中国德昌国际健康养老服务机构项目可行性研究报告.docx
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中国德昌国际健康养老服务机构项目可行性研究报告
中国德昌国际健康养老服务机构项目
一、项目地理位置与特点
中国德昌国际健康养老服务机构位于德昌市安宁河附近，有利于更好更方便的开展服务。
1、德昌县基本情况
德昌县位于四川省西南凉山彝族自治州中南部，幅员面积2288.35平方公里，辖3镇20乡137村，是四川省傈僳族人口最多的县。
县治机构驻今德州镇，占地面积2平方公里，居县境中部，海拔高度1384米。
北距州府西昌市56公里，公路里程64公里，人口17532人，是本县政治、经济、文化中心。
德昌县地处攀西资源综合开发区腹地，土地肥沃，物产丰富，气候宜人，通讯畅达，交通便宜，又欣逢国家西部大开发的历史机遇，具有广阔的开发前景。
2、项目主要特点
中国德昌国际健康养老服务机构项目，以安宁河谷湿地景观为规划主题，由数幢联体式别墅和小高层住宅、四星级国际健康假日酒店，国际养生养老主题会所、国际养生养老健康大讲堂、体检健康管理中心组成。
中国德昌国际健康养老服务机构项目是一座融康疗、学术交流、居住、休闲、娱乐、购物、度假、于一体的现代化国际生态养老社区。
总建筑面积约30万平方米，本项目地处德昌安宁河附近，位于川西高原（海拔１５００米－２５００米）的安宁河平原腹地，铁路又是成昆铁路线上的一个大站，已建成的高速公路以西昌为纽带，途经成都、石棉、西昌、攀枝花、昆明，把南北连接成一体境内交通十分方便。
项目所在地有着广阔的发展前景，德昌是一座春天栖息的城市有着丰富的土地、悠久的历史文化和生态旅游资源，是西部大发展重点规划的旅游、生态、休闲开发区域。
本项目符合德昌县政府把德昌建成“富裕德昌、花园德昌、宜居德昌、平安德昌”的规划目标。
其养生公寓与体验式健康、休闲、度假别墅以及配套健康假日酒店项目，将填补德昌市高端养老产业、健康管理、休闲度假地产项目的空白，有益于打造德昌养生、养老、旅游休闲新景观，具有广阔的市场前景。
二、项目发展现状与突破口
1、我国老龄化现状分析
（1）我国老龄化现状
据统计，截止2005年，我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。
在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%；北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%；2006年底，天津市户籍60岁以上老年人口有148.81万，占总人口比例达到15.68%。
据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.18%）、重庆（12.84%）、辽宁（12.59%）、山东（12.31%）、四川（11.59%）、湖南（11.51%）和安徽（11.18%）等省市。
老龄化成为不得不面对的现实。
（2）我国老龄化特点
我国人口的老龄化呈现以下特点:
①老年人口基数大。
60岁以上老年人口已1.44亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2；
②老年人口增长速度快。
据统计，大概到2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%。
从2005年的11%到30%，中国用了不到半个世纪的时间，而许多国家用了一百年的时间，我们的进程大大快于其他国家；
③高龄化趋势明显。
近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4．7％的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。
目前80岁以上老年人口达1300万，约占老年总人口的9．7％；
④地区老龄化程度差异较大。
上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区预计要到2010年左右才进入，相差约30年；
⑤历史欠帐较多。
我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的；
⑥人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。
欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元左右，而我国目前尚不足1000美元，是典型的“未富先老”国家。
（3）传统养老方式面临的挑战
与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。
①生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。
夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。
据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。
据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
②死亡率的下降推动寿命延长。
1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平（74岁）迈进。
随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。
另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
③21世纪将是老年人独居的时代。
1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。
现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，如北京市东城区安德里社区空巢化比例达到55％以上，有的甚至达到70-80%,代际分离增加了家庭养老的困难；
④现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。
忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。
尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。
单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；
⑤统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。
尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。
人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。
目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。
2、老龄化带来的机遇
21世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。
然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。
在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。
据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料，5％的老年人有入住养老机构的愿望。
目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60％以上，而我国仅占GDP的40％左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。
养老产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。
该项目的建设理念极大提炼了中西健康文化与内涵，能够协助建设高品质的健康住宅，在房地产市场通过知识附加值创造新的健康住宅的全新理念。
结合本项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑中国德昌国际健康养老服务机构项目的具体特点，进行针对性策划。
3、养生养老公寓现状
养生公寓70年代初始创于北欧，我国目前不同规模的养生公寓很少，规模都比较小。
很多城市的养生公寓建设尚处于启动阶段，这是具有相当生命力的房地产商品新类型。
