127项目施工管理流程最终.docx
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127项目施工管理流程最终
工程管理手册
颁发人：
户健
颁布日期：
2010.01.01
唐山宝升昌房地产开发有限公司
唐山宝升昌房地产开发有限公司组织架构图
唐山宝升昌房地产开发有限公司各部门岗位职责
第一章总经理岗位职责
1.主持、召开公司重大会议以及公司年度、季度总结与表彰会议；接待重要客户来访；负责会议决议的贯彻落实；
2.组织讨论和决定公司的发展规划、经营策略、工作计划以及日常经营工作中的重大事项；
3.定期审阅公司的财务报表和其他重要报表、文件、资料；
4.签署对外上报、印发的各种重要报表、文件、资料；签署公司重要合同和协议；
5.指导公司的决策实施以及重大业务活动；
6.主持公司的日常经营管理工作，召开工作会议；
7.全面负责房地产项目在前期、工程、销售等阶段的工作。
8.负责组织实施公司年度计划和投资方案。
9.拟订内部管理机构设置方案。
10.拟订内部管理制度和具体规章。
11.主持新开发项目的可行性研究工作。
12.根据有关规定负责合同、付款、费用报销的相关审批工作。
13.负责重大项目前期谈判和工程招标工作。
14.根据有关规定审批施工过程中的重大工程变更。
15.主持制订公司年度预、决算报告；听取各部门经理工作汇报；
16.签发公司日常管理、业务和财务等文件、资料；
17.拟定公司职工的工资、福利、奖惩制度，决定公司职工的聘用和解聘；
第二章
常务副总经理及各下属各部门岗位职责
一、常务副总经理岗位职责
1.贯彻执行总经理办公会议决议，在总经理的领导下，协助管理公司的日常工作。
2.协助总经理对公司开发、施工、销售、物业服务、经营等计划的实施和检查。
3.协助总经理制定公司发展战略规则、经营计划、开发计划。
4.负责人事制度、各部门日常操作规程以及各项规章制度的落实。
5.掌握控制及处理各种紧急情况的方法及步骤，妥善处理各种突发性事件。
6.负责开发项目物业公司的初选、谈议等工作
7.根据有关规定参与合同、付款的审核、审批工作。
8.负责抓好两个文明建设、企业文化建设工作，促进员工整体素质的提高。
9.参加公司总经理办公会，发表工作意见和行使表决权。
10.协助总经理协调个部门的工作，定期召开会议，根据总经理的意向指导各部门的工作。
11.负责对外联络协调工作。
12.定期向总经理汇报日常工作情况。
13.当总经理外出时，受总经理委托，代理行使总经理行使职权。
二、综合办公室岗位职责
综合办公室是协调公司内部及外界有关部门沟通的主要职能部门，同时负责工作人员的招工、招聘及与之相关的管理工作，本部门承担的职责如下：
（一）公司人事管理工作
1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；
2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；
3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；
4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；
5、负责员工工资的管理工作；
6、负责保存员工相关个人档案资料；
7、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利；
8、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作；
9、负责为员工办理人事方面的手续和证明。
（二）公司行政管理工作
1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况；
2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；
3、根据董事长批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行政费用的支出；
4、负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；
5、负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定；
6、负责公司文件的管理工作；
7、根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；
8、负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作；
9、负责公司外围环境卫生的管理；
10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；
11、负责对外的接待及票务、住宿等工作；
