14年昆明市房地产行业月报.docx

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14年昆明市房地产行业月报

2014年5月

昆明市房地产行业月报

一、宏观经济2

（一）CPI2

（二）PPI2

（三）PMI3

（四）GDP4

二、房地产政策要点4

（一）总体情况4

（二）全国房地产相关政策及重大事件4

（三）各省市房地产相关政策及重大事件7

三、全国房地产月度情况9

（一）房地产开发投资完成情况9

（二）商品房销售和待售情况10

（三）房地产开发企业到位资金情况11

四、本地市场月度情况11

（一）一级市场11

（二）二级市场13

五、本地市场主要新开楼盘15

一、宏观经济

（一）CPI

2014年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。

其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.3%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.4%，服务价格上涨2.7%。

1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。

5月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。

其中，城市上涨0.1%，农村上涨0.2%；食品价格上涨0.2%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格上涨0.1%，服务价格持平。

（二）PPI

2014年5月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，环比下降0.1%。

工业生产者购进价格同比下降1.8%，环比下降0.1%。

1-5月平均，工业生产者出厂价格同比下降1.9%，工业生产者购进价格同比下降2.1%。

（三）PMI

2014年5月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.8%，比上月上升0.4个百分点，已连续3个月回升，预示我国制造业继续稳中向好。

（四）GDP

初步核算，一季度全国国内生产总值（GDP）为128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速比上季度回落0.3个百分点。

分产业看，一季度中国第一产业增加值为7776亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值57587亿元，增长7.3%；第三产业增加值62850亿元，增长7.8%。

从环比看，一季度GDP增长1.4%。

二、房地产政策要点

（一）总体情况

“央五条”出台保刚需首套房自住贷款需求，李克强强调要加大定向降准措施力度和经济微刺激执行力，国务院批准江西等10省市可自发自还地方债试点，江西发债规模143亿元；住建部人士指出除北上广深一线城市外，其它城市限购政策可自行调节，江西全面清理闲置土地。

（二）全国房地产相关政策及重大事件

分类

日期

重要事件

关键内容

金融环境

5月4日

中国证监会发布房企再融资申请最新信息

160个排队项目中共36个涉及房地产业，占比达22.5%。

已过发审会的有19项；已反馈的有84项，其中涉及房地产业的项目最多；已受理的有51项，其中21项涉及房地产业，涉及北京首都开发、格力地产、深振业等企业；另有6个项目处于中止审查状态。

5月6日

中国人民银行发布《2014年第一季度中国货币政策执行报告》

有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。

强调加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。

5月9日

国家统计局公布居民消费价格统计数据

4月份全国居民消费价格（CPI）总水平同比上涨1.8%，

环比则下降0.3%。

5月12日

中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会（“央五条”）

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

5月19日

中国银行公布2014年新投放个人住房贷款情况

截至2014年4月末，中行个人住房贷款余额已达1.35

万亿元，比2013年末增加690亿元，在全部个人贷款新

增中的占比达85%，同比提升15个百分点。

2014年，中行将继续保持房地产贷款平稳发展，合理把握投向，重点支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目；积极支持居民家庭购买首套自住商品住房。

