成都土地市场精辟总结分析.docx
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成都土地市场精辟总结分析
2009年成都土地市场总结和分析
一2009年成都市区土地市场概况
1、土地市场交易量明显增加
截至2009年12月30日，2009年成都市区（五城区+高新区）成交土地62宗共计4413.9亩，同比上升了52%，其中，住宅类土地供应38宗数共2789亩，相较于08年住宅类土地成交呈现出大幅增长态势，供应面积增加了200%，不过仍低于07年土地供应水平30%以上；商业类土地供应量亦有所增长，2009年1-12月成都市区商业类土地供应26宗共1724亩，达到历年来的较高水平。
2、成交土地的结构:
住宅增长快，占主要比例
在商品房交易量持续高位运行的拉动下，土地供应量大幅回升，使供应数据同比发生了巨大变化。
变化的不只是供地规模，还有土地供应结构。
2008年，因为楼市的萧条，住宅用地的供应规模相应大幅降低，全年仅有870亩，仅占总供地规模的30%，而70%的比例则放在了商业用地上，尤其是补充城市新区配套的商业用地。
到了2009年，上半年楼市存量过大，土地供应一直处于控制状态，特别是住宅类土地供应一直处于低位，但下半年以来，土地市场呈现出集中供应态势，市场活跃度也明显提升。
最终09年住宅用地的供应占比上升到了60%。
3、09年土地供应的趋势和变化曲线：
上半年冷，下半年热
从今年的土地供应节奏上，可以明显地看到一根陡然上升的增长曲线。
上半年楼市的回暖，似乎出乎土地供需双方的意料，土地市场还处于2008年的惯性延续阶段，半年的土地供应量仅有409.4815亩。
进入第三季度后，土地供应骤然提速，供地规模达1522.8093亩，是今年上半年供地总量的3倍多，甚至超过2007年同期的1440余亩放量。
经过10月的短暂回落，土地市场在年底迎来第二个放量高峰，11—12两月的供地规模达到2300亩，占到全年供地总量的52%，为2009年的成都土地市场收起了豹尾。
4、土地市场区域分析
区域
地块数量
地块规模
楼面地价平均
商业用地个数
挂牌个数
成华区
7
310
3245
2
2
高新
20
1560
1818
16
12
金牛
9
810
3356
2
2
锦江
6
340
3635
2
2
青羊
12
500
3410
1
3
武侯
15
890
3565
3
5
市区总计
62
4410
2578
26
26
首先，高新区规模是最大的，金牛区和武侯区次之，成华区和锦江区的规模最小。
高新区的规模最大，但是住宅数量是极少数，大多都是商业用地，那里未来也是成都的商务中心片区，这个趋势与07年截然不同，预计未来两年将会继续；金牛区的供应突增，是因为北新干线和五块石两块大地就占到了460亩（该区域供地的55%），未来除了商贸大道以外土地供给数量还是应该有限；而武侯区则是地块多且数量分散，但是大多沿武侯大道，顺江村成为新的热点区域；值得注意的是，成华区在09年内7次成为成都房产月销售冠军，5次成为月供给冠军，可是土地的供给上却是敬陪末座。
它和锦江区可能是因为土地供应主要在市区内，三环以外的三圣乡等大量供地因为拆迁和整理等原因没有大规模跟上。
5、成交价格：
相较于2008年将会明显上扬接近2007年
楼面地价：
今年市区公开市场平均2578元/平米的楼面地价预示着成都明年市区商品住宅均价都在6000元/平米以上，今年拍卖的土地才不会出现亏损，这是参加今年土地拍卖的开发商的最基本预期。
如果只是计算市区拍卖住宅地块的平均楼面地价，则超过3240元/平米，市区挂牌成交的楼面地价平均1818元/平米。
这个价格远高于2008年的1650元/平米的土地成交平均楼面价。
当市场预期房价走高时，发展商愿意购进更多土地，承受更高价格；反之，当市场预期房价下跌时，发展商对购地的规模和价格承受能力也相应走低，因此土地市场的成交量和价格往往可以看作是商品房市场的先行指标。