12、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；
13、负责公司大事纪工作；
14、负责信访接待工作；
15、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作；
16、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。
（一）综合办公室主任岗位职责
1、负责制定公司综合管理工作目标、计划，做到计划明确，方法灵活，并在审核批准后组织贯彻实施；
2、负责拟定公司行政方面的各项规章制度，督促公司所有人员严格执行公司行政方面的有关规定，做到依章办事，有章可循，规划公司的各项行政运营管理；
3、负责组织有关人员按公司制定的经营战略，协同公司各部门编制公司年度工作计划及公司经营指标；
4、负责根据公司经营管理工作情况，按公司领导的要求组织起草综合性业务规划，周工作汇总，月度工作总结和简报，季度、年度工作总结和公司请示、通知等公文函件并审核待签发的文稿；
5、负责筹备股东会、董事会、总经理办公会议的召开，组织编写会议纪要和决议，并检查各业务部门贯彻执行情况；
6、负责拟定公司固定资产、低值易耗品、办公用品等方面管理的规章制度，做到制度健全，按章办事,并负责公司行政费用的预算与控制；
7、在公司总经理领导下，协调、平衡各部门之间的关系，汇总各部门的规章制度，制定修改公司有关行政管理方面的制度并监督执行；
8、负责组织、安排重要客人来访的接待工作，协调内外关系，
9、完善、宣传企业文化和公司理念，树立公司的良好形象；
10、有权向主管领导提议下属人选，并对其工作考核评价；
11、按时完成公司领导交办的其他工作任务。
（二）总经理助理岗位职责
1.完成总经理、办公室主任指定交办的各项事务。
就总经理交待的事务只对总经理负责，保证总经理与各部门之间上传下达的畅通。
2.负责转交办理各部门与总经理之间的文件往来。
由总经理室发出的各种文件，负责及时反馈各部门在实际执行过程中的问题及建议并了解执行情况。
3.负责相应的会议记录，并将各部门对每次会议的落实情况及时向总经理汇报。
4.负责起草总经理交办的各种文件，整理总经理室的文件。
搜集、整理、提供相应的信息资料，为总经理对公司各项问题做出决策提供依据。
5.积极协调好与各部门的各种关系，为开展总经理交办的各项任务创造良好的条件。
对于公司外部需会见总经理的人员，做好接待工作。
（三）人力资源岗位职责
1、负责根据公司的经营和发展规划，制定人力资源的发展规划和年度计划，报公司总经理批准后执行，加强人力资源的预测和统筹管理，为公司的持续发展提供充足而优秀的人力资源；
2、负责结合公司财务部门，根据公司现状、定位、发展需求和公司运营状况以及市场薪酬情况，提出工资薪酬计划，做到公司薪酬政策符合公司的整体发展，使其具有外部竞争力和内部公平性；
3、负责制定公司统一的招聘、考核、调动、晋升、奖惩、工资福利、劳动合同、劳动保险等人事管理制度的拟定并实施；
4、负责定期收集市场薪酬福利信息和数据，为公司的薪酬福利政策的制定和调整提供客观的数据和信息基础，就人力资源方面提出意见和建议，并解答相关问题。
在符合国家标准的前提下，根据公司的具体情况，制定能在最大程度上满足员工整体需求的补充福利政策；
5、制定绩效考核具体指标和考核办法以及绩效考核与薪酬结合的具体办法，做到通过绩效考核实现员工与公司的畅通沟通，通过绩效考核实现公司的整体目标；
6、负责办理员工的入职和离职、劳资、社保手续；
7、整理、存档人力资源管理的各种过程、结果文件；
8、建立员工信息数据库，随时提供人力资源状况分析，为公司决策提供依据；
9、统筹安排公司培训资源，并合理使用培训费用，完成培训计划，组织相应的培训效果信息收集和考评；
10、根据审批后的绩效考核制度具体实施员工的月度考核、评估工作，根据考核、评估结果，提出各级人员的升降激励建议，并将考评文件进行归档；
11、审核员工考勤，核定员工加班补休或加班工资，核实无误后报公司财务部并存档；
12、按时完成公司领导交办的其他工作任务。
（四）前台文秘岗位职责
1、草拟各类文书、文件、报告、总结及其他材料；
2、为公司领导人撰写文稿等工作；
3、负责对文件的收发存管理工作；
4、负责办公用品及劳保用品的保管和发放工作
5、负责做好来客的日常接待工作；
6、负责对公司档案及图书管理工作；
7、负责对公司文印工作的管理；
8、做好对各种类文件、资料鉴定及统计管理工作；
9、负责对各种类会务的安排工作；
10、负责对公司印章、法人章的监督管理和办公室印章管理；
11、完成公司领导交办的其他工作任务。
（五）后勤采购岗位职责
负责根据各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的采购实施，保证工作过程中的物资供应。
负责材料、备品、备件、办公用品、其他用品等的采购供应工作。