5月21日

中信证券“中信启航专项资产管理计划”获中国证监会批复

国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs）。

交易所场内REITs产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。

5月23日

李克强总理在内蒙自治区考察提出金融适时预调微调

要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。

金融机构要围绕企业急需创新服务，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展。

制度建设

5月7日

国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，挂牌成立不动产登记局

不动产登记局承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

5月17日

国土部将牵头负责17个省不动产登记职责整合

截至4月25日，全国已有17个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。

17个省（区、市）包括天津、河北、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃。

5月21日

国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务意见的通知》

加快转变政府职能。

着力推进财税金融价格改革。

继续扩大推进营改增试点、坚持房地产税立法相关工作。

深化国有企业、科技体制等改革。

深化户籍、土地等体制改革。

研究提出城市规模标准；实行差别化落户政策；明确基本公共服务覆盖城镇全部常住人口时间表。

以开放促改革。

推进关系民生改善的各项体制改革。

以全体人民住有所居为目标，完善住房保障机制，促进房地产市场健康发展。

加快生态文明制度建设。

保障房支持

5月5日

国家开发银行公布棚改资金发放数据

截至4月末，已向棚改项目发放贷款1079亿元，较去年同期增长388%，支持新增建筑面积约9318万平方米，惠及111万户、372万中低收入群众。

中西部地区发放贷款536亿元，占比达64%。

5月18日

财政部会同住房城乡建设部下拨2014年中央财政城镇保障性安居工程专项资金

财政部会同住房城乡建设部下拨2014年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1193亿元，用于支持地方特别是中西部地区发放租赁补贴、建设公共租赁住房和实施城市

棚户区改造等城镇保障性安居工程。

财政部要求各地区于2014年5月31日前，将中央财政

城镇保障性安居工程专项资金下拨到市（县），并适当向城

镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企

业比较集中的城市倾斜。

5月19日

国家发改委下发《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》

逐省研究融资预案，支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标。

重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求。

适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。

按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。

与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围

优化棚户区改造债券品种方案设计，科学合理设置债券期限和还本付息方式。

5月21日

2014年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地审批工作完成

截至5月15日，国务院共批准了69个城市申请的2944

公顷保障性安居工程新增建设用地，其余37个城市主要

使用存量建设用地。

其他

5月12日

财政部发布4月财政收支情况统计数据

1-4月，累计全国财政收入47507亿元，比去年同期增加4042亿元，增长9.3%。

地方财政收入（本级）26150亿元，

同比增长11.3%，与房地产交易直接相关的房地产营业税

和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。

5月21日

财政部发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》

上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。

2014年政府债券期限为5年、7年和10年，结构比例为4∶3∶3。

以同期限新发国债发行利率及市场利率为定价基准、采用承销或招标方式确定债券发行利率。

自发自还，试点地区在限额内，自行组织债券发行、支付利息和偿还本金。

5月26日

住房城乡建设部和国家工商总局联合发布新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》

分为预售合同和现售合同两个文本。

与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本主要有以下特点：

一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障；二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知；三是对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷；四是细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。

（三）各省市房地产相关政策及重大事件

日期

重要事件

关键内容

5月4日

成都市人民政府颁布《关于完善我市购房入户政策的通知》

购买建筑面积在90平方米以上（商品住房或二手住房），并取得房屋所有权证且在成都参加社会保险1年以上的市外人员，可在房屋所在地申请登记本人、配偶和未成年子女的户口。

此前落户政策为购买商品房（含二手房）面积在70平方米以上的市外人员即可落户。

5月5日

铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》

在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房（含二手住房）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上。

