房地产项目管理心得体会.docx

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房地产项目管理心得体会

房地产工程管理心得体会

房地产工程管理心得体会

　　如何操盘一个房地产工程这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销筹划对我是非常生的,看见营销筹划公司对工程的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个工程是如何操盘起来的,全程营销筹划包括那几大局部,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么为什么这样做目前我所在城市三亚,很多工程都还没有进入营销筹划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!

　　建设工程全方位（全程）筹划是从工程用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大局部：

①工程投资（代理）可行性研究②工程规划设计筹划③工程质量工期筹划④工程形象筹划⑤工程推广筹划⑥工程销售管理与执行⑦工程客服筹划。

　　工程投资（代理）可行性研究是房地产全方位筹划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。

通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购置行为进行调研分析，再结合工程进行SWOT分析，在以上根底上，对工程进行系统准确的市场定位和工程价值发现分析，然后根据根本资料，对某工程进行定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

工程投资（代理）可行性研究具体内容如下

　　1．工程土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状。

　　2．工程用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况。

　　3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·工程对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状。

　　4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融效劳·邮政效劳·娱乐、餐饮、运动·生活效劳·游乐休憩设施·周边可能存在的对工程不利的干扰因素·历史人文区位影响。

　　1．宏观经济运行情况

　　2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规

　　3．三亚房地产市场总体供求现状

　　4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异

　　5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现

　　6．三亚商品住宅客户构成及购置实态分析

　　1．工程地块的优势

　　2．工程地块的劣势

　　3．工程地块的时机点

　　4．工程地块的威胁及困难点

　　1．类比竞争楼盘调研

　　2．工程定位：

　　a市场定位（区域定位、主力客户群定位）

　　b功能定位

　　c建筑风格定位

　　a选择可类比工程

　　b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重

　　c分析可类比工程价值实现的要素的比照值

　　d比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值

　　e根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价

　　·类比土地价值决定因素

　　a类比土地价值：

地段资源差异

　　※市政交通及直入交通的便利性的差异

　　※工程周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景

　　观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异

　　b工程可提升价值判断

　　※建筑风格和立面的设计、材质

　　※单体户型设计

　　※建筑空间布局和环艺设计

　　※小区配套和物业管理

　　※形象包装和营销筹划

　　※开展商品牌和实力

　　c价值实现的经济因素

　　※经济因素

　　※政策因素

　　2．工程可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·工程价值类比分析a价值提升和实现要素比照分析b工程类比价值计算

　　1．均价确实定

　　2．工程中具体单位的定价模拟

　　1．工程经济技术指标模拟·工程总体经济技术指标·首期经济技术指标

　　2．工程受期本钱模拟·本钱模拟表及其说明

　　3．工程收益局部模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表·敏感性分析a可变本钱变动时对利润b销售价格变动时对利润

　　1．工程风险性评价·价值提升及其实现的风险性a工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b工程形象包装和营销推广是否成功

　　2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱·对销售节奏和工程开发节奏进行良好的把握，以尽量少的`资金占用启开工程，并在最短的时间内实现资金回笼

　　3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

　　1．影响工程开发节奏的根本因素·政策法规因素·地块状况因素·开展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素·市场供求因素·上市时间要求

　　2．工程开发节奏及结果预测·工程开发步骤·工程投入产出评估·结论

　　通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。

目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，工程规划设计筹划是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。

　　工程规划设计筹划的具体内容

　　从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很快乐有这样的一个成长的时机。

本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多工程的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。

同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：

　　1、做事情要有针对性：

此次培训主要分为两局部，第一局部主要探讨房地产企业营销模式和房地产工程的营销，第二局部讲解有关销售方面的内容。

结合自己目前所处的职位来说，第二局部培训内容可能更实用一些。

里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。

特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。

同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。

　　2、只有创新才会进步：

黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。

有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。

我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。

为什么说这是最正确的答案呢第一、前两个答案表达团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。

明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。

第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅表达了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。

