广州横沙村的旧村改造初步策划.docx

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广州横沙村的旧村改造初步策划

横沙村旧村改造初步策划

1，横沙村区位及现状

2，黄浦区经济及房地产市场

3，项目改造STOW分析

4，旧村改造思路

旧村改造面临的主要问题

旧村改造案例

旧村改造思路

5，项目主要经济技术指标

6，项目成本效益估算

7，对策与建议

1,横沙村区位及现状

横沙村位于广州黄埔区大沙街道办，现有户籍人口6266人，村用地64.46万平方米，村用地南临大沙路，北临护林路，东临丰乐路，西林珠江涌。

村内有一私塾街位于横沙大街内，是一条保存完整的古老街巷，长150米，宽2.5—5米，其中重点保护的建筑有：

罗氏大宗祠、功甫家塾、日新罗公祠、英士家塾、斐士家塾等。

黄埔区位于广州市东部，东至东江与东莞市麻涌镇相望；东北部与增城市新塘镇接壤，南部临珠江与番禺区相邻；西部与天河区珠吉街相连，北部与广州经济技术开发区萝岗区（镇）毗邻。

属于亚热带季风气候，热源丰富、雨量充沛。

这里有华南第一大港——黄埔港，地铁五号线，广深公路、黄埔大道、广园东路贯穿全区境内，交通网络发达，往来十分便利。

2007年底止，黄埔区总人口40万，常住人口21万，辖9个街道（黄埔、红山、鱼珠、大沙、文冲、南岗、荔联、穗东、长洲）。

黄埔区行政区域总面积90.95平方公里；国土面积（涉及所有权）87.5平方公里，其中：

黄埔街6.7平方公里，鱼珠街6.2平方公里，红山街8平方公里，大沙街14.1平方公里，文冲街11.1平方公里，南岗街10.9平方公里，荔联街4.4平方公里，穗东街14平方公里，长洲街12.1平方公里。

黄埔区文物古迹众多，自然风光优美，旅游资源丰富而独特。

其中既有人文景观，如全国重点文物保护单位著名的黄埔军校，省重点文物中国古代“海上丝绸之路”的起点南海神庙，还有杨四将军庙，横沙书香街，南湾古民宅，深井文塔等古迹，又有如丹水坑风景区、龙头山森林公园、茅岗鹤林、珠江江心小岛、笔村荔枝林等自然风光。

2,黄埔区经济发展及房地产市场

黄埔区六大经济产业：

1）现代信息服务业：

广州云埔工业园区东诚片位于广深高速公路以南、广园东快速路以北，是广州市政府统一组织、规划的大型综合开发区，规划总面积260公顷，已完成“六通一平”。

现已有三洋电机、西铁城、广元科技、七喜电脑、天赐高科、三一重工等众多国内外知名企业进驻。

2）现代化工：

2007年，黄埔区现代化工产业完成产值4,927,453万元。

2007年，中国石化股份有限公司广州分公司实现工业总产值401.5亿元，比上年增加37.7%；营业收入398.57亿元，增加45.3%。

加工原油1035.25万吨，原油加工量首次突破1000万吨；

3）汽车与零部件

2007年，黄埔区汽车及零配件产业完成产值5,733,215万元。

广州本田全年累计产销轿车29.5万辆，比上年增长13.5%，实现产值444.67亿元人民币。

旗下四款车型：

奥德赛、思迪、飞度均在各自的细分市场上销量稳居前列。

4）港口

2007年底，黄埔区拥有一类码头：

黄埔老港大码头；6家二类码头：

外运仓、庙头、集通、广裕、嘉利、永业码头。

上世纪90年代，南方大港——黄埔港（广州港）拓建新港，新建新沙港，1999年成亿吨大港，2007年广州港吞吐量达2.3亿吨。

5）食品加工

广州品食乐维邦食品有限公司是美国品食乐公司通过其在英属维京群岛注册的控股子公司---品食乐冷冻食品（广州）控股有限公司与原广州市维邦食品有限公司合作建立的一个家中外合作企业,投资总额达1250万美元，注册资本为500万美元;

