牡丹园项目市调报告.docx

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牡丹园项目市调报告牡丹园项目市调报告人民大街牡丹园项目市调报告长春恒信房地产顾问有限公司2007年4月一、市场客观需求1、长春市经济概况长春市房地产市场概况2、长春市房地产市场概况二、市场调研部分1、长春写字间市场2、长春公寓市场三、本项目的SWOT分析1、Strength（优势）2、Weakness（劣势）3、Opportunity（机会）4、Threat（威胁）四、以“兆丰国际项目”运做为例前言：

我们从本公司操盘经验出发，基于客观的房地产市场需求与规律，将人民大街牡丹园项目定位于一栋5A智能写字楼与一栋国际公寓的双塔楼，或者是连体楼。

本此就市场调研部分详细解释。

一、市场客观需求1.1、长春市经济概况2006吉林省地区生产总值完成4200亿元，增长14.5%，增速比05年提高2.5个百分点。

目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。

2006年，长春地区生产总值完成1934亿元，增长率达14.5%。

第一产业增加值为190亿元，同比增长6%，占总体比重的9.8%，历史上首次降到10%以下；第二产业增加值为942.7亿元，同比增长20.4%，占总体比重的48.8%；第三产业增加值为801.3亿元，同比增长10.5%，占总体比重的41.4%。

另外，全市开发区实现地区生产总值1005亿元，突破了千亿元大关。

汽车产业实现产值1460亿元，增长22%。

2004年时汽车产业不景气，仍占全市规模以上工业总产值的78.3%；2006年，高速发展的汽车产业所占比重却降到68.5%。

汽车一业独大的局面明显改善，新型产业的作用更加突出。

1.2、长春市房地产市场概况1.2.1、高速增长的经济速度将成为房地产市场强劲的支撑点。

长春市是新兴的工业城市，产业结构以“行走机械”为主，近几年来经济运行整体情况良好。

国家振兴东北老工业基地的政策的顺利实施，将使长春这座老工业城市得到更大的发展空间，经济发展将进一步走强，近期国务院批准豁免东北1997年底前欠税，政策对于东北发展的支持力度会更强。

1.2.2、房价将持续上涨。

长春市目前每年的增量房交易量约为400万左右平方米，加上每年完成的250万平方米的棚户区改造，市场容量达到600多万平方米，增加三分之一以上。

250万平方米的额外需求量投入到年增长量400万平方米的长春房地产市场，首先会引起上涨，随后是房地产开发商的增量开发，对于长春这个经济不发达，房地产内需型城市来说，会出现这样一个结果，就是部分空置，而需要住房的被拆迁人却不一定能买到合适的房子。

1.2.3、市场缺乏精品，产品同质现象严重。

写字间与公寓市场概念炒作严重。

2006年，长春市写字间市场供应持续增长，新开工与上市项目达到10余个，总建筑面积277568平方米，同比增长51.5%。

二、市场调研部分2.1、长春写字间市场长春写字间市场从2002年起步，市场一直需求不旺，产品参差不齐，经过2006年大跨度发展，出现几个可以称得上真正写字间的项目。

