小虹螺山规划说明书调整页面.docx
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小虹螺山规划说明书调整页面
第一部分规划说明书
规划背景----------------------------------------------1
第一章现状概况----------------------------------2
第二章案例分析----------------------------------3
第三章战略定位----------------------------------6
第四章规划依据和原则----------------------------7
第五章规划构思和目标----------------------------9
第六章用地规划---------------------------------10
第七章道路交通规划-----------------------------14
第八章绿地景观系统规划-------------------------16
第九章建设开发控制-----------------------------18
第一十章市政基础设施规划-------------------------23
第一十一章开发时序---------------------------------29
第一十二章城市设计引导-----------------------------31
规划背景
2009年7月1日，国务院常务会议审议并原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》，标志着辽宁沿海经济带正式跃上了国家战略平台，为葫芦岛261公里的海岸线带来更好商机。
锦州和葫芦岛滨海跨市大桥通车大大加快了辽宁省政府部署辽宁西部城市群的发展方向，加速构建“锦葫大都市圈”的构想。
在十二五计划中，随着国家“五点一线”沿海经济带开发开放战略的深入实施，葫芦岛市面向世界的视野更加开阔，走向世界的平台更为宽广。
占据着充满价值疯长与财富越级的“环渤海经济圈”的核心，无限的未来潜力成就了葫芦岛在东北地区、环渤海地区以及东北亚地区的龙头地位。
葫芦岛交通便捷，102国道、306国道、京沈高速公路、辽宁滨海公路架构了葫芦岛的陆上运输。
京哈铁路、秦沈客运专线贯穿全境，使葫芦岛与沈阳、北京构成一条平行的中轴线，旅游贸易往来方便。
本项目位于葫芦岛市小虹螺山。
小虹螺山是辽西名景之一，人文景观众多，极具旅游开发潜力的自然风景区。
本项目致力于带动小虹螺山和整个葫芦岛市的旅游业发展，提高旅游经济，树立旅游业的品牌意识，创建属于葫芦岛市自己的旅游品牌，为葫芦岛市以后的旅游业拓展奠定良好基础。
因此、本项目规划用地需要一部完整的、科学的、具有可操作性的控制性详细规划来指导其进一步的旅游开发建设。
第一章现状概况
一、区域位置
葫芦岛是辽宁省下辖的地级市，地处辽宁省西南部，京沈线上重要的城市之一，同时是国家36个沿海开放城市之一，处于环渤海经济圈及东北亚经济圈。
在十二五规划中，葫芦岛市被列为沿海经济带开发的五个城市之一。
本项目位于小虹螺山，处于葫芦岛市东部。
东临葫金线，距葫芦岛市区20公里，锦州市35公里。
二、规划范围
规划区位于葫芦岛市小虹螺山风景区东部，石灰窑乡三台子村境内西南侧，西临竹林寺、龙皇寺，东临葫金线。
规划用地面积116.35公顷。
三、地形地貌
规划用地呈不规则形状，整个地势西部、南部较高，东北及中部位置地势略低。
其中最高点位于西南部山头，海拔为200米；最低点位于东北部，海拔95米。
坡度≤25%的用地占总用地的87.73%。
四、现状用地
现状用地以农林用地为主，包括果园、旱地和林地，以及部分村庄建设用地。
三条高压走廊线由南向北贯穿规划区。
一条河流横亘规划区中部。
现有道路葫金线起到对外交通的作用，路幅较宽，沥青路面；其余均为村道，路幅较窄，土路。
五、现状存在的问题