   广州统一企业有限公司成立于1994年12月5日，经多次增资，目前注册资本额为6000万美元，投资总额11000万美元，厂区占地面积215亩;

   广东太古可口可乐有限公司成立于1995年12月4日，属中外合作企业，投资合作三方分别是太古可口可乐（香港）有限公司、广东省食品进出口集团公司及中粮饮料（广州）有限公司，公司注册资金为人民币5.1亿元;

6）电力

广东粤华发电有限责任公司（原名黄埔发电厂）安装有4台国产125MW燃油机组和2台国产300MW燃煤机组，总装机容量1100MW，是国有特大型企业，广东省电网主力电厂之一。

   广东粤华发电有限责任公司（原名黄埔发电厂）安装有4台国产125MW燃油机组和2台国产300MW燃煤机组，总装机容量1100MW，是国有特大型企业，广东省电网主力电厂之一。

从1978年第一台燃油机组投产至2007年底，粤华公司累计发电量为1482.56亿千瓦时。

2007年，广东粤华发电有限责任公司完成上网44.67亿千瓦时。

实现电力销售收入167117万元。

   2007年底，黄埔区拥有一类码头：

黄埔老港大码头；6家二类码头：

外运仓、庙头、集通、广裕、嘉利、永业码头。

上世纪90年代，南方大港——黄埔港（广州港）拓建新港，新建新沙港，1999年成亿吨大港，2007年广州港吞吐量达2.3亿吨。

黄埔区依托大港口优势陆续培育了木材、钢材、玩具等专业市场，2007年4个营业额亿元以上的专业市场交易额116亿元，有两个专业市场分列全省十大专业市场第五位和第八位。

宝供物流、南方物流、富田日捆、中集等一批国内知名第三方物流企业纷纷抢滩黄埔，黄埔成为广州市重点打造的国际物流园区。

2007年，卓越华南营运中心、广州中集车辆物流装备有限公司等总部型企业开始营运。

   广州品食乐维邦食品有限公司是美国品食乐公司通过其在英属维京群岛注册的控股子公司---品食乐冷冻食品（广州）控股有限公司与原广州市维邦食品有限公司合作建立的一个家中外合作企业,投资总额达1250万美元，注册资本为500万美元......<查看全文>

   广州统一企业有限公司成立于1994年12月5日，经多次增资，目前注册资本额为6000万美元，投资总额11000万美元，厂区占地面积215亩......<查看全文>

   广东太古可口可乐有限公司成立于1995年12月4日，属中外合作企业，投资合作三方分别是太古可口可乐（香港）有限公司、广东省食品进出口集团公司及中粮饮料（广州）有限公司，公司注册资金为人民币5.1亿元......<查看全文>

   广东粤华发电有限责任公司（原名黄埔发电厂）安装有4台国产125MW燃油机组和2台国产300MW燃煤机组，总装机容量1100MW，是国有特大型企业，广东省电网主力电厂之一。