由于商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之国土部门小步试水导致土地市场的供需失衡、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，土地成交价格与去年相比出现明显的上扬，并接近于07年地价。
但经历调整之后的市场恢复理性，因此，开发企业对房价的预期虽然接近但还不能与2007的增长速度相提并论。
这个地价也说明了开发商队明年房地产市场的信心。
6、成交金额回顾
①09年拍地前十强企业
公司名称
地块规模（亩）
土地总投入
备注
保利
500
35亿
龙湖
950
29亿
672亩在新津
万华
3800
26亿
3800亩都在双流挂牌
仁恒
178
20亿
绿地
600
19亿
有2块商业用地挂牌
华润
220
16亿
有1块商业用地挂牌
中海
250
15亿
蓝光
222
13.5亿
中粮
133
13亿
置信
278
11亿
都在郫县
排名前十位的开发商总共拿下了市区2000亩以上土地，约占全年总供地规模的50%（住宅的比重超过60%）。
可以看到，前十强仍然是最具有品牌影响力的企业，其中万华、蓝光和置信是本土，其余全部是全国性企业甚至是国外企业。
随着地价的上升，地产已经更多的是资本市场的产品。
这其中要注意几个趋势：
其一，企业战略开始分化：
保利、华润作为央企疯狂拿地，甚至连40亩的土地都不放过；另一方面，置信、万华、龙湖都走了一个向城市郊区走规模化高端化路线的战略。
其二，外资受到一些影响，尤其是07年谱写辉煌的港资企业目前正在努力消化07年的存货而无暇他顾。
其三，挂牌的地价远逊于拍卖的地价。
因为挂牌是源于很多深层次的原因，其成交价格基本在起拍价左右，但是挂牌地大多数为商业用地，这是众多开发商犹豫不前的原因之一。
②09年市区土地交易前十强
③09年楼面价最贵的前10强
这10个地块的楼面价格均在4700-8700元/平米之间，预示着这10个地块的房价应该在9000-13000元/平米以上，开发商才可能略有资金利息的盈余。
具体为：
拍得公司
楼面价
位置
规模
容积率
总价（万）
起拍价
单价（万）
成都新合地产
8700
金牛区解放路4号
3.1
2.5
4626
650
1450
金阳
7500
青羊区青羊大道西侧
12.2
2
12260
500
1000
朗基地产
7275
顺江路与龙舟路交汇处
15.6
4
30313
1000
1940
九龙仓
6900
锦江区一心桥
22
4
40480
1100
1840
瑞湖地产
6636
金牛区百寿路
17.4
3.3
25448
800
1460
新加坡投资
5000
文殊院26号
1.8
3
1860
800
1000
成都蜀信实业
4917
青羊区金沙村
15.7
1.8
9263
460
590
中粮
4875
武侯区高碑村
133.2
3
129918
600
975
中海地产
4750
苏坡乡龙嘴村
71.9
3
68315
500
950
蓝光
4737
高新区南部新区
60.2
3.8
72240
500
1200
仁恒置地
4714
锦江区攀成钢
178.5
3-3.8
196422
1100
1100
7、政策回顾
①单宗土地规模受到限制
成都市08年9月17日推出的“三环内单宗出让土地规模限制在200亩以下”，并基本上得以实施，市区的拍卖土地除极个别外基本都在200亩左右，只有4块土地超过这个规模，其中2块在郊县，2块在金牛区。
个别挂牌土地连续出现“199亩”的情况。
09年11月国土部出台《限制用地项目目录（2006年本增补本）》，增加商品住宅宗地出让面积的限制条件，规定了宗地出让面积的上限，即小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。
