xx交通运输职业学校.docx
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物业治理采购需求
最高限价：
人民币555万元〔每年185万元〕
资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
2
具有中华人民共和国物业服务企业一级或以上资质。
招标范围
1
采购内容
确定1家成交供应商，为采购人提供物业治理服务〔含房屋巡检、水电设备设施、物业基础设备设施维修、清洁保洁、绿化养护等治理服务。
〕
2
政策要求
★成交供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人职员资不得低于广州市企业职工最低工资标准〔工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用〕；
★成交供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金治理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用〔差不多养老保险、差不多医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险〕和缴存住房公积金。
3
服务期
36个月
【一】物业概况
广州市广园中路松柏东街49号。
司法教学点广州市白云区鹤龙一路458号
〔二〕两个校区〔1个教学点及租赁场地〕校园面积：
62660.989平方米
〔三〕两个校区〔1个教学点及租赁场地〕校舍建筑面积：
109835.24平方米。
详见下表：
序号
建筑物名称
结构形式
层数
建筑面积
（平方米）
合计
109835.24
【一】
嘉禾校区面积〔含学校南门对面承租的场所〕
96378.95
1
教学综合楼〔1号楼〕
框架结构
十
10399.00
2
教学楼〔2号楼〕
框架结构
五
5546
3
实验大楼〔3号楼〕
框架结构
八
13480
4
实训楼〔4号楼〕
框架结构
六
5439.00
5
学生宿舍〔5号楼〕
混合结构
六
1674.30
6
学生宿舍〔6号楼〕
混合结构
六
2055.75
7
学生生活楼〔7号楼〕
框架结构
八
13175
8
教工宿舍〔8号楼〕
框架结构
七
3053.34
9
东门岗
框架结构
一
20
10
南门岗
框架结构
一
30
11
配电房
混合结构
一
20.25
12
发电房
混合结构
一
36.10
13
大门口及广场
/
一
8500
人防〔地下停车场〕
/
/
1600
14
运动场
/
一
16342.21
15
运动场看台底
框架结构
/
845
16
长安福特教育培训中心
钢结构
二
608
17
轨道实训场
砖棚结构
一
648
18
电梯实训场
钢结构
三
780
19
大众整车实训场
砖棚结构
一
818
20
租赁实训场（南门租赁实训场及驾训场）
南门框架结构
一
10158
21
砂轮机房
框架结构
一
141
22
活动板房
简易结构
二
140
23
西侧整车实训场
钢结构
一
660
24
燃气实训场
简易结构
一
210
二
广园校区面积
10291.18
25
南楼〔1号楼〕
框架结构
六
3572.46
26
东楼〔2号楼〕
框架结构
六
1558.2
27
北楼〔3号楼〕
框架结构
三
1490
28
考试中心〔4号楼？
〕
砖混结构
一
698.12
29
学生宿舍西楼〔5号楼〕
框架结构
六
2776
30
四合院
砖混结构
一
181.4
31
门岗
砖混结构
一
15
三
司法教学点面积
3165.11
32
机械加工室
砖混结构
一
1515
33
钳工1室
砖混结构
一
352.2
34
钳工2室
砖混结构
一
379.85
35
物流实训室
砖混结构
一
918.06
（五）其他物业情况：
1、采购人绿化鱼池情况：
绿化面积占用地面积20%〔9804.2平方米〕，无喷淋系统使用。
两个鱼池，鱼池用水泵过滤，无专门过滤池。
2、采购人供电系统，嘉禾校区：
1000KVA变压器2组和高压变电房1间，低压电房1间和1台500KVA的发电机；广园校区：
由公用变压器供电；司法教学点由司法学校专变供电。
4、采购人的供水系统〔含广园校区及司法教学点〕：
水表3个，二级计量水表14个，地下埋有DN150和DN100的主供水管，DN200的二次供水水管，泵房设有生活水泵14台、消防水泵10台和自动变频水泵4组，并有两台事故潜水泵；
5、空气能热泵系统：
6栋〔广园校区2号楼、5号楼，嘉禾校区5、6、7、8号楼〕学生宿舍楼顶都安装空气能热泵系统，供学生冲凉用水。
6、饮水系统：
两校区教学公共区域设热饮水机22台，供学生饮用热水。
7、风扇：
16寸吸顶风扇约1870台，挂壁风扇约120台，吊扇约500台。
8、空调系统：
3号楼8楼礼堂一套中央空调，其他为分体式空调机：
现有约320台，2018年9月预计新增330台，2019年预计新增400多台。
9、电梯：
现有4台电梯；其中2台客梯、2台货梯。
10、燃气系统：
嘉禾校区现有一套天然气系统，5个天然气表，其中2个负责向采购人饭堂供气，2个封停，另一个为实训专用。
广园校区1个天然气表，供广园饭堂用气。
11、化粪池：
嘉禾校区15组，广园校区4组，司法教学点1组。
12、垃圾清运及垃圾池：
