房地产售楼处销售现场业务流程管理规定.docx

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房地产售楼处销售现场业务流程管理规定

房地产售楼处销售现场业务流程管理规定

为了加强对认购、签约、收款以及银行贷款的各环节控制，规范、统筹销售过程，根据总部销售管理规定以及不同岗的岗位职责，制定本规定。

一、销售过程中的置业顾问工作要求

（一）售前：

1、确认客户购买房号、销售面积、报价、优惠折扣、最终房款、付款方式、定金交纳方式。

2、计算契税、维修基金金额，确定首期以及税款交纳时间。

3、确认房主姓名以及贷款资质，计算还款月供。

4、告知客户非直系亲属不可更名且定金不退。

5、进行完毕相关贷款手续洽谈，明确需提供的相关证件资料，签署完毕《客户资料流转单》。

6、阅读并理解现场公示文件，如《认购协议》、《***市商品房买卖合同》范本及《补充协议》、《前期物业管理合同》、《购房流程》、《银行按揭流程》等公示文件。

7、对于认购房屋客户已知晓并理解《关于储藏室的补充协议》。

（二）售中：

1、协议阶段：

a.确定签署协议日期，知会客户主管以及财务、贷款银行。

b.准备协议文本签署，要求熟练、准确、快速签署。

c.身份证件复印，新一代身份证正反面印在同一张A4纸上，共3份，交客户主管留档（可后补）；对于各行VIP卡优惠客户，复印VIP卡复印件存档。

d.引导客户交纳定金，进行协议签署，财务开具收据，客户主管复核协议、打印客户须知。

e.取资料袋放好客户需带走的资料：

认购协议粉联、定金收据、客户须知、收入证明、客户资料流转单、交款须知（支票使用授权书、汇款说明）。

f.送走客户，叮嘱交款时间以及需带资料。

2、协议——合同阶段：

a.沟通信息变化，如：

直系亲属更名/加减名问题、贷款额度变化、付款方式变化等，以及因该变化引起的贷款资质证明资料的变化。

b.首付交纳之前一天约定到访时间，知会客户主管以及财务、贷款银行。

c.贷款资质证明资料准备情况。

d.逾期客户的协议催款，客户主管以及律师事务所发送催告函协助。

3、合同阶段：

a.准备合同文本，包括制式合同、合同附图、小区摆位图、储藏室补充协议、优惠协议。

b.确定客户房主姓名、贷款额度、付款方式没有变化之后，引导客户进行房款、税费交纳。

c.客户交纳房款的同时复印房主身份证，新一代身份证正反面印在同一张A4纸上，交客户主管准备购房合同打印。

d.财务开具票据、客户主管打印合同的同时引导客户办理银行贷款，二者同步进行。

e.协助银行进行相关证件复印，装订购房合同。

f.客户贷款手续办理完毕之后，将装订完毕的的合同给客户签署，签署地点包括：

合同第六页乙方、补充合同第四页乙方、储藏室补充协议乙方、优惠协议乙方，并均加盖手章。

g.客户签署合同的同时，客户主管打印完毕备案委托书（两张）以及所有权申请书，交销售予客户签署，签署地点：

委托书左下方委托人、所有权申请书申请人，并均加盖手章。

h.了解客户贷款办理情况，比如：

资料提供是否齐备，标注《客户资料流转单》；对于资料提供不齐的客户约定补件时间。

i.核对客户票据无误，取资料袋放好客户需带走的资料：

交款票据，将协议粉联收回（协议上明确标注：

签署合同之后本协议作废。

）。

j.督促客户补齐贷款资料。

（三）售后：

1、合同备案、贷款办理进度跟进、了解、知晓，跟进放款时间。

2、客户回件齐备之后，客户主管告知销售进行客户告知，预约客户取件时间，并告知客户主管。

3、客户取件签字：

客户资料签收单、正式发票右上角标注“发票已领，签名、日期”（首张红色发票交客户）。

4、客户取件需取走资料：

购房合同一本、蓝色的房屋登记证明一张、全房款正式发票（需核对并收回原收据）、契税/维修基金发票（需核对并收回原收据）、贷款相关资料（贷款合同、还款明细、还款卡等，以银行返回资料为准），若有其他东西，比如客户手章等，须在客户资料签收单上加以标注。