这一规定鼓励小面积宗地出让，有利于用地者按照出让合同的约定尽快实施开发建设，使土地供应在最短的时间内转化为房屋的有效供给。
估计未来土地出让的规模限制仍然会继续。
②用地强度有所变化，成都原有的高密规划有所松动
我市将中心城居住、公共设施等建设用地划分为四级强度分区（分区图见附件1）。
与07版技术规定对比，08版中第一分区住宅用地的总容积率由原来6左右降低为5左右，第二分区住宅用地总容积率由原来5降低为4左右，第三强度分区住宅用地的总容积率由3.8降低为3左右。
这个政策对2006年开始的“城市向高向密”发展思路是一个纠正，在过去的四年里近9000亩土地交易大多数都是容积率为4或5以上。
同时，容积率的减少对土地价格下降有一定作用，至少表面看上去要温柔一些，但实际上，土地的真正价格是楼面地价，而非单纯土地总价。
真正要让成都土地回到多层和小高层为主是不可能的，即使在部分郊县，这种高层化的趋势也是不可逆转的。
除了容积率，其它要求也有少许变化。
二类住宅用地自动兼容公共设施的，其兼容比例不应大于20%，其对应的总建筑密度为住宅建筑密度加5%，同时不大于30%，绿地率要求不变。
二类住宅用地兼容商业用地的，其兼容公共设施的比例均为大于20%且小于50%，其对应的总建筑密度上限调整为30%，绿地率下限调整为25%，如为商住楼，其裙房屋顶应作屋顶绿化，住宅楼底层需架空。
09年拍卖90块用地，只有10块地的规划容积率上限在5.0及5.0以上，全部是商业用地，除了5块在南沿线CBD区域，其它5块均在二环路以内。
有40块用地的容积率上限在3.0或者3.0以下（3.0以下容积率的出现很大程度上是因为限高不支持高容积率或文化保护区）。
③“90，70”政策开始放松
2006年6月为调控房屋面积满足刚性需求的目的而提出的“90，70”限制性政策，在推出伊始就受到多方置疑。
这种一刀切的做法降低了一些好项目的品质，更激发了一些开发商攻关打政策擦边球的热情。
由于08年底出台刺激消费的政策后，北京、南京、上海已经明确松绑，成都在09年基本放开了这个政策。
④土地闲置受到清理
09年3月国土督察成都局正式挂牌，对闲置土地的清理逐渐走上历史日程。
国土资源部12月23日通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，其中不乏中海、华润的用地被点名批评。
⑤09年12月财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》
通知要求，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。
经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
⑥成都工业用地必须挂牌
成都国土局要求，2006年10月31日以后的工业用地全部采取挂牌方式出让，2006年10月31日以前的工业用地出让可以按照当时的协议作为遗留问题解决。
⑦成都198土地改革
2008版技术规定另一变化是中心城区规划管理覆盖了“198”地区，使成都中心城区域全部进入《成都市规划管理技术规定》的管理。
“198”地区是指中心城区内的198平方公里的非建设用地，这一区域分布在成都市中心城区的四周，主要位于三环路之外，外环路以内（包括外环路外侧的500米）。
这部分土地在08年成都进入城乡统筹综合试验区后逐渐通过多种方式尝试进入土地市场。
成都通过贯彻“占补平衡”政策，根据土地利用的全域总体规划，对农村的田、水、路、林、沟、渠、村实行综合土地整治，增加可利用土地面积和有效耕地面积，并获取来自城市的平均每亩2.5万元的占补平衡费。
在土地整治中，村庄整治的更高价值被发现出来。
经由宅基地和其他农村建设用地整治节约出来的建设用地指标，通过“城乡建设用地增减挂钩”项目，可置换到远高于“占补平衡费”的收入。