嘉禾、广园两个校区及司法教学点3个垃圾池
13、球场：
嘉禾〔足球场一个占地总面积为16342.21平方米，其中运动场为15472.21，其余面积为看台、舞台面积，篮球场一个占地面积3575平方米〕、广园〔篮球场一个占地面积1120平方米〕。
14、其他用电设备设施：
除各楼宇照明系统外，另有路灯约60多盏、球场灯16盏。
【二】服务范围〔包括：
嘉禾、广园两校区，司法教学点及租赁场地〕
〔一〕校园内建筑物、道路广场、球场、围墙等的安全巡检治理与养护；
〔二〕校园内水电设备设施维修养护和运行治理服务〔包括供配电系统、给排水系统、空调系统、通讯系统、风扇、电梯系统等运行服务〕；
〔三〕物业基础配套设备设施维修养护和治理服务〔包括所有物业的门窗、课桌椅、宿舍铁柜铁床、办公桌椅等设备治理、搬迁与维修服务等〔不含整体搬迁〕；
〔四〕清洁保洁工作〔分为物业治理区和学生包干区，按不同标准执行；详见清洁保洁区域划分及表4-1〕；
〔五〕绿化养护〔含校园树木、绿化景观、室内盘栽等植物及鱼池等〕
〔六〕对外培训、大型活动的场地预备及卫生清洁保洁；
〔七〕采购人安排的其他工作。
【二】服务内容及标准
〔一〕建筑、道路广场、球场、围墙安全巡查与养护服务内容及标准
1、总体标准
定期对校园内房屋结构及涉及使用安全的部位，由中标人进行巡查，并建立巡查表，记入校舍档案中。
对损坏处联系采购人，由采购人组织专业单位及时修理，巡查、保养记录完善；楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴膜无破损、无污染，无违反规划乱搭乱建；楼宇、建筑物防雷设施完好。
在房屋保修期内，房屋建筑的主体结构、路面、道路、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改。
中标人配合采购人进行检查和监督落实，检查监督结果以书面形式及时报采购人。
非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，由中标人巡查并上报采购人。
路面路基和雕塑、建筑小品及地下管网等设施，中标人无法进行处理和修复的，向采购人采购人汇报，由采购人联系专业单位及时修理。
2、房屋本体维修养护内容与标准
表1-1建筑、道路广场、球场、围墙安全巡查与养护标准〔适用于各校区、教学点〕
序
号
项目
时间
间隔
次数
安全巡查与养护维内容
2
承重结构
梁
每季
一
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
板
每季
一
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
柱
每季
一
检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
承重墙
每季
一
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
金属构件
每季
一
检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每半年
一
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
材料费另计
备注
①加强台风暴雨等恶劣天气对金属结构体系的适时巡查。
②加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构体系的巡查工作。
3
非承重墙
每月
一
检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
4
屋面
防水涂层、采光玻璃
每周
一
①清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。
②检查雨水口有无堵塞，发明异常及时疏通。
③检查屋面有无积水。
④检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边。
⑤检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏。
⑥检查涂料防水层有无破损、老化造成屋面渗漏。
⑦检查避雷网有无脱焊和间断，脱漆等现象。
⑧检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况
5
楼地面
每季
一
①检查楼地面是否平坦完好，有无空鼓和破裂。
②检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损。
每年
一
检查楼地面面结构功能的完好性。
6
楼梯
每月
一
检查扶手、踏步有无损坏。
每半年
一
①油漆型钢组合的楼梯、扶手、护栏网。
②对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
共用通道
每月
一
①检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱。
②共用通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发明污迹及时清洁。
③检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。
