估价复习题及答案解释.docx

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估价复习题及答案解释

1.某开发商拟购入２００亩土地，规划允许建筑面积４０万m2，单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6％，区内设施配套预计为建造成本的１5%，岁首为销售收入的５％，年利息率为１２%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m２。

试用传统方法求卡法上能承受的地价.（总开发时间４年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：

根据题意应采用假设开发法之传统计算。

（1）设开发商能承受的地价为V

（2）开发完成后的总价值3000x40＝1２0０00万（元）

（3）建造成本／专业费用及配套费用１050x4x（１+6％+15％）=50８2０（万元）

（4）投资利息Vx12%ｘ4+508２0x１２%x２=０。

4８V＋1219６。

80

（5）税收1２0０00x5％=600０（万元）

（6）开发商利润（V+5０820）x30%＝0.３Ｖ+152４６

（7）V=（２）-（３）-（4）—（5）－（6）

=12000０—5０820—0．48V-12196.80-６000-0。

３V-152４６=3５7３7.２—0．78V

则V=20077．０8（万元）

注：

本题中应注意以下几点：

购买待开发房地产之费用应计利息；

建造成本等是在开发期间均匀投入的,故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本。

销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项,故只取前两项之和。

2.某房地产为一块气通一平的待建筑空地。

土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为４.0，覆盖率为5０％，土地使用权年限为5０年，从201３年8月起计。

该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为10０元/ｍ2，可出租面积为建筑面积的７0%，正常出租率为７0%。

预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半,第一年均匀投入5０%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35％的建筑费与专业费,其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。

根据建筑市场行情估计建筑费2０00元/ｍ２，专业费为建筑费的6％；销售费用和税费分别按楼价的３％.６%计;购买土地相关税费为地价的3%,年折现率为1４%，利润率为25％,年综合报酬率为９％。

预计该写字楼竣工后半年后可出租。

跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格．

解：

根据题意，应采用现金流量折现法

（1）设待建土地的价值为Ｖ

（2）开发的总价值

10０＊１2*70％＊70%*40００*［1—1／（1＋９％）^47］＊1／（1+1４%）^３/9%＝1７33２045.9８（元）

（3）建筑费与专业费

2000*4000＊（１＋６％）＊[50%/（1+14％＾0。

5）+３５％/（1+14%）^１.５+15％/（1+14％）^2.25]=７３56753．95（元）

（4）销售费用和税费1733204５.98＊（3%+6％）＝15５9８8４.１4（元）

（5）购地税费０。

03Ｖ

（6）地价V=１73320４5.98－735６753.95-15598８４.１4—-1559884。

14—０．03Ｖ

则V=８１70298.92（元）或817．０3万元（注：

现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3.某在建工程开工于2012年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2,土地使用权年限5０年，从开工之日起计,规划建筑面积12４00m2,其中商场建筑面积24０0ｍ2,办公建筑面积100０0m2；该工程正常施工期为２年开发成本为2５00/ｍ2，管理费为开发成本的3％；至2０13年5月1日已完成9层主体结构,且已投入总开发成本的3５％,剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为８.5％。

预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑面积５０0０元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的8５％，月租金为80元/m2，出租成本及水费为有效总收入的25％，开发经营期报酬率为１2%；投资该类房地产的正常投资利润率为1５%。

试利用上述资料用传统方法估计该在建工程于201３年5月1日的价格。

（买房购买该在工程负担购买价格３%的税费，折现率为15％）

解：

（1）用传统方法求算

设该在建工程正常价格为V

求开发完成后的价格Ｖ１

Ｖ1=５000*100０0＋２400*80＊1２＊８5％＊７５%＊（1-25%）*１/12%*［１—1/（１+1２%）^48]＝5914．02（万元）

求开发成本及管理费用C1

C1=2500*1２40０＊（1－3５％）＊（1＋30％）＝2０７5。

45（万元）

求投资利息C2

Ｃ2=v＊（1＋３％）*［（1+8．5％）—１]+207５。

4５*［（１+８。

5％）＾7.5—1］=0。

134v+130。

95

求销售费用和销售税费Ｃ3

C3=5000＊1000０＊8%=40０（万元）

⑥求开发利润C4

C４=[v+（1＋3％）+2075．4５]*15％=0.15４5v+31１。

32

⑦求购买该在建工程应支付的税费Ｃ5

C５＝0.03ｖ

求在建工程于2013年5月1日的价格Ｖ

V＝ｖ1-（c1＋c2+ｃ3+c4+c５）=591４.０2－（２0７5.4５+0。

１34v+１3０.95+４0０+０。

1545v+311．３2+0，０3v）

=2996．30—0．３185v

则V=22７２．５1（万元）

根据上述计算可知,运用传统方法,该在建工程于２013年5月1日分别为２272．51万元。

4.某在建工程开工于20１１年3月１日，用地总面积20０0m2，建筑容积率5。

1，用途为公寓.土地使用年限为5０年,从2０11年3月1日起计.土地取得费用为楼面地价每平方米１000元,该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至201１年９月１日已完成主体封顶,已投入了建设费用的45％.估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。

