常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告.docx
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常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告
常州市土地收购储备中心“二毛、三毛”地块25000万元政府土地储备项目贷款
评
估
报
告
评估单位：
中国农业银行江苏省分行
房地产信贷部
二00五年十一月
评估组组长：
评估组副组长：
评估人员：
评估单位：
江苏省农业银行房地产信贷部
二00五年十一月
一、借款人资信评价
（一）借款人概况
1、基本情况
为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。
根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132********7号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。
常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。
该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。
2．开办资金及自有资金来源
该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。
根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：
“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。
”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。
2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。
3．与政府其它部门的关系
常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。
为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。
主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。
4．土地收购储备中心的经营范围：
土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。
收购储备的土地范围包括：
国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，被依法收回的土地；出让国有土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拨的国有土地，以及经批准报废的交通设施、矿场用地等国有土地；因实施城市规划市政府指令收购的地块等；
市土地收储中心主要职责为：
根据收储计划，对需要盘活的企事业单位使用的存量土地和其他各类需调整的城市存量土地进行收购；根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地；统一进行拆迁安置和“三通一平”等前期开发，协助土地行政主管部门做好土地使用权的招标、拍卖出让的招商洽谈以及投放市场的服务准备工作；做好土地收购储备资金的筹集、运作和管理，确保国有土地资产的保值增值。
（二）经营者素质
法定代表人刘平，男，出生于1962年，中共党员，高级经济师，国家级土地拍卖师、注册土地估价师，中科院江苏分院城市建设专业研究生班结业学员。
曾任常州市土地交易市场主任，从事土地市场经营管理工作多年，经验丰富、管理协调能力强。
该中心人员核定编制10名，目前有正、副主任各1名，专业技术人员6名，工勤人员1名。
其中研究生学历1名，本科学历5名，大专学历2名，高中学历1名，人员总体素质较高。
（三）借款人经营管理模式和业务开展情况
在土地收购、储备、出让的整个流程中，国土局、收储中心、土地交易市场、收储委员会、财政局等权责明确，各司其职，相互支持，相互制约：
1.土地运作模式：
市收储中心在土地运作中承担土地收购、储备和前期开发的职能。
国土部门按规划用途将土地拨给收储中心，由收储中心进行收购、拆迁、安置、补偿，并根据收储委员会的有关指导和土地实际利用现状及市场需求，有计划地进行开发整理，一般以净地交由常州市土地交易市场出让。
在权证办理手续上，先由收储中心收回原土地使用权证和房屋权证并注销，再以收储中心名义办理土地使用权证，出让后再进行变更登记，过户至受让方。
毛地出让方式为：
在取得规划局对地块的控制性详细规划后就可以挂牌拍卖，开发商竞标成功后，以详规和土地出让协议到拆迁办办理“拆迁许可证”，而后进场拆迁，支付拆迁成本，在出让协议到期全额交清出让金后，国土局予以办理土地使用权证。
2．资金运作和管理。
（1）收储资金来源：
收储中心承担全部的拆迁、安置、补偿、开发整理等费用。