二、销售过程流程图

（一）购房流程：

1、房屋认购流程：

2、签约须知：

签约须知

尊敬的“*****项目名称”客户：

恭祝您成为********项目业主，为了您能享受到我司的悉心服务，方便您及时快速办理相关手续，节约您的办理时间，敬请您在签约前认真阅读本须知。

姓名：

交款日期：

付款方式：

一、房款、费用

房号

面积

总房款

优惠

最终房款

定金

首付（已减定金）

贷款

契税

维修基金

抵押登记费

总房款×3％

总房款×1％

80元/套

累计交款：

（首付及税费）￥此费用可用招行、工行等银联卡刷卡交纳

二、另需携带：

1、夫妻双方身份证、户口本原件；2、夫妻双方楷体手章；

3、收入证明（月收入金额应为所有月供2倍以上）；4、结婚证；5、已交款票据、认购协议原件；

6、另需您提供相关资产证明文件及资料，根据您的贷款年限及贷款额度不同，以银行最终审批要求为准。

4、其他证件：

参考《客户资料流转单》

******有限公司

2019-4-15

3、客户资料流转单：

客户资料流转单

一、客户房款交纳情况

房号：

客户姓名：

贷款金额：

总房款：

二、银行对客户要求

需带证件资料：

1、身份证（双方）2、户口本（双方）3、手章（双方）4、结婚证5、本人收入证明6、配偶收入证明

收入证明材料：

1、工资单2、工资卡（附交易明细）3、加盖单位公章4、个调税税单5、公积金交缴查询单

投资经营证明：

1、验资报告2、公司章程3、股东分红决议4、纳税证明5、营业执照

其他资质证明：

1、经营收入2、租赁收入3、大额存单4、资金流水（）5、固定资产（）6、公司财务报表（）7、基金股票

三、其他要求

外地人士/港澳台/外籍人士

1、联系人2、暂住证3、劳动合同4、税票5、联系人到场6、本市收入证明7、境内收入证明

8、往来通行证9、联系人10、联系人到场

11、原籍身份证12、护照13、签证14、境内劳动合同15、联系人16、外国人境内居留证17、联系人到场

注：

此客户资料流转单客户联需与贷款所需资料一并提交备查。

贷款资料需求确认：

客户确认：

客户首付款已经交纳齐备，贷款所需证件资料已提供齐全，进入贷款审批阶段。

银行确认签字：

客户服务部确认签字：

财务确认签字：

第一联：

客户第二联：

营销部第三联：

财务第四联：

银行

4、房屋签约流程：

2）

银行按揭流程：

•贷款成数及年限、贷款利率以银行最终审批为准。

•如业主（以家庭为单位）名下已有房产为贷款购房，将不能享受首套优惠利率，具体利率以各银行批复为准。

•银行视贷款人贷款的金额、年限以及个人资质决定是否需提供固定资产、营业执照、公司流水、完税证明、财务报表、近半年税票等其它资质证明，详细资料参考《客户资料流转单》。

