浙江舟山房地产市场研究报告.docx
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浙江舟山房地产市场研究报告
一、宏观趋势
二、规划状况以及区位价值
1.舟山总体规划
城市定位
舟山定位为建设海洋经济强市、海洋文化名城、最适宜人类居住的海上花园城市
城市价值
舟山拥有港口、渔业、旅游三大优势。
海洋经济发展迅速。
临港工业、港口物流、海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。
临港工业：
船舶工业，全国重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市场。
港口物流：
海运业，运输、仓储、货代、流通等港口服务业，集装箱物流、能源中转储运、矿砂中转配送、煤炭加工配送、化工品储运、粮食储运等基地，到“十一五”末，形成以深水港口为特色的世界级港口物流中心。
现代渔业：
稳定近海渔业捕捞，拓展远洋渔业，建设全国最大的海洋捕捞和远洋渔业基地。
水产加工业：
舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，以水产品精深加工和交易市场为平台。
海洋旅游：
十大旅游景区
其他工业：
海洋生物、海洋医药、纺织机械、塑料机械、汽车配件
城市规划
“中心城区现代化、本岛城乡一体化、主要大岛城镇化”战略
新城、定海、普陀三组团形成联系紧密、各具特色的一体化中心城区
舟山本岛南生活、北生产的城市框架
市行政中心迁入临城新城
2.普陀区规划
区位价值
全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分。
用地布局结构
受地理和用地条件的影响，普陀城区只有沿海呈带状发展，整个城区主要分为：
1、浦西：
以发展工业为主，如海洋工业园区，同时结合勾山镇的镇区建设；建设、完善浦西—勾山开发区。
2、沈家门：
普陀区经济商业中心。
3、东港新城区：
为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善城市配套设施。
4、城北：
为城市后花园，居住区，目前刚进入土地整理，建设初期，将起到平抑房价的作用。
5、鲁家峙：
海洋观光旅游区，如海底隧道。
近期发展
由于沈家门已没有发展腹地，普陀区以沈家门老城区为中心，呈四面发展之势，东面为东港经济开发区，西面为勾山蒲西，北面为城北区，南接鲁家峙。
3.东港区位价值
紧临沈家门，坐车至市中心30分钟
居住新区，为普陀区政治、文化中心
三、地块价值
地块方正容易规划
本地块为填海覆地，现场地基本平整，但受总体工程影响
周边将建立较为完整的配套设施
四、住宅市场分析
东港春天
开发商：
舟山昌正置业有限公司
总建：
200000㎡
总户数：
685户（一期288户二期277户）
产品：
小高层、高层、叠加、双拼
面积配比：
面积
户数
所占比例
88-99
97
35%
115-119
77
28%
125
60
22%
193-198
8
3%
232-298
7
3%
177-206（叠加）
24
9%
249-253（双拼）
6
2%
价格：
整体均价6000元/㎡
多层、小高层5800元/㎡
叠加7000元/㎡
双拼11000元/㎡
开盘时间：
2007.9.15二期开盘
销售情况：
销售率99％
客户群：
1.需求面积以100㎡为主
2.购买人群舟山各岛上占30％、沈家门占20％，其余的为东港本地原来住户换房
3.购买目的为婚房与给子女买房
和润花园三期（5＃、7＃、8＃、9＃）
开发商：
舟山中联房地产有限公司
总建：
三期40702㎡
总户数：
729户
产品：
高层
面积配比：
面积
户数
所占比例
79-120
247
73%
127-135
72
21%
150-310
21
6%
价格：
均价7000元/㎡
开盘时间：
2006.12.26
销售情况：
现在剩余3套房源（顶楼）
东港港汇广场（未开）
产品：
单身公寓
面积：
40-120㎡，主力40-50㎡