单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元。

首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。

放开了住房公积金二次贷款的政策限制。

非铜陵户籍人员可凭《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件。

5月5日

江苏省机构编制委员会

下发《关于整合不动产登记职责的通知》并在该省国土资源厅设立不动产登记局，正式启动实施对不动产登记职责的整合

江苏省国土厅会同有关部门起草不动产统一登记的地方性法规、规章草案，建立不动产统一登记制度。

省国土厅将负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台。

在国土厅设立不动产登记局，地籍管理处改为在登记局挂牌。

5月5日

南京溧水住建部颁布申

请销售许可证新政策

通过审核工程形象进度的方式对开发商提出相应要求，进而保证购房者的利益。

新政从5月1日起开始实行。

5月5日

《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》获批准并正式对外公布

首批城市更新单元共包括15个项目，拟拆除重建用地面积105.74万平方米，分别位于福田、南山、宝安、龙岗等8个区，其中南山共计5个项目。

与之前公布草案不同，体量庞大的白石洲旧改项目由于仍需调整，未被列入此次名单之中。

5月6日

北京银监局发布《北京银监局关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》（京银监发〔2014〕

95号）

各银行防范消费贷款风险。

个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。

各银行原则上个人综合消费贷款发放金额不超过100万元、期限10年以内（之前部分银行最高可以发放500万元贷款）。

5月6日

上海市召开第六次规划

土地工作会议

人口规模严格控制，建设用地规模只减不增，以土地资源利用方式转变倒逼城市发展转型。

5月7日

郑州市发布《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》

个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。

5月9日

四川省国土资源厅牵头

联合省委编办等8个部

门组成四川省不动产统

一登记工作省级联席会

议

成都将于年内开展不动产统一登记工作。

研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策；协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；根据国家顶层设计，协调落实不动产登记的制度体系、技术支撑、信息平台建设等重要工作；研究不动产登记地方性法规的起草修订；统筹协调对市（州）、县（市、区）不动产统一登记工作的监督指导等。

5月12日

佛山住房和城乡建设管

理局发布《关于我市高明区在执行限购政策探索的回应》

佛山住建局已知晓高明区在执行限购政策过程中进行的探索，将密切关注两个方面的情况，“一是这种探索，是否可以有效解决高明区在经济发展过程中，进入高明就业的人群住房刚性需求；二是这种探索，是否会引起区域房价较大幅度波动。

”

5月12日

深圳前海深港合作区公

告称前海将设港企创新

发展专项资金

前海通过研究，提出在财政部、商务部给予的前海现代服务业综合试点资金中设立前海港企创新发展专项资金，用于吸引和扶持港企在前海创新发展。

前海已就港企创新发展专项资金的设立形成具体方案和实施细则，将就方案和细则征求相关单位意见后，上报综合试点工作小组审定实施。

5月13日

广州市国土房管局相关

负责人及南沙区国土分

局表示南沙暂未有任何

对限购令松绑的探讨

针对日前广州南沙将对港澳居民放开购买住宅限制的传闻，广州市国土房管局相关负责人回应表示，广州仍然没有政策调整；南沙区国土分局相关负责人也透露，南沙暂未有任何对“限购令”松绑的探讨。

5月16日

北京市住房和建设委员

会发布《北京市房屋登记工作规范（试行）》

开发商备案后，购房者可自行办理预售商品房的房产证。

双方共同到场办理房屋赠与，合同无需公证。

购房人办理预售商品房房产证无需提供专项维修资金收据。

房改房遗失补证无需售房单位出证明。

5月16日

扬州恢复公积金“又提又贷”政策

扬州住房公积金“又提又贷”政策将于5月20日恢复，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。

下一步，将根据市场变化情况以及公积金资金流动性的情况，考虑适时恢复“商转公贷”和“异地贷款”政策。

5月20日

北京市人民政府办公厅

关于印发《市政府2014

年立法工作计划》的通知

力争完成基本住房保障条例（草案）和居住证管理办法。

基本住房保障条例拟规定取消保障房申请现有的收入审核，而将有无在京购房的房产证明作为申请的依据。

将非京籍家庭纳入住房保障范畴。

5月20日

安徽宣城市住房公积金

管理委员会发布《关于我市住房公积金有关政策的通知》

住房公积金最高贷款额度上调为30万元。

贷款条件方面，由正常缴存住房公积金1年以上缩短为正常缴存住房公积金满6个月。

5月23日

杭州市物价局与杭州市

房管局就商品住房销售

价格申报备案管理工作

提出要求

如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将限制网签，且需重新申报备案。

5月26日

安徽芜湖市住房公积金

管理中心发布《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知》

允许二套房申请贴息贷款。

支持外地调入芜湖市区人员使用住房公积金贷款购房。

调整二手房住房公积金贷款额度。

5月26日

广东召开“广东新型城镇化建设”专题座谈会

进一步放宽直系亲属投靠条件。

全面放宽本科以上学历毕业生入户。

全面放宽我省中小城市（城镇）落户政策。

加快放开大中城市落户政策。

逐步调整珠三角大中城市入户政策。

严格控制广州、深圳两个特大城市人口规模。

5月30日

海口发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》

自6月1日起在海口市行政区域购买单套建筑面积120平米以上新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。

