服务式公寓与长租公寓.docx

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服务式公寓与长租公寓

1.服务式公寓概述

服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

（1）服务式公寓的主要类型及特征

目前，我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型:

第一，高端国际品牌物业，以四季、雅诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商，其产品面积一般在80至200平方米，集中在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。

第二，本土区域性品牌，如未来域、魔方、白领易居等，其产品面积一般在20至60平方米，在区域内有一定的知名度。

第三，私营非品牌单店，以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。

与酒店服务相同，公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权，但服务式公寓也有着不同于酒店行业的特征，主要表现为:

①租赁期限不同:

酒店业通常采取短租模式，而服务式公寓的租赁期一般不低于1个月，所以酒店的客群通常为商旅客，而服务式公寓的客群为城市外来工作人群及中长期商旅客，由于客户更新速度较慢，所以服务式公寓一般空房率远远低于酒店，营销成本也远远小于酒店。

②产品功能不同:

酒店更多的提供人员服务，而服务式公寓更多的提供设施服务，服务式公寓需配备酒店所不具有的厨房设施、洗衣设施和更多的储物空间以满足租客长期居住的需求。

③房屋类型不同:

酒店选址一般要求在闹市区或风景区，具有独立的门面，房屋门前要求有较高的人流通过数量及易见性，而服务式公寓要求独立可划分空间即可。

所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、商业楼宇内出现。

店铺拓展速度也远远大于酒店，房屋租赁成本也小于酒店。

④行业监管不同，按照国家规定酒店需领取特种行业许可，而公寓租赁等新业态，在准入许可和经营许可制度方面，尚无明确的规定。

（2）公寓租赁的竞争性分析

目前在高端租赁市场上，与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。

A.公寓租赁具有服务优势

对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色，在服务上往往还更胜一筹。

它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。

至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，租赁式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。

有些甚至还设置了金钥匙（注：

委托服务，Concierge）和客房送餐服务。

B.与高档酒店相比公寓租赁有价格优势

相对于酒店而言，服务式公寓不需要大量的员工进行一对一的全面服务，因而在价格上也具有一定的优势，这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。

而且不少服务式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。

由以上分析可以看出，服务式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。

另一方面，由于行业缺乏统一规范，目前没有专门的政府部门对公寓租赁进行鉴定和监督，造成服务式公寓的名目繁多、规格不一，我国各大城市的公寓租赁也均没有统一、专业的管理，从而导致市场混乱。

2.分享经济前景

基于分享经济平台的不动产托管服务主要是指通过专业化、标准化、人性化运营管理，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务，从而提升资产价值，促进资产的保值增值。

不动产托管服务属于典型的分享经济模式，“分享经济”从狭义来讲，是指以获得一定报酬为主要目的，基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种商业模式。

这其中主要存在三大主体：

商品或服务的需求方、供给方和分享经济平台。

分享经济平台作为移动互联网的产物，通过移动LBS（注：

基于位置的服务，即LocationBasedService）应用、动态算法与定价、双方互评体系等一系列机制的建立，使得供给与需求方通过分享经济平台进行交易。

分享经济的本质是通过整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务。

对于供给方来说，通过在特定时间内让渡物品的使用权或提供服务，来获得一定的金钱回报；对需求方而言，不直接拥有物品的所有权，而是通过租、借等共享的方式使用物品。

与传统的酒店业、汽车租赁业不同，分享经济平台公司并不直接拥有固定资产，而是通过撮合交易，获得佣金。

正如李开复所说“（Uber、阿里巴巴和Airbnb三家）世界最大的出租车提供者没有车，最大的零售者没有库存，最大的住宿提供者没有房产“。

这些平台型的互联网企业利用移动设备、评价系统、支付、LBS等技术手段有效的将需求方和供给方进行最优匹配，达到双方收益的最大化。

分享经济将成为社会服务行业内最重要的一股力量。

在住宿、交通，教育服务以及生活服务及旅游领域，优秀的分享经济公司不断涌现：

从宠物寄养共享、车位共享到专家共享、社区服务共享及导游共享。

新模式层出不穷，在供给端整合线下资源，在需求端不断为用户提供更优质体验。

（1）国外分享经济发展情况

Airbnb成立于2008年，通过互联网平台为旅游人士和家有空房出租的房东提出闲置房交易及多种个性化住宿服务。

房主拥有闲置房屋，住宿用户拥有个性化住宿、体验当地文化、社交需求，Airbnb提供线上预订服务，房主提供线下入住服务，以此完成房主和住宿用户的巧妙连接。

Uber于2010年正式运营，它将线下闲置车辆资源聚合到平台上，通过LBS定位技术、算法，将平台上需要用车的乘客和距离最近的司机进行匹配，从而达到对线下车辆资源整合的目的。

