月之后不成交的；经查与项目销售现场置业顾问
5.1.2有效联动客户：
剔除掉5.1.1所述情况的联动客户为有效客户。
5.2联动备案及来访
5.2.1推介客户自行上门，提前备案方式：
（仅适用于二二联动）：
二二联动单位将推荐客户的姓名、联系方式（手机）和参观时间以短信形式提前半天至少3小时通知联动专员，手机***********，并群发策划经理**，手机***********,高层销售经理**，手机***********,别墅销售经理**手机***********,做备案登记；短信发送后若无联动专员回复则电话通知，避免不能及时收到信息引起接待上的问题；客户到访时联动专员及项目销售经理先行填写《联动确认单》，由二二联动个人补签。
5.2.2联动单位/个人亲自带客户共同到访方式（适用于全体）：
各联动单位/个人短信通知提前半天至少3小时联动专员及上述相关人士后，亲自陪同客户参观，对接人将会安排销售人员接待。
参观结束后，该联动单位/个人与联动专员及项目销售经理共同签署《联动确认单》；
备注：
以上两种方式的客户推介，均需经过项目现场确认客户有效。
联动专员接收到知会短信后，与各项目销售经理共同核实是否为现场已上门客户。
如为无效客户，及时反馈给联动单位/个人；如为推介有效客户，通知联动单位/个人带客上门。
6.0联动佣金
6.1佣金点数
6.1.1高层：
特种兵佣金为1%，二三级别中介佣金点数为1.5%；
6.1.2别墅：
二二联动及特种兵为1万/套；二三级中介佣金点数为1.5%；
6.2结算条件：
6.2.1一次性付款客户：
付清全款并签署《商品房买卖合同》即结算100%佣金；
6.2.2分期付款客户：
（经公司审批的分期付款）支付至签署《商品房买卖合同》款
项即结算50%佣金，待全款付清即结算50%佣金；
6.2.3银行或公积金按揭：
客户需缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》即可结算50%
佣金，待银行或公积金按揭贷款发放后结算余款；
6.3支付形式：
扣税后采用现金方式支付
6.4付款时间：
如无特殊情况，在达到结算条件后，营销部联动专员提起外部付款申请，财务在3天
内完成审核，并在7天内付款。
注：
出于营销节点需要，营销部以备用金的形式附“渠
道佣金结算明细/凭据”从财务提前借款，用以及时支付联动费用，在下月10日前营销
部与财务部对账冲账。
7.0联动风险控制
7.1所有置业顾问签署法律文书，承诺不会出现联动作弊，一旦出现联动作弊，立即辞退并追究法律责任；
7.2建立联动核查小组，成员包括营销部策划经理、销售经理及成本部、财务部各派出一名代表。
由特种兵推荐的客户经过各项目销售经理确认有效后，由联动核查小组确定接待置业顾问。
8.0其他说明
8.1推荐行为如出现多个联动单位/个人同时介绍一位客户购买时，以第一位联动单位/个人为有效，按照联动单位/个人确认推荐时间界定：
推荐客户自行上门的以发送推荐短信时间为准，带客户上门的以客户登记到访时间为准
8.2联动单位/个人可以介绍多个新客户购买或介绍一个新客户同时购买多套，所获奖励可累加。
8.3凡是与各项目联系过的客户（即来访客户，以明源系统及销售现场来访登记为准），在推荐日期之前3个月以内做过来访登记，视为无效联动；超过3个月的，则视为有效联动；
8.4推荐客户自推荐到访日起算，联动有效期为1个月，若1个月后成交则视为无效联动
8.5若购房人于入住前发生退房行为，联动单位/个人不再享受与此相关的任何优惠奖励，已得奖励需全部退还。
附件1
编制日期：
2012-5-08
修改日期：
营销部联动客户确认流程
发送短信至联动专员、策划经理及销售经理
联动客户来访预约
确认并反馈客户是否有效
客户来访接待
联动单位/个人填写《联动确认单》
二二联动可补签
销售现场客户跟进/维护
客户成交确认及佣金结算
附件2：
二三级联动合同
项目外围推广代理合作协议
甲方：
地址：
――――――――――――――――――――
乙方：
地址：
―――――――――――――――――――――――
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，在平等、互利的基础上，乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“”项目（以下简称“本项目”），向甲方推荐购买客户，并达成如下协议（下称“本协议”），双方恪守信用，共同执行本协议所有条款。
第一条双方声明及保证
甲、乙双方声明：
为在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
甲、乙双方保证：
有签署和执行本协议一切条款的权利和权力。
甲方保证对本项目拥有合法的销售权利及销售所需相关法律文件。