1、规划区外围山体植被繁茂，有很好的建设背景和环境基础，但是果园不集中，难以有效利用；
2、规划区内三条高压线横贯南北，高压走廊是禁止建设区域，对本区规划发展起到制约作用，同时存在安全隐患；
3、规划区内现状有一条小河，为本区水体景观提供基础，但目前河岸没有进行整治，景观特征不明显；
4、规划区内道路现除葫金线外，道路路幅较窄，路面以碎石和土石为主，平整度低，同时仅有一条与葫金线连接、通往西部山上景点的路，其余均为自然小路，可达性低；
5、规划区内现状用地未开发，保存着良好的农业风貌，但区内基础设施配备不完善，缺乏管理，导致部分山体、植被遭到破坏，影响生态环境。
第二章案例分析
案例一：
长白山旅游度假区
长白山国际旅游度假区位于吉林省抚松县松江河镇，是中国占地面积最大的休闲度假旅游项目。
项目占地21平方公里，其中建设用地11.5平方公里，旅游项目总投资200亿元。
项目分为南北两区，北区规划为旅游新城，南区为国际旅游度假区，由大型滑雪场、高端度假酒店群，旅游小镇等组成。
滑雪场：
世界排名第一，占地7平方公里，拥有高中低级雪道43条，雪道总长30公里，是亚洲规模最大的滑雪场。
高端度假酒店：
由9家酒店组成，包括五星级的柏悦酒店，五星级的凯悦酒店和四星级的假日酒店。
旅游小镇：
由大剧院、文化中心、温泉洗浴中心、商业街等组成。
案例二：
齐云山风景区
齐云山位于黄山市中心城区，拥有国家重点风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、国家4A级旅游区、国家重点文物保护单位、国家四大道教圣地之一等多项国家级桂冠。
功能分区：
在有利于自然生态和文化生态保护的前提下，设计围绕着“江南休闲第一山”的定位，将齐云山分为五个功能区。
1、“月华街”道教文化体验区：
修缮一些道教残危建筑和增加一些道教仪式表演项目，增加道教氛围，重塑齐云山作为道教名山的神韵。
2、“楼上楼”户外运动探险区：
通过原始木栈道、原始藤桥、生态步道、山林小木屋、露天营地、山间景观故事等项目的设置，将这一片区打造成户外休闲爱好者的天堂。
3、“云岩湖”生态度假旅游区：
顺应国内“生态休闲”，“绿色度假“发展大趋势，设计规划将云岩湖片区定位为一个“清新、幽静”的滨湖度假旅游区。
4、“天井台”山地运动竞技区：
天井台片区以丘陵为主，山林景观明丽，田园风光迷人，通过一系列同地竞技运动项目的设置，将这一片区打造成华东地区著名的山地运动竞技基地。
5、“齐云山”旅游集镇：
实施“山上游，山下住”的开发理念，将齐云山镇及周边地块作为齐云山的旅游综合服务基地整体规划。
案例三：
古剑山旅游区
总体定位：
以避暑休养、宗教体验为核心，以古剑山为主体，以适宜的自然环境为背景，打造良好生态环境下的避署休养、宗教体验、度假观光等多种功能。
发展战略：
1、优势整合战略：
深入挖掘本地优势人文旅游资源，融入地方民俗文化街，将这些优势资源整合放大。
2、多元优化战略：
避免单一旅游产品的开发模式，依托古剑山的开发条件，形成避署、休养、宗教体验、主题娱乐、休闲度假等多种旅游产品有机结合。
3、品牌发展战略：
树立旅游区的品牌定位和品牌形象。
4、区域联动战略：
加强古剑山与其它旅游区的联系与合作，融入全县乃至整个重庆旅游发展大环境中。
5、科学发展战略：
协调环境保护与旅游开发的关系，人文生态、自然生态、经济生态的平衡关系。
功能分区：
1、乐活主题休养区：
包括东风水库、东风水库南侧平地、西山水库及周边，桐子湾地区。
2、文化休养区：
包括鸡公嘴、山前地区、水坝塘水库和大桥口水库，面积1033公顷。
3、乡野度假休养区：
包括鼓石村、上厂水库、长生沟水库，鸡长旅游廊道、邓家坪、杨家坪，面积1157公顷。
4、长田森林避署休养区：
长田景区大天池水库、小天池水库、刘家沟水库和千公堰地区，面积2947公顷。
5、洗剑湖避署休养区：
清水口水库及周边工域，面积341公顷。
6、古剑山新城镇起步区：
包括茶店至留火山整个区域，规划区面积157公顷。