内墙面
每半年
一
对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
11
吊顶
每周
一
检查有无松动、脱落现象。
12
门窗
每月
一
①检查〔塑〕钢门窗、铝合金门窗等有无松动、翘曲变形、生锈霉变和腐朽。
②门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
每半年
一
更换门窗的易磨损部件。
13
地下室
每周
一
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象。
14
防雷设施
每季
一
检查各楼宇建筑物防雷设施是否可靠；
发明有断裂或连接不牢靠接口及时处理。
每年
一
在上年度防雷检测报告有效期前一个月约检测机构进行本年度的防雷设施检测，配合并按要求整改。
15
建筑物高空物
每日
一
每日对所有建筑物天台进行巡查，对天台的排水排污管道进行巡查与维修，保证其完好，排水畅通、无堵塞和泄漏，渠口栅盖齐全，并做好相关记录。
对高空物进行目视检查，并用手摇动是否牢固，发明问题及时维修或上报
16
围墙
每年
一
每年进行一次外墙清洁作业，外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂，检查围墙是否出现损坏，倾斜等情况。
17
道路
每日
一
日全面清扫1次、随时保洁，做到无沙尘、无污迹、无垃圾、杂物
每月
一
每月使用高压水枪冲洗1次或视污染程度定
18
广场
每天
一
每日对广场进行日常保洁，拖地1次/天；对广场的标牌和公共设施进行1次/天的日常保洁。
对LED屏进行目视检查，发明无显示或不正常显示及时上报。
每周
一
每周对广场的排水沟和广场地砖进行检查，发明损坏情况及时上报
19
运动场
每周
一
每周对运动场的固定运动设备设施进行检修，发明设备设施松动马上进行紧固，焊接等作业。
发明损坏及时上报。
〔二〕水、电类设施设备维护和运行治理服务内容及标准
1、总体标准
〔1〕建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行治理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。
〔2〕制定水电设备设施安全运行治理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。
做到科学治理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。
〔3〕实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大治理责任事故。
〔4〕水电设备设施及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。
〔5〕所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。
有解决各类故障和事件的能力。
〔6〕定期对水电设备设施进行检查、维护，巡查、保养记录完善，发明重大问题及时报采购人处理。
〔7〕设施设备保修、抢修机制完善。
易损件〔如灯管等〕更换、维修不应超过2小时，一般性设备维修不超过一天，重大维修不超过三天，紧急故障应接到通知后10分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。
2、供配电系统服务内容与标准
〔1〕对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备维护档案，做到安全、合理、节约用电；
〔2〕建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房治理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；
〔3〕建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障；确保设备24小时正常工作。
配电房值班按照有关规范要求执行。
〔4〕加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关及漏电装置保证完好，确保用电安全；
〔5〕保证正常供电，无人为停电、断电事故。
真的需要限电、停电的，需提早30分钟通知各部门，临时用电治理措施与停电应急处理措施完备，备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。
〔6〕涉及10KV电压的用电设备设施由采购人聘请专业维保公司维护保养，中标人负责日常维保及故障报修联系、故障修复跟踪服务工作。
表2-1供配电及用电设备维护与治理标准〔适用于各校区、教学点〕
序号
项
目
工作内容
工作要求
质量标准
1
柴油
发
电
机
1、机器整体表面卫生清洁。
2、检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带情况。
3、检查和清洁电气接头和蓄电池。
4、每2周试运行15分钟。
每周≥一次
1、机器整体表面无灰尘。
2、保持润滑油位、冷却水位、蓄电池电位正常，无渗漏。
燃油充足，和传动皮带松紧正常，无磨损。
