北京万科紫台项目销售答客问.docx

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北京万科紫台项目销售答客问

北京万科紫台项目

销售答客问

紫台销售组编制

2006年8月

第一章：

项目背景

1、项目案名及LOGO释意

紫台：

紫台的紫取自“紫气东来"典故

题刻于关城的正面石额。

据传说，春秋时函谷关尹观得东方紫气蒸腾，预言必有圣人过此。

不久，果然老子骑青牛而来。

该关城的名字，便出于这个典故。

紫台：

紫台的台来自于项目地基高于周边道路地基1.6米,是台地基础地形，从地基开始就高于一般项目。

2、开发商简介

万科集团，建立于1984年，是中国最早的上市公司（万科A000002），经过二十多年的发展，业务已扩至全国21个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。

万科致力于成为“中国房地产行业的领跑者”。

二十多年来，万科获得了无数荣誉，仅2004年，就获得2004年中国最具发展力上市公司50强第一名、2004年度亚洲“最佳公司治理”－中国地区第1名、中国房地产百强之星第一名、2003-2004中国最受尊敬企业、2004蓝筹地产企业等二十余项荣誉。

3、合作公司简介

1）规划设计及建筑施工图设计：

中科建筑设计研究院有限责任公司

中科建筑设计研究院有限责任公司（简称中科），前身系成立于1962年的中国科学院北京建筑设计研究院，拥有民用建筑设计、智能设计、市政供热工程设计、市政排水设计等甲级资质

2）建筑单体立面设计（概念设计）：

美国GBBN建筑设计事务所

GBBN建筑设计事务所成立于1958年，是大型综合性建筑设计事务所。

本部在辛辛那提（俄亥俄州），分部有来克星顿（肯塔基州）和中国北京，已经成功的设计并参与施工和管理超过两千五百个建筑项目，并多次获得美国优秀设计奖项。

2001年涉足中国建筑市场，在零四年全美综合建筑设计公司排名中名列前五十名。

3）户型设计顾问：

清华大学建筑学院周燕珉副教授

1978年考入清华大学建筑系，毕业后留校任教；1988年获清华大学建筑学专业硕士学位；同年10月赴日本留学和工作，在东京大学进修一年，后在东京多家设计事务所工作，1995年回国至今在清华大学建筑学院任教。

其间2000年9月至2001年3月作为交流学者在日本新泻大学建设工学科任副教授，担任研究生《中日住宅比较》的教学课程

4）景观设计：

中国建筑设计研究院环艺院景观所

该所是以园林景观规划设计为主的综合设计所，拥有建设部颁发的风景园林甲级资质。

5）精装修室内设计：

北京捷思装饰设计有限公司

该公司成立于2000年，为中国建筑学会室内设计学会会员单位，合作项目如下：

北京万科、大连万科、CLASS、龙湾别墅、远洋山水、大湖别墅、后现代城、耕天下、阳光100等。

第二章：

项目地段、交通、配套

1、项目区位、特征

紫台项目的四至范围：

西侧为永定路，向北约2.6公里到西长安街，向北约1000米可直达莲花池西路，向南约1公里到达京石高速；

南侧为梅市口路，向东约800米到西四环岳各庄北桥；

北侧为岳各庄北路，尚未修建（预计紫台项目全部入住之前修建完成）；

东侧现状为小屯村农民房及小型企业用地，未来规划为住宅用地。

2、区域交通

目前区域内市政交通路网已经比较发达，城市主干道有北侧的长安街、莲石路，南侧的京石高速，东侧的西四环中路，西侧的永定路、玉泉路等，形成三纵三横的交通体系，私家车出行非常方便。