物业名称物业地址在售价格联系电话开发商万晟大厦南关大马路与二道街交汇处（绒织厂地块）不详吉林万晟房地产开发有限公司凯悦世纪广场宽城凯旋路与铁北二路交汇处不详财富大厦南关人民大街与卫星路交汇处不详财富投资咨询有限公司国联商务楼南关人民大街与卫星路交汇处不详吉林省国联集团有限公司体育大厦南关自由大路与亚泰大街交汇处不详吉林省七方房地产开发公司晨光国际大厦绿园西安大路与普阳街交汇处（普阳街4号）3800元/平方米均879007778790088887900999长春建工房地产开发有限公司宝迪克公馆南关大马路与长春大街交汇处4500元/平方米均88766789吉林信达房地产开发有限公司新润天国际朝阳西安大路与建设街交汇处5288元/平方米起8852511188523222吉林省昌润房地产开发有限公司岳阳富苑南关长春市岳阳街与平泉路交汇4200元/平方米均8706855587060999长春立信房地产开发公司兆丰大厦朝阳人民大街与明德路交汇处7000元/平方米均8691888886912222长春长裕房地产开发有限公司我的时代经济开发区卫星路以北,仙台大街以西不详吉林联华房地产开发有限责任公司联邦国际大厦高新区前进大街与星火路交会处4500元/平方米均8508255585082666吉林省冶金通大有限公司物业名称物业地址在售价格联系电话开发商鸿基名筑朝阳西安大路和康平街交汇处4750元/平方米均850708888507099985081008吉林省东方房地产开发有限公司世纪鸿源朝阳西安大路与同志街交汇处7500元/平方米均885786668857877788578888吉林省金鹤房地产开发有限责任公司商业联合新都（已售完）宽城上海路与东二条交汇处3500元/平方米均2724888、2724999长春房地产开发有限公司磐谷国际商务港高新开发区硅谷大街2900元/平方米高8553788885537999长春高新建设开发有限公司建设大厦宽城上海路与北京大街交汇处5400元/平方米均8276699982770666中韩友谊大厦宽城辽宁路5号5000元/平方米起8611611186116222长春银都（已售完）南关新发路126号4000元/平方米均2724888长春房地产开发（集团）有限公司伟峰国际商务广场（已售完）南关人民大街7088号4900元/平方米均8206680082066900吉林省宏达建设开发有限公司硅谷大厦高新开发区硅谷大街1198号3200元/平方米均51078007819267中达房地产开发公司东泰钢材、建材大市场（已售完）二道惠工路18号不详吉林省金实房地产开发有限责任公司百聚商务广场（已售完）朝阳安达街9号不详长春维鸿房地产开发有限公司吉发广场D座（已售完）朝阳西安大路5200元/平方米均吉林省吉发房地产综合开发公司中银大厦（已售完）朝阳西安大路127号不详89877088987718长春国际商务中心南关解放大路36号3830元/平方米均88664999长春永城房地产开发有限公司中天大厦绿园普阳街48号2800元/平方米均8764199987642999长春吉升房地产开发有限公司阳光大厦高新开前进大街与卫星路交汇处3500元/平方米均8517288885172999长春市筑业房地产开发公司物业名称物业地址在售价格联系电话开发商星宇名座（已售完）朝阳建设街与解放大路交汇处（建设广场）4900元/平方米均85882688582066长春星宇集团股份有限公司21世纪国际南关解放大路338号4800元/平方米均8861755588617666商务总部广泽大厦（已售完）南关人民大街116号不详8972288长春市大民房地产开发有限公司以上从时间段上由近及远的综合了长春市场上所有号称写字间的项目，共三十一个，可以得出以下几点结论：

2.1.1、2006年以前出现的项目根本称不上写字间，或是商住两用，或是借此操作，从硬件配套到软性服务都与写字间名称不匹配；2.1.2、从去年开始出现的几个号称5A级智能写字间的项目，第一次阐述了写字间的定义，但与真正的5A还有很大距离；2.1.3、上表市调资料中有五个正在筹备阶段的新项目，据我们掌握的资料，真正能付诸实施的项目只有1-2个；2.1.4、以世纪鸿源为例，它的区位优势远远不如本项目，但已达到了7500元/平方米，可以充分说明长春市场对高端写字间项目的需求期待；2.1.5、从内部掌握的资料，在工程时间与人民大街沿线区位上，本项目可有充分迂回的空间，没有其他产品可与本项目竞争。

