项目研究建议书正文.docx

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项目研究建议书正文

第一章项目简介

一、项目名称：

安阳义乌国际商贸城

二、项目单位：

安阳新时代置业有限公司

该公司是一家以市场投资开发为主导的大型民营企业，公司注册资本金1.8亿元，是浙商全国市场联合会副会长单位。

公司高层具有丰富的商业地产经营管理和实践经验，熟悉义乌市场的商业运作模式并具备良好的合作关系。

公司团队是一支专业素质优良、诚信的浙江商业精英。

三、编制依据

1、《安阳市关于中华路与德隆街交叉口西南角控制性详细规划》（安政文〔2009〕306号）

2、《安阳义乌国际商贸城项目建设协议书》；

3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》

四、项目概况

1、项目区位

项目位于安东新区，四至范围：

北倚德隆街，东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。

规划分区为商业和住宅，是安阳市地理位置最为优越的规划分区之一。

2、规划方案

项目规划总用地面积40.69公顷，居住人口1.88万人，以商业、办公为主。

总建筑面积为113万㎡，其中：

高层（25层以上）住宅70万㎡；商业、公用、办公建筑面积为23万㎡；地下储藏室及地下车库5000个，建筑面积20万㎡。

建筑密度32.%，容积率为3.27。

3、规划风格

整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

第二章投资环境分析

一、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府主要均针对增量房市场出台了系列调控政策，目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、河南省以及安阳市有关的土地政策，加强了开发用地的管理，使得本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该区用地的商业价值。

二、微观环境分析

1、政策环境

安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。

本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政［２００９］３５号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。

同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。

市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。

2、交通环境

安阳地处晋、冀、鲁、豫四省交汇处，交通便利，地理位置优越，京广铁路纵贯市区，京港澳、安林、大广等高速公路和106、107国道穿市而过，石武高速铁路2012年建成后将设立安阳东站。

客运专线北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州，距相邻的河北邯郸约50余公里（北），鹤壁50公里（南），山西60公里（西），濮阳65公里（东）；继续向东入310国道500公里可达连云港。

经106、104国道货车9个小时到达天津港。

11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。

安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，安阳至北京西的动车组D1378次列车运行时间缩短至４小时以内。

市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。

石武高速铁路于2011年5月1日通车，将设立安阳东站。

3、商业环境

按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。

本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：

中国文字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目。

本项目区位交通发达，紧靠汽车东站，火车东站和高速路口；配套设施完善，环境优美宜人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。

4、品牌优势

本项目的市场建设将与义乌的中国小商品城嫁接，具有品牌优势。

一是引进中国小商品城先进的设计理念，吸收安阳当地的地域文化和特色，融合科技、信息、人性化及专业市场的商业特点，把安阳义乌国际商贸城项目规划、设计成国内一流的商业地产项目；二是借鉴和吸收义乌国际商贸城的人流、物流的先进经验，吸收国内外大型商业中心的时尚元素和现代商业文化理念，在市场的功能设置上，形成立体式交通传输体系、人性化的配套服务体系以及和谐高效的公共管理体系，并力争保持10年以上不落后；三是引进义乌国际商贸城先进的市场管理理念，服务并管理好市场，以规范的管理、优质的服务和良好的信誉，不断提升市场的经营档次，为安阳及豫北广大群众提供高品位的购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游服务，提升安阳城市市场经营的档次。

四是引进义乌市场先进的市场经营管理理念和运营模式，形成经营集约化、管理规范化、商品品牌化、营销网络化、功能服务星级化的商业贸易经营模式，将市场板块的商业辐射涵盖到百公里外经济圈。

5、经营理念

本项目是豫北地区体量较大、品位较高的都市综合体，由超级市场、商业广场、主题休闲购物街区、甲级写字楼、星级宾馆和高档住宅等多种功能复合而成。

其中，商业项目由核心主力大型批发市场以及国际超市、百货和主题休闲街区、家居广场、数码广场、家电广场、美食广场、娱乐广场、电影院线等多种商业业态组成。

符合商业时代发展潮流，代表着安阳市商业的新形象，领引着安阳商业未来发展的新趋势，具有广阔的市场发展前景。

6、管理优势

本项目具有良好的稳定营销政策和完善的经营环境。

公司是一家以市场投资开发为主导的大型民营企业，公司注册资本金1.8亿元，是浙商全国市场联合会副会长单位。

公司高层具有丰富的商业地产经营管理和实践经验，熟悉义乌市场的商业运作模式并具备良好的合作关系。

公司团队是一支专业素质优良、诚信的浙江商业精英。

对全国来说，全国办市场看浙商，浙江市场协会制订的市场星级管理体系是全国市场的标准。

按照政府约定，该商业项目十年内不进行产权销售，商户可以放心经营；一流的功能设置和人性化的市场管理，将营造“千店入驻，万商云集”的财富新地标，商业新典范。

第三章市场分析与价格预测

一、市场发展前景分析 

根据对今年以来出台的房地产行业政策、安阳市场供需状况等方面情况调查表明，安阳地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

 近几年，安阳商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是豫北区域性中心强市的形成和城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、城市居住环境的改善促进住房购买力增长

政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进安阳这座最佳人居城市的规划建设，跻身精品居住城市行列，并吸引更多人群到安阳购房居住。

5、房地产营销方式的改变吸引购买力增长

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

二、目标市场定位

本项目设计面向的目标客户群主要分为以下四类：

1、钟爱于安阳居住环境、人居品牌的购房群体；

2、追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

3、当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

4、致力于安阳投资置业的购房群体。

三、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、高层住宅均价3600元㎡；

2、商业网点均价6000元㎡（以租金折算为平均售价）；

3、办公楼均价3600元㎡；

4、车位均价6--8万元个；

第四章建设条件

一、建设地点条件

1、项目地理位置优越，紧邻中华路与市民活动中心；

2、紧邻城市主干道，可直达火车站、汽车站、高速公路、高速铁路站以及邯郸机场，交通十分便利；

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

二、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、已经成功摘牌取得土地使用权。

3、该项目为安阳市人民政府重点招商引资项目和城市建设三年计划建设的项目，享受相关优惠政策。

第五章总体建设方案

一、建设原则和策略

为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，拟开发建设周期为6年，首期在北地块市场开业三年内完成北地块项目的建设。

为促使商业氛围尽快形成，政府同意商业部分房产及与之配套的住宅优先验收，确保市场如期开业。

与义乌国际商贸城配套的住宅在北地块市场结构封顶后方可销售。

二、总体目标和分期目标

公司于2009年12月初，成功摘牌取得地块的开发权。

项目分两期开工建设，首期开工建设面积不少于60万m2，目前已经基本完成项目单体初步设计，在拆迁顺利的前提下，计划于今年下半年开工，2011年市场首期开业。

计划在2011年5月住宅进行预售。

首期即北地块计划开发面积69.5万㎡，其中商业面积10.5万㎡，住宅45万㎡，开发建设时间为3年（2010—2012年），2010年拟开发建设商业面积10.5万㎡，2011年拟开发面积45万㎡，2012年拟开发面积14万㎡。

二期南地块计划开发面积43.5万㎡，其中商业面积12.5万㎡，住宅25万㎡，开发建设时间为3年（2013—2016年），2013年拟开发面积12.5万㎡，2011年拟开发面积25万㎡，2012年拟开发面积6万㎡。

三、营销方案

1、销售计划

根据工程建设进度计划及安阳地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为五年，分年度销售测算为：

2011年销售收入73740万元；2012年销售收入172060万元；2013销售收入48780万元；2014年97560万元；2015年16260万元。

2、营销策略

深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认知。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战