第二条合作期限
1、起始日期：
年月日起
2、终止日期：
年月日止
3、合作期限届满，双方视具体情况再行协商，如双方一致同意继续合作，则应另行签订续约协议。
第三条合作范围
1、乙方利用现有房地产中介机构网点资源和所拥有的其它客户资源、渠道，针对甲方“”项目进行整合、推广宣传，以达到指引客户购买甲方“城市山谷”项目为目的。
2、乙方为甲方“”项目进行推广宣传，但不得以甲方名义直接进行销售。
第四条甲方的权利、义务及责任
1、未经甲方书面许可，乙方不得与其它房地产中介机构建立有关本协议约定之房产项目的推广合作关系。
2、甲方应及时向乙方提供所开发房地产项目的最新相关信息，包括：
项目的前期定位、策划方案、工程进度、营销节点安排及所开发项目户型、面积、价格和营销渠道等，如乙方所推荐客户成功认购甲方在本协议约定的”项目，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金。
3、在甲方需要的情况下，乙方有义务向甲方提供项目的相关市场讯息和市场行情走势、客户分析等其它相关建议，并以书面形式向甲方提交。
4、在合作期内，甲方保证乙方名下已备案的各网点转介的并已在甲方所在房地产项目营销中心备案登记的有效客户（以甲方确认为准）以其个人、公司（法定代表人或法定代表人的委托人）或直系亲属（仅限夫妻、子女）名义与甲方签定本项目的购房合同，均视为正常成交，甲方须按本协议规定标准向乙方支付相应的代理佣金。
5、甲方须指派一工作人员，负责登记和确认乙方带来的客户，及时登记看房客户和成交记录，随时与乙方项目负责人进行核对确认。
6、双方保证其向另一方提供的资料不会侵犯任何其他人的知识产权或合法权益,否则一切责任由资料提供方自行承担。
7、合同有效期间获知的对方的商业秘密、技术秘密等需双方保密的事项，在合同期间及合同终止后两年内不得向第三方披露或公开。
否则，违约方应向守约方赔偿由此造成的损失。
8、第6、7款并不因本协议的解除、终止、撤销而失效。
第五条乙方的权利、义务及责任
1、乙方负责面向其名下各网点推广甲方“”房地产项目，并负责其工作人员的培训和辅导工作。
2、乙方负责培训推广人员向客户讲解甲方“”项目相关信息，充分开发客户和提高看房的效率，并负责协调处理购房活动中出现的各种问题。
3、乙方可将三级地铺的任何网点（在不影响现场正常工作的前提下）无偿提供给甲方做展场使用，接待乙方客户的临时咨询，展场的包装及物料由甲方承担。
4、乙方如组织本项目外围销售推广活动应事先征得甲方的同意，产生的费用，如看楼车、中介推广会及地铺宣传资料等费用应由甲方承担。
乙方及中介网点的外围销售推广活动包括但不限于：
1）经双方确认后，所有三级市场地铺张贴海报，用于吸引地铺上门客，扩大甲方品牌知名度。
2）乙方根据甲方提供的各项书面资料针对其项目对其中介机构网点经纪人进行启动培训、激励培训及销售培训。
5、乙方保证为甲方所进行的一切推广活动不得超出甲方提供书面资料上的承诺范围，不得对外作出与甲方提供资料不符的承诺，不得损害甲方的利益及品牌形象。
6、乙方为甲方所组织的各项推广活动，需形成相关的文字方案，由甲方审核书面同意后方可执行。
7、乙方的推广机构及其指定推广人员不得做出欺骗、欺诈、虚假承诺等一切损害甲方房地产项目及公司形象与利益的事情，否则乙方须为由此造成的甲方之损失承担责任。
8、在未得到甲方同意的情况下，乙方相关的推广人员不得有到甲方所开发或拥有的房地产项目现场及其周边进行拉客、抢客等扰乱现场销售秩序、损害甲方利益的行为，否则一经查实，甲方将有权终止该推广人员及其所在机构继续参与本项目推广活动，并保留追究权利。
9、乙方指定的项目负责人应定期到甲方房地产项目营销中心了解项目最新情况并对合作过程中出现的问题与甲方进行交流，同时应定期制作销售统计报表给甲方。
10、双方保证其向另一方提供的资料不会侵犯任何其他人的知识产权或合法权益,否则一切责任由提供资料方自行承担。
11、合同有效期间获知的对方的商业秘密、技术秘密等需双方保密的事项，在合同期间及合同终止后两年内不得向第三方披露或公开。
否则，违约方应向守约方赔偿由此造成的损失。
12、乙方不能以任何名义对客户收取任何费用。
13、未经甲方书面允许乙方不可对客户做出关于销售价格、折扣、房号及物管费等方面的承诺。
第六条项目销售价格
以甲方确定的市场销售价格为准，甲方须将项目销售价格等与项目销售相关的资料提供给乙方，以便乙方推荐购买客户。
第七条代理程序
1、乙方在带客户到本项目营销中心，应提前半天至少3个小时把登记客户信息给到甲方，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方“联动确认单”上签字确认，即告该客户转介有效。