3.电气接头和蓄电池表面无氧化物，并依照情况补充蓄电池电解液。
4.保持设备油压、油量、水温、电压、频率正常，发电机组无异常声音。
1、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。
2、检查配电箱内接头是否紧固。
3、检查各类传感器信号是否正常。
每半年≥一次
1、对地绝缘电阻符合要求。
2、配电箱内接头无松动。
3、确保各类传感器信号正常。
1、调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。
2、依照机组运行情况检查润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
每年≥一次
1、调整各张紧轮张紧度适中。
2、依照实际情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
2
高
压
环
网
柜
1.检查设备外观、运行、负荷情况。
2.检查各种指示灯是否完好。
3.各种标示牌悬挂位置是否正确。
每天≥一次
1.外观完好，外部无灰尘，运行无噪声，负荷在正常范围内。
2.各种指示灯指示正常，完好无缺。
3.标示牌悬挂位置正确无误。
1.检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
2.检测接地电阻。
3.检查电源接线装置。
4.高压工具〔套〕送检测机构检测。
每半年≥一次
1.操作机构灵活，互锁机构正常有效。
2.接地电阻应符合规定要求。
3.电源接线装置螺丝紧固无松动。
4.工具有效期前1个月送出。
3
变
压
器
1.检查外观及运行情况。
2.检查环境操纵箱是否正常。
3.检查变压器电压、电流是否在额定范围内。
每周≥一次
1.外观完好，运行无异常响声。
2.确保环境操纵箱能正常运行，室温过高时风机能正常起动，风机运行正常。
3.变压器无过载运行。
1、检测接地电阻，各接线装置。
2、检测变压器线圈绝缘电阻。
3、清理表面灰尘，检查冷却油量是否正常。
每年≥一次
1、接地电阻符合规范要求，各接线装置紧固无松动。
2、变压器线圈绝缘电阻符合规范要求。
3、表面无灰尘，冷却油量正常。
4
配
电
柜
、
动
力
柜
、
控
制
柜
1.检查外观，电源指示、电压、电流，三相负荷平衡情况，有无异常声响。
2.检查配电开关进出线端情况。
4.检查开关是否在正确位置，标示是否清晰。
5.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。
每天≥一次
1.外观完好，电源指示、电压、电流正常，三相负荷差不多平衡，无异常声响。
2.配电开关进出线接线端接触良好，无发热、过载现象。
4.开关状态位置正确，标示清晰。
1.机柜卫生清洁；
2.检查紧固配电开关装置接线端口螺丝。
3.检查开关设备有无过载现象。
每半年≥一次
1.机柜卫生整洁，表面干净无尘。
2.配电装置螺丝紧固无松动，接线端无发热变色。
3.无因发热烧焦和过载现象，否那么必须更换该配电设备。
1.检测接地电阻。
2.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
每年≥一次
1.接地电阻符合规范要求。
2.过流保护装置、联锁装置可靠。
5
照
明
器
具
检查公共区域照明器具是否有破损、失效现象。
每天≥一次
公共区域照明器具完好，有效。
1.检查照明开关〔盒〕是否有老化、破损、变形，外观是否完好稳固。
检查灯具是否完好。
2.依照季节的变化调整灯光工程的开关机时间。
每月≥一次
1.照明开关〔盒〕无老化、破损、变形，外观完好稳固〔手摇不松动〕，灯具完好。
2.合理调整灯光工程的开关机时间。
对全校照明器具进行检修和清洁。
每半年≥一次
照明器具外表无灰尘，确保使用状况良好。
6
供
电
线
路
、
用
〔漏〕\\
电
开
关
1、检查线路槽、沟是否完好。
2、检查敷设环境有无积〔漏〕水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、有无脱落。
每周≥一次
1、有线就有槽〔保护管套〕，电线无外露。
2、敷设环境无积〔漏〕水、杂物。
3、电缆标识清晰、无脱落。
1、检查线路、开关、接线端口。
2、对全校各用户端〔所有课室、宿舍、办公室、实训室或重要设备专用〕的漏电开关进行试验并记录。
每月≥一次
1、线路、开关无过热现象，接线端口紧固。
2、漏电开关试验动作灵敏，记录齐全。
1、检测线路绝缘电阻。
2、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
〔材料费另付〕
每年≥一次
1、线路绝缘电阻符合规范要求。
2、涂防锈漆或沥青前必须先除锈。
7
风
扇
检查风扇完好情况，即坏即修。
每天≥一次
当天修好
1、检查风扇有无叶片破损。
2、有无保护罩及螺母松脱现象。
每周≥一次
叶片无破损，有保护罩，底座螺母无松脱现象。
对全校风扇进行检修和清洗，并做好相关记录。
每半年≥一次〔使用季前及暑假各一次〕
叶片前后、保护罩无灰尘，声音、运转正常。
8
话机
1.对室内电话分机及线路检修，即坏即修。
2.对室内电话分机及线路进行重布和更换。
按需
线路检修及安装要及时
3、给排水系统服务内容与标准
〔1〕建立正常供水治理制度，保证水质符合国家相关标准，防止跑、冒、滴、漏,保证给排水系统正常运行使用.