纵观目前比较平谈的养生养老旅游度假市场，面对这一新兴的健康需求，发展前景是诱人的。
虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。
根据养老旅游度假客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合的办法开发产权式国际康复疗养别墅，可以争取县委县政府和养生协会的指导，争取开发的优惠政策。
三、中国养老模式分析
1、养老市场分析
养老学会养老与护理专业委员会最近对北京市场开展了老年养老需求的社会调查，普遍的反应了我国老人在个体情况和对于老年公寓的意愿，其调查结果如下：
（1）在个人情况方面：
①性别比例：
男性占46.57%，女性占53.43%。
男女比例基本协调；
②婚姻状况：
有配偶所占比例最高，83.2%，排在第二位的是丧偶，仅占14.5%，最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。
在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；
③文化程度：
中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。
大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的；
④家庭同住人员：
配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。
配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致；
⑤包括自己在内的家庭人数：
家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；
⑥健康状况：
健康状况一般所占的比例最高，达44.6%，其次是比较好，占37.8%，然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。
大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的；
⑦自理情况：
完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；
⑧现住房类型：
板楼高达64.3%，其次为塔楼，占20.9%，最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。
大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中；
⑨现居住面积：
现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。
可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；
⑩现在个人月均收入：
1000-1500元的最多，占31.1%；其次为1500-2000元和1000元以下，分别占19%和18.2%，最后是依次递减的2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。
50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；现在家庭户月均收入：
家庭户月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分别占回答总数的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%。
（2）在入住老年公寓意愿方面，调查结果如下：
①入住老年公寓意愿：
有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。
②在选择老年公寓国营和民营性质方面：
只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%，只选国有的占26.7%，不能确定的占10.7%，民营的也没关系的占4%。
总体来讲，只有26.7%的被试者选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。
③养老住房考虑：
96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%，考虑购买的占24.2%，不能确定的仅有6.1%。
④希望选择的养老住房面积：
58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里，24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里，只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。
⑤更喜欢的老年公寓类型：
59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中，40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。
⑥更愿意选择的房间类型：
高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅，只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。
⑦老年公寓环境：
在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%，选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%，选择其他类型的仅占7.8%。
（3）在老年公寓设施服务需求方面
①医疗需求：
老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他。
②老年公寓必备设施服务：
如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%，其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%，然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%，最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。
老年公寓必备设施服务
必备设施
应答频次
应答人数百分比
应答次数百分比
图书室
544
14.3
61.5
健身房
541
14.2
61.1
棋牌室
435
11.4
49.2
垂钓
140
3.7
15.8
门球
121
3.2
13.7
餐厅
589
15.4
66.6
小卖部
500
13.1
56.5
茶室
222
5.8
25.1
美发室
343
9.0
38.8
种植
320
8.4
36.2
其他
60
1.6
6.8
总计
3815
100.0
431.1
③老年公寓房间必备设备设施：
本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。
老年公寓必备服务项
必备服务
必备服务
应答人数百分比
应答次数百分比
定期体检
704
22.0
80.0
日常保健
477
14.9
54.2
日常护理
382
11.9
43.4
送餐服务
409
12.8
46.5
定期郊游
461
14.4
52.4
定期联欢
320
10.0
36.4
老年大学
263
8.2
29.9
法律咨询
175
5.5
19.9
法律咨询
12
0.4
1.4
总计
3203
100.0
364.0
④厨房需求：
老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具，15.3%的老人希望厨房备有全套灶具，29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓，1.4%的老人厨房里需要其他用具。
（4）在经济承受能力方面
①费用支付形式：
在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付，不考虑一次性支付的占10.6%，价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。
②费用承受能力：