认真做好市场调查和预测，掌握物资供应情况。
及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。
负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。
负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。
对不合格产品及时退货。
加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。
与企业内各部门加强沟通配合，处理好工作过程中发生的各物资需求协调平衡的事项和突发问题。
不得利用职务之便出现损公肥私、损人利己等不良现象。
对于未经批准的计划有权拒绝供应。
完成公司领导交办的其他工作任务。
（六）档案管理岗位职责
1.认真学习并贯彻执行公司的各项管理制度，学习和遵守上级建设主管部门的有关法律法规。
2.负责公司所有合同、协议、招投标、预算、对公、对内等文件类的收集、整理、归纳工作。
3.负责公司所有工程建设档案的收集、整理、验收工作。
4.制定档案管理办法，工程开工时，召集施工、监理档案人员集中学习并加以认真执行。
5.收集工程前期相关资料，并保留资料的复印件在项目部办公室备查。
6.负责工程施工中与施工、监理来往文件的收发和存档。
7.负责项目部设计变更、签证、上下行文的审核和保存工作，发现问题及时通知当事人改正。
负责项目工程技术、管理资料及部分体系运行资料的收集、整理、编目保存，对其它方面的资料保管等均应符合公司及有关档案管理规定。
8.负责项目现场进场材料的相关资料的收集和检验工作。
9.负责制作项目部大事记，负责整理项目部施工日志。
10.负责定期召开档案专题会议，定期检查施工、监理的档案整理工作。
每月对项目资料进行自检二次，发现不齐全应及时向经办人员催办，确保资料与进度同步。
11.负责竣工档案中房地产部分的整理工作，负责竣工档案中施工、监理部分的检查、验收工作。
12.相关签证、工程变更、施工方案等相关资料定期整理后交公司办公室存档。
13.负责项目的竣工验收备案及办理工程档案合格证书。
14.完成好总经理交办的其他工作。
（七）网络管理员
1、全面管理公司的所有信息设备。
做好各种信息设备和计算机软件的登记记载工作，统一保管各种技术（说明）资料、驱动程序和附件等各种附属设备。
2、负责本单位所有信息设备的正常运行及内外网络的通畅，做好本公司计算机防病毒工作、定时升级杀毒软件，上传数据要做好有关的网络管理工作。
3、结合有关的法律、法规以及市教科网的各项规章制度。
自觉遵循各项法规制度并监督法规制度在本校（单位）的有效执行。
4、负责本公司网络的安全、保密管理，杜绝利用网络从事与房地产、办公及行政管理无关的活动。
严禁从事破坏网络安全的黑客活动。
5、负责公司各种信息管理系统软件的维护、管理和数据的备份与恢复工作。
6、帮助公司员工解决使用网络的疑难问题。
7、坚持业务学习，不断提高工作水平。
（八）程序管理员
1、全面管理公司的所有设备程序。
做好各种设备程序和软件的记载工作，统一保管各种技术（说明）资料、驱动程序和附件等各种附属设备。
2、负责本单位所有设备程序的正常运行工作。
3、定期对财务、销售等部门的程序软件进行检查、维护、更新等工作。
4、掌握开发公司应用程序最新动态，及时改进或采购最新程序，提高公司程序化自动化办公系统的工作效率。
5、对各部门应用的新程序负责安装、指导、应用、维护等工作。
6、坚持业务学习，不断提高工作水平。
（九）企划
负责贯彻执行公司的整体宣传战略，领会和传达公司领导的战略意图，并负责制定公司中长期宣传计划。
定期组织开展宣传分析和调研工作，及时掌握同行的宣传动态，并为公司决策层提供切实可行的企划方案。
负责起草公司各种企划活动提案。
负责丰富和发展公司的企业文化、市场文化和管理文化，组织开展企业文化活动。
加强与同事的沟通和联系，一方面作好宣传保障工作，另一方面不断挖掘新闻素材和宣传新亮点。
负责对外媒体联络和公关，建立和维护良好的媒体关系，在新闻和广告两方面与媒体加强合作，及时掌握媒体动态，了解媒体信息。
充分发挥集体智慧和创新思维，通过开展“头脑风暴法”等方式，拓宽宣传思路，指导开展各类广告设计和新闻及营销策划，力求不断推陈出新。
（十）设计
1、负责公司VI（视觉）系统的设计。
2、负责配合广告公司进行电视广告的创意、制作。
3、负责报纸广告、宣传页版面的创意、设计、排版。
4、负责设计公司及下属部室各种宣传牌、指示牌、员工胸牌、活动POP等。
5、对公司及下属单位的内外部宣传设计提出建设性意见，并定期以书面形式提交公司领导。
6、负责公司各种宣传素材的摄影、摄像、制作。
7七、定期修改或更换报纸广告版面和电视广告形式，分析同行的设计版式，不断推陈出新。
8、配合网络公司做好网络媒体的维护和推广。
（十一）司机岗位职责