案例四：
法国ClubMed
ClubMed最早创立于1950年的法国地中海之滨，目前是全球最大的度假连锁集团，ClubMed在全世界五大洲30多个国家建起了80多座度假村，创立了一种人与大自然合二为一的生活品位。
在亚太区，拥有9座度假村。
其名字“ClubMed”的意思是指简单、快乐、阳光的度假理念。
ClubMed对于中国人来说也许是一个陌生的词汇，其实它作为惟一的全球连锁度假村早已蜚声海外。
经营模式：
ClubMed是一个集往来路程、住宿、用餐、运动、娱乐，自由选择、一价全包式的全球连锁休闲运动度假村形式。
它倡导人与自然和谐共处的生活方式。
将具有独特文化内涵和国际化标准的度假产品提供给全世界崇尚高品质休闲浪漫旅游的人们，给他们带来不同凡响的度假经历。
理念:
ClubMed坚持打造友好、自由、快乐、分享、开放的度假村;打造世外桃源、人间仙境、多元文化的世界之窗、活力无限的运动天地和极品休闲的殿堂，无论是独自一人前往，还是与爱侣、亲朋好友同行，或是公司会奖度假的团队出游，在享受异彩纷呈的假期时，也将被温馨友好的氛围所打动。
通过分析、借鉴国内外案例从而得到对本项目的启发：
1、生态保护与经济发展相结合
对旅游区的生态环境保护，主要体现在提高旅游区的绿化覆盖率，对生态环境脆弱地区进行生态保护，注意建筑风格与周围环境的协调一致，尽量减少旅游活动的负面影响，并重视环保规划以及生态产品的生产。
旅游区的生态包括自然生态与人文生态，旅游区生态保护是要尽可能保护区内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。
注重自然生态的改善，人文生态的营造，生态旅游资源开发与保护。
2、主题性明确，打造特色品牌
所谓主题，即是旅游发展的主要理念或核心内容。
其主要目的是形成或强化地区特色，增强旅游区的竞争优势，满足旅游区核心客源市场的休闲度假需求。
旅游服务区的主题是与其形象联系在一起的。
随着需求的日益多样化，旅游区的类型也逐渐增多，具有特定主题和专门内容的旅游区得到了较快发展。
通过文化与生态的锲入，以及现代科技的应用，形成旅游区特色和舒适宜人的环境，提升旅游区在东北地区的优势，并产生多元化的旅游产品，从而实现综合效益最大化。
3、以市场为主导，建立多元化旅游空间
传统的旅游目的主要是保健疗养，现代旅游的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为旅游的目的，今后的旅游区可满足各层次旅游者的需求，为各类旅游者提供一系列服务，投其所好，比如购物、采摘、观赏表演等，使旅游者的生活过得丰富多彩。
第三章战略定位
一、战略定位的依据
打造一个成功的旅游服务综合体，除了要保证其用地功能的多样性和完整度，还要创造属于自己的品牌，良好地融入辽宁省经济圈，使其地位、意义与对人口的吸引力发展到最佳程度。
另外，房产收益是决定旅游区成功与否的重要因素，特别是打造温泉度假模式时，温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，能够为房地产特别是旅游地产的开发创造非常突出的优势。
也是未来旅游度假地开发最为重要的模式之一。
根据已有的资源定位旅游市场。
旅游度假地基本皆以优良的自然环境外加人为创造的娱乐休闲设施为主打。
避免旅游项目的单一，景区内加入有参与性的娱乐活动，增加人气的同时延长游客在区内的停留时间，增加旅游收入。
发挥旅游资源的延伸利用价值，发展高附加值种养殖项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。
生态农庄体验区的建设在提高用地多样性的同时能够改善旅游区的休闲环境。
二、战略定位
小虹螺山现有人文资源丰富，山上有历史悠久的人文景观节点，山下有村落文化，例如“梨花节”等，以及富有古韵特色的古筝文化。
场地及周边的自然资源比较丰富，有一些珍稀动植物和部分药材，有成片的果园和农田，果树多以桃树为主且生长良好。