2006-2008年间，成都共实施了15个挂钩项目，节约出来的农村建设用地指标每亩平均收入达15万元，从而可以实现土地更为集约利用的高水平国土整治。
据统计，全市可增加后备建设用地达65万亩，相当于年占征用耕地数量的十几倍。
这说明，在征地制度之内也具有增加农民和农村收入的巨大潜力。
都江堰、青羊区等地区都已经有这种试验的项目。
12月28日，成都农村产权交易所举办了成都首场农村建设用地指标拍卖会，包括金堂县、大邑县、蒲江县、邛崃市等区县在内的共计16695.87亩农村建设用地挂钩指标被公开拍卖。
据了解，大邑县、邛崃市国土局以15万元/亩的价格，成功转让建设用地挂钩指标5212.8亩；蒲江县则以2.5万元/亩的价格，成功转让耕地占补平衡指标1000亩。
受让方均为各郊区国土局。
这种改革农用地的做法将大幅度增加郊区土地供给，给中小企业带来了新的希望，给未来的城市化发展提供了有力的支持。
8、其它应该注意的趋势
①对于上市房企来说，土地储备拥有了另一个用途——融资
在房地产市场回暖的同时，股市也正在转向牛市。
因此，上市房企储地，除了项目开发的考虑，还有融资的目的。
目前飞涨的地价和不断新生的“地王”，早已成为资本市场最吸引眼球的一大题材。
地价上涨之时，也意味着拥有大量土地储备的开发商的资产，将随着地价的上涨而升值，因此推动其股价的进一步上涨。
开发商可以趁此机会IPO或者增发再融资，借投资者对地价涨高的预期“狠赚”一笔。
高价拿地在资本市场带来的增值要远高于其项目开发的收益，甚至可以弥补项目开发中的损失，这也是2007年房企疯狂抢地，并导致“地王”频现的主要原因。
因为资源稀缺，将土地作为资本市场的赚钱筹码，而后又借此融资，并在土地市场上继续购买土地。
在囤地若干年后，再通过开发或者转让的模式，套取差价利润。
虽然，有少数开发商因为两年未开发而被政府部门收回土地，但多数开发商却逃脱了政府部门的责罚。
②土地变成资本的附庸，意味着未来企业有足够的实力可以在市场上角逐
据搜房网统计，截至2009年11月，全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。
其中，融资榜前15家企业融资总额就超过了3000亿元，占61家房企融资总额的80%以上。
同时先后有恒大、龙湖等9家地产企业在香港联交所上市，融资额度超过400亿港元，大家争先恐后的走上了资本发展的道路
万科今年实现银行授信500亿元人民币、增发集资112亿元人民币，融资总额为612亿元人民币，位居榜首。
绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。
“融资榜”排前15名的房企中有9家具有国资背景，其中绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元，仅具地方国资背景的泛海建设也动辄融资超200亿元。
此外，60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超过2400亿，银行仍然最主要的融资来源。
值得注意的是，在这股几乎惠及全体的资本暖流中，获得银行授信金额前10名的房企总共获得了总额约2400亿人民币的银行授信，显示房企“赢家通吃”、强者恒强的态势。
③郊县土地交易的量大，且成交单价屡创近年来的新高
今年上半年，成都近郊五郊县成交27宗土地、共3617亩，其中住宅15宗。
计908.48亩。
下半年，双流、新都、郫县、都江堰、新津、青白江土地市场逐渐活跃，据不完全统计，上万亩土地先后交易，大批具有央企背景的开发商进驻近郊区县。
其中都江堰和双流两地高居郊县成交量的榜首，分别为4709亩和5018亩，成交均价为77万/亩左右。
郊区的土地价值也屡创纪录，比如青城山的土地9月也冲到了135万/亩，是起拍价格的3倍以上，新津和双流都产生了8亿元以上的单宗高价土地。
④成都09年土地市场行情的火爆是与房地产市场的火爆相辅相成的