从1978年第一台燃油机组投产至2007年底，粤华公司累计发电量为1482.56亿千瓦时。

2007年，广东粤华发电有限责任公司完成上网44.67亿千瓦时。

实现电力销售收入167117万元。

人口与人民生活

黄埔区户籍人口：

2009年末全区户籍人口户数为64422户，全区户籍总人口198462人，比上年增加1363人。

全年出生人口数为2241人，出生率为10.773‰，人口自然增长率为7.14‰，计划生育率为97.32%。

居民收入：

2009年，职工年平均工资48809元，比上年增长8.07%。

城市居民人均可支配收入和人均消费支出不断增长，2009年，城市居民人均可支配收入为26055元，增长8.1%，城市居民人均消费支出为20599元，增长6.4%。

转制社区居民（即原农民）年人均可支配收入为14850元，增长8.7%。

2009年广州各区GDP表

黄埔区GDP去年增长速度排名靠后，主要是由于黄埔一直以石化产业为核心,经济结构相对单一,经济要转型还有很长的路要走。

　　总量排名　　区（市）　　GDP总量（万元）　　增幅（%）　　增幅排名

　　1　　天河　　16,079,988　　12.5　　5

　　2　　越秀　　14,820,208　　9.2　　11

　　3　　萝岗　　11,611,077　15.0　　1

　　4　　番禺　　8,638,281　　12.3　　6

　　5　　白云　　8,530,693　　10.8　8

　　6　　海珠　　5,614,356　9.6　　10

　　7　　花都　　5,414,821　　13.6　　3

　　8　　荔湾　　5,228,773　10.0　　9

　　9　　黄埔　　4,912,760　　8.1　　12

　　10　　增城　4,814,551　　13.4　　4

　　11　　南沙　　3,952,349　　14.1　　2

　　12　　从化　　1,509,777　12.0　7

黄埔区2009年地区生产总值情况表

    指标名称

    计量单位

    2009年

    同比增长%

    各产业所占的比重%

    地区生产总值（GDP）

   万元

    4912760

    8.13

    100

    第一产业

   万元

    12473

    -6.99

    0.25

    第二产业

   万元

    3268966

    6.42

    66.54

    #工业

   万元

    3208116

    6.4

    65.3

    第三产业

   万元

    1631321

    11.88

    33.21

    人均地区生产总值

  元/人

    162405

    7.61

    --

黄埔区规划发展

    由于历史原因，黄埔区一直以来被定位为广州的工业区，总体空间格局仍延续了工业型城区形象，城区功能单一，缺乏综合凝聚力和城区品位。

    区域规划功能定位的缺失和滞后，已成为制约黄埔区进一步发展的最大瓶颈问题。

    黄埔区委、区政府提出了打造广州（黄埔）临港商务区的规划设想，并得到了广州市委、市政府的充分肯定。

该规划已被纳入《中共广州市委、广州市人民政府关于推动广州科学发展，建设全省“首善之区”的决定》、《广州市贯彻实施〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要〉工作方案》以及广州市第十三届人民代表大会第四次会议政府工作报告，列为广州市2009年重点建设项目。

   规划“1＋3”的空间布局。

    广州（黄埔）临港商务区以港口现代物流、航运服务、商务服务为重点，规划建设“一个核心区”和“三个延伸区”，通过统筹规划和辐射带动，推进娥嵋沙、洪圣沙、大吉沙等江心岛屿的开发利用，依托天然港湾的禀赋资源优势，规划游轮码头，建立游艇俱乐部，打造一个集贸易、旅游及娱乐于一体的优美“海港城”。

    临港商务区将遵循差异化和特色化发展原则，突出黄埔独特的历史文化底蕴，与珠江新城－员村－琶洲地区联动发展，在广州东部城区形成一个以“港口经济”和“港口文化”为主打的现代服务业新亮点，成为广州珠江水系的“东部门户”。

    “一个核心区”：

包括由鱼珠临港地块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区。

    “三个延伸区”：

包括长洲城市游憩商业区，临港商务区产业支撑区（沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（黄埔大沙地“回”型商圈）。

    其二，打造现代港口服务体系。

    抓住产业结构升级、广州城市功能由“单中心”向“多中心“转变的战略机遇，注重与周边区域错位发展、协同发展、融合发展，努力打造港口特色明显、高起点发展的现代港口服务业体系，重点发展现代物流、现代信息、港口贸易以及与港口业务有关的金融、保险、法律、会计、船代货代、中介服务等生产性服务业。

    其三，塑造具有港口风情的独特景观形象。

    广州（黄埔）临港商务区分近、中、远三期建设，近期将尽快启动鱼珠临港地块商务区开发，加快推进护林路地块临港商务区核心功能区土地功能调整，规划建设有鲜明港口风情、视觉冲击力强的商务办公、酒店、商务公寓、商业中心等标志性建筑群和现代服务业发展载体，打造宜商宜居、配套完善的港口服务集聚区，吸引集团型总部入驻，建立总部经济集聚区。

    其四，构建无缝隙服务的“数字港城”。

以建设广州无线城市示范试点区、广州市移动电子商务试点示范区为契机，建立覆盖黄埔港区的无线宽带网络，积极参与现代物流公共信息平台建设，提高贸易与物流通关效率，推进现代物流与电子商务融合发展，打造智能化、电子化、敏捷化的现代临港商务区。

