潍坊市房地产市场分析.docx
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潍坊市房地产市场分析
潍坊市房地产市场分析
第一章 潍坊
一、地理位置
二、行政区划及面积
三、城市经济
四、城市规划
第二章城市规划及投资环境
一、潍坊城市结构及发展方向
二、潍坊市宏观环境分析
三、潍坊市城市发展远景规划
四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境
五、潍坊城市现实定位及未来潍坊发展定位
第三章 潍坊房地产市场分析
一、潍坊市房地产发展
二、潍坊市房地产市场状况
三、二手房交易分析
四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析
五、项目所在地块调查情况
结束语
潍坊市房地产市场分析
第一章 潍坊
一、地理位置
1、综述
潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。
南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。
东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。
地理位置优越，人口众多。
潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。
市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。
2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。
据公安部门统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。
气候温暖，四季分明。
潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。
2、基础设施完善
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
公路通车里程达到14万公里。
全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。
市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。
3、经济实力居山东省第四位
按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。
经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。
小结：
潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、行政区划及面积
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。
市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。
海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。
小结：
潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。
三、城市经济
1、地区生产总值
全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。
初步核算，2007年潍坊市生产总值（GDP）完成2056.02亿元，按可比价格比上年增长15.8%；其中第一产业增加值237.54亿元，增长2.7%；第二产业增加值1194.67亿元，增长16.5%，其中工业增加值1100.25亿元，增长17.7%；第三产业增加值623.81亿元，增长19.6%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.3、9.8和5.7个百分点。
按常住人口计算，人均GDP达到23349元（按年末汇率折算为3196美元），比上年增长15.0％。
产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：
58.15：
29.54调整为11.55：
58.11：
30.34。
2、财政收入
地方财政收入突破百亿元大关。
2007年，全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%，市本级及15个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已连续21年实现财政收支平衡。
3、居民收入
1）潍坊市人均GDP及增长情况
2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP达到19677元（按现行汇率折算为2520美元），比上年增长16.2%,2007年全市完成人均GDP达到23357元，按可比价格计算，比上年增长15%。
2）潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。
据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。
城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%,2007年城区居民人均可支配收入达到13716.23元，再创历史新高，比上年增加1870元，增幅高达15.8%，创下近五年来的最高增幅。
2008年1-5月城镇居民收入保持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为6667.7元，同比增长15.1%，居民消费性支出4373.3元，同比下降2.5%。
小结：
潍坊市连续21年实现财政收支平衡，财政收入逐年以15%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。
四、城市规划
1、城市性质
具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。
2、城市布局及区域职能
1）潍坊市整体布局
中心城区总体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。