2、乙方引导客户购买“”项目成交，甲方按乙方转介客户成功确认，并支付乙方代理佣金。
3、如乙方所带客户由其他合作公司引导成交，则以成交公司为准，不再支付乙方代理佣金。
4、如客户被多家合作公司邀约上门，但客户自行成交，仅向最后带客上门的联动公司进行结算，以“联动确认单”为准，计提佣金。
第八条结算方式及费用
（一）甲方根据乙方转介客户的实际成交情况，向乙方支付代理佣金，按甲方所开发的“”项目每套销售价格的1.5%计提佣金。
1、代理佣金以一个月为一结算周期。
甲方应于收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的10个工作日内支付代理费佣金。
2、双方约定符合结算的条件为：
一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并向甲方交纳全部房款后，甲方向乙方支付该套成交物业的全部佣金；分期付款客户：
（经甲方公司审批批准的的分期付款）支付至签署《商品房买卖合同》款项即结算50%佣金，待全款付清即结算50%佣金；银行或公积金按揭：
客户需缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》即可结算50%佣金，待银行或公积金按揭贷款发放后结算余款；
3、乙方及其名下的各网点及业务员不得以任何名义向甲方项目的成交客户及意向客户收取任何费用。
4、挞定条款：
客户交纳定金后，如未成交，均为挞定。
乙方的成交客户退定的，甲方需书面知会乙方，知会后不予支付该套物业的佣金。
（二）经双方确认，甲方将佣金转入乙方以下账户：
户名：
开户行：
账号：
第九条本协议中的“成交”是指：
（1）一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并付清全部购房款；
（2）按揭贷款客户按照银行政策付清首期房款，签署《商品房买卖合同》，办理《银行按揭合同》并提交符合银行按揭贷款的全部资料，且银行已放款；（3）全额分期付款客户交纳50%以上（含50%）房款，签署《分期付款协议》和《商品房买卖合同》。
第十条、违约责任
1、乙方有下列行为之一时，甲方有权解除本协议，拒绝向乙方支付应付而未付的代理佣金，并有权按照甲方已付全部佣金的20%向乙方收取违约金。
乙方给甲方造成经济损失的，乙方还应赔偿甲方经济损失。
1.1未经甲方书面同意，擅自向客户额外收取费用；
1.2擅自将甲方提供的资料及在工作过程中知悉的甲方的商业秘密对外披露、提供、发布；
1.3擅自转让代理权；
1.4从事其他有损甲方合法权益和声誉的行为；
2、若甲方逾期未能按时支付乙方代理佣金，则甲方除支付足额佣金外，每逾期一天，甲方按当期应付款项的万分之五向乙方支付滞纳金。
3、乙方的推广机构及其指定推广人员不得做出任何超出甲方提供的书面资料以外的承诺及其他欺骗、欺诈、虚假承诺等一切损害本项目及甲方公司形象与利益的事情，否则甲方有权随时解除本协议；客户因此向甲方索赔的，甲方有权向乙方追偿。
第十一条、协议生效及终止
1、本协议自双方签字盖章之日起生效；乙方合作期满且没有延期或者合作期未满资讯工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，协议自然终止。
2、本协议履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
3、在本协议履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
第十二条其他：
1、本协议约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更协议；对本协议的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本协议具有同等法律效力。
2、本协议未尽事宜，双方协商解决。
若对本协议执行中产生的冲突双方协商不成的，可向甲方所在地法院提请诉讼。
3、本协议一式肆份，甲方贰份，乙方贰份，具同等法律效力。
4、本协议的下列附件构成协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
（以下无正文）
甲方（盖章） 乙方（盖章）
代表人/代理人（签章） 代表人/代理人（签章）
年 月 日 年 月 日
附件3：
特种兵代理合同
个人推广代理协议
甲乙双方经过友好协商，在平等、互利的基础上，乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的项目（以下简称“本项目”），向甲方推荐购买该项目的客户（即成为甲方意见领袖），并达成以下协议，双方恪守信用，共同执行本协议所有条款。