周边主要公交线路、地铁系统

公交线路

起止站点

335路

丰台东大街——阜成门

354路

马场——石景山

748路

晓月苑——育新小区

804路

花乡驾校——姜庄湖

736路

德茂庄——老年公寓

840路

大瓦窑——南湖渠

740路

好美家建材超市——好美家建材超市

624路

长辛店公社——阜成门

952路

东湖——岳各庄北桥

983路

北湖渠——王佐汽车站

809路

北苑轻轨站——岳各庄西站

小1路

世界公园——颐和园

340路

菜户营——怡海花园

759路

颐和园南门——良乡鸿顺园

958路

北京游乐园——八大处

959路

滨河小区——世界公园

946路

城外诚建材城——定慧桥

982路

菜户营——西北旺

五棵松站

地铁1号线

苹果园－四惠东

规划中轻轨3号线

规划中地铁9号线

丰台路口、岳各庄郑常庄沙窝村青塔、岳各庄桥等站下车，均可到达项目

交通状况的调研时间为：

2006年6月15日

3、区域配套

（a） 商场、超市

家世界超市及家居广场（西四环内，五棵松桥向南2公里）

红星美凯龙建材家具广场（西四环外，五棵松桥向南2公里）

岳各庄批发市场（西四环内，岳各庄桥东北角）

加达别克专卖（西四环外，五棵松桥向南2公里）

亿客隆水暖阀门城（西四环外，五棵松桥向南2公里）

翠微大厦（公主坟桥向西约1000米路北）

城乡华贸中心（公主坟桥西北角）

首联丽泽购物中心（超市）

华堂商场

今日商业中心旺市百利超市（西翠路向南1公里）

永乐电器城

乐购中心（长安新城，目前未投入使用）

西点百货（永定路路口向南约1000米，电话：

）

（b）农贸市场

靛厂批发市场

岳各庄批发市场（岳各庄桥东北角，电话：

）

万隆批发市场

（c）幼儿园

望园西里幼儿园

京铁幼儿园（京铁家园）

八一幼儿园（八一厂内）

（d） 小学

郑常庄小学（大成路北）

岳各庄小学

靛厂小学

培英小学（太平路南侧）

七一小学

丰台一小（重点）

（e） 中学

丰台路中学（本项目的东北向）

大成中学（长安恋舍附近）

丰台十二中

首师大附中（京丰宾馆东南）

丰台六中

206中学（翠微路西侧）

太平路中学（太平路南侧）

（g） 医院、药店

 302医院：

西四环岳各庄北桥东北侧。

307医院：

301医院：

西四环五棵松桥东南角

中西医结合医院

丰台医院

武警总医院：

长安街北1公里，永定路西。

长峰医院

中国解放军总医院

（h）邮局

丰台邮局

邮电局（靛厂路路北）

（i） 银行

农业银行（302医院方向）

建设银行（家世界、中建一局大厦、青塔小区、今日商业街）

工商银行（青塔小区、北大地西四环路西、京铁家园、今日商业街）

中国银行（今日商业街）

农村信用社（西四环路西郑常庄站旁、彩福街）

（k）饮食

郭林家常菜

五粮液酒楼

麒麟太子酒楼

百万轩

天天渔港

重庆山峡酒楼

鸿兴食府

鑫京洲大酒楼

湘天府餐厅

丰泽苑大酒楼

九头鸟酒家

大三元酒家（公主坟西南）

西贝莜面村（六里桥西北）

（l）康体

丰台文化活动中心（游泳、器械、美容、跳操、瑜伽、拉丁、跆拳道等）

良子健身（万丰路路东）

奥运场馆：

丰台体育中心：

已建好，奥运期间在此举办垒球比赛；总建筑面积15570平方米。

主赛场观众座席10000个，副赛场观众座席3500个。

五棵松奥林匹克体育馆：

位于长安街五棵松路北，作为北京2008年3大奥运场馆之一，占地约50公顷。

由10万平米的篮球馆及大型棒球场、垒球场、群众文化体育设施组成，突出绿色奥运概念，除50米至100米宽、9.2公顷的城市公共绿化带外还设有大面积公共景观、运动花园。

场馆建成后将为周边市民提供休闲放松、娱乐健身的好去处。

老山奥运场馆：

2008年奥运会山地自行车场工程今日正式开工建设。

该项目位于北京石景山老山地区，毗邻奥运会场地自行车比赛馆，是北京市11个改扩建场馆之一。

此次改扩建工程包括周长约6.2公里的比赛赛道、8725平方米的固定设施、2000座位临时看台及其他竞赛服务临时设施等。

丰台政府表示：

市民是最终的受益者

　　“奥运会对丰台区的影响不是空泛的，而是要让每一个丰台人能切身体会到。

”吕区长说，丰台区不断在改善环境，对老旧居民小区进行改造、拆除“城中村”、“平改坡”改造以及道路维修建设，这些工作在为赛事提供保障的同时，也提升了百姓的生活质量，“最终的受益者将是丰台区的人民。