2009年主城区住宅成交约1400万平方米，较08年全年大幅增长133.28％，相比07年全年1202.73万平方米的成交量也增长了16.4％，创历史新高。
同期市区住宅新增供应量约为900万平方米，在成交极度活跃的同时供应反而较08年全年减少了10.31％。
正是由于新增供应量同比减少约两成，而成交量却同比成倍增长，因此市区住宅可售量全年均处于低位。
值得关注的是09年1-11月市区住宅新开工面积为1131万平方米，随着市场后续供应量的逐步推出，整体市场呈现出供应放量的态势。
二、展望成都土地市场的2010年
1、大量此前高价出让的土地将于明年上市，房价下降的可能性不大
根据中原地产09年下半年相关统计，自土地市场开始升温到泡沫迸裂的06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个开发项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在09年底和2010年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。
还有29个项目未确定开发方向和时间。
这些土地的价格都不便宜，尤其是07年拿地的企业，土地和财务的刚性成本比较高，除非中央重手调控，否则接受房价下降的可能不大。
图一：
成都主城区历年住宅用地开发情况
2、行业加快洗牌，开发商的战略发展明显有差异
①大开发商也愿意选小块地：
当大开发商有钱以后，却没有大块市区土地（受到规模限制）待售，所以大开发商转变了囤大地的思路，在市区连50亩的地也会不放过。
今年保利在顺江、中海在金沙、华润在清波都参与了小地块的竞拍，虽然开发成本会高一些，但现金流和开发风险也不大。
②中小企业向郊区发展：
受到规模、现金流、决策模式等影响，无法走上市的道路，面对市区土地地块小、首付多、风险大、总价高、利润不定的窘境只好选择另辟蹊径。
所以蓝光囤地金堂青白江，然后出南充下重庆昆明，武海在都江堰大展拳脚，万华在双流正兴盘龙卧虎，置信在郫县开疆拓土。
③整个行业在加紧洗牌：
随着市区土地开发的逐渐完成，很多中小开发商无以为继，可能会转行或前往其他城市，有迈普公司支撑，07年也曾经风风火火的泰基今年9月已经退出；另一方面，七匹狼、海尔、中铁、中建甚至中交等公司都在跨行业发展，大张旗鼓的进入地产行业，港资、新加坡资金等也争先恐后，地产行业风起云涌，未来两年将会是大变革、大洗牌的集中时代。
2、郊县土地市场将是开发商未来的主要发展方向
从土地市场上来看，郊区的土地成交量已经远远超过了市区，近年来，瞄准郊县房地产市场发展的已不只是一些中小开发商，不少央企及大型开发商也都纷纷转战郊县，保利·公园198不仅是新都，也是整个大城北的代言楼盘；置信在温江国色天乡、芙蓉古城的辉煌，万华、雅居乐在双流正兴、华阳的高端项目的成功……。
在未来的楼市上，郊县楼盘的品质和档次大大提升，规模效应、偏低的地价和较少的规划限制都是郊县市场的法宝。
3、2010年五大市区热点区域开始显现：
只有占有独特资源、片区未来有大量后续土地和品牌开发商进入的区域才是热点区域
只有有占有独特资源、片区未来有大量后续土地和品牌开发商进入三个特点都满足的区域才是未来的热点。
从今年的土地成交记录可以发现，顺江组团、金沙片区、大源组团、五块石和沙河片区、东大街等五大片区土地供应相对集中，大腕进驻密集，将成为明年成都楼市的热点区域。
位于西南方向三环外武侯大道沿线的顺江组团，恐怕是今年成都土地市场最引人瞩目的区域。
在这个区域内，今年共出让了7宗土地，总规模达650余亩，是住宅用地出让最集中的区域，引来了保利、中粮、华宇和中海四家开发商落子其间。
其中，保利在该组团一连拿下四块地，共计260亩，地价总额达16亿元；中粮拿下133亩土地，投入13亿元；中海拿地184亩，投入8亿元；此外，华宇在该区域也拿下了75亩土地。