〔2〕建立给排水设备维修保养制度并严格执行，确保设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员10分钟及时到现场抢修。
确保无长时间停水现象。
〔3〕对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，并按二次供水要求对水池进行定期清洗和消毒达到二次供水质量要求。
〔4〕定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。
〔5〕定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内、外排水系统通畅。
〔6〕及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和地漏清洁完整，及时发明并解决故障，临修合格率100%。
表2-2给排水设施设备维护与治理标准〔适用于各校区、教学点〕
序号
项
目
工作内容
工作要求
质量标准
1
生活水泵及变频水泵
1.巡查机房。
2.检查其水位、水压、电压、电流指示，电机、水泵、操纵柜是否正常。
3.检查湿式报警阀、液位操纵器、操纵系统。
4.检查水位深度指示是否清晰。
5.检查是否有故障或故障隐患。
每天≥一次
1.保持机房卫生整洁，泵体表面干净无尘。
2、水位、水压、电压、电流指示正常，电机及水泵无异常声音，电机、操纵柜无异味。
3湿式报警阀、液位报警器、操纵系统工作正常。
4.水位深度指示清晰。
5.发明故障及故障隐患及时处理。
生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。
每月≥一次
自动、手动、轮换操纵均正常实现。
1.检查泵体、水泵叶轮及管道锈蚀情况。
2.检测电机接地电阻。
3.检查电机与水泵弹性连接器。
4.检查水泵轴密封状况。
每年≥一次
1.泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
2.电机接地电阻符合规范要求。
3.电机与水泵弹性连接器无损坏、龟裂、老化，有那么更换。
4.更换磨损的水泵轴密封。
2
水
箱
、
水
池
1.检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。
2.打开排污阀排污。
3.检查进水浮球阀并作手动进水试验。
4.观看水质情况。
5.水箱、水池盖板是否上锁同时完好。
每周≥一次
1.外观完好，无跑、冒、滴、漏现象，箱口有防虫纱网同时完好。
2.排污后池〔箱〕内无明显沉淀物。
3.确保进水浮球阀有效且不滴漏。
4.保证池〔箱〕内水质清澈无杂物。
5.水箱、水池盖板是否上锁同时完好。
1.清洗水池、水箱内部，按规定要求进行消毒。
2.送水样至市卫生防疫站进行水质化验。
3.检查各类金属构件及管道锈蚀情况。
每半年≥一次
1.水池、水箱内部无污迹、绿苔。
2.水质化验结果符合市自来水水质要求。
3.各类金属构件及管道作防锈处理，表面无锈迹。
3
给水井、雨水井、
污水井
1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有那么清除干净。
2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
每周≥一次
1、井盖严实、完好，井底无垃圾、污物。
2、雨、污井盖使用正确。
1.清理污泥，疏通下水管道。
2.各类井盖及金属构件刷漆。
每半年≥一次
1.下水管道通畅，无垃圾、污泥。
2.各类井盖及金属构件刷漆，标识明显。
4
供水
排污
管网
1.检查外观是否完好，无滴、漏现象。
2.检查闸阀，观看供水压力表是否正常。
3、检查阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
4、检查所有校舍房屋〔含厕所、冲凉房、阳台、天台等〕的排水排污管道，渠口栅盖，发明问题及时处理。
每周≥一次
1.管路、器具外观完好，无滴、漏。
供水压力正常。
阀门开启位置正确，标识清晰。
2.所有校舍房屋〔含厕所、冲凉房、阳台、天台等〕的排水排污管道完好，排水畅通、无堵塞和泄漏，渠口栅盖齐全。
1.清理地下排污管道内的杂物，疏通排污管道。
2.检查闸阀开启、关闭是否灵活。
每季≥一次
1.排污管道内无杂物排水通畅。
2.闸阀开、关灵活，无跑、冒、滴、漏现象。
1.检查修整全部管架，管道及除锈刷漆。
2.检查止回阀、浮球阀、液位操纵器是否正常。
3.检查各类阀门标识，并标注管内水流方向。
4.各类阀门丝杆上油作防锈处理。
每年≥一次
1.确保管架牢固，管道及支架除锈刷漆，外表无锈迹。
2.止回阀、浮球阀、液位操纵器是正常灵敏。
3.各类阀门标识、管内水流方向清晰。
4.保证处理后操作轻便。
5
7号楼生化池
1.定时开启加风机，
2.检查系统是否正常运
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