从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。

　　3、学会要善于“表现自己”：

某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。

先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经到达了，并且听说那楼盘还是很有知名度。

从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。

而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。

　　除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。

　　我们的一期工程也快结束了，可以全面地评价我们确定施工总包单位的得失了。

我们当初是这样定施工总包单位的

　　1.编制招标文件

　　核心内容A垫资程度B综合费率

　　2.将招标文件小范围

　　3.和十多家施工单位及包工头协商，并进行相应的工程考察

　　4.从十多家施工单位选出了两家

　　第一家：

有很强的垫资能力，施工现场管理一般，即是开发商也是承包商，和我们老板有一定私交

　　第二家：

有很好的市场口碑，参与在建的众多大盘，优秀工程经理（包工头变身而来），有一定的垫资能力

　　5.董事会会议确定施工总包单位

　　大家意见不一，最终选择第二家为施工总包单位。

本来大多数人选择第一家，包括老板。

　　细节较多，不能一一述说。

　　经验教训

　　1.对市场垫资情况不熟悉，过分估计施工总包单位的垫资能力

　　2.对第二家总包单位，由时间原因，未进行现地考察，任凭社会传闻及其它大盘老板对其的评价

　　3.只想自己如何节流和资金周转，没有去用心分析，别人来接你这个工程，除了赚钱外的其它意图

　　4.考察针对性不强，总结工作不细致

　　这是一个敏感的事情，但已经屡见不鲜。

应该正确看待它的存在和应对它。

对于施工承包阴阳合同，个人觉得最重要的问题在于事先采用措施回避法律纠纷我是这样操作的：

　　由于房地产工程前期时间很短，一般在邀请招标以前，就已经选中了合作伙伴，即总承包商。

这个时候，如果先进行邀请招投标，就可能造成阳合同在前，阴合同在后，这一点应该是开发商要回避的。

比拟好的方法是：

　　1.总承包商出具承诺书，法人代表签字，并盖公章。

在承诺中表示为承揽此工程，我公司主动表示愿意垫资，愿意怎么怎么样。

万一以后双方扯皮，以上的的承诺在法律上是生效的

　　2.阴合同和阳合同同时签订，这样对双方都公平，有风险一起担。

　　说了这些，感觉自己这方面的经验还是很少，有经验的网友可以多谈谈

　　最近小高层要开工。

选了三根非工程桩做试桩。

桩型是机械反循环钻孔桩。

一些收获和大家分享

　　1.一些数据

　　A、机械反循环桩价格：

每立方米710元（全包含税、商品砼），工程量计算不考虑充盈系数

　　B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元（无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元）

　　C、造浆用的种植土还是挺贵的，到达了每方65元，不过一个工程也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。

　　2.桩身砼强度

　　我们试桩采用C25，但直径650的桩的承载设计值估300吨，这样会造成在静载试验时，桩身过早破坏。

所以试桩的话，砼的标号应该采用C30。

如果采用C30的话，我们可以在桩浇注完成20天左右就可以静载试验，现在只能等28天到来了。

浪费了八天。

　　3.设计人员的责任心有些问题

　　设计人员出了试桩方案给我，后来经审核，发现

　　1.不提设计值，设计值和特征值概念有些模糊

　　2.认为试桩无所谓，钢筋根数明显偏多

　　3.选了1200直径的桩做试桩，这种桩径的桩做静载没有太大意义（我们是要做破坏性试验），很难破坏，后来改成1000

　　昨天去了人防施工图审查中心，不出所料，和我去的不少施工图审查中心一样，办公环境相当好，呵呵，看来审查中心利润都非常可观啊。

一问审查价格，天价，五元每平方。

估计超过设计人员的设计费了（直接发到设计人员手中的费用）。

想

　　廉价些，要找领导了，先审了再说吧。

二问审查时间，一位朋友的朋友告诉我，要五个工作日（不含周未），我说挺快的。

旁边一个小女孩冒出一句，那只是一审，我们这里最多有过七审。

晕!

　　今天是周未，通常周未，人的积极性就不太高，毕竟是在应该休息的时间里工作啊。

但回头一想，国家规定周六周日双休，目的不是为了让大家多休息一天，而是让大家能抽出时间来业余学习或照顾家庭。

且把周六工作当学习吧。

积极性虽然不高，但总算做了一些让人提神的事

　　1.组织团购二手笔记本，估计明天从北京发出，周三到货。

　　2.要求设计院取消单桩单柱的桩帽

　　3.新工程地勘定价：

因为都是高层，找了原来的合作单位，37元每米包干。

正规的是要分土层一米多少钱，岩层一米多少钱，剪切波一处多少钱

　　4.研究了一下我们楼盘准备实施的会员俱乐部章程和守那么

　　一期要结束了，竣工结算工作要启动了，对于开发商而言，如何做好竣工结算工作，是一件很难完美的事情，明天有空，上来谈谈自己的一些看法。

　　上传民营企业生命周期特征的表格

　　对照这张表，我们不难发现，不少企业进入规模开展阶段了，但在理念、集权程度、员工队伍建设等方面仍然落后，没有跟上规模开展阶段的新要求

　　对于竣工结算工作，和大家交流一下

　　1、外来的和尚会念经。

人总是相信不太重视自己拥有的东西。

所以我经历过的工程，最终都请了造价咨询公司，最差的，也请了外面的造价工程师参与结算审核。

　　1.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书（附竣工结算资料），监理和业主（或只有业主）初审，造价咨询公司再审，统一意见后定案

　　2.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书（附竣工结算资料），造价咨询公司直接审查，各方统一意见后定案