在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间，26.7%的调查对象可以承受每月1200-1500元的费用，9.2%的老人选择1500-2000元，能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。
③一次性费用支付能力：
选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。
④费用支付来源：
选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。
⑤目前拥有的理财方式：
选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。
⑥未来投资计划：
在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。
⑦期望的投资回报率：
在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。
（5）在社会行为方面
①入住人员要求：
在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。
②合住意愿：
选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。
③希望子女看望周期：
在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。
④心理健康服务需求：
在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。
⑤参与工作的意愿：
在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。
⑥日常用品的使用：
在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。
（6）小结
从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，管中窥豹可见一斑，从北京这份调查中可以看出，我国的养老服务业大有可为，但在老年公寓设施服务需求上，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高，在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。
2、适合我国国情的老年居住模式探析
鉴于我国人口老龄化的特点，经济社会发展水平的制约，综合传统家庭文化观念的影响，以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充的老年居住模式适合我国国情，是一种最佳选择。
（1）以家庭居住为核心
居家一直是我国最主要的老年人口的户居方式。
根据第五次全国人口普查长表资料，在12798.21万老年人口中，有12755.98万老年人口居住在家庭户中，其比例高达99.67％，只有42.23万老年人口居住在集体户中，其比例仅为0.33％。
之所以提出以家庭居住为核心是因为：
中华民族有孝敬老人的优良传统。
在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地位。
“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式。
适合养老模式的发展。
2006年3月1日，全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出：
中国提倡的“居家养老”模式是最经济、见效最快、符合中国国情的，也是经济上、精神上、感情上让老人满意的养老模式，符合老人生理、心理的发展。
许多老年人在身体健康状况允许的情况下，一般倾向于与子女分居，但随着年龄的增长，健康状况的下降，特别是当行动自由越来越不方便之时，又希望能与子女住在一起，以便能得到子女的照顾。
另外，多数老人有“金窝银窝，不如自家土窝”的居家心理，愿意在自家颐养天年，希望儿孙满堂、喜欢子孙绕膝。
老年住房条件的改善为“合居”提供了可能。
“五普”期间，我国80岁以上老年人均住房面积50㎡以上的占同龄人口的66％。
据老龄科研中心2000年底对20省2万多名60岁以上老年人的抽样调查，城市老人每户拥有住房3间多，户均面积约70平方米，90%以上老人有单独住房，农村老人户均住房4间，面积达80㎡。
毗邻式是家庭居住模式的最优形式。
老年居住模式中的合居式、独居式、毗邻式都以家庭居住为核心，但鉴于三种形式的优缺点，毗邻式模式无疑是最优形式。
“分得开、住得近”、“分而不远”的代际互助型老年住宅（即毗邻型，作者注），有其它类型不可替代的优点。
它既符合家庭养老的传统模式，又同社会养老相结合，保证了子女家庭的独立性，真正体现了代际间的“互助”。
同时，这类住宅对现有住宅形式没有太大的冲击，只是更充分利用了己有住宅。
为此，政府应通过各种政策鼓励、支持家庭与老人共同居住，积极开发设计“同楼居”住宅和“1＋1”连体式亲情户型。
前者是指两代或多代同住一栋，上层为年轻夫妇及孩子，下层为老人；后者是将一个大户型拆分为两个小户型。
（2）以社区服务为依托
居住离不开住宅，住宅脱离不开社区。
以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构，既可为老年人的日常生活提供便利也可提供深层的入宅服务。
社区服务是对家庭功能的补充和完善，是家庭居住形式的扩大和延化。
五普资料表明：
2002年，我国空巢老人户占65岁及以上老人家庭户的22.83％。
老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003年，北京老年空巢家庭比例为34%，上海为34.8%，天津36.5%。
农村老人单独居住的比率已高达27.6%。
对于空巢老年家庭，社区服务的作用尤其重要。
提倡以家庭居住为核心的同时必须兼顾社区服务，以便为老年人创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。
（3）以养老机构为补充
随着居家养老功能的弱化，老年人对养老机构的需求越来越大。
据中国老龄科研中心调查资料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。
但是，据统计：
2005年国家举办的社会福利机构有1364个，收养人数为11.8万；集体举办的敬老院有39377个，收养人数达64万人；再加上老年公寓等其他类型福利机构，目前能为老年人提供服务的床位仅有97.7万张，不足全国老人总数的0.8%。
所以说，老人养老机构居住仅是补充。
美国的研究人员认为，入住养老机构应该是老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择，中国、外国都是如此。
美国住养老院者的平均年龄是82岁，每千名65岁～70岁以上的老人中只有12名住养老院，即使在85岁以上的老人中，也不过占23.7％，荷兰住养老院者的平均年龄是84岁，住养老院的只占7％。
目前老人不愿入住养老机构的原因不外乎传统养老机构如福利院、敬老院等收费低，但大多面积窄小、功能单一、设施陈旧、缺少专业护理人员；现代兴起的老年公寓配套设施齐全、服务质量高，但价格之高普通家庭难以承担。
以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充的毗邻型老年居住模式顺应老龄化发展的需要，有利于整合家庭、社区、社会资源，满足宏观（社会）、中观（家庭）、微观（老人）的不同需求。
四、中国德昌国际健康养老服务机构项目理念设计
中国德昌国际健康养老服务机构是"全新养生养老生活的领跑者，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型养老生活社区。
旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的健康生活理念，简单的概括可以总结为全新健康生活的四个现代化：
1、环境生活自然化
项目周边具有滨河山地景观，山水相依相伴，地块优美的河滨环境，天然的原生林盘，整个区域空气清新，环境生活与大自然相依相伴，是养老生活的理想之地。
2、社区生活丰富化
社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。
老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场……专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提
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