规划设计时，利用现有的自然、人文资源，将规划区打造成集休闲娱乐、文化体验、康体养生、生态居住、观光度假为一体的适宜疗养和旅游的旅游服务综合体。
规划关公文化广场、关东大舞台剧场、老东北民俗风情街、辽金清民俗风情街起到传播当地文化的作用，同时为基地和周边地区提供休闲娱乐场所。
第四章规划依据和原则
一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年）；
3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；
4、《城市规划编制办法》（2006年）；
5、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年）
5、《城市规划编制办法实施细则》（2006年）；
6、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50137–2011）；
8、《城市居住区规划设计规范》（2002年版GB50180-93）；
9、《葫芦岛市市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
13、国家、辽宁省、葫芦岛市的地方性法规及技术规范；
14、当地政府所提供的规划用地红线、电子地图等基础资料。
二、规划原则
1、生态与可持续原则
树立坚定的生态和环境优先理念，将合理利用、改造现有自然资源，改善区域环境及创造新的功能区三者结合起来，力求在保护原有生态环境的条件下，对现有自然植被和环境资源进行充分的利用，营造新的环境。
在尊重自然的前提下，因地制宜，以最合理的手法营造接近自然、融于自然的健康舒适的生活环境，真正达到人融于自然，自然融于生活的境界。
创造绿色、有机、协调的空间，维护城市的可持续发展。
2、互通性原则
营造以休闲、娱乐、养生为一体的旅游区，精心打造该区域的空间建设，完善区内功能，提高各个景观节点的可达性和关联性，加强区内道路与周边地区道路的联系。
3、弹性原则
随着市场经济体制的建立，发展建设中市场经济的作用也逐步增强。
政府通过建立公共设施，控制公共空间、完善基础设施，保证开发建设的顺利进行。
在有效的开发控制中，包含了对土地使用弹性与兼容性的把握。
本次规划在保证建筑密度合理的情况下，将绿化空间最大化，为规划区内未来的发展建设留有弹性。
同时充分认识和尊重市场规律，研究在不损害社会公共利益的前提下的土地利用的效率问题。
达成居民收益，开发者获益双赢的效果，促进城市的良性发展。
三、规划理念
尊重自然生态环境，强化不同区域自身特色，因地制宜、合理布局，创造生态、自然、充满人文气息的旅游度假区。
通过用地兼容性的设计，强化规划的可操作性和弹性，引导产业可持续性发展。
第五章规划构思和目标
一、规划构思
规划关键点：
关公文化、东北民俗、温泉养生、产权养老、房车营地、生态矿泉。
本次葫芦岛小虹螺山控制性详细规划重点考虑以下几点：
1、生态环境：
从持续健康发展的需要出发，合理确定规划区发展规模，加强区内的绿地建设，保护和利用现有水系，与区内的绿地系统形成有机联系，创造一个环境优美、景色宜人、生态健康的可持续发展空间。
2、用地布局：
从区域整体出发，加强与山上景点的联系，丰富规划区内的功能，合理布局关公文化广场、关东风情小镇、温泉山庄、产权养老区、房车营地及矿泉水厂区。
3、道路系统：
现状道路缺乏主次之分，道路功能无针对性。
规划中需要加强区内道路的整体性和连贯性，加强其与城市道路之间的联系，并且提高每个功能区的可达性。
4、控制指标：
通过容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等指标对土地开发强度进行合理控制，提高土地的使用效率，引导投资，促进合理的功能结构的形成，指导修建性详细规划。
5、开发时序：
本次规划用地116.35公顷。