“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区；
“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；
“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
2）潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。
“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参及推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。
“中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。
“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参及接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。
“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。
3）区域内城市配套完善程度
潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。
高新区配套设施起步较晚，目前还未形成宜居的配套体系,但随着行政单位的迁入,以及潍坊城市发展重心东移，未来高新区的发展将会呈现出更完善，更系统，更先进，高标准，高起点，高速度的一种方向。
本章粗线条的考察了潍坊市地理、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以下结论：
1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海及内地的重要交通枢纽地位，具备房地产开发后劲。
2、潍坊快速的城市化进程，以及居民收入的稳步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
3、中心城区空间有限性及城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。
4、值得注意的是，坊子区北向、寒亭区西向及中心城区对接速度加快，一定程度上促进了“东南组团”房地产开发的发展速率、连片效应和消费客群的支撑力。
第二章城市规划及投资环境
一、潍坊城市结构及发展方向
（一）经济发展现状特征
1、经济实现持续增长
从1980年代开始，潍坊市国民经济一直保持了持续而稳定的增长。
2、增长速度不断加快
从90年代中后期，潍坊市工业经济出现相对滑坡，从而导致一度国民经济增长速度回落，1999年仅为5%左右，近年来经济增长速度快速回升。
3、投资成为经济增长的主要动力
潍坊的经济增长已开始进入投资推动阶段，产业结构将进一步向重化工业转型，需要加强基础设施建设，对融资也提出更高的要求。
4、工业成为经济主要支柱
近年来，通过大力实施外向带动战略，加快调整产业结构，潍坊形成了一定的产业基础优势，二产、三产逐渐成为城市经济的主导。
而从发展的趋势看，进入2000年后第一、第三产业所占比重逐年下降，2004年三产比例由2003年的15.5：
50.5：
34.0调整为14.5：
54.8：
30.7；2006年三产比例关系由2005年年的13.69：
56.86：
29.45调整为12.31：
58.15：
29.54,2007年产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：
58.15：
29.54调整为11.55：
58.11：
30.34。
（二）发展思路及目标
1、重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速度和质量的统一。
2、蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内部结构除机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重很低，金融保险业、教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定规模，但目前发展仍不能满足和支撑潍坊将来的快速发展。
调整产业结构及内部行业结构是今后一个时期发展的方向。
3、工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发区及海化高新区。
市区四区发展占地少、污染少的行业为主。
大力发展“两基地、两中心、一枢纽”城市总体战略定位。
二、潍坊市宏观环境分析
进入2007年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增势平稳，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长,财政金融运行正常，居民收入快速增长。
1、工业生产效益同步提高。
工业生产增长较快。
截止2007年底，全市规模以上工业企业达到4312家，比上年增加141家；实现增加值1021.7亿元，同比增长21.0%。
全市工业产品销售率98.4%，比上年提高0.52个百分点。
2007年，全市规模以上工业完成主营业务收入4340.6亿元，增长28.5％；实现利润239.4亿元，增长37.8％，实现利税371.8亿元，增长33.7％；实交税金149.1亿元，增长31.8％。
规模以上工业亏损面2.88%，提高0.81个百分点，亏损企业亏损额3.1亿元，增长197.7%。
产成品存货190.1亿元，增长27.9%，应收帐款净额219.2亿元，增长19.0%，两项资金占流动资产平均余额的35.5%。
2、投资结构更趋优化，房地产开发快速增长。
2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。
其中规模以上投资完成1178.2亿元，增长25.1%；规模以下投资完成30.2亿元，增长11.0%。
规模以上投资施工项目4183个，其中总投资过1000万元的项目2583个。
在规模以上投资中，一产投资完成17.7亿元，增长49.5%；二产投资完成822.9亿元，增长25.0%；三产投资完成337.5亿元，增长40.8%。
城镇投资完成902.5亿元，增长26.2%；农村投资完成275.7亿元，增长21.6%。
