2017年物业公司市场拓展项目可行性研究报告.docx

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2017年物业公司市场拓展项目可行性研究报告

一、项目概况与分析 2

1、物业特点及分析 2

2、管理思路及重点 4

3、管理目标 5

二、服务模式 6

1、高标准管理原则 6

2、服务模式 6

3、客户方针 6

4、物业管理前期筹备工作 7

5、小区前期管理 9

三、管理架构 11

1、组织架构 11

2、管理处组织机构及岗位设置 11

四、管理费用预算 11

1、前期开办费用 11

2、管理费测算 12

五、工程建设进度 13

六、项目风险分析 13

七、结论 14

公司将在管理的物业管理项目的基础上，积极努力进行市场拓展，增加公司的物业管理项目。

公司计划在2017年拓展收费管理面积4000万平方米，2018年拓展收费管理面积5600万平方米。

公司将在拓展的物业管理项目中新建EBA系统和访客系统，对社区进行节能改造，引进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物业ERP系统，建设现代化小区。

此外，公司还将在新增拓展的物业管理项目中建设增值服务中心和社区体验服务中心，开展社区增值服务业务，增加公司营业收入。

本项目的建设符合国家发展政策，顺应行业发展趋势。

本项目的实施从横向发展来说，是对公司现有业务的拓展；从纵向发展来说，是对公司现有经营模式的深化。

一、项目概况与分析

1、物业特点及分析

【中央观邸】位于XX省XX市，是XXX房产开发有限公司在XX开发的一个高档社区，别墅区。

XX市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。

已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，XXX房产开发有限公司开发的中央观邸项目则无人出其右，在XX市房产开发上具有极其重大的意义。

通过中央观邸项目真正给XX市到来都市品位的提升起到了相当的作用。

XX市现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。

因此中央观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升项目的内在价值。

观邸项目原计划分二期开发。

一期：

规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。

道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。

户型：

A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户

二期：

规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。

户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平内层：

6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。

现在不分一期二期开发，全部一起开发。

其中保留部分为现在已有的XX花园，亦纳入【中央观邸】的物业管理范围之中。

观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。

保留的天发花园的面积为23400平方米。

住宅部分其户型都是较大的面积。

项目在XX市率先采用专业的社区配套设施，智能系统等。

2、管理思路及重点

根据中央观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将中央观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。

我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。

本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则

对中央观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。

在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。

中央观邸内在XXX路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上中央观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。

在对这些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。

同时配合市区的有关管理部门的工作。

中央观邸属于XX市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现做服务。

因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进行服务。

个别有需求的业主我们提供VIP服务。

XX市的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。

我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。

我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。

并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。

如有需要亦直接提供装饰装修服务。

针对中央观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。

对新建的部分和原来的XX花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。

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3、管理目标

管理总目标：

按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后努力达到XX省省级物业管理优秀住宅小区标准、XX市安全文明住宅小区标准。

管理体系目标:

接管后，一年内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。

二年内通过ISO9000质量体系认证。

二、服务模式

1、高标准管理原则

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，宏运在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。

作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。

宏运在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。

（可以在从服务态度、服务设备、服务技能、服务项目、服务方式、服务收费及服务效率等方面进行展开）

2、服务模式

宏运目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前我司管理的经验在对【中央观邸】的物业管理中将得到更出色发挥。

3、客户方针

宏运物业将每年进行业户的满意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及对该物业的物业管理服务水平的评价。

调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。

4、物业管理前期筹备工作

确定物业管理费收费标准：

宏运物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。

一旦发展商确定收费标准后，宏运物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

安排和招聘管理人员：

宏运物业目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。

由于物业管理处的骨干员工，均在宏运物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉宏运物业和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

完成物业管理人员入职培训：

宏运物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。

在人员到位后，宏运物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

准确各种物品和装备：

宏运物业按发展商批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：

购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。

此外，宏运物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

参与设备调试和验收：

宏运物业在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。

建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

提供施工现场安保服务：

由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，宏运物业将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。

建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

确保物业管理各种方案：

宏运物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。

物业管理方案包括：

《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

制订物业管理的各项规章制度：

宏运物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。

宏运物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。

其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

完成物业保险工作：

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。

在物业管理筹备期中，宏运物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

5、小区前期管理

物业验收移交：

物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。

（需要展开描述）

二次装修管理：

为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的影响，宏运物业将总结以往二次装修管理中的经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。

严格控制第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。

物业治安防范管理：

做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重要标志，根据观邸的高科技安保技防设施和场地实际情况，宏运物业将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划，让训练有素的保