规划中考虑分期实施的要求，采用科学的规划布局手法，协调好在建设过程中自然景观与人文风貌的关系。
由于现状场地无建设用地，基本为农林用地，因此减少了搬迁过程中产生的麻烦和协调工作。
二、规划目标
1、完善区内功能，优化区内空间布局
用地布局必须与现有的地形条件和功能定位相衔接，并在区域空间承载能力分析的基础上，进行空间结构的调整，优化规划区内的空间布局，改善现有道路和交通网络，为规划区未来的发展提供空间支持。
2、完善区内交通，提高各功能区的可达性
道路交通是规划区发展的骨架，也是各个功能区之间联系的纽带，是规划设计的重点之一。
第六章用地规划
规划区内土地使用性质分类和分类代号采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）的规定，规划用地划分以中类为主。
同时，在规划深度上执行建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》（2006年）中的具体规定。
为了与土地开发出让及新区建设的具体条件相适应，规划在充分考虑功能布局的同时，需要对土地进行用地的细分。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将规划区中的自然山体、河湖水系等以及藉此所形成的公共绿地系统与公益设施相关联的公共空间等划分出来。
统一由政府做一级开发，统一进行公共服务配套设施的建设。
其开发成本可按比例分摊至周边细分地块中。
细分地块可向全社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统中。
一、功能结构
规划区形成“一带、两轴、六板块”的规划功能结构。
一带：
指水体景观带。
是规划区的主要景观区域，是实现生态化、园林化的主要载体。
两轴：
指贯穿规划区的环状道路及东侧葫金路形成的空间发展轴。
是规划区的交通动脉，承载起区内的主要交通。
六板块：
指关公文化广场、关东风情小镇、温泉山庄、产权养老、房车营地及矿泉水厂。
每个功能区形成独立围合的布局形式，既有与之相对应的功能设施又有绿化等软性建设。
与此同时，通过景观道路、绿化廊道等加强相互之间的联系。
二、二级功能分区
规划区分为关公文化广场、关东风情小镇、温泉山庄、房车营地、产权养老及矿泉水厂六个功能区，同时每个功能区又有细分。
二级功能分区表
序号
类别名称
用地面积（h㎡）
1
关公文化广场
4.92
2
关东风情小镇
19.05
a
老东北风俗风情街
5.40
b
辽，金，清民俗风情街
3.88
c
关东大舞台
2.10
d
农家乐体验区
4.86
e
综合服务区
2.81
3
养老
14.31
4
温泉山庄
19.28
a
温泉疗养主功能区
13.97
b
中医理疗保健区
2.20
c
健身康体中心
1.68
d
文体商务区
1.10
e
综合服务区
0.33
5
房车营地
5.91
6
矿泉水厂
3.81
三、用地布局
1、居住用地规划
规划居住用地以多层为主体的二类居住用地。
规划二类居住用地是整个规划区内居住用地主体。
二类居住用地中，规划允许建设部分低层住宅。
二类居住用地主要布置在规划区西北侧，规划二类居住用地14.31公顷。
打造成为老年居住、疗养、休闲于一体的多样化生态社区。
居住社区的配套公共服务设施参照《城市居住区规划设计规范》中的要求配置各类公共服务设施，同时参考我国其他省市的规划标准，对配建套公共服务设施的标准和具体内容进行补充和调整，以形成配套设施齐全，环境优美的现代化居住区。
居住用地规划指标（见居住用地的规划指标）
居住用地的规划指标
指标名称
二类居住用地
容积率上限
0.8
建筑密度上限（%）
35
绿地率下限（%）
40
层数
2~4
建筑限高上限（m）
12
2、商业服务业设施用地
商业服务业设施用地基本位于规划区中心位置，葫金线西侧，是整个规划区内建设用地主体，以商业用地为主，娱乐康体用地为辅。