房地产开发投资较快增长。
2007年，全市共完成房地产开发投资156.6亿元，比上年增长59.1%，其中住宅投资118.3亿元，增长84.4%。
全年商品房销售额104.8亿元，比上年增长42.6%。
3、消费品市场活跃。
随着居民收入的增加和消费环境的改善，居民消费支出逐步增大，社会消费品零售总额快速增长。
全市实现社会消费品零售总额674.3亿元，居全省第四位，增长17.5%，增速同比提高1.2个百分点。
按地区分，市的零售额为393.7亿元,增长17.5%；县的39.1亿元,增长24.8%；县以下的241.3亿元,增长16.6%。
分行业看，零售业份额最大。
零售行业实现零售额443.3亿元，占消费品零售总额的65.7%，增长15.6%，其中个体经营户完成249.1亿元，占消费品零售总额的36.9%，增长10.6%。
其余依次为批发业、餐饮业和住宿业，分别增长24.4%、19.1%和24.6%。
按经济成分分，非公有经济零售额份额最大。
非公有经济零售额591.5亿元，占消费品零售总额的87.7%，增长17.2%。
其中私有经济完成零售额584.8亿元，占消费品零售总额的86.7%，增长17.2%，个体经济完成零售额358.5亿元，占私有经济零售额的61.3%，增长14.5%。
4、财税收入平稳增长。
2007年，全市财政总收入224.4亿元,增长26.3%。
其中地方财政收入完成110.6亿元，居全省第四位，增长24.9%，增速同比回落1.5个百分点，居全省第九位，高于全省平均水平1.4个百分点。
全市国地两税收入207.2亿元，增长27.8%，占二、三产业增加值比重11.4%，同比提高0.7个百分点；其中国税收入133.3亿元，居全省第五位，增长27.4%，增速居全省第八位，高于全省平均水平7.4个百分点；地税收入73.9亿元，居全省第五位，增长28.6%，增速居全省第六位，高于全省平均水平1个百分点。
5、金融运行呈良好发展态势。
2007年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加，经营效益明显提高，支持了全市经济又好又快发展。
年末全市金融机构人民币各项存款余额1637.4亿元，比年初增加211.9亿元，增长14.9%，人民币存款增量居全省第3位。
储蓄存款余额1038.7亿元，比年初增加125.7亿元，同比多增17.3亿元。
各项贷款余额达1227.0亿元，较年初增加195.3亿元，增长18.9%，同比多增11.9亿元，人民币贷款增量居全省第2位。
货币持续回笼，全年现金收支相抵，净回笼55.1亿元。
金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合计22.7亿元，同比增盈9.7亿元。
6、交通运输业较快发展。
2007年，全市交通基础设施建设共完成投资46.2亿元，其中公路建设完成投资42.2亿元；场站、港口、机场、地方铁路建设等完成投资4亿元。
2007年，全市完成邮政业务总量5.2亿元，增长9.3%。
邮政储蓄平均余额129.0亿元，比上年增长4.9%。
全市电信企业实现电信业务总量59.3亿元，比上年增长16.5%。
移动电话用户发展到453.9万户，比上年增长35.6%，固定电话用户258.1万户，减少2.9%。
7、物价呈现快速上涨态势。
2007年1-12月份，全市居民消费价格总指数（CPI）上涨3.8%。
从八大类分项看，除衣着、交通和通讯类以及娱乐教育文化用品及服务价格略有下降外，其他项目均有不同程度上涨。
食品类价格涨幅最高，上涨10.8%，其中粮食类上涨7.2%，鲜菜类上涨16.4%；居住类价格上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨1.7%。
生产领域价格涨幅较大。
1-12月份，原材料燃料动力购进价格上涨5.79%，涨幅同比提高3.82个百分点；工业品出厂价格上涨4.64%，同比提高3.56个百分点。
房地产价格保持平稳增长。
1-12月份，全市商品房屋销售价格上涨5.8%；土地交易价格上涨2.5%；房屋租赁和物业管理价格上涨1.7%。
8、 2007年，全市在岗职工平均工资为18998元，增长21.8%。
城镇居民人均可支配收入13716.2元，增长15.8%；城镇居民人均消费性支出10799.5元，增长22.5%。
其中食品类支出增长15.1%，衣着类支出增长47.3%，交通和通信支出增长32.6%、教育文化娱乐服务增长12.4。
交通和通信及教育文化娱乐服务已成为拉动居民消费升级的巨大动力。
到12月底，百户城镇居民家庭拥有汽车已达13辆，移动电话213部。
2007年，全市农民人均纯收入6278元，增长14%。
全年农民人均收入8246.9元，增长17.3%。
其中农民人均家庭经营收入5391.3元，增长17.4%，占期内现金总收入的65.4%；工资性收入2576.4元，增长11.2%，占期内现金总收入的31.2%。
农民人均现金支出6638.2元，增长13.8%。
其中农民人均生活消费支出4121.9元，增长15.6%，占期内现金支出的62.1%。
在生活消费支出中，居住支出增长33.6%，医疗保健支出增长12.6%，食品消费支出增长12.8%。
9、对外经贸、招商引资及旅游
进出口继续保持较快增长。
据海关统计，2007年全市进出口总额65.1亿美元，比上年增长25.4%。
全年共签订利用外资项目172个，合同利用外资额8.1亿美元，实际利用外资6.2亿美元。
招商引资工作成效突出。
全市共到位市外境内资金610亿元，同比增长18%。
实际认定到位资金过5000万元投资项目445个，到位资金466.6亿元，同比增长22%。
旅游业进一步发展。
2007年，全市共接待境外游客7.4万人次，创汇收入3606.9万美元，分别增长72.3%和179.0%。
接待国内游客1413.6万人次，旅游收入95.9亿元，分别增长36.2%和54.9%。
三、潍坊市城市发展远景规划
据《潍坊市城市总体规划（2005—2020）》我们可知：
1、城市化及中心城市人口规模
2007年据公安部门统计，全市年末总人口859.1万人，其中非农业人口371.7万人。
据1％人口抽样调查，全市年末常住人口883.61万人。
截至2008年6月30日,潍坊市人口已达人。
到2010年，全市城市化水平将达到50％，中心市区人口规模达到130万人，用地规模153平方公里，目标是建成功能完善、布局合理、环境优美的高品位现代化城市。
到2020年,全市城市化水平达到58%,中心市区人口规模达到175万人，用地规模203平方公里。