”

　　吕区长说，目前，全区城市绿化覆盖率达到41.2%，是城八区中拥有最大绿色隔离面积的城区，称得上是“花园之区”。

根据北京市城市总体规划的功能定位，丰台区将发展为“科技总部新区、商贸流通强区、旅游会展大区、绿色生态宜居区”。

　　“以奥运会为契机，丰台区将成为空气清新、环境优美、交通便利、居住舒适、社会稳定、文明祥和的绿色生态宜居区。

”吕区长说，今后，丰台区还将继续在城市环境改造、生态环境建设、产业环境培育、投资环境完善等方面下大力气。

奥运会后，一个新丰台将展现在世界面前：

她将是国际国内知名企业代表处聚集地、北京南部物流基地和知名的旅游地区。

（m） 娱乐

南洋俱乐部

丰乐迪KTV

丰台电影院

HAPPY站台

（n）酒店

中垦酒店

亚泰酒店（西四环外，五棵松向南约500米）

鑫豫苑宾馆

良泽海乐酒店

朝歌大酒店

（o）公园

丰台公园（丰台路口向南约2公里）

五棵松奥运体育公园

莲花池公园；

（p）加油站

郑常庄加油店（四环主路东西两侧）

（q） 长途汽车站

丽泽长途汽车站

莲花池长途汽车站

六里桥长途汽车站（西三环六里桥西南角）

派出所

丰台区公安局巡警队（圆梦园小区南侧）

派出所外管办（莲花西路路北）

区域配套的调研时间为：

2006年6月15日

4、区域前景

周边土地现状：

本项目周边地区，城市发展较为成熟，分布有大量部队、医院、研究院等军政企事业机关单位及其生活居住区，可开发用地稀缺；长安街以南、西四环以西纵深区域，已成为该区域的开发热点。

区域配套现状：

本项目所在的丰台地区，属城市建设新兴区域，路网发达，公交便捷，出行方便。

与长安街沿线、六里桥等周边成熟区域相比，城市空间更为开阔，市容面貌较好，目前已具备大型超市、医院等较完善的城市生活配套设施。

发展预期：

随着城市发展建设中心的逐步外移，城市基础设施建设不断投入，奥运场馆建设对城市发展的推动作用逐渐显现，本项目所属区域将为业主提供更加便捷、舒适的生活居住条件。

第三章：

项目环境

1、自然环境

紫台位于西四环岳各庄北桥西800米，项目南侧为梅市口路，北侧为岳各庄北路，东侧为规划中住宅用地，西侧为永定路。

2、人文环境

京西地区在北京市“两轴、两带、多中心”的城市规划布局中属于西部生态居住区。

本项目周边拥有北京市国际雕塑公园等多个市政公园。

五棵松西奥场馆、丰台体育中心的建设有力带动了临近区域城市基础设施的发展、建设。

本项目所在区域城市休闲居住氛围、生活条件逐步提升。

3、园林设计

将皇家的气质与文化，大院生活的氛围带入到新的景观设计之中，成为紫台项目的景观设计的缘起。

在居住中营造远离城市喧嚣，自然舒缓的景观环境。

新建筑的耸立并不会完全带走岁月的痕迹，崭新的住宅和葱郁的环境重新续写起皇城脚下的历史文脉，同时为住户提供宁静安详的户外空间感受，藉此丰富的体验能够潜移默化的影响住户的生活模式和行为，成为紫台项目的景观设计所追求的。