登记时间：
2006年11月份
工程进度：
地上2层
备注：
现以有几百组客户登记
住宅市场特征
总体供应量缺少，在销售楼盘基本无房源。
住宅面积集中在100-120㎡，大面积户型稀少。
价格升降追随上海市场，现均价在6000-7000元/㎡
住宅市场需求特征：
东港、临城生活氛围逐渐形成，沈家门住户向东港、临城转移
高层已经被接受
90㎡需求旺盛，100-120㎡也有较强的购买力，大面积需求相对稀少
注重周边的配套要求
五、写字楼市场分析（普陀区）
写字楼现状
目前普陀区写字楼市场空缺，仅有财富大厦目前在市场上销售。
财富大厦
财富大厦立面内部结构
空中花园广场景观
写字楼：
共18131㎡，共15层
商场：
共2237㎡，共3层（底层6.2米层高）
预售时间：
2004.12.20
产品：
每层面积1200平方米，单元面积290-600平方米，层高3.6米，卫生间每边各两个，局部空中花园。
价格：
均价7500元/平方米（7000元-8000元/平方米）
车位：
40个，只售不租，12万/个，已售39个
配置：
三部（三菱）电梯，无大堂、中央空调，预留室外机位，外墙石材、百页、玻璃。
销售：
余2380平方米（290㎡两间、9F半层、6F整层）
客户群体：
以沈家门私营企业为主（部分船务、水产贸易企业），自用或投资客。
优势：
1、地处沈家门中心，交通便利，配套完善工作生活方便。
2、拥有沈家门众多服务业企业。
3、中心标识性建筑，填补了区域商务空白，抢占了市场先机。
4、有相当的区域认同，客户群体集中，方便业务处理。
5、除办公外可相对提高企业品牌，满足客户尊荣的心理。
劣势：
1、市中心交通拥挤，一定程度上影响了出行。
2、车位数量严重不足，对办公造成相当影响。
3、办公形象不佳，电梯入口位于后面，但没有大堂。
4、没有使用中央空调配置。
6、面积较大，总价较高，卫生间分布不佳，分隔组合不甚理想，一定程度上局限了以后办公的企业规模和性质，灵活性不大。
佛国商城
产品:
1幢15F外廊式商住楼，每间设独立卫生间、厨房
入住企业特色:
以船舶、船务、水产行业为主，部分广告、保险、旅游、律师事务所。
租金:
交付时5元/㎡.月，现在10元/㎡.月起
入驻企业：
附件:
佛国商城的企业名单
楼层
公司名称
楼层
公司名称
5F
舟山普陀油脂运贸有限公司
10F
舟山坤威房地产开发有限公司
美子健纤体美容中心
舟山市中盛远洋渔有限公司
完美清调补食品保健中心
11F
浙江鸿茂海岸航道工程有限公司舟山机构
舟山市华辰海运有限公司
舟山市永鸿海运有限公司
舟山普陀安舟税务师事物所
舟山普陀晨泰工贸有限公司
舟山市海顺船务有限公司
中外合资早海水产有限公司
6F
舟山市天马旅游有限公司
舟山市丰顺油脂有限公司
浙江泓欣海运有限公司
舟山鸿宇海上疏骏工程有限公司
中安工程安装舟山分公司
12F
安邦财产保险股份有限公司
宁波诗东涂料公司舟山分公司
舟山市华翔进出口有限公司
舟山市龙辉船务有限公司
舟山市佳翰水产有限公司
舟山市龙辉船舶修造有限公司
13F
舟山市骏威水产有限公司
7F
舟山新威广告装饰有限公司
浙江星舟律师事务所
舟山新威商贸发展有限公司
14F
舟山市宇泰海运有限公司
普陀康辉旅行社有限公司
舟山国宏船务有限公司
舟山恒帆海运有限公司
安利
中国平安保险股份有限公司
15F
舟山市浩驰疏浚有限公司
舟山康辉航空服务有限公司售票处
8F
舟山润达远洋渔业有限公司
舟山市永吉船务有限公司
风信子女子形象设计中心
舟山向往石桥采矿装运工程有限公司
9F
兴业公司51、52号办公室
浙江省通信股份有限公司舟山分公司
舟山华鹰远洋渔业有限公司
中外合资早海水产有限公司
普陀区汇城房地产评估咨询有限公司
普陀区海利达船员服务有限公司
舟山每味先有限公司
舟山普陀区仁理仁通通讯设备有限公司
舟山普陀顺海船舶工程服务有限公司
客户反馈：
地处市中心，配套齐全，面积适中，利用中小型公司商务。
但是办公环境相对落后，商住一体，影响公司形象，停车不便，物业服务档次较低，电梯等硬件设施经常引起入住企业的不满。
写字楼总体市场特征