值得注意的是，该组团大多数成交地块的容积率均不大于2.8，对于时下容积率大都“破四近五”的三环路区域，这样的规划指标使区域拥有了较高的品质基础，今后的产品应该颇具看点。
可与顺江组团比肩的是金沙片区，同样是大腕密集，华润、保利、中海、建发、合能等今年在该区域均有斩获，成交的土地总规模超过400亩，其中，华润拿下的地块为168亩，是今年该区域成交地块中面积最大的一宗。
城南永远是成都地产的热点。
2007年就已经集结了华润、中海、嘉里、建发等行业大腕的大源组团，今年又迎来了两位新大腕—保利和复地，前者在该区域拿下199亩住宅用地和182亩商业用地，后者继去年拿下一宗商业用地后，今年再次拿下96亩住宅用地。
2005年就开始启动的大源组团，将在明年真正迎来高潮。
此外，今年华润和龙湖双双进驻五块石片区，其中龙湖斥资21亿元拿下的地块为276亩，是近两年主城区少有的超过200亩的地块，两家行业大腕的进驻，将是该片区的开发水平跃上一个新台阶。
东延线也是明年的热点区域之一，这里集中了信和366亩、新鸿基259亩、新希望83亩、仁恒178亩等大腕，在明年加强土地使用监督的大气候下可能会先后动工上市，更有澳龙名城、比华利、金润华府在这个片区外围摇旗呐喊。
4、开发商拿地方式呈现多样性
万科的拿地方式和区位是值得注意的，09年该公司获取的37块地中，京沪粤只有7个，大量宗地都在重庆、佛山、长沙等二线城市。
万科占项目100%权限的只有20个，其它均为合作。
这是万科在土地价格飙升、地王频出的时候的对策；阳光100和中信则是另一个发展方向：
积极参与土地整理，然后在获取一级土地整理利润的基础上，来拿二级开发市场的有力资源。
土地市场上联合竞拍和开发的现象也逐渐多了起来，甚至部分开发商开始关注烂尾楼等。
5、挂牌土地和带方案竞标仍然占有相当的市场
由于土地价格飞涨，对于市政府需要定向打造的部分项目，可能的过高地价和过于苛刻的规划条件都不适于用拍卖的方式来进行交易，政府还是可能通过挂牌的方式来进行交易。
成都市区很少使用带方案招标的方式出让土地，但是郊区的大宗用地还是很有可能这样操作，尤其是商业用地。
6、后市政策的估计：
①08年年底的房地产刺激政策是肯定收回的
08年底为了刺激房地产消费，也为了挽回地震对经济的影响，中央包括成都都出台了一系列政策，消费市场上的契税补贴和减免、所得税抵扣等只是最轻的政策。
更重要的政策包括信贷政策的放松、开发商自有资本金比例的放松、土地合作的激励等一系列政策才是根本，这些政策都会在2010年收紧。
②二套以上按揭政策的收紧只是早晚的事情，加息和土地增值税的增加估计也会提上日程
对于众多的调控政策，中央历年调控都有尝试，但是效果并不一定都好。
大修经济适用房、提高开发商自有资本金比例、二套房以上按揭政策的收紧是肯定的，预计二套房以上首付应该是到四成且利率应该按基准利率来参照考虑。
如果经济过热的势头继续，加息的增加估计也会明年中旬提上日程。
但国内的基准利率显然不像国际上一样可以快速影响经济，所以有可能效果并不立竿见影。
如果房市调控还没有奏效,土地增值税的增加和限制二套房交易、继续增加投资房产的契税等更严格的监控都有可能在下半年实施。
对成都来说，提高预售条件可能是最重的政策了，但这些重手应该不会在明年实施，这极可能导致房地产市场调头向下。
物业税等措施因为涉及面较广，可能也只能在部分城市试行。
③其它政策也会有所收紧
以上政策都是针对房地产的专项政策，国家大的金融政策和财政政策明年是否有可能转向呢？
个人认为明年财政政策会比今年略紧，但总体还是比较松，税收等政策还是会有所放松，但国家投资等不会像今年这样敞开；至于金融政策，个人觉得明年可能会有所收紧，时间应该在年中或第三季度，上半年是信贷主要扩张的时机，也需要观察货币量和货币乘数的变化，中央应该不会在年初就贸然采用比较激进的
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