古韵新作，重塑自然是设计的目的。

万科紫台居住区景观设计引入中国传统文化流传至今的国学概念，将国学的教学科目：

礼、乐、律、射、御、书、数。

这七项教学科目的内容用景观语言体现在园区之中。

第四章：

项目设计

1.项目概况

用地性质：

住宅及配套

使用年限：

2006年6月18日---2075年6月16日（住宅）

2006年6月18日---2045年6月16日（商业）

2006年6月18日---2055年6月16日（地下车库）

物业类型：

普通住宅

（1）项目综合技术经济指标（单位：

平米）

编号

项目

单位

指标

所占比重%

一

规划建设用地

ha

3.84万左右

100

二

总建筑面积

㎡

11.4万左右

100

其中：

地上总建筑面积

㎡

9.6万左右

83.8

地下总建筑面积

㎡

1.8万左右

16.2

住宅总建筑面积

㎡

8.7万左右

76.4

公建总建筑面积

㎡

2.7万左右

23.6

地上公建

㎡

8500

　－

地下公建及配套设施

㎡

18637

其中：

地下车库

㎡

10773

地下人防

㎡

6424

其它

㎡

1440

三

建筑基底面积

㎡

9775

　－

四

居住户数

户

535

　－

五

居住人口

人

1500户左右

　－

六

容积率

万㎡／公顷

2.5

　－

七

建筑密度

25%

　－

八

绿化面积

㎡

1.15万

　－

九

绿化率

30%

　－

十一

机动车停车位

辆

按照1：

1设计

　100

其中：

地上停车

辆

地下停车

辆

393

　67.4

2.项目规划

社区人行出入口：

社区有两个人行出入口，一个位于小区西侧会所一层的穿越式大堂，另一个在会所北侧，兼消防车入口（平时车行道关闭），整个小区内庭院实行人车分流

✶住宅出入口：

高层采用北入户方式，各楼栋之间以过街楼方式联系。

大部分单元大堂入口在

楼体北侧，个别位于过街楼内。

✶商业出入口：

会所二三层作为餐饮业态，餐饮区后勤出入口位于会所北侧，独立使用东北角

楼梯作为后勤用梯。

客流入口位于会所西侧，与会所主入口有一定距离，独立

门厅，宽敞豪华，餐饮区与会所之间无穿越，互不干扰。

住宅底层商业的出入口沿市政道路设置，设计者利用了台地高差，使这部分商

业街首层入口处室外地平较社区内地平高差1.5米以上，从而有效减小商业对

社区内的不利影响。

车行出入口：

一个车行入口，位于小区东南角，一个车行出口，位于小区东北角，联系二者

的车行道为由南向北的单行道

✶人行入口处2（步入式大堂）

✶人防出入口：

社区人防面积共6424平米，分布于四栋高层住宅地下一层。

除2-2楼地下一

层人防等级为5级专业队，其他楼栋下人防级别为5级人员隐蔽。

（1）各楼栋层数、高度、楼间距、朝向、层高、净高？

答：

建筑层数及高度：

从东向西

1-1#楼：

16、14、14、18、18

1-2#楼：

14、11、11、17、17

1-3#楼：

LOFT

1-4#楼：

LOFT

1-5#楼：

LOFT

2-1#楼，14、11、11、18、18

2-2#楼：

14、11、11、18、18

2-3#楼：

首层会所、二三层商业配套

2-4#楼：

LOFT

2-5#楼：

LOFT

建筑层高及净高：

答：

高层建筑层高2.9米，毛坯净高约2.66米，精装净高约2.6米

楼座间距：

答：

符合日照规范（具体距离需确认）

楼座朝向：

高层南北，多层东西

（2）楼宇建筑结构形式、抗震设防烈度？

答：

高层板楼为钢筋混凝土剪力墙结构。

多层板楼为钢筋混凝土框架结构。

抗震设防烈度为8度。

（3）是否有转换层？

都在几层？

作用如何？

有何影响？

答：

无转换层

（4）哪些墙是可以拆除的:

答：

建议不做改动，隔断墙位置需看图

（5）楼体保温是如何处理的：

答：

采用外墙外保温

（6）各栋楼的入口处是否有大堂？

大堂面积多少？

高度多少？

装修标准，信报箱设置在什么位置？

答：

有大堂设计，面积约，高度约，装修标准地面、墙面均为石材，信报箱位置设在大堂内。

（7）外墙是什么颜色，装修如何？

答：

咖啡色，1-3层为面砖，3层以上为防面砖质感涂料。

（8）窗户采用何种玻璃？

玻璃厚度为多少？

答：

铝合金断桥隔热双层中空玻璃，厚度5+16+5。

交房标准？

是否有精装修？

精装修有那些户型？

装修标准如何？

答：

南北向高层板楼均为精装修，东西向的多层均为毛坯，精装标准待定。

（9）Loft的隔断是不是开发商做？

答：

Loft为毛坯交房，开发商不负责做隔断。

（10）车位是租还是售，收费如何？

答：

待定

2.户型设计

（1）总户数？

答：

535套

户型分布楼盘表如下：

（2）有无私家花园及屋顶露台？

如果有，其面积及设计特点？

因现场地下管线施工等原因，小院实际面积可能与图测面积略有差异。

（3）各户型面积及各户型的特点？

答：

（1）普通型情景花园首层户型1

户型特色：

标准户型指标

建筑面积

184.17-186.83平米

套内建筑面积

154.07-156.46平米

建筑轴线进深

12.8米（不含茶室）

面宽

11.6或11.7米

使用率

83.7%

●情景花园首层户型，拥有南向宽敞院落，可通过小院进入户内。

●独有的茶室空间，与私家院落景观、中央园林景观之间有机的交流。

茶室也可以作为客卧，或者棋牌室、钢琴室、健身房等功能使用，为居住者提供多功能的休闲空间。

●双玄关设计，保证使用者无论从单元大堂还是庭院入户，均享受完整的空间序列。

●南向双厅设计，宽阔大气。

宽大的落地玻璃窗，可坐拥私家庭院的绿色景观。

（2）普通型情景花园首层户型2

标准户型指标

建筑面积

151.77-154.44平米

套内建筑面积

126.97-129.26平米

建筑轴线进深

12.8米（不含茶室）

面宽

11.6或11.7米

使用率

83.7%

●F反户型较之F户型，面积约减少约32平米。

其餐厅位于南向。

家政间面积小，仅提供基本的壁挂炉放置和洗衣机位。

●厨房为长方形，平行式的2列橱柜，操作方便。

以下特点同F户型：

●拥有南向宽敞院落，可通过小院进入户内。

●独有的茶室空间，与私家院落景观、中央园林景观之间有机的交流。

茶室也可以作为客卧，或者棋牌室、钢琴室、健身房等功能使用，为居住者提供多功能的休闲空间。

●双玄关设计，保证使用者无论从单元大堂还是庭院入户，均享受完整的空间序列。

●南向双厅设计，宽阔大气。

宽大的落地玻璃窗，可坐拥私家庭院的绿色景观。

（1）普通型情景花园二层户型

F二层户型

建筑面积

168.65-174.46平米

套内建筑面积

141.09-146.02平米

建筑轴线进深

12.8米

面宽

11.6米

使用率

83.7%

上图：

情花二层东侧户型

●情景花园二层户型的主要特点在于赠送了一个面积20m2左右的大露台。

露台可从客厅、书房达到，居住者可以在露台上种植盆栽、纳凉休憩，享受悠逸的生活感受。

●情景花园二层户型，每单元东侧户型的其家政阳台较小，仅提供基本的壁挂炉、洗衣机位。

●其他特点同三居主力户型。

（4）“高台”式情景花园二层

高台式情景花园位于1-1、1-2、1-3楼的一单元二层。

上图：

高台式情景花园二层户型

●高台式情花二层拥有茶室和一个赠送的下沉式庭院（与室内高差约850mm，面积约45-70平米）。

●其他特点同三居主力户型。

（5）“高台”式情景花园三层

●高台式情景花园位于1-1、1-2、1-3楼的一单元三层。

高台式情花三层户型拥有一个赠送的露台（面积约20m2）和下沉式庭院（与室内高差约3750mm，面积约40-50m2）

●其他特点同三居主力户型。

上图：

高台式情景花园三层户型

5，东侧LOFT户型

1）东侧首层LOFT户型特点：

东侧LOFT首层标准户型

建筑面积

80.03-82.83平米

套内建筑面积

61.72-62.82平米

建筑轴线进深

5.8米

面宽

8米

使用率

76%-77%

●首层LOFT层高为5400mm，板下室内净高约5200mm（不含梁）。

●在层高2500mm（梁底标高）处预留一道圈梁，客户可借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。