资金主要来源为财政拨入资金和金融机构借款。
（2）出让收入分配：
储备土地出让收入财政先收后返，地块出让变现后收入全额解缴至财政的土地出让专用账户，财政对其实施收支两条线管理，对收购储备中心的成本部分，如拆迁安置补偿、土地前期开发整理投入和各类专项业务费用，由市财政会同土地、建设、审计等部门核定后，及时全额返回给土地收储中心，用以偿还银行贷款本息或滚动收购储备其它地块。
对土地出让后的收益部分，由市财政使用，主要用于特困企业安置职工和发展生产、部分城市基础设施和公益事业的建设、增加土地收储中心资本金等方面。
市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理，土地出让成本部分最长不超过15个工作日返还给收储中心，以确保收储中心资金的流动性，提高偿债能力和收储能力。
3．常州市土地收购储备中心的经营情况：
该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地，多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地，收购成本相对较低，而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方式，土地的用途也变更为商业、居住用地等，因此出让价格一般远远高于收储成本，盈利可观。
（1）历史运作情况
该中心自成立以来至2004年底，收储出让情况见下表：
1.收购情况
2001年
2002年
2003年
2004年
合计
收购储备宗地（宗）
6
21
26
35
88
面积（亩）
596.19
1477.7
1552
2773.7
6399.59
收购成本（万元）
20172.6
72375.09
69275.6
164594
326417.29
2.出让情况
出让宗地数（宗）
6
12
8
15
41
出让面积（亩）
596.19
874.59
539.4
1450
3460.18
出让总价（万元）
37511.06
63017
97089.88
156038
353655.94
出让土地成本（万元）
20172.6
36095.8
20764.05
78728
155760.45
收益（万元）
17338.46
26921.2
76325.83
77310
197895.49
收益率
86%
75%
368%
98%
127%
由上表可见，到2004年底，该中心共收储土地88宗，6399.6亩，出让41宗，3460.2亩。
已出让的41宗土地收购总成本155760万元，实现出让收入353655.9万元，收益共计197895.5万，综合收益率达127%。
（2）常州市土地收储中心2005年发展计划及资金需求情况：
根据常州市政府2005年初编制的《关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知》{常政办发（2005）25号文，见附件},结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度，该中心2005年土地收储计划表如下：
序号
地块名称
面积（平方米）
亩数
单位成本（万元/亩）
收储成本（万元）
备注
1
科试中心周边地块
129000
193.5
150
29025
2
中联大厦地块
8000
12.0
500
6000
3
灯芯绒厂
90000
135.0
150
20250
4
有机化工厂
70000
105.0
120
12600
5
常澄路与万福路地块
300000
450.0
200
90000
部分已收
6
第四建筑公司
50000
75.0
200
15000
7
牵引电机厂周边
151000
226.5
200
45300
部分已收
8
公安停车场、箱包拉链厂
40000
60.0
180
10800
部分已收
9
元件六厂及周边地块
180000
270.0
140
37800
已收
10
二、三毛纺厂地块
263860
395.8
95
37600
二毛已签约
11
312国道蔷薇园南侧
150000
225.0
80
18000
12
二建司、卫星村委
78000
117.0
140
16380
已出让
13
青龙生活区
150000
225.0
80
18000
14
戚墅堰开发区
150000
225.0
60
13500
部分已收
15
水产公司及周边地块
52000
78.0
150
11700
16
红梅乳品厂及周边地块
70000
105.0
150
15750
17
四粮库及周边地块
100000
150.0
150
22500
18
三建司仓库
47000
70.5
120
8460
已收
19
金思源印染纺织公司
35000
52.5
120
6300
已收
20
长江工程机械厂
14000
21.0
90
1890
21
达立电池厂
27000
40.5
100
4050
22
凌家塘城西地块
150000
225.0
80
18000
23
金狮集团
100000
150.0
100
15000
24
北港生活区
300000
450.0
70
31500
25
青洋路东侧
190000
285.0
60