1、必须遵守《中华人民共和国道路交通管理条例》及有关交通安全管理的法律法规，安全驾车，并应遵守本公司其他相关的规章制度。
2、驾驶员应爱惜公司车辆，平时要注意车辆的保养，经常检查车辆的主要机件。
每月至少用半天时间对自己所驾驶的车辆进行检修，确保车辆正常行驶。
因保养不及时造成的车辆毁损，一经查实，由驾驶员承担经济赔偿责任。
3、驾驶员应每天出车前擦洗自己驾驶的车辆，以保持车辆的清洁（包括车内、车外和引擎外部）。
4、出车前，驾驶员要例行检查车辆的防冻液、电、油及其他性能是否正常。
发现不正常时，要立即加补或调整。
出车回来，要检查存油量，发现存油不足行使30Km时，应立即加油，不得出车时才临时去加油。
5、驾驶员发现所驾驶车辆有故障时要立即检修。
不会检修的，应立即报告管理人员，并提出具体的书面维修意见（包括维修项目和大致需要的经费等）上报。
未经批准，不许私自将车辆送厂维修。
6、出车在外或出车归来停放车辆，一定要注意选取停放地点和位置，不能在不准停车的路段或危险地段停车。
驾驶员离开车辆时，要锁好保险锁，防止车辆被盗。
7、驾驶员对自己所开车辆的各种证件的有效性应经常检查，到期证件应及时更新，出车时一定保证证件齐全。
驾驶员按时领取本车养路费回执存放于车内，如有到期需要提前五天提醒管理人员交纳养路费。
8、驾驶员不准疲劳开车，不准酒后驾车，不准生病服药后驾车，如有上述情况要及时声明，以便安排替班。
9、驾驶员行车一定要遵守交通规则，文明开车（不准漫骂、吐痰、做下流手势等），不准危险驾车（包括超速、并头、紧跟、争道、赛车等）。
10、驾驶员因违章或吸烟被罚款的，费用不予报销，违章造成后果由驾驶员负责。
11、车内不准吸烟，因此造成的事故和经济损失由驾驶员和吸烟者共同负责。
本公司员工在车内吸烟时，应有礼貌地制止。
公司外的客人在车内吸烟时可婉转告知本公司陪同人，但不能直接制止。
12、驾驶员对乘车人要热情、礼貌，说话应文明。
车内乘车人谈话时，除非乘车人主动搭话，不准随便插嘴。
接送员工上下班的驾驶员，要准时出车，不得误点。
13、上班时间内驾驶员未被派出车的，应随时在管理人员指定区域等候出车，不准串岗串位。
有要事确需离开时，要告知管理人员去向和所需时间，经批准后方可离开；出车回来，应立即到管理人员处报到。
14、驾驶员对管理人员的工作安排，应无条件服从，不准借故拖延或拒不出车。
对工作安排有意见的，事后可向总经理反映。
15、驾驶员因私驾驶公司车辆（得到车辆管理人员允许的）需费用自理、事故责任自理。
管理人员应记清出车前油表指数及车况，驾驶员还车时应立即检查并记录在案。
16、驾驶员出车执行任务，遇特殊情况不能按时返回的，应及时设法通知管理人员并得到批准，并说明原因。
17、驾驶员必须随身携带通讯工具，以便公司领导或管理人员24小时联络，情况特殊确实联系不上的，事后一定要说明原因。
18、未经领导批准，驾驶员不得将自己保管的车辆随便交给他人驾驶或练习驾驶，严禁将车辆交给无证人员驾驶，任何人不得利用公司车辆学开车。
19、不幸发生肇事或者其他突发事件后，驾驶员应以个人身份处理并应在3分钟内以电话依次通知车辆管理者，未能及时报告责任自负，同时急救伤患，而后保护现场。
尽量寻觅目睹肇事的第三人作证，并记明姓名住址，记清对方肇事车号和驾驶着姓名住址。
驾驶员肇事后畏罪潜逃者，除请司法机关缉办外，并立即予以解雇。
20、司机所有因公费用（停车费、过路费、加油、修理等等）必须以正式有效凭证作为报销凭证，由驾驶员整理粘贴报销凭证后交管理人员审核签字后方可按公司报销规定进行报销。
原则上一周报销一次。
每月末汇报当月报销情况。
三、开发部岗位职责
公司开发部主要负责项目前期开发与设计管理及协调各市政行管部门的工作，同时根据公司制定的项目发展规划策划并制订切实可行的开发计划，并负责组织落实以保证公司在房地产投资中获取最大的经济效益和社会效益。
本部门承担的职责如下：
一、开发部工作内容
1、负责组织收集房地产行业和相关法律方面信息，把握客户需求的变化趋势和行业发展动向；
2、进行土地信息收集、跟踪和参与土地转让的谈判或土地的招投标工作，进行项目用地管理，土地评估、办理土地使用权及产权、委托红线钉桩、地质勘探、拆迁工作；
3、组织进行项目的可行性分析、评审，参加项目的立项决策和制订项目规划建议书；
4、配合工程部参与勘察、设计单位的招投标工作，并负责勘察、设计合同的谈判、签约、履行，协助工程部办理施工合同备案、质量监督站报监工作；
5、配合营销部对项目策划书组织评审、选择最佳的规划设计方案；配合工程部控制好规划设计工作的进度和编制施工图纸的计划，牵头组织各部门参与对方案、设计的评审，审核各项规划招标，汇总提出相关修改意见，并组织图纸报审、报批工作；
6、负责办理项目立项手续，落实人防、消防、交通、园林、环保、节能、防雷、抗震、档案、安全等政府主管部门的审批；
7、办理项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程销售许可证》；