2、发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期（从目前到2010年）全市GDP年均增速达到13%，到2010年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：
60：
30；中心城市GDP年均增速实现16%，到2010年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：
58：
33。
远期全市GDP年均增速为9%，到2020年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：
61：
32；中心城市GDP到远期年均增速为11%，到2020年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：
55：
40。
3、生态环境建设及保护
以创建“国家环保模范城市”和生态市建设为手段，推进城市可持续发展、增强城市竞争力。
通过对潍坊五大体系的建设（即循环经济历年为驱动的经济体系、可持续利用的资源保障体系、健康持续的生态支持体系、及自然和谐的人居环境体系、体现社会文明安定的人文体系），到2020年，将其建设成为人及自然和谐共生，实现经济、社会、环境的全面、协调、可持续发展的现代化生态市。
4、潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划（1997—2010）》，1997年—2003年全市安排的建设用地总规模为93.89km2（14.08万亩），其中建设用地占用耕地47.6km2（7.14万亩），说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。
其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值及城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。
工业用地5.1m2,占地面积45.2km2。
仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。
5、城市绿地系统规划
中期人均公园绿地面积达到12平方米/人，绿化率达到40%，绿地率35%，森林覆盖绿达到28%；远期人均公园绿地面积14平方米/人，绿化覆盖率达到45%，绿地率40%，森林覆盖率达到33%。
完善生态绿地系统的结构布局，恢复城市生物多样性，减少城市绿岛效应，失单提高绿地建设指标，促进城市向社会和谐、经济高效、生态良好循环的发展
6、城市建设投融资及城市发展
增加城市建设投资的资金来源，建立起稳定的资金供应渠道，提高城市建设投资运营的效率。
7、现代物流发展规划
以高速公路和胶济铁路为依托，以区域物流为重点，充分发挥公路、铁路、水运、航空运输和潍坊作为交通枢纽城市的综合优势，采用先进的物流管理技术和装备，建立起多层次、符合市场经济规律、融入整个山东半岛物流体系的物流基地、物流中心和配送中心，构筑“三大”物流平台，将潍坊建设成为环渤海湾南部重要的物流枢纽和鲁中物流中心城市。
8、城中村改造
城中村改造实施量化资产，确权到人，实现居民按出资额分红；就地安置，明确产权；开发性安置；妥善解决村民的养老保障问题。
四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境
1、固定资产投资结构
2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。
其中规模以上投资完成1178.2亿元，增长25.1%；规模以下投资完成30.2亿元，增长11.0%。
规模以上投资施工项目4183个，其中总投资过1000万元的项目2583个。
在规模以上投资中，一产投资完成17.7亿元，增长49.5%；二产投资完成822.9亿元，增长25.0%；三产投资完成337.5亿元，增长40.8%。
城镇投资完成902.5亿元，增长26.2%；农村投资完成275.7亿元，增长21.6%。
投资需求稳定增长。
2008年1-5月，全市全社会固定资产投资405.4亿元，增长26.8%，增幅比上年同期提高3.8个百分点。
其中规模以上投资392.5亿元，增长27.3%，增速居全省第三位，规模以下投资12.9亿元，增长21.7%。
规模以上投资结构趋于改善。
2、房地产投资状况
商品房开发和销售继续保持量增价升、房价稳中有升的良好态势。
据统计，2006年，市区完成施工面积412万平方米、竣工面积170万平方米、销售面积97.08万平方米，分别同比增长47.14%、45.29%和33.35%；2007年，完成施工面积650万平方米、竣工面积247万平方米、销售面积117.28万平方米，分别同比增长57.77%、45%和20.8%；2008年1－2月份，完成商品房销售23.14万平方米，增长88.6%。
在宏观调控政策作用下，城区商品房综合平均价格稳中有升。
2007年城区商品房（含营业用房，以下同）销售均价增至3100多元/平方米，但增幅逐步回落。
2008年1－2月份，价格及去年基本持平。
调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价3225元/平方米，同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
目前，潍坊市区的房地产市场已经成为了买方市场，市区房地产投资的增幅为44.6%，比去年同期略有下降。
据了解，国家从2005年开始逐步加大宏观调控政策，继续实行从紧的金融政策和货币政策，多次调整银行准备金率和数次加息、开征新的房地产税种、提高税费比例等，加大了对房地产市场的调控，成为楼市投资增幅回落的一个主要原因。
另外，潍坊市近几年一直采取鼓励房地产业发展的政策，房地产供给量实现了快速的增长，市区的房地产市场已经成为了买方市场，企业为了有效规避金融风险，减少了投入，这成为投资增幅下降的另一个原因。
据潍坊市房管局信息科的工作人员介绍，随着市场主体整合效应的进一步显现，潍坊市房地产投资增幅会有进一步的回落，但回落的幅度不会很大。
随着建筑材料价格的逐步平稳和地震影响的减弱，房地产开发企业的投资信心指数和购房人的购房信心指数都会有明显增强，会拉动房地产投资的增长。
小结：
近两
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