17100
26
工业技术玻璃厂地块
100000
150.0
150
22500
27
红梅棉织厂
60000
90.0
100
9000
已收
28
能源设备厂
88000
132.0
120
15840
29
常州塑料厂
5000
7.5
150
1125
30
兰和塑料化工
25000
37.5
120
4500
已收
31
电视机厂
50000
75.0
100
7500
部分已收
32
迎春花木
54000
81.0
60
4850
计划外已收
33
常柴压缩机厂
68000
102.0
93
9500
计划外已收
合计
3,344,861
5017
597317
2005年该中心将收购“常万路”地块、“二、三毛纺厂”地块等33宗地，合5017亩，计划收购成本597317万元，根据该中心的运作方案，当年拟需要支付收储成本约55%，即328524万元。
此外，该中心今年还要支付以前年度已经签约收购地块但分期付款部分111802万元，因此该中心在收储上本年总资金需求量为440326万元。
（3）常州市土地收储中心2004年及2005年土地出让情况
2004年常州市土地市场比较活跃,市场需求比较旺盛,土地价格稳中有升。
去年共挂牌拍卖15宗地块，全部顺利出让，总成交额156038万元，面积1450亩，平均107万元/亩。
2005年土地出让情况：
A:
2005年1-9月土地出让情况
序号
地块名称
出让面积（平米）
规划用途
交易方式
底价（万元）
成交价（万元）
竞得人
1
二建司地块
52765
住宅
挂牌
15200
23500
常州华光房地产
2
卫星村委地块
25000
商业、住宅
挂牌
3300
3300
常州平水置业公司
3
北大街西侧地块
4030
商业、住宅
挂牌
1200
3300
常州置信房产公司
4
延陵东路9.10号
7727
商业、住宅
挂牌
300
300
5
丽宝第地块
92640
商业、住宅
挂牌
32600
47100
常州中亿房地产
6
晋陵中路515号
2064
商业、办公
挂牌
1792
1900
江苏常发实业集团
7
戚区开发区
25760
住宅
挂牌
3000
3000
常州富士物业发展有限公司
8
戚大街南侧
77750
住宅
挂牌
-5000
-500
园城实业有限公司
9
万福路S01号
1750
商业、办公
挂牌
650
650
机械冶金房屋开发公司
10
五星新庄城中村
74900
住宅
挂牌
1100
1100
五星置业发展有限公司
11
复兴村委周边
111180
商业、住宅
挂牌
1600
1600
常州华强房地产
12
巾被总厂
23680
住宅
挂牌
10600
15000
常州市机关房产服务公司
13
东青路西侧
28660
商业
挂牌
2100
2100
美国蚂蚁王公司
14
东方大道北侧
84850
住宅
挂牌
10800
10800
常州新城房产开发有限公司
15
万福路S02-1号
12750
商业
挂牌
9600
9600
洛察纳工业园（常州）有限公司
合计
625506
88842
122750
到9月底，该中心共出让地块15宗，面积625506平米，合937亩，以上地块收储成本88842万元，平均94万元/亩，签约出让价格122750万元，平均131万元/亩。
其中部分地块因属于毛地出让兼旧城改造，因此挂牌底价及成交价较低，甚至为负值，如戚大街南侧改造地块。
但同时，一些区位优势明显、净地方式出让的地块依然表现强劲，如我行独家信贷支持的“丽宝第”地块，成交价47100万元，单个项目盈利3.16亿元。
B:
2005年10-12月份预计出让土地项目情况（地块名、出让底价、出让面积等）
序号
地块名称
出让面积
出让时间（月份）
该地块收储成本
计划出让底价（万元/亩）
预计出让收入（万元/亩）
预计出让收益（万元）
1
双百集团
63.48
11
8050
400
500
23690
2
牵引电机厂
101.68
11
6000
280
320
26537.6
3
第四粮库
107.7
11
6280
280
300
26030
4
饲料厂
64
11
3279.4
300
330
17840.6
5
城中城（塑料彩印厂）
10.1
12
888
400
500
4162
6
植物油厂
51
12
2807.36
300
330
14022.64
7
箱包拉链厂
15.04
12
1188
250
290
3173.6
8
三建司
67
12
3780
200
240
12300
9
金思源
60.44
12
6180
180
220
7116.8
10
大明路东侧
175.86
12
6260
110
130
16601.08
合计
716.3
44712.76
151475.04
该中心今年原计划出让28宗地3158亩，预计可实现出让收入630386万元。
但由于受宏观调控和房地产市场影响，土地出让计划调整，预计今年出让1653亩，可实现土地出让收入274225万元。
鉴于土地出让计划的调整，该中心相应的土地收储进度也有所放慢。
（四）借款人财务状况分析
1.主要财务指标
近三年及2005年9月底主要财务指标如下。
一、资产类
2002年
2003年
2004年
2005年9月
银行存款