2.2、长春公寓市场酒店式公寓：

寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。

（详见附件）在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。

长春市场上公寓没有真正的精品。

新世纪鸿源广场、宜家国际公寓等项目都放弃了精装修公寓部分，其他号称公寓的项目的不过是普通住宅的一种包装宣传，与真正的国际公寓标准相去甚远。

2.2.1、长春作为经济发展一日千里的区域中心城市，其东北地理位置的中心地位，以及对东北亚的辐射性，产生了一批跨区域企业的区域中心的设置，其高级管理人员常年驻长春，对既可以办公又要满足家居感觉的公寓有较大需求；2.2.2、作为省会地位，各企事业单位机构驻长春的分理处，出现了私密性强但又不同于酒店住宿的需求，高级公寓的出现便可满足这些人员的需求；2.2.3、长春的酒店业近两年发展迅速，从高档的香格里拉到中低档的如家、星月等，消费者的不同层次的需求日益扩大，高级公寓对各种档次的酒店本身就是一种补充，酒店业的消费者亦是高级公寓的客户群体；2.2.4、高级白领、公司高管等高收入者以及灰色收入者，单一的家居设施不能满足其社交需求，从基本的吃、住到足不出户的健身、游泳等，需要一种兼顾家居功能而又有高级会所功能的产品，公寓正是满足这种需求的有效产品；2.2.5、长春国民产值的一半来自汽车产业，它有大量的外国高级管理者及技术人员，加上长春特有的东北亚地理位置，外国在长春人员较多，高级住宅对他们过于长期，酒店不能满足其家居需求，他们对高级公寓需求较大；2.2.6、入住写字间的公司对形象要求很高，其业务客户本身就有居住需求，高级公寓的出现正满足了这部分客户的需求，两者地理位置上的零距离，正是相互有益的相互补充，相得益彰；2.2.7、高级公寓有效地需求对稳定、高效的收益有很大保障，对投资客是一种很好的投资产品。

3、本项目的SWOT分析3.1、Strength（优势）3.1.1、独有的区位优势，项目地位于人民大街核心地段，属是市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利；3.1.2、办公、生活配套齐全，周边分布机关、银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的居民住宅小区，特别是独有的牡丹园和儿童公园，更是本项目得天独有的环境。

市政府规划将解放大路自人民银行至建设广场段打造成长春市的CBD，届时本项目将处于CBD中心的龙头位置。

3.1.3、人民大街沿线已经没有可供做为高级写字间与公寓的土地，本项目土地本身已成为唯一性。

3.2、Weakness（劣势）3.2.1、项目地上物关系复杂，各种因素不稳定；3.2.2、项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度；3.2.3、产品组合新颖，对日后销售会有一定压力。

3.3、Opportunity（机会）3.3.1、市场对投资型的物业需求增加；3.3.2、长春市场没有一家把写字间与公寓的优势有机结合的产品；3.3.3、市场没有高品质的产品可供需求者购买。

3.4、Threat（威胁）3.4.1、房地产市场大环境压力大；3.4.2、项目竣工周期存在诸多不稳定因素；3.4.3、资金链条问题。

四、以“兆丰国际项目”运做为例我公司在2004上半年介入兆丰国际项目运做，项目定位为“商业（配套）、写字间、高级公寓”三者合一，当时长春市场没有一家真正意义上的写字间，人民大街沿线更是没有，市场对均价5000元/平方米都持怀疑态度。

2005年项目经过筹备，开是进入实质操作期。

人民大街沿线出现了伟峰国际项目，它定位为单一写字间，是唯一可以和兆丰国际形成竞争的产品。

动工较快，兆丰国际由于诸多因素筹备稍缓。

我公司联系了专业物业公司，从手续办理开始协助开发方工作。

2006年上半年兆丰国际进入工地施工阶段，我公司制作了楼盘各种宣传品、电子楼书等。

伟峰国际从4200元/平方米起售，在施工节点上形成了明显时间差，兆丰国际从5280元/平方米起售。

我们始终坚持“领先市场半步”的操作理念，不跟风市场，亦不过分领先市场。

兆丰国际之所以没有定位为纯写字间就是从以上理念出发，商业（会议中心等）、少部分高级公寓作为写字间的有益补充存在，与写字间相得益彰。

目前兆丰国际达到7000元/平方米，远远领先于市场，事实胜于一切。

结语：

基于以上分析，出于市场需求、项目位置等因素，将人民大街牡丹园项目定位于5A写字间与国际公寓的复合产品，也是出于两者的有机结合与相互补充，建议公寓占1/3或1/4，相信市场会印证此结论。