投资产权式酒店的营销.docx

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投资产权式酒店的营销

投资产权式酒店的营销

一、产权式酒店的发展及来龙去脉

1、产权式酒店的定义 

产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"（中文译为"泰慕赛尔"）即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。

产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。

无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机 

2、产权式酒店的性质 

在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。

产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

3、产权式酒店的分类 

█ 时权酒店 

是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：

一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。

消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。

█ 纯产权酒店 

是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。

纯产权酒店又分为商务型及度假型。

█ 养老型酒店 

是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。

在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。

委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。

一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。

 █ 高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村 

指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

 █ 时值度假型酒店 

指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。

他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。

消费者不拥有使用权或产权。

只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。

"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

二、国外产权式酒店的现状 

20世纪70年代，欧美发达国家进入"丰裕社会"，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。

之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。

拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。

[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。

所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

三、国内产权式酒店的开发发展 

90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。

如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"；倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。

1、 开 发 

目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

2、经 营 

目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：

开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。

这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。

正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。

3、销 售 

因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

五、国内产权式酒店的一般开发——发展模式 1、国内产权式酒店的一般开发主体 

产权式酒店的运营主体一般分为三类：

酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。

2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 

依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：

 ▇ 纯产权式酒店 

又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：

（1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 

（2）、开发商履行日常经营监管义务 

（3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 

（4）、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红

（5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 

（6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 

（7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：

 收益的计算方式为：

分红总额 ╳ 该房间收益比数  收益比数的计算方式为：

 房间面积/营业总面积 或 房间总价款/全部房间总价款 

（8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 

（9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 （10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式  

此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式（后述）。

 ▇ 返租式产权酒店 

其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：

 房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为6—8%） 

在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。

以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。

▇ 度假式产权酒店（分时度假式产权酒店） 

度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。

一般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。

 此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产生金钱上的收益。

所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。

目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准。

3、不同开发主体一般选用的开发模式倾向 

针对不同的开发主体，选用的开发运营模式是不同的，房地产类开发商一般选用纯产权式酒店的开发模式，以成立业主委员会的形式监管以后的运营。

专业的酒店类管理公司一般选用返租式的产权酒店开发模式，依托其专业的酒店管理力量在正常回收其前期投资的基础上以获取营业后的利润为主要收益渠道。

度假类的项目开发公司或是国际性的度假交换联盟一般选用第三种开发模式，并尤以分时度假和区域交换的居多，开发规模和开发量一般在业内居于领先的地位并往往附以相当诱人的度假主体，如高尔夫、森林公园等。

产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。

通常情况下，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。

开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。

投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

在国内，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的海南，作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。

继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄悄“杀”进本已热潮滚滚的房市。

  所谓产权式酒店，通俗地讲，就是在城市商圈内盖起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获得收益。

实际上，作为一种个人投资方式，购买产权式酒店在国内并非是新鲜事物。

２０世纪９０年代后期，分时度假酒店（或称“时权酒店”）的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于２０００年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。

投资人闲暇时可以住在酒店里享受星级服务，离开后可以委托酒店管理公司经营，是能够同时获得休闲与收益的一种新型的投资模式。

  目前，国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。

比如，海南省早在１０年前就出现了产权酒店的萌芽，但并没有真正的产权式度假酒店。

旅游资源的丰富程度是度假型产权式酒店前途的保证。

因此，产权式酒店通常建在旅游风景名胜区，如三亚、杭州等城市。

跟酒店式公寓相比，产权式酒店更强调盈利性，与前者居住消费属性不大相同。

酒店式公寓一般选址在城市核心商圈，而产权式酒店则落脚于度假村或依山傍水的风景区内，因为游客的数量是决定产权式酒店经营业绩的直接因素，也决定着投资者能否收回成本和得到收益。

两者的共性都是强调投资性，而对于开发商而言，产权式酒店投资方式的资金回笼更为安全快捷。

“黄金小屋”并非“聚宝盆”   

  产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率，但这种高回报率也伴随着经营风险。

不久前，江苏连云港一家产权式酒店，打出的售楼广告这样写道：

“年５００万旅游人口，４３亿旅游收入，市中心黄金地段商务住宿需求更旺盛，确保酒店稳健经营。

”按照开发商的计算，面积在３６．２３平方米标间，总价在１３万多，首付只需６．６万多元，贷款１０年，每月还贷款７０８元，而一年可以享受房价总额８％的回报，即一年可净赚１万多元。

但让人匪夷所思的是，虽然广告打出了“星级管理团队，经营有保障”的字样，且产权式酒店经营成败最关键的环节就是需要合格的经营管理者，但该产权式酒店经营管理者却迟迟难以落实。

  在此之前，在南京开盘的“农家乐”假日酒店也打出这样诱人的广告：

投资者第一年可获得总价６％回报，第二年为７％，第三年为８％，你只需短短几年的时间，便可收回本金，投资者还可以拥有一套产权为７０年的酒店标间。

那么，产权酒店真的有这么大的升值空间吗？

业内人士提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。

对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制这一市场层面的盈亏。

  也就是说，产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。

还开发商承诺的１０％至３０％的投资回报率极有可能是水中月镜中花。

尤其是酒店经营利润的计算大多是按８０％或１００％的入住率乐观估计的。

如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。

因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。

那么，在频繁亮相的酒店式公寓的光环之下，新概念的产权式酒店是否真的如同房产开发商所言，是只赚不赔的“黄金小屋”呢？

靠提升经营管理水平获得“双赢”   

  产权式酒店作为一种新型的融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住，平时出租的模式便利得多。

房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。

当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高，回报率偏低，潜在风险是工薪阶层难以承受的。

如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。

许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。

其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程，让许多投资者被“套牢”。

  业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。

一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。

除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。

在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。

主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近３万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签５年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法。

按照１０％到３０％的投资回报率计算，收益约为３万元至９万元。

需要指出的是，这种方式有高回报但也有一定的风险。

  产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融和一种复合产品，其经营业态发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。

考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。

对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，分析剖析酒店管理公司设计的管理方案。

如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。

４０辆中级轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。

由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。

  时下，在许多城市里，无论是开发商还是已经购房者，都沐浴在房市价格急剧攀升的一浪高于一浪的“幸福时光”之中，真切地感受着房地产业流金淌银般的“财富效应”。

尽管房地产投资者对于小户型投资仍存有疑虑，但这丝毫不影响小户型房产项目的出炉。

如前几年在海南等地还处于概念炒作的产权式酒店投资方式，正在不经意间出现国内的一些城市之中，产权式酒店作为旅游房产发展而兴起的一种房产销售模式，已成为房地产开发商热炒的项目。