※ 供应短缺，由于沈家门地小，中小型企业繁多，附近的东港刚刚开发还没有写字楼，许多中小企业办公只得委身于小区内，搬迁的需求较大。
※ 写字楼开发刚刚起步，进入从商住楼到写字楼的过渡。
※ 写字楼出租率和销售率都相当高。
※ 写字楼物业出售价格为7000元-8000元/平方米，平均租金为10元/㎡.月。
※ 中心写字楼客户以管理、商务办公为主，主要为船舶、船务、水产贸易行业和广告、保险、旅游、律师事务所。
写字楼市场需求特征：
※写字楼市场的区域性较强，一般选择离沈家门较近区域。
※经济发展周期、产业结构变化对写字楼的需求产生很大影响。
随着海洋经济的快速发展，对写字楼需求会越来越大。
※城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求。
商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户。
普陀区写字楼存在的主要问题：
※ 写字楼不纯粹，商住混杂，办公形象不佳。
※ 停车位少，开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。
※ 配置低，如电梯数量少且速度慢、无大堂、无员工餐厅。
※ 写字楼物业服务水平低，还没有专业的写字楼物业管理公司。
六、目标市场定位－客户要什么？
1、锁定调研企业
从普陀区工商部门了解到，登记企业共1550家，以船舶修造、海运、船务、水产加工、水产贸易、海水养殖、海洋捕捞、渔业、房地产开发、建筑工程、中介服务（旅游）、零售批发为主。
其中以海洋经济为主，有六类企业：
●船舶修造：
包括对船舶的修、造、拆、装修（铺管线）、清污油舱等和船舶配件制造。
●船舶服务：
船务管理、船员中介、证件培训等。
●船运（海运）：
分为货运、客运、远洋运输等为主，主要为油品的运输。
●水产加工：
海水产品生产、精深加工、销售
●水产贸易：
以出口贸易为主
●现代渔业：
近海捕捞、远洋渔业、海水养殖
各行业的办公需求初步调研：
●船舶修造、水产加工等生产型企业以自己的厂房办公为主。
●渔业公司一般以捕捞为主，自己有船，一般都是大型国营单位，有自己的办公楼。
●第三产业服务型企业中如旅游、广告、保险、律师事务所等有办公需求，但对地段的要求较高，大多在沈家门，有些租用住宅或者店铺办公。
●船运、船务、水产贸易等公司有办公的需求，对于地段的要求度不高。
初步研判：
普陀产业结构较为单一，基本上是围绕海洋经济为中心。
企业创新、研发能力较弱，海洋经济中科研企业少。
第三产业除旅游业发展较好外，现代服务业数量较少，且对地段要求较高。
通过调研和客户访谈，本项目的客户群初步设定为船运、船务、水产贸易等公司。
1、住宅市场定位
WHO――谁来买
主力客户：
东港换房客户
沈家门购买婚房客户
次主力客户
舟山本岛周边客户
投资客
WHY――为什么买？
婚房
原有楼盘换房
有发展潜力、投资潜力
给子女买房
WHERE――来自哪里？
主力客户：
东港、沈家门
次主力客户：
舟山本岛以及各周边岛屿
WHAT――需要什么？
交通方便，配套齐全
主力面积：
90-120㎡
单价6000元/㎡
物业管理到位
2、写字楼市场定位
1）潜在客户调研：
走访企业:
恒帆海运
企业办公现状:
目前在佛国商城办公，员工5-6人，面积为100㎡左右，已经购买财富大厦（5000元/㎡），现办公楼打算出租，租金24元/㎡.月。
选择原因:
市中心办理手续方便
办公需求:
主要以电话联系客户，客户基本不来公司，因此对地段、形象等因素无需注重。
走访企业:
海顺船务
企业状况:
办公面积为300多㎡，公司员工为10几个
业务链:
中石化 收购原油海顺船务（运输）提供油老板
对自身行业的看法：
目前在舟山最多的就是与船有关的企业，主要以运输为主，对于办公地点的要求不是很高，很多公司都在住宅小区内设立办事处。
办公需求:
1.要有餐饮、酒店、停车配套设施（接待客户）2.停车位必须充足3.有个会议室4.面积不需要太大300㎡左右5.对行政企业有较高的需求（海事、运管、工商、税务）6.价格在5000元/㎡能够接受.