一、销售流程
1、乙方带客户到甲方营销中心应作客户登记，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方《联动确认表》上签字确认，即告该客户转介有效。
认定客户有效的相关细则见第三条，甲方有权书面通知乙方后修改《客户确认原则》，并对新增客户采取新的客户确认原则。
2、乙方负责向意向客户介绍购买物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务（不熟悉项目的，乙方可直接带给售楼部销售人员，并做好对接登记，以便后期业绩确认）。
3、乙方负责辅助销售人员督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
4、乙方负责带领客户到售楼部经销售人员缴纳现金或办理转帐手续，乙方不得经手现金。
5、合同填写由销售人员协同客户共同完成。
6、如需按揭贷款客户，由销售人员协助其完成贷款手续。
7、以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
三、客户确认原则
1、乙方带客户到甲方营销中心需提前半天至少3个小时短信告知联动专员客户来访时间、人数、姓名、电话等，由销售秘书提前安排销售人员接待。
客户来访后与销售部秘书做好对接工作，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方《客户登记确认表》上签字确认，即告该客户转介有效。
2、客户有效期：
如客户确认有效后1个月内，其他意见领袖对该客户进行的登记视为无效。
1个月内如成交，则确认该客户有效，甲方向乙方支付该套物业的佣金；
4、自有效登记之日起超过1个月，其他意见领袖或代理商再次登记该客户的，再次登记有效，成交所得佣金归其他意见领袖或代理商所有；
5、自有效登记之日起超过一个月，如乙方推荐的客户成交，视为与乙方无关客户，不予支付佣金。
三、实施价格
凡乙方介绍成功认购客户，客户可享受甲方门市价99折优惠。
四、结算条件及佣金比例
1、双方约定符合结算的条件为：
一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并向甲方交纳全部房款后，甲方向乙方支付该套成交物业的全部佣金；分期付款客户：
（经甲方公司审批批准的的分期付款）支付至签署《商品房买卖合同》款项即结算50%佣金，待全款付清即结算50%佣金；银行或公积金按揭：
客户需缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》即可结算50%佣金，待银行或公积金按揭贷款发放后结算余款；
2、佣金比例为：
凡介绍成交，高层按总成交额的1%的比例计算佣金；别墅则按1万元/套计提佣金；
3、佣金发放时间为：
每成交一套独立核算并在符合结算条件后7日内支付。
五、其他事项
本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，具同等法律效力。
甲方（盖章）乙方（盖章）
代表人/代理人（签章） 代表人/代理人（签章）
年 月 日年 月 日
附件四、联动确认单
联动确认
登记日期：
年月日编号
联动
联动公司：
分行：
分行经理：
联动销售代表：
工号：
手机：
客源信息
客户名称：
联系方式：
住址：
意向房号：
跟踪记录：
□成交□不成交原因：
登记信息
□首次登记确认□重复登记确认：
重客公司：
□无效登记原因：
核实后确认：
驻场销售代表：
跟进确认
车长确认：
现场跟进：
成交确认
确认房号：
面积：
成交总价：
确认
现场负责人：
财务确认：
中介业务领取佣金奖金确认：
备注
联动确认表
登记日期：
年月日编号
联动
联动公司：
分行：
分行经理：
联动销售代表：
工号：
手机：
客源信息
客户名称：
联系方式：
住址：
意向房号：
跟踪记录：
□成交□不成交原因：
登记信息
□首次登记确认□重复登记确认：
重客公司：
□无效登记原因：
核实后确认：
驻场销售代表：
跟进确认
车长确认：
现场跟进：
成交确认
确认房号：
面积：
成交总价：
确认
现场负责人：
财务确认：
中介业务领取佣金奖金确认：
备注
联动确认表
登记日期：
年月日编号
联动
联动公司：
分行：
分行经理：
联动销售代表：
工号：
手机：
客源信息
客户名称：
联系方式：
住址：
意向房号：
跟踪记录：
□成交□不成交原因：
登记信息
□首次登记确认□重复登记确认：
重客公司：
□无效登记原因：
核实后确认：
驻场销售代表：
跟进确认
车长确认：
现场跟进：
成交确认
确认房号：
面积：
成交总价：
确认
现场负责人：
财务确认：
中介业务领取佣金奖金确认：
备注
升级会员 