●为减少客户装修拆改的工作量，LOFT仅提供厨卫的管井和各种管道甩口。

厨卫不砌隔墙、不做防水。

●首层LOFT拥有一个宽大的私家庭院（面积暂按65平米），居住者通过私家庭院独立入户（不能通过公共楼梯间入户）。

●居住者先进入私家庭院，再通过一个宽大的开敞阳台进入居室内部，公共区域－私家庭院－灰空间－室内序列清晰明确。

●首层LOFT拥有一个赠送的储物间（净高约1600mm，面积6平米左右）和一个赠送的下沉阁楼（净高约1900mm，面积40平米左右）。

套内已经预留了人孔，可以供使用者自行加钢梯通向下沉阁楼。

下沉阁楼拥有较大的采光窗，宽敞明亮。

2）东侧二层LOFT户型特点

东侧LOFT二层标准户型

建筑面积

80.04-84.79平米

套内建筑面积

61.73-64.31平米

建筑轴线进深

5.8米

面宽

8米

使用率

76%-77%

●二层LOFT为弧形坡屋面，层高5005－6000mm，净高4950－5700mm。

●在层高2500mm（梁底标高）预留一道圈梁，客户可借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。

●为减少客户装修拆改的工作量，LOFT仅提供厨卫的管井和各种管道甩口。

厨卫不砌隔墙、不做防水。

●二层LOFT通过室外钢梯上到公共楼梯平台，再通过开敞阳台进入室内。

公共区域－灰空间－室内序列清晰明确。

6，西侧LOFT户型

西侧LOFT户型特点：

西侧LOFT标准户型

建筑面积

83.75-90.68平米

套内建筑面积

72.79-78.47平米

建筑轴线进深

9米

面宽

8米

使用率

87%

●层高5500mm，板下净高约5300mm。

●在层高2600mm（梁底标高）预留一道圈梁，客户可借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。

●西侧LOFT每户赠送露台，面积约14平米。

南北两户边单元还可以利用商业屋顶的大露台空间，面积约55-75平米。

●西侧LOFT通过室外钢梯，到达公共平台，在进入居室。

也可由公共平台进入私家露台。

7，一居户型

一居标准户型

建筑面积

74.09平米

套内建筑面积

61.98平米

建筑轴线进深

12.8米

面宽

7.8米

使用率

83.7%

●一居户型仅1套，位于1-1楼4单元首层，过街楼西侧。

●一居户型布局紧凑，纯交通空间面积小，空间使用效率高。

餐厅处空间设计富有趣味。

●南北通透，餐厅、客厅、卧室都朝南向。

8，二居户型

二居标准户型

建筑面积

105.32-105.55平米

套内建筑面积

88.20-88.32平米

建筑轴线进深

12.8米

面宽

7.8米

使用率

83.7%

●二居户型有3套，位于1-1、1-2、2-1楼4单元二层，过街楼西侧。

●户型空间布局紧凑，空间贯通感好，交通序列合理。

●南北通透，餐厅、客厅、主卧室均朝南向。

5.社区配套

（1）社区主要设施、面积、细项及装修标准资料？

（1）独立商业

2-3楼为社区商业配套，一层建筑面积约795平米。

提供儿童游戏、咖啡茶座（销售期完毕后具体业态由销售招商决定）等休闲活动。

告知客户2-3#商业楼一层业态为暂时业态，今后业态可能调整，我司对业态不提供保证。

建筑立面形象：

建筑造型十分独特，我们称之为“折板”。

灵活变化的玻璃幕墙与金属幕墙，虚实关系的对比，视觉效果相当强烈。

华贵的铝单板金属幕墙、镀钛膜反射玻璃（详下文《材料部品》），将建筑华贵、高雅的感觉烘托出来。

1，一层建筑面积约795平米。

提供穿越式社区大堂、咖啡厅、儿童游戏区、休息区、棋牌室，销售期完毕后咖啡茶座的具体业态由销售招商决定。

●未来局部改动