对本项目的看法:
办公地点最好选择在市中心,方便客户上门.
走访企业:
骏威水产（贸易）
办公现状:
贸易公司办公面积180㎡，公司人员5-6人，企业还有工厂。
业务链:
鱼队 收购骏威水产（工厂加工、运输）销售国外客户（日本、韩国为主）
办公需求:
1.注重生活配套（餐饮、旅店、停车）2.银行起到关键性作用（资金周转）3.可以带浅装修，并带有休息间4.门面要求大气5.能够有很大的升值空间（投资作用）6.车位充足，交通便利7.员工上下班方便8.需要独立的卫生间9.要与行政机关距离较近（商检、报关、国税）
对本项目的看法:
如果本区域内的配套、交通、环境等发展起来，将会考虑购买在本项目购买办公楼。
走访企业:
阔达远洋贸易
办公现状:
租佛国商城办公，公司面积200㎡，公司人员10多人
业务链:
渔船挂靠阔达远洋贸易（业务联系、办证）提供船只客户公海捕鱼
办公需求:
1.交通方便（信息交流）2.面积需求不是很大200-300㎡3.对装修、门面要求不高4.对离行政单位近的需求迫切（渔业局、海关、边检、外轮代理）
对本项目的看法:
与其有业务关系的客户居住和活动的区域在沈家门老城区,而本项目距离沈家门城区有一段距离,与客户联系很不方便,因此不考虑到本地区办公.如果从投资的角度来考虑,可能会选择购买.
走访企业:
晟泰水产
办公现状:
公司面积200㎡，公司人员5-6人
业务链:
工厂收购晟泰水产（拉订单）代理集装箱运输公司销售国外客户
办公需求:
1.价格在5000元/㎡左右，面积100㎡左右2.高档的生活配套设施（宾馆、休闲娱乐）3.拥有独立的卫生间，酒店式商务楼4.有个休息室5.装修不注重（无所谓的态度）6.车位要求高
对本项目的看法:
在本区域办公未形成气氛的情况下不会搬迁至此地块.
备注:
水产贸易行业办公比较松散，空余之时需要适当休闲和娱乐，行政单位来往数量较少，联系方式以电脑、电话为主。
走访企业:
顺海船舶工程技术公司
办公现状:
目前办公面积100㎡左右，公司人员7人（其他多数在船厂）
业务链:
船员委托中介联系船舶公司
船主 修理船支 船舶工程技术
办公需求:
1.价格要求合适2.需求面积无需太大100㎡左右3.物业、开发商品牌要求高4.车位问题比较看重5.装修不需要太豪华（购买者资金问题），毛坯房即可6.有娱乐、餐饮、休闲设施7.公共的酒店式卫生间8.规模、气氛较为合适9.银行需求高
对本项目的看法:
•对于该公司来说本项目地理位置能够被接受，而且其认为船运公司购买机会较大，如果有一定的行业集中效应则更加理想.
•舟山人较为迷信，因此本项目的案名对于未来的销售有一定的推动作用.
备注:
舟山私企业主多（身价几百万），外地老板少，发展型公司都需要有个好的办公环境.