•如客户曾发生过不良贷款记录（如信用卡、车贷、房贷等曾发生过不按时还款）或在途贷款套数过多或存在其他特殊情况，银行将可能拒绝客户的贷款申请。

•相关贷款具体事宜以银行现行政策为准，银行保有最终解释权。

三、客户交款说明

1、款项范围：

房款及******有限公司代收代付的费用如契税、维修基金等；

特别提示：

按揭银行与客户商定需收取的保险费、公证费等款项不在此范围内。

2、交款方式：

※银行卡POS结算（请尽量采取此方式）

注：

1、当POS机打印出收款单据并经业主确认之后，方开具票据。

2、如刷卡人与购房人不一致，如退款需刷卡人出具相关说明。

3、适用银行卡：

银联卡。

※现金

注：

仅限5000元以下小额现金，收款时间为上午9：

30—下午4：

00。

※转帐支票

注：

1、不收取客户远期支票。

2、出票人与购房人不一致的须由出票方开据《支票使用授权书》。

3、收取支票同时开具收据，待支票金额到账之后方可开具正式发票。

※银行电汇

注：

1、电汇单上必须注明所购房号和业主姓名，汇款人与购房人不一致的须由汇款方开据《汇款说明》。

2、将银行回单传真至销售部以便查收。

汇款路径：

开户行

户名

帐号

***建设银行

******有限公司

3、开具发票：

1）一次性付款：

在交款处交齐所有房款，收款人员开具收据，在《商品房买卖合同》备案完成后，可凭全额收据到收款处领取《商品房买卖合同》同时将所有房款收据交回收款人员换取发票。

2）按揭付款：

《商品房买卖合同》和《贷款合同》备案抵押完成后。

凭收据到收款处将房款收据交回收款人员，收款人员收回收据，换全额房款的发票（含按揭额）交给客户。

4、其他注意事项：

1）收据和发票是客户缴款的证明，需妥善保管，如有遗失，公司不能重新开具。

2）以上信息如有变化，以公司另行派发的资料为准。

******有限公司拥有对本说明的最终解释权。

3）收款及换开发票联系电话：

、********；传真：

********

附件1:

支票使用授权书

本公司（人）同意以号支票人民币元，为支付其购买******有限公司***项目住房之房款（或税费）。

以此为核。

授权公司公章：

授权人签章：

日期：

注：

1、该授权书必须与交款支票同时交付；

2、若因故更换支票须同时更换授权书。

附件2：

汇款说明

本公司（人）同意将人民币元，为支付其购买******有限公司***项目住房之房款（或税费）。

以此为核。

汇款公司（人）公章：

日期：

注：

该授权书必须在汇款同时或之后7个工作日内交付。

附件3：

退款说明

本人同意以银行卡，卡号：

为支付其购买******有限公司***项目住房之房款（或税费）。

若事后发生退款事宜，本人同意将相应款项退至（购房人）银行卡，卡号为，银行支行。

对此情况本人完全知晓，并承诺由此产生的一切纠纷及全部后果由本人承担。

特此声明。

签字：

日期：

四、

房屋变更流程说明

1）客户信息变更

1、流程图：

更名申请

调房申请

退房申请

延期付款申请

注：

客户通过私人关系找到公司领导给予一定特批折扣的情况，直接填写“变更审批表”，审批流程同上；交纳定金后的退房以及签署合同后的更名和调房需签批至***管理总部。

2、相关申请以及审批模板：

附件1更名申请；

附件2调房申请；

附件3退房申请；

附件4延期付款申请；

附件5优惠申请；

附件6变更审批表；

附件7退网申请

附件8***管理总部退换房审批单

附件7***管理总部更名审批单

附件1:

更名申请书

本人于年月日购买了贵公司

项目住房一套。

由于本人考虑

现申请将房主更名为，请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件2：

调房申请书

本人于年月日购买了贵公司项目住房一套。

由于本人考虑

希望调至项目，面积平方米，总房款元，付款方式，并承担因调房所需费用元，请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件3：