8、负责进行规划方案市政意见征询、二次设计及开工证前所有大市政工程的审批、盖章工作，负责组织各项市政工程规划许可证和开工证的办理工作；
9、配合工程部完成政府主管部门的项目验收工作；
10、配合营销部做好商品房的策划、宣传、销售工作，组织进行房产测绘，提供销售支持数据和图纸，协助办理项目产权事宜；
11、负责对项目设计进行总结，跟踪项目的实施效果分析，从中总结项目决策和规划设计方面的经验教训。
12、工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续。
13、做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。
14、负责公司领导交办的其他工作。
二、开发部经理岗位职责
（一）规划管理工作
1、根据公司项目总体开发的要求，在总工程师的指导下，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。
2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。
（二）项目规划设计工作
1、按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤，向设计单位委托项目设计工作，并安排好出图计划。
协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。
2、协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料。
（三）征地拆迁工作
按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。
（四）负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。
（五）按时完成公司领导交办的其他工作任务。
三、开发专员岗位职责
1、参与配合所承担工程项目的前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书、项目申请书，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。
2、负责协调与项目主管部门关系，按照有关法律、规范、程序具体开展各项建筑工程规划方案审批工作；
3、负责准备、起草各项报审手续所需文件；
4、负责结合各专业工程师进行各市政专业规划方案初审和报批工作；
5、负责其他各项手续的具体报审工作；
6、负责将各批复文件整理、归类并及时移交给资料员；
7、按时完成公司领导交办的其他工作任务。
四、营销策划部岗位职责
营销部是公司开发的产品推向社会，实现公司效益的重要部门，全面负责公司产品的推广和销售工作。
本部门承担的职责如下：
1、负责公司各项目售楼现场的销售工作。
其内容包括接听咨询电话、现场来访客户接待与谈判、记录整理客户资料、回访并跟踪客户以及成交客户的合同签订等相关事宜。
2、销售现场以外卖场（房交会等各种活动）销售工作。
其内容包括接待客户并提供业务介绍、记录整理客户资料及将客户引向售楼现场等相关工作。
3、对接公司开发部、工程部等部门。
其内容包括深刻理解产品及概念并使营销团队达成统一思想及口径、销售过程中不断整理客户（市场）反馈并与公司相关部门沟通、产品包装的执行（卖场、样板间的装修等）等工作。
4、执行项目市场推广计划。
其工作内容包括项目广告（报版等纸媒体、路牌等户外媒体、网络媒体、电视电台媒体及其它分众媒体）的制作、发布及信息反馈工作。
5、相关推广活动的策划与执行。
依据项目推广策略，策划大型推广活动并执行。
6、寻找大客户工作。
根据项目目标客户定位，准确寻找目标大客户进行精确行销。
7、依据销售团队的客户资料记录进行整理分析工作，为下一阶段销售提供有效客户资料的参考。
8、销售回款的监督与控制。
其工作内容包括依照公司回款要求与销售团队共同制定销售目标、依据成交客户情况制定销售回款计划、监督并催促回款以达到快速回款目的。
9、与银行、房管局等政府部门以及公司内部财务部门的对接。
其工作内容包括对相关政府部门的公关工作、与其对接进行贷款办理工作、与公司内部财务进行相关钱款的交接工作等。
一、营销策划部经理岗位职责
1、遵守国家法纪、法规及公司的各项规章制度。
2、具备良好的职业道德和职业素养，高度认同公司的价值体系，忠诚于公司的事业。
3、全面负责公司营销部的管理工作；
4、负责项目的前期策划工作，包括：
土地可行性研究报告、市场调研、项目销售案名、项目定位、目标客户群定位、价格定位、根据市场的需求，提出户型设计、环境设计和其他相关物业配套（电梯、单元门、房门、阳台栏杆、窗户、暖
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