私家车车主拥有私家车和空闲时间，乘车用户打不到出租车、需要更好的乘车体验，同时拥有社交需求。

乘车用户线上下单，Uber指定派单，私家车车主提供优质的线下搭乘服务，形成一个完整的商业平台。

Uber和Airbnb作为全球分享经济产业内的龙头，在过去3年迅猛发展，两家成立不到10年的企业，当前估值已经分别达到510亿美金和255亿美金。

其中，Uber公司成为全球估值达到500亿美元用时最短的公司（5年零11个月），并超过小米成为全球估值最高的非上市科技公司。

（2）国内分享经济发展情况

2010年开始，中国分享经济快速发展。

2010年易到用车、PP租车等厂商为闲置私家车提供交易平台解决用户用车需求。

2011年开始，途家、住百家等厂商通过互联网平台撮合闲置房源房主与住宿用户，提高房屋利用率。

2014年开启专车时代，滴滴、Uber等厂商通过私家车车主利用闲暇时间和自有车辆，满足用户短途出行需求。

近年来，随着互联网经济的迅速发展，以“互联网+旅游短租”分享经济模式的爆发，格外引人关注。

国外短租分享经济取得了瞩目的成功，国内在线短租平台也纷纷涌现，将传统短租与互联网结合，实现了传统短租创新化。

2015年7月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议确定促进旅游投资和消费的政策措施，打造稳增长调结构惠民生新支点，提出需要挖掘旅游消费新热点，从而放宽在线度假租赁、旅游租车等“互联网+”新业态的准入和经营许可，发展旅游商品创意研发和旅游装备制造。

发展老年旅游、研学旅行、健康旅游和邮轮经济等。

3.目前行业格局

公寓租赁产品的主要目标市场包括旅游住宿、商旅住宿和其他临时性住宿。

旅游住宿也称度假租赁；商旅住宿是除旅游之外另一大住宿需求，公寓租赁主要就是针对商旅住宿市场的高端消费人群；其他主要包括求学、求职、探亲、求医等其他临时住宿需求的TR（即国外的TemporaryRental）市场。

（1）中国服务式公寓在线预订市场的主要参与者

作为分享经济的重要表现，在线租赁市场在资源分配和商业模式上具有颠覆传统市场格局的价值。

在线租赁市场能够通过利用过剩资源的模式为用户提供像本地人一样生活的服务产品。

同时，在线租赁市场也存在诸如信用成本高、消费习惯待培育和房源管控压力等方面的市场挑战，在线租赁市场的机遇与挑战并存。

近年来，中国服务式公寓发展迅速。

中国服务式公寓产品的专业预订平台在2011年开始集中出现，此前，线下服务运营商的线上分销渠道主要依赖在线旅游网站，且渗透率较低。

目前，服务式公寓市场尚缺乏统一规范，服务品质需要进一步提升。

专业预订平台的出现有利于提升服务式租赁市场的整体运营、管理水平，倒逼行业信息化程度提高，提供更加规范化、专业化的服务。

途家作为国内“住宿分享”的先行者，定位于全球公寓民宿预订平台，2011年12月1日平台正式上线运营，经过三年多的发展，就覆盖国内255个目的地，海外133个目的地，在线房源超过31万套。

与国内170个政府机构签约，并与大量国内房地产开发企业达成战略合作，签约管理资产超过1000亿人民币，签约储备房源超60万套，并有大量正在洽谈的房源。

国内外在线租赁市场矩阵基本形成，国内市场途家规模最大，稳居第一阵营，携程、木鸟短租、去哪儿等组成第二阵营，小猪短租、蚂蚁短租等规模初现，组成第三阵营。

而对于境外市场而言，虽然途家启动海外市场拓展业务，游天下、大鱼等公司试水海外在线租赁市场，但住百家已经成为最大专注海外市场的在线租赁厂商，引领海外在线租赁市场。

（2）主要业务模式

目前中国服务式公寓市场尚处于发展初期，随着专业预订平台的集中出现，中国服务式公寓市场正在迈向新的发展阶段。

一方面，专业预订平台整合线下房源，并对线下具体服务进行运营或监督，是对线下服务进行专业整合并输送至线上的第一道枢纽；另一方面，专业预订平台又同在线旅游网站、团购网站、电商平台等互联网企业合作，将服务式租赁产品分发到各个渠道。

其业务是基于出行住宿市场的O2O模式，专业预订平台的出现是服务式租赁市场渐趋成熟的表现。