退房申请书

本人于年月日购买了贵公司项目

住房一套。

由于本人考虑

现提出退房要求，本人同意承担因退房造成的所有经济损失

元，并同意按照合同约定交纳退房违约金

元，请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件4：

延期付款申请

本人于年月日购买了贵公司

项目住房一套，总房款元，原定于

年月日前交付部分房款元。

由于本人考虑

希望延期至年月日前交付部分房款元，

同时办理后面的相关手续，请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件5

购房优惠申请书

本人于年月日认购贵公司

项目房屋一套。

销售面积为平方米，销售原房款为元。

现本人申请的优惠额度，优惠后房款为

元，本人承诺：

（1）本优惠申请成功之后，不进行调、退房；

（2）本人于年月日前交齐协议约定房款并办理完毕相关手续，过期本优惠自动取消，贵公司可将房号调出另行销售，已交定金不予退还。

请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件6：

变更审批表

编号：

CMTJ-

版号：

A/O

页码：

第1页共1页

原客户姓名

原建筑面积

原房号

原成交折扣

原楼价

原付款方式

现客户姓名

现建筑面积

现房号

现成交折扣

现楼价

现付款方式

事由：

经办人：

变更手续费：

变更违约金：

销售经理

部门负责人

财务部

分管领导

财务总监

总经理

***管理总部审批

财务总监

总经理

地产控股审批

主办部门

财务总监

总经理

附件7

《***市商品房买卖合同》

退网申请

本人于年月日与贵公司签署了关于项目房屋的《***市商品房买卖合同》。

由于本人考虑

现提出将已签署成立的《***市商品房买卖合同》进行退网、重新生成的要求，请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件8

******有限公司***管理总部

公司

退房/换房申请表

2019年月日

项目名称

客户姓名

退房

房号

认购/签约状态

总价

折扣优惠

换房

房号

总价

折扣优惠

退房/换房理由

置业顾问：

扣除金额

扣除1、违约金，已交定金的/%，计：

/元；

2、佣金0.9%,计:

_____/____元；

3、印花税0.05%，计：

_______/____元。

4、公共维修基金：

__/_____计：

_____/______元

5、其他：

____/_______计：

______/_____元

暂扣：

1、税费11.5%,计：

____/_____元；

2、其他：

___/________计：

_____/______元

现场销售负责人

营销部门负责人

营销分管领导

财务负责人

总经理

***管理总部

营销总监

财务总监

总经理

附件名称：

份数：

附件9

******有限公司***管理总部

_______公司

更名、增名、减名申请表

年月日

项目名称

房号

合同状态

原客户姓名

原折扣优惠

现客户姓名

现折扣优惠

变更理由

置业顾问：

扣除金额

无。

现场销售负责人

营销部门负责人

营销分管领导

财务总监

项目总经理

***管理总部

营销总监

财务总监

总经理

附件名称：

份数：

2）房屋工程变更

1、流程图

注：

1）相关工程变更需提前与设计、工程、成本沟通变更的可行性以及造价问题，避免承诺不实。

2）签署完毕的签报需抄送项目对接人以及开发部存档。

2、相关申请以及审批模板

附件1变更申请（最好附加图释）；

附件2签报模板。

附件1：

变更申请书

本人于年月日购买了贵公司

项目住房一套。

由于本人考虑

现申请变更如下：

请贵公司领导予以同意批准。

申请人签字：

年月日

经办人签字：

年月日

附件2：

******有限公司签报

领导批示：

会签：

经办人

销售经理

部门经理

主办单位

领导签字

关于****************的申请

公司领导：

现有项目*****************。

妥否，请公司领导审批。

注：

***于****年*月*日认购****项目*****房屋，*******

营销部

2019-4

五、协议合同注意事项

（一）认购协议书：

出卖人（甲方）：

******有限公司

买受人（乙方）：

身份证号码／护照／公司注册编码：

联系电话：

联系地址：

详细且可以收到信件的地址邮政编码：

甲乙双方遵循自愿、公平和诚信原则，经协商一致达成以下协议：

一、乙方认购商品房情况

1、乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于（项目名）号楼

门室，建筑面积约为平方米（最终面积以相关部门实测面积为准），商品房总价款为￥最终房款元，大写：

人民币仟佰拾万仟

佰拾元整。

2、原价：

******元，优惠：

按揭2%，VIP客户1%，赠1-1--101储藏室，建筑面积******㎡。

二、付款计划

1、乙方选择（A银行按揭；B一次性；C公积金；D组合）付款方式。

2、乙方于签署本协议同时向甲方交付定金人民币贰拾万元整，作为甲乙双方订立《***市商品房买卖合同》的立约担保，签订《***市商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款。

3、贷款付款方式：

乙方应于年月日前与甲方签订《***市商品房买卖合同》，并在签订合同当日付清首期房款的余款，即人民币仟佰拾万仟佰拾元整（￥），同时带齐贷款所需相关资料、办理完毕￥元的贷款手续并缴纳相关费用。