针对黄埔区经济结构单一，第三产业比例偏低，现代服务业和商业服务业偏弱的问题，黄埔区委、区政府贯彻落实科学发展观，解放思想，求真务实，在推进区发展定位、临港商务区建设、城中村改造、依法行政等方面做了大量的工作。

一、为黄埔区新一轮发展争取更大空间，组织完成《黄埔区发展定位》研究。

提出：

黄埔区总体定位是广州中心城市东部的综合型城区、辐射珠三角的区域性现代生产服务中心。

完成《黄埔区中心组团发展策略与行动计划》和《黄埔区及中心组团发展现状条件分析》的编制研究工作，提出将在新一轮总规修编中深化研究临港商务区、长洲开发、产业转型、转制社区城市化等重大问题。

二、积极配合，推进广州（黄埔）临港商务区鱼珠核心功能区的规划建设。

广州（黄埔）临港商务区以商务服务、港口现代物流、航运服务为重点，规划建设“一个核心区”和“三个延伸区”。

鱼珠临港地块是广州（黄埔）临港商务区的核心功能区和启动区，是实施“东进”战略、带动黄埔区产业转型的重要节点。

三、加快推进长洲开发建设，打造历史文化旅游集聚区。

四、积极推进城中村改造，加快黄埔城区建设。

加快完成文冲石化路以西城中村改造方案审批和启动地块用地规划手续办理工作。

完成横沙城中村改造方案编制和上报工作。

工作重点是指导改造方案编制（含横沙城中村改造方案和总平面方案设计）及方案报批后的跟踪、协调工作。

结合大力发展现代服务业、打造临港商务区的要求，引导支持转制社区集中选址和完善用地手续后，用于建设符合产业发展方向的项目。

项目用地附近楼盘介绍：

楼盘名称：

东城国际公寓

类型：

公寓

建筑类型：

中小户型商住公寓

项目位置：

黄埔大沙地黄埔东路1号

占地面积：

6120㎡

建筑面积：

53690㎡

公寓均价：

13000元/㎡

楼盘名称：

黄埔花园

类型：

普通住宅

建筑类型：

小高层洋房、高层洋房

项目位置：

黄埔区中山大道和丰乐南路交界东南侧

占地面积：

160000㎡

建筑面积：

420000㎡

价格：

12000—16000元/㎡

楼盘名称：

万科城市花园

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层

占地面积：

136000㎡

建筑面积：

200000㎡

装修状况:

带装修

物业地址:

黄埔区大沙地东路599号大院（大沙东路以北，石化路以西）

均价:

10000元/㎡（二手楼）

楼盘名称：

东港花园

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层

占地面积：

23470㎡

建筑面积：

61500㎡

装修状况:

带装修

物业地址:

黄埔黄埔东路文船路363号（广深公路以北文冲村文船路以西）

均价:

11000元/㎡

楼盘名称：

黄埔雅苑

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层洋房

装修状况:

带装修

物业地址:

黄埔大沙地黄埔东路633号

均价:

10000元/㎡（二手房）

楼盘名称：

泰景花园

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层、高层

占地面积：

210000㎡

建筑面积：

270000㎡

装修状况:

带装修

物业地址:

大沙北路5号（大沙地北，黄埔体育中心南侧）

均价:

9500元/㎡（二手楼）

楼盘名称：

金隆园

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层

装修状况:

带装修

物业地址:

黄埔大沙地丰乐中路

均价:

8900元/㎡（二手楼）

楼盘名称：

悦涛雅苑

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层

装修状况:

带装修

物业地址:

黄埔区丰乐南路28号

均价:

8600元/㎡（二手楼）

楼盘名称：

东圃美林湖畔

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层

装修状况:

带装修

物业地址:

东圃镇杨桃公园南侧，前进村东侧

均价:

12800元/㎡（二手楼）

楼盘名称：

新塘新世界花园

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

高层花园洋房

占地面积：

150000㎡

建筑面积：

300000㎡

装修状况:

带装修

物业地址:

增城新塘镇花园东路6号

均价:

7200元/㎡

楼盘名称：

碧桂园凤凰城

物业类别:

普通住宅

建筑类别:

小高层洋房、别墅

占地面积：

6666700㎡

建筑面积：

13320000㎡

装修状况:

带装修

物业地址:

新塘广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口）

均价:

6800元/㎡

3，项目改造SWOT分析

■强势（Strength）与机会（Opportunity）

1、项目附近路网发达，地铁站位于用地南侧，交通区位优越。

2、项目用地位于区的商业发展中心，发展前景良好。

3、项目周边有多个楼盘，具备较成熟的居住和商业氛围。

4、项目内将建大型商业中心，市政商业设施齐备，方便住户的生活、消费。

5、项目建设规模大，产品类型齐全，有利于提升市场竞争力。

■弱势（Weakness）与威胁（Threaten）

1、本项目部分商业、酒店、办公投资大，回收期长。

2、黄埔区商品房年销售量小，市场需求要引导。

3、内部交通阻塞、城区功能单一，需新建大量市政商业设施，建设成本较大。

4、业主品牌知名度不够高，应引入知名有实力的开发商。

5、项目用地拆迁量大，拆迁难度高，拆迁周期长，存在一定投资风险。

6、项目北部为大型化工企业，对本项目的生态环境有一定的负面影响。

4,旧村改造思路

1）旧村改造面临的主要问题

虽然我国城中村是低收入住区，但是它既不同于香港，新加坡的廉租屋区，也不是平常所说的“贫民窟”，城中村原住民在村中并不贫困，而进入城中村的人们则处在生活，就业，社会关系不断变化的过程之中。

城中村零售商业，餐饮，洗浴，理发，娱乐，以及各种地下经济，高度集中，来自四面八方的外来人口形成丰富多彩的地方饮食，文化景观，尤其是大量充满憧憬的年轻人的进入，使城中村表现出勃勃的生机和活力。

我国城市发展走的是低成本扩张的道路，廉价的外来劳动力是重要的支撑条件，但在城市流动人口快速增加的同时，政府的财政负担并没有因此而显著增加，原因之一就是由于城中村满足了外来低收入人口的需求，基本实现了“打工者有其屋”意义十分重大。

深圳市2005年“登记暂住人口”有1026万人，其中租住在城中村的40岁以下的占95%以上，深圳在快速发展中，出现过道路，土地，水等各种公共资源的匮乏，唯独没有出现外来人口的住房不足问题，城中村功不可没。

城中村是一个二元转型社会，房屋出租收入维持了集体经济和聚落经济的基础，乡村精英在基层治理和分配中的优势，传统血缘、宗亲关系都与内地农村有同样的表现，这是一个被动城市化的社会，外来人员的生活状况总体在逐步改善，一部分人在市场竞争中逐渐完成原始积累走出城中村，这是一个主动城市化的社会。

城市政府与城中村原住民集体之间，则形成一种事实上的委托管理关系。

政府默认原住民利用集体土地获取城市地产经营收入的权利，同时，村集体要承担建设和管理的责任，城中村集体实现了对高流动性，非单位性居民的有效管理。

城中村一个股份公司就实现了从基础设施投资建设，到日常社会治安，卫生保洁，计划生育等全方位的管理。

城中村住宅建设只需要满足农村宅基地规划的要求，土地，空间资源得到充分的利用，也因此使城中村距离城市宜居环境有较大差距。

市区或市区边缘的城中村小区容积率基本在3以上，所有的公共用地被最大限度的蚕食，没有公共绿地，道路受到尽可能的约束，消防通道全部堵塞，污水遍流，居住拥挤，“握手楼”和“贴脸楼”成为最普遍的要求和现实。