可出租面积的月租金为8０元/ｍ2,可出租面积为建筑面积的65％,正常出租率为80％，出租期间运营费用率为30％。

又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%.试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2０11年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。

假定资本化率为８%，折现率为14％.

解：

（１）设该在建工程的正常购买总价为V

（２）计算该在建工程续建完成后的总价值:

总建筑面积=２０00x5．1=１０2００（m2）

续建完成后的总价值计算公式:

V=Ａ＊[1－1／（1+r）^n]＊1/（1+rd）^t/r

　③续建完成后的总价值:

80*12*1０２00＊６5％＊80％*（1－3０％）＊[1-1／（1+８％）＾４８］＊1/（1+14%）＾1。

5/8%＝3５６9．34（万元）ﻫ

（3）续建总费用2500*10200＊５5%／（1+14%）^0.7５＝1271。

23（万元）

　（4）购买该在建工程的税费总额=Vx５％=０.0５Ｖ

　（５）该在建工程的正常购买总价V=35６9.3４-1２７1。

23-0.05V

　V=２18８．68（万元）

（7）该在建工程的正常购买单价=2１88。

68／1.０２0０=2１４6（元/m2）

一、单选题

1、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为７５万元，销售费用为35万元，投资利润为12％，则开发利润为（D）万

A、１8０.0　　B、300。

0　　Ｃ、30９.0　　D、31３。

２

解释:

（1０００+15０0+７５+35）*12％=313。

2万元

2、一宗200０m2的工业用地，容积率为0．８,楼面地价为690元/ｍ2，现按规划拟改为商业用地，容积率为５.1，楼面地价为950/ｍ2，理论上应补地价（单价）为（C　）元／m2

Ａ、552　Ｂ、3５19　　　　C、４2９3　　D、４8４５

解释：

5.1＊９50－0.8＊６９0=4２９3元／m＾2

3、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价格贬值属于（C　）

A、物资折旧Ｂ、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

4、已知某临街深度30．４8米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为１０0万元。

相邻有一临街深度4７。

72米（即１50英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则,其总价为（B）万元。

Ａ、1０9B、1１7　　C、124D、130

解释：

（40%+30%＋20％+１０%＋９％+８%）*100=１１７万元

5、某商业大楼建造期２年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为4０年，建筑物的经济寿命为3５年，评估时该建筑物的折旧年限应取（　A）年.

Ａ、35　　　B、4５　　　C、48　　D、50

6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的住宅楼，经评估总地价为1８0万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、１00　　Ｂ、３００　　C、6００D、９００

解释：

1８0万元*3/６0０0=9０0元／m^2

7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，土地为空地,乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于（A）。

A、建筑物的价值低于拆迁费用　　　　　B、该估价结果肯定有误

Ｃ、甲土地的价格高于乙土地的价值　　D、不可能出现这种情况

8、为评估某宗房地产２002年１0月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为300０元／m２，成交日期为200１年1１月132日。

经调查获知2001年6月至２００2年1０月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（Ｂ）元/m２。

Ａ、３２14　　B、３3４7　　C、3３6７D、3４58

解释：

30０0＊（1＋１％）^11＝3347

9、某地区房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和８％。

某宗房地产交易，买方付给卖方287万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（B）万元.

A、3２3　　B、２75　　C、273　Ｄ、2５8

解释：

２97/（１+8％）=275

1０、某宗房地产，净收益每年5０万元，建筑价格200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（C　）万元。

Ａ、41７　Ｂ、500　　C、460　　　D、450

解释：

（50—２０0＊12％）/10%+200＝４60

１1、某房地产正常情况下年收益140万元，年总费用4０万元，资本化率１2％，出让时的土地使用权年限50年,现已使用了５年,则该宗房地产的现时总价为（c　　）万元.