走访企业:
景达船舶管理公司/龙辉船务/龙辉船舶修造
办公现状:
公司面积150㎡，公司人员10多人
办公需求:
1.价格要求适中,看是否有投资潜力2.要有行政配套（银行、税务、海事）3.需要带装修销售4.室内要求有自己的卫生间5.需求面积在200㎡左右6.看重停车位
对本项目的看法:
船务为主的（渔船工具、服务船业）会有购买意向，地段相对较偏
走访企业:
新威广告
办公现状:
公司面积200㎡，公司人员10多个人
办公需求:
1.车位要求充足2.地段位置要好3.价格要合适,有升值的空间4.要有生活配套
对本项目的看法:
广告企业集中在市中心，不会向偏远地区分流，水产、船舶行业会入住本地块，价格在5000元/㎡会考虑投资本产品
2）访谈总结：
●船运（海运）公司
经营业务：
货运、远洋运输等，其中以油品运输为主
企业登记数量：
56家（工商局数据）
本公司通过访谈了解到大部分该类公司在外地进行注册后，回到到本区域住宅楼内进行办公，据估计该类企业在普陀区约有200-300家左右。
上游单位：
中石油、中石化等货物的提供商
下游单位：
中小型船主或者自己有船
相关政府行政单位：
海事局、运管局、工商局、税务局、货检局
企业规模：
一般员工人数在10-20人左右．公司一般设立老总、机务、海务、安全体系、财务人事等部门。
需求面积在200-300㎡左右。
需求特征：
1）对于地段的要求不高，业务单位经常可以通过电话联系。
2）离海事、运管、税务、工商、货检等部门近一点，方便日常工作。
3）配套：
考虑银行、会议室、商务中心、三星级以上宾馆、餐饮、茶吧、咖啡厅等
4）停车位要求多一点
目前办公地点：
集中在市区，以住宅或者档次较低的写字楼（佛国商城）为主。
●船务服务公司
经营业务：
船员培训、船员中介、证件培训、船舶管理、远洋捕捞队等
企业登记数量：
92家
本公司通过访谈了解到大部分该类公司在外地进行注册后，回到到本区域住宅楼内进行办公，据估计该类企业在普陀区约有200家左右。
上游单位：
船运公司、船主
下游单位：
人才中介
相关政府行政单位：
海事局、工商局、税务局等为主
企业规模：
一般员工人数在10人左右
需求面积在200㎡--300㎡左右
需求特征：
5）离海事、税务、工商等部门近一点，方便日常工作。
6）对地段有一定的要求，集中在船主或者船员较多的地方，可以互相交流。
7）配套：
考虑银行、会议室、商务中心、三星级以上宾馆、餐饮、茶吧、咖啡厅等
8）停车位要求多一点
目前的办公地点：
集中在市区，以住宅或者档次较低的写字楼（佛国商城）为主。
●水产加工贸易
经营业务：
水产品加工后进行进出口贸易。
企业登记数量：
共128家，其中大部分与水产品加工企业（厂房）进行联合办公，少量纯贸易（估计在20家左右）。
本公司通过访谈了解到大部分该类公司在外地进行注册后，回到到本区域住宅楼内进行办公，据估计该类企业在普陀区约有300家左右。
上游单位：
水产精加工企业
下游单位：
国外为主
相关政府行政单位：
商检局、报关、银行、国税
企业规模：
一般员工人数在10人左右。
需求面积在150－200㎡左右。
需求特征：
9）对于地段的要求不高，业务单位经常可以通过电话联系，一般都在海外。
10）离商检局、报关、银行、国税等部门近一点，方便日常工作。
11）周围交通便利
12）内部和外部的环境要求较高。
13）带浅装修
14）办公要求大气、有档次感
15）户型上能带一个独立的休息间
16）车位考虑比较重要
17）考虑员工上下班方便，建议有班车接送
18）室内要带卫生间
19）配套考虑：
餐饮、三星以上酒店、银行等
20）物业升值考虑
目前的办公地点：
集中在市区，以住宅或者档次较低的写字楼（佛国商城）为主。
3）目标市场定位
WHO――谁来买
主力客户：
船运（海运）公司
船务服务公司
水产贸易公司
园区配套服务企业
次主力客户
园区企业管理办公
船舶工程设计、管理
水产加工技术、展示、管理办公
其他咨询服务型企业
WHY――为什么买？
区域未来发展潜力、投资潜力
改善办公环境
产业聚集效应
停车方便
距离周边工业区较近
税收优惠
WHERE――来自哪里？
主力区域：
沈家门、浦西、东港等企业
次主力区域：
临城、周边小岛
WHAT――需要什么？
交通方便通畅
停车位充足
公共服务平台：
如海事、商检、报关、银行、国税
配套：
金融、商务、餐饮齐全
主力面积：
200-300㎡
单价在5000元/㎡左右
单元间可预留卫生间管道
装修与否不太重要
网络服务平台
六、产品定位
1.“多层＋小高层＋高层”
2.“小高层＋高层”
七、价格定位
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