7,584,438.55
149,777,872.28
62,926,663.99
132079311.98
其他应收款
3,000.00
119,993,000.00
574,993,000.00
798194905.71
固定资产
525,648.00
932,878.00
1,707,937.80
0.00
待摊费用
6,011,070.20
资产合计
8,113,086.55
270,703,750.28
639,627,601.79
936285287.89
五、支出类
事业支出
1,664,812.53
0.00
成本费用
475,151,005.25
1,148,884,525.88
1,576,344,352.23
1744324328.36
支出合计：
475,151,005.25
1,150,549,338.41
1,576,344,352.23
1744324328.36
资产部类总计
483,264,091.80
1,421,253,088.69
2,215,971,954.02
2680609616.25
二、负债类
借入款项
160,000,000.00
745,000,000.00
1,094,770,000.00
910820000
应付票据
60,000,000.00
预提费用
3,735,137.11
3,014,580.00
3,014,580.00
其他应付款
940.96
7,651,905.64
2,809.14
108,833,360.00
负债合计
160,000,940.96
756,387,042.75
1,097,787,389.14
1082667940.00
三、净资产类
固定基金
525,648.00
932,878.00
1,707,937.80
0.00
专用基金
事业结余
-889,268.57
-886,108.57
0.00
0.00
经营结余
335904.84
净资产合计
-363,620.57
46,769.43
2,138,993.47
335904.84
四、收入类
财政补助收入
508,706.10
0.00
拨入专款
323,626,771.41
664,185,571.41
1,116,045,571.41
1597605771.41
其中：
收储专项周转金
210,000,000.00
其他收入
124,999.00
0.00
收入合计
323,626,771.41
664,819,276.51
1,116,045,571.41
1,597,605,771.41
负债部类合计
483,264,091.80
1,421,253,088.69
2,215,971,954.02
2,680,609,616.25
（1）银行存款13207.9万元
分布情况为：
农行180.40万元；工行53.81万元、建行460.32万元、中信6070.12万元（含全额银行承兑汇票保证金6000万元）、商业银行561.20万元、交行218.825万元、中国银行433.63万元、浦发银行5229.52万元等；
（2）其它应收款79819.5万元：
其中拨入“常万路”工程的资金69819.5万元，“常万路”工程指挥部设立基建帐户单独建账，对应反映中心拨入所有资金，三井巷地块的行政中心项目建设资金10000万元，该资金为财政专款拨入。
（3）待摊费用601万元，已经发生的某些地块地勘察费等前期费用，但后来不再实施对这些地块的收储，所支出的费用挂帐，年末由财政一次核销。
（4）成本费用：
成本费用174432万元，核算该中心目前实际已经支付的各收储土地的收购、拆迁成本支出。
（5）借入款项91082万元：
2004年底，该中心在各家金融机构的银行借款为109477万元，比2003年底增加34944万元，2005年9月底，在各家金融机构贷款91082万元，各家金融机构贷款明细及变化情况如下：
金融机构名称
2003年末贷款（万元）
2004年末（万元）
增减变化（万元）
2005年9月末（万元）
比2004年末
贷款方式
农业银行
40000
31883
-8117
34082
2199
抵押
工商银行
10000
34800
24800
14000
-20800
抵押
常州建行
12500
10794
-1706
11500
706
抵押；
中信实业
8000
20000
12000
20000
0
抵押
交通银行
2000
2000
0
2000
0
抵押
商业银行
2000
5000
3000
4500
-500
抵押
浦发银行
0
5000
5000
5000
0
抵押
合计
74500
109477
34944
91082
-18395
（6）应付票据6000万元，为该单位在2005年5月-7月期间在中信实业银行签发的全额保证金银行承兑汇票6000万元。
（7）预提费用：
预提费用301万元，为预提的拆迁项目业务费用（按拆迁总成本2%提取，其中0.5%用于中心的业务经费,1.5%作为土地收储基金）。
（8）其它应付款10883万元，其中883万元为暂时收万方置业有限公司土地契税款，近期需支付，财政拨入用于
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