在大城市已经改造过的城中村，房租将上涨50%以上。

居民回迁到安置区后，意味着需要增加自来水，物业管理以及蔬菜肉类等日常生活成本的提高。

旧村改造可能会面临如下困难，一是部分居民拒绝搬迁，严重者导致拆迁期延长甚至产生投资风险；二是回迁的居民拖欠各种费用，并造成安置区楼房损坏，与融资区住民产生矛盾。

2）旧村改造案例

文冲石化路以西“城中村”改造项目，改造范围已办理《建设用地规划许可证》，建筑单体报建工作也在抓紧办理，现已完成首期安置房总建筑面积5.7万平方米的基坑开挖，拆迁补偿方案也于5月28日获得居民代表、股东代表大会表决通过。

此次改造范围总用地面积约47.3公顷，总拆迁面积为60.19万平方米；规划指标为毛容积率2.81至3.07，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，并预留3万平方米作为历史建筑群安置面积。

公共建筑配套方面，将设置2所18班幼儿园、1所24班中学、1所36班小学以及居民健身娱乐场所、文化站公交设施、老年人服务中心、消防站社区卫生服务中心、邮政所、再生资源回收站、社会停车场（库）等。

改造的主体是文冲集体经济组织，改造成本将全部由融资地块开发所取得的资金来承担。

改造后，保障文冲社区集体利益不受损、居民生活水平不降低、集体经济可持续发展。

改造后的地块将分为三个部分：

居民拆迁安置地块、文冲集体物业建设地块和融资开发地块。

 改造后，新文冲坐拥3万平方米古建筑群。

总平面规划方案商住分离，功能分区明确，沿大沙东路、黄埔东路主干道及地铁5号线文元站周边集中布置商业建筑，将在区政府大楼东翼形成商业集聚节点；住宅建筑沿水系形成点式布局或敞开式空间布局，形成向城市开放的集中绿地和居民休闲娱乐的开敞空间。

考虑到居住舒适性，建筑绝大部分为南北朝向，且住宅与商业分离，将有效避免商业对住宅区的干扰。

    规划方案注重保护传承文化脉络。

文冲村有800多年历史，是广州目前剩下为数不多的古村落，村里拥有众多历史悠久的明清古建筑，其中尤以市级文物保护单位、有322年历史的陆氏大宗祠以及400余年历史的文冲碉楼等最为知名，除此之外还有13间公祠、7间私塾、一间书院、明末清初的古民居16间、古门楼10座，散落村中各处。

改造后的新文冲以陆氏大宗祠和邵山书院为中心，保留13座祠堂等老建筑，采取平移或拆后重建、修葺等方式将其他古建筑集中起来，形成一个3万平方米的古建筑群，

    规划方案特别注重保存原有池塘格局和自然风貌，在原池塘格局的基础上进行优化，形成与文涌连通的中部环状水系，结合乌涌、文涌综合整治工程，改造范围有着得天独厚的水文自然环境，改造后将延续文冲岭南水乡风貌。

对比改造前后各项重要指标，绿地面积、道路面积均大幅提高，建筑密度明显下降，生活配套设施完善，人居环境得以极大改善。

3）旧村改造思路

1）横沙村为全市52条城中村全面改造的旧村之一《黄浦区7条改造的旧村之一》应按照省市旧村改造相关政策及具体实施意见结合项目实际情况，在吃透条文用足优惠政策的基础上，既要照顾本地拆迁户及当地政府的要求，又要通过旧村改造在黄埔中心区创建一个旧村改造的样板示范工程，达到社会和谐稳定、商业经济繁荣、居民安居乐业、项目经济效益社会效益良好的目标。

2）在批准的“项目改造方案”基础上，落实本项目改造的各项优惠政策，如土地权属登记，规划设计指标，项目投融资扶持，财政支持，各项政府收费项目减免和税收优惠等。

3）按计划开展临迁及建设安置房,落实临迁时限和成本。

4）按计划分期建设本项目，包括：

安置房，住宅，商业办公，休闲商业旅游设施及各类市政商业配套设施。

5）分期建设方案

本项目为地铁概念项目，部分用地为地铁沿线物业，规划设计应充分利用地铁交通带来的交通便利和大量需求的优势。

借鉴香港、新加坡地铁沿线物业开发的成功经验，在对市场定位和建设目标进行充分论证的基础上，俜请经验丰富有实力的规划建筑设计单位编