三、全国房地产月度情况

（一）房地产开发投资完成情况

2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。

其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9个百分点。

（二）商品房销售和待售情况

1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。

其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。

商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。

其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

（三）房地产开发企业到位资金情况

1-5月份，东部地区商品房销售面积17173万平方米，同比下降14.4%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点；销售额14054亿元，下降14.7%，降幅扩大0.7个百分点。

中部地区商品房销售面积9530万平方米，增长0.3%，增速回落2.5个百分点；销售额4765亿元，增长3.2%，增速回落1.9个百分点。

西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。

其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。

在其他资金中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。

四、本地市场月度情况

（一）一级市场

5月份，昆明主城成交土地面积为412796.16平米，约合619.19亩，成交金额为194599.39万元。

土地成交均价为314.28万元/亩。

瓜分这批土地的企业有4家，分别为云南城投置地有限公司、云南新世纪滇池国际文化旅游会展酒店有限公司、云南乾华置业有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司。

其中，云南新世纪滇池国际文化旅游会展酒店有限公司与云南城投的关系匪浅，为云南城投发起的致力于昆明滇池国际会展中心项目的专项子公司。

纵观5月昆明土地市场，商住用地及城中村改造项目用地成为地块供给主要来源。

在该月成交的地块中除1宗科教用地外，其余全数为商住用地，其中城镇住宅用地2宗，商务金融用地4宗，城镇住宅用地兼容商务金融用地2宗，商业用地5宗，商业用地商务用地1宗。

另外，此次成功交易的15宗土地中有7宗为城中村改造项目用地，占比达近五成。

与此同时，这7宗城中村改造项目用地全数采用“捆绑组团”的方式进行出让。

2014年4月份土地成交情况

位置

交易时间

面积

规划用途

容积率

起价

成交价

交易方式

竞得人

（平方米）

（万元）

官渡六甲街道办事处

3.31-5.4

25880.49

商业用地

≤0.5

11646

挂牌

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

22641.33

商业用地

≤0.5

10188

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

36716.03

商业用地

≤0.5

16521

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

16377.24

商业用地

≤0.5

7371

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

20784.51

科教用地

≤0.5

9354

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

141584.26

城镇住宅用地

63714

云南城投置地有限公司

官渡六甲街道办事处

33948.99

商业用地

≤0.76

2036.8

云南新世纪滇池国际文化旅游会展酒店有限公司

官渡六甲街道办事处

14887.88

商业用地

商务用地

<2.4

10785.39

云南穷华置业有限公司

西山区前卫街道办事处拥护社区

4.14-5.14

59921.85

城镇住宅用地

＞1且≤4.8

37749.6

云南华海中逸房地产有限公司

8648.35

城镇住宅用地兼容商务金融用地

＞1且≤8.8

5447.4

挂牌

云南华海中逸房地产有限公司

15949.92

城镇住宅用地兼容商务金融用地

＞1且≤7.96

10050.6

云南华海中逸房地产有限公司

9637.34

商务金融用地

≤2.7

6073.2

云南华海中逸房地产有限公司

2162.05

商务金融用地

≤2

1360.8

云南华海中逸房地产有限公司

1946.98

商务金融用地

≤1.1

1226.4

云南华海中逸房地产有限公司

1708.94

商务金融用地

≤0.7

1075.2

云南华海中逸房地产有限公司

分析：

（二）二级市场

根据昆明市房产信息网公布的2014年5月份商品房预售证发布情况显示，5月份共有中海学府路8号、绿地云都会、万科金域国际、经典明苑、俊发九夏云水、经典名旺角、学府协信天地等18个项目获得预售证20张，总预售面积为1290959.05平米，与2014年4月份的2088978.96平米相比减少了798019.91平米，环比跌幅为38.20%；而与去年同期，也就是2013年5月份的1766856.47平米相比预售面积同样有所减少，减少了475897.42平米，同比跌幅约为27.93%。

5月份销售面积为817678.52平米，新增供应超1227515.48平米，销量

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