4、一次性付款方式：

乙方应于年月日前交付总房款的余款,即人民币

仟佰拾万仟佰拾元整（￥）。

注：

定金+首期房款的余款+贷款额=商品房总价款

定金+总房款的余款=商品房总价款

三、其他事项

1、乙方应按双方约定时间签订《***市商品房买卖合同》并付清本认购协议第二条第3项或第4项约定的款项，否则，视为乙方违约并自动放弃购买该商品房的权利，甲方有权在不另行通知乙方的情况下单方面解除本认购协议，同时有权将该商品房另行出售，乙方已支付的定金不予返还；若乙方已履行本认购协议的各项条款，甲方将该商品房另行出售给他人，则视为甲方违约，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方双倍返还定金。

2、本协议房款中不含国家及***市规定的税、费，甲乙双方应按有关规定自行缴纳各自应承担的相关税、费。

3、乙方在签订本协议时，已详细阅读《客户须知》、《***市商品房买卖合同》范本及补充协议的全部内容且无异议，并同意按照其中所列要求，提交有关文件及缴纳有关款项。

4、乙方在签署本协议之后，不得变更买房人姓名。

5、乙方保证所提交的联系地址真实有效。

如有变更，乙方应即时以书面形式通知甲方。

甲方按本协议中乙方所提供的联系地址发出的书面通知，自发出之日起3日内均视为乙方收悉。

6、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。

自甲乙双方签字盖章，且乙方付清本协议第二条第2项约定的定金后生效。

甲、乙双方签订《***市商品房买卖合同》后，本协议自行终止。

7、本协议的最终解释权归******有限公司。

甲方：

******有限公司乙方：

甲方（签章）：

销售签名乙方（签章）：

认购日期：

2019年月日

注意：

3、贷款付款方式：

乙方应于年月日前与甲方签订《***市商品房买卖合同》，并在签订合同当日交纳部分首期房款，即人民币仟佰拾万仟

佰拾元整（￥），于年月日前交纳首期房款的余款

元，同时带齐贷款所需相关资料、办理完毕￥元的贷款手续并缴纳相关费用。

4、一次性付款方式：

乙方应于年月日前交付总房款的部分余款,即人民币

仟佰拾万仟佰拾元整（￥），于

年月日前交付总房款的余款元。

注：

协议可作废，不可撕毁！

2）商品房买卖合同：

合同编号：

出卖人（以下简称甲方）：

******有限公司

法定代表人：

联系电话：

注册地址：

邮政编码：

营业执照号码：

开户行：

账号：

委托代理人（房地产经纪机构）：

法定代表人：

联系电话：

注册地址：

邮政编码：

营业执照号码：

房地产经纪机构资格证书编号：

开户行：

账号：

买受人（以下简称乙方）：

国籍/法定代表人：

身份证（护照）/营业执照号码：

地址：

联系电话：

邮政编码：

委托代理人：

国籍/法定代表人：

身份证（护照）/营业执照号码：

地址：

联系电话：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《***市商品房管理条例》、《***市房屋权属登记条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：

第一条商品房情况

该商品房销售许可证号：

商品房座落：

区、县路、道、街。

设计用途，建筑结构钢混结构，建筑层数为层。

建筑面积平方米，其中：

套内建筑面积平方米，公共部位分摊建筑面积平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

商品房土地来源为：

出让。

以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为70年，自2019年月日至2089年月日为止。

第二条商品房价款

商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为元（币种：

人民币），价款为元，计（大写）。

第三条商品房交付日期

商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。

甲方于2019年月日前，将商品房交付乙方。

如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意按下列第3种方式处理：

1、变更合同。

2、解除合同。

3、予以延期，甲乙双方不追究违约责任

第四条乙方付款形式及付款时间

乙方按下列第1或2或3种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：

/

1、一次性付款的，乙方应于前，一次性存入商品房全部价款元。

2、贷款付款的