A、83３.33　B、８30.４５　C、828.25　D、827.64

解释：

V=（140－40）*［1—1/（1+12％）^４5］/12%＝828.25

　12、某显瘦临街总深度30Ｍ的矩形宗地,前街路线价2000元/m2,后街路线价10００元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（　　）ｍ。

A、10　B、15　　　　C、20　　D、30

解释：

20０0/（10００+2000）＊３0=20

二、多选题

1、估价报告书的内在质量包括（ACD）。

A、估价结论的准确性　　　　　B、文字表达水平

Ｃ、估价方法选择的正确性　　　D、参数确定的合理性

2、房地产交易中的特殊交易情形包括（BCD）。

Ａ、交易双方曾经有过业务联系　　　B、购买相邻房地产

C、交易税费由买方承担　　D、卖方不了解市场行情

3、求取建筑物重新建造的成本方法有（　ACD　）。

A字数调整法　　　　　　　　　B、实际观察法

C、工料测量法　　　　　D、分部分项法

４、建筑物的物质折旧包括（ＡＢD）。

Ａ、有形损耗　　　　　B、正常使用的磨损

C、功能折旧　　　D、意外的破坏损毁

5、下列说法正确的是（AＤ　）。

A、可比实例肯定是交易实例　　　B、交易实例肯定是可比实例

C、可比实例不一定是交易实例　　D、交易实例不一定是可比实例

一、判断题

1。

假设开发法可用于拆迁补偿估计。

（错　）

２。

同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的.

（错）

3。

房地产价格的表懂趋势与其当前价位的高低可以无关。

（对）

4。

若股价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或者未来。

（对）

5。

城市中现在有一块空地,目前没有任何收益，因而不能用收益估价法。

（错　）

6.房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。

（错）

7.长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。

（　对　）

8.不论估价母的如何，委托方所委托的估价对象的范围,必须是估价人员应当【评估的估价对象的范围。

（错　）

９．人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。

（错　）

１０．某宗房地产，收益年期无限,预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%.该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为６0万元。

（不出）

二、单项选择题

1、某宗房地产，净收益每年５0万元，建筑价格2０0万元，建筑资本化率为12％,土地资本化率为10％，则该宗房地产的总价值为（Ｃ）万元。

Ａ、4１7　B、50０　　C、46０Ｄ、4５0

2、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为７%和8％。

某宗房地产交易，买方付给卖方２97万元，应缴纳税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为（Ｂ）万元。

A、3２3　　B、27５　　　C、2７3　D、25８

3、某宗房地产，建筑层数5层,各层建筑面积相等，建筑覆盖率为５0%，楼面地价为1０0元/平方米，则其土地单价为（C）元/平方米。

A、500　B、２00　Ｃ、2５0　D、100

４、用收益法评估某宗房地产的价格时，除油租约限制的以外，应选取（a）净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观　　　　B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高　　　　　Ｄ、类似房地产的最低

５、甲土地的楼面地价为20０0元/平方米,建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为１500元/平方米，建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（c）.

A、甲等于乙　Ｂ、甲大于乙　C、甲小于乙D、难以判断

6、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（　D）。

A、有效经过年数等于实际经过年数

Ｂ、有效经过年数短于实际经过年数

C、有效经过年数长于实际经过年数

D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

7、有一宗地产，土地面积1000平方米,其价格为为1５00元/平方米，建筑面积5０00平方米，其重置价格为1２00元／平方米。

该房地产价格为1250元／平方米，则该建筑物的单价为（Ａ）元/平方米。

A、95０Ｂ、１000　　C、１20０　　D、1250

解释：

（５0０0＊1250—1000*15０0）/5000=9５0

８、市场法的理论依据是（　B）。

A、适合原理　　　　　　B、替代原理

C、最高最佳使用原则　　　　　D、均衡原理

9、某宗房地产的总建筑面积为6０0０ｍ２，房地产总价格为2400万元，其中土地价格为800万元.某人购买了其中300m2,该部分的房地产价格为1２6万元。

假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为（C　）。

A、５。

00％Ｂ、5．25％　　C、5。

42％　　D、５。

75％

10、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为30０元／m2和50元／m2，则该宗土地的减价修正额为（　　B）元/m２。

Ａ、５0Ｂ、25０　　C、3０0　D、350

１1、在成本法求取折旧中，采用（　Ａ　）更符合实际情况

Ａ、有效经过年数

B、实际经过年数

C、剩余经过年数

D、自然经过年数

12、某可比实际的成交价格为240０元/ｍ2，建筑面积1００m２首期付１2万元,其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（　A）ｍ2.

A、２290．91　B、2326．41　C、２344。

16　　D、２308.6６