规划商业服务业设施用地33.47公顷，其中商业用地27.49公顷，娱乐康体用地5.98公顷。
规划区东侧侧重疗养、保健、学习及娱乐。
其中包括温泉疗养主功能区、温泉山庄、温泉疗养主功能区、文体商务区、综合服务区、健身康体中心，中医理疗保健区和房车营地，是规划区内提供生活质量的保证。
西节点侧重于休闲、民俗风情、文化、文艺，是规划区传播文化的平台、营造地方特色的窗口，同时起着对外交流的作用。
其中包括关公文化广场、关东风情小镇、老东北民俗风情街、关东大舞台剧场、辽金清民俗风情街、综合服务区及养老。
1商业用地
商业用地包括关东风情小镇和温泉山庄两部分。
关东风情小镇的老东北民俗风情街、辽金清民俗风情街、综合服务区以民俗观光旅游为主，为游客提供具有东北民俗特色的餐饮、购物体验。
温泉山庄的温泉疗养主功能区、文体商务区、综合服务区以温泉为主题，围绕温泉为游客提供餐饮、购物、健身、养生、休闲、娱乐、观光、旅游等服务。
2娱乐康体用地
娱乐康体用地包括关东大舞台剧场、中医理疗保健区、健身康体中心。
旨在营造浓郁的关东民俗风情，游客到此可领略当地文化，品味东北美食；同时中医理疗与康体中心为到访者提供更多元化的休闲养生方式。
3、商业用地/交通站场用地
商业用地/交通站场用地布置在葫金线东侧，规划区东南部，以房车营地为其主要功能，规划商业用地/交通站场用地5.91公顷。
房车营地包括停靠式泊车区、运动休闲娱乐区、房车补给区及日常综合服务区。
打造房车文化、供给补给服务与休闲功能兼具的旅游项目。
4、工业用地
规划区工业用地为一类工业用地，布置在葫金线东侧。
房车营地北部为矿泉水厂。
规划一类工业用地3.81公顷。
规划用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积（hm²）
占城市建设用地（%）
大类
中类
1
R
居住用地
14.31
12.58
R2
二类居住用地
14.31
12.58
2
B
商业服务业设施用地
33.47
29.42
B1
商业用地
27.49
24.17
B3
娱乐康体用地
5.98
5.26
3
B1/S4
商业用地/交通站场用地
5.91
5.20
4
M
工业用地
3.81
3.35
M1
一类工业用地
3.81
3.35
5
S
交通设施用地
10.46
9.20
S1
城市道路用地
10.46
9.20
6
U
公用设施用地
2.91
2.56
U1
供应设施用地
1.91
1.68
U2
环境设施用地
1.00
0.88
7
G
绿地
42.88
37.70
G1
公园绿地
23.03
20.25
G2
防护绿地
19.85
17.45
H11
城市建设用地
113.75
100.00
E1
水域
2.60
——
总计
规划用地
116.35
——
第七章道路交通规划
一、规划原则
1、建立等级明确，功能合理的道路系统，既要确保区域交通便捷联系和本区内部的可通达性，又要避免穿越交通对本区的干扰；
2、避免道路对公园、绿地和水域的破坏，并通过道路组织城市系统；
3、合理有效地组织区内的车流、人流和客流，形成有序的交通组织模式；
4、合理划分道路等级和性质，加强区内通达性。
避免“动”、“静”功能区之间的相互干扰。
二、道路结构和等级
规划道路用地10.46公顷。
规划区采用“环形放射式”的路网形式，依托对内对外干道形成“一纵、一环”的道路网结构。
“一纵”为葫金线，“一环”为规划一号路。
规划区内道路分为城市道路、区内干路和区内支路三级，红线宽度分别为20米、16米、12米。
城市道路：
葫金线，为本区过境干路；
区内干路：
规划一号路；
区内支路：
规划二号路-规划八号路。
环状道路串联区内的各功能区，内部有多个支路，加强了基地的横向联系，并顺应居民及游客的出行线路，对步行路的形成给予了支撑。
道路明细一览表
序号
道路名称
道路等级
红线宽度（m）
断面形式
1
葫金线
城市道路
20
一块板
2
规划一号路
区内干路
16
一块板
3
规划二号路
区内支路
12
一
升级会员 