一篇可以终结房价涨跌讨论的文章.docx
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一篇可以终结房价涨跌讨论的文章
一篇可以终结房价涨跌讨论的文章
前言：
对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因素的影响，或是别有用心。
本文将从多个真正影响房价及其走势的方面进行阐述，经分析后得出可靠的论断。
下面从以下八个因素进行分析一、人口因素
二、存款因素
三、购买力因素
四、政治因素
五、热钱因素
六、土地因素
七、价值规律的作用
八、信心因素一、人口因素（驳“人口增加”论）房子是需要有人来承载的，如果人口少于房子所能提供的居住人数，则会形成房产闲置；若房子的使用价值不能被行使，则其真实价值将趋于归零。
任何理智的人都不会去购买没有价值的东西，在这种情况下房子的价格当然就无从谈起，回归其本来的面目。
有关部门已经按照最大化的程度计算后得出：
中国的人口峰值最大为14亿，在2020年前实现，此后人口数量逐年加速大量递减，每年人口净减少一千多万！
这相当于每年减少一个北京或上海这样的城市的人口（以目前客观调查的1.2-1.3的生育率计算）。
几十年后，我国将仅有几亿人口！
实际上，这仅是按照静态的计算方式得出的数字，若考虑到动态的因素（如大中城市青年普遍婚期后延，独身、“丁克”家庭大量出现等），未来的人口减少量会显得更加严重。
难怪国家开始鼓励适龄青年多生孩子，有关部门已经意识到了问题的严重性。
可是，高企的房价，惊人的育儿成本，严峻的就业形势，激烈的社会竞争，羸弱的社会保障，给现实的男男女女们又设置了道道门槛，不要说生育二胎了，就连能否结得起婚、供得起房都已经是大问题了。
目前的生育政策导致的情况将是：
孩子们将平均每人继承2套以上的房产，而且会在不远的将来实现。
“东西多了不值钱”，估计不会有人对此有异议吧？
有一本书，名叫《大国空巢》，您若阅后会对中国的人口问题有更深刻的理解。
有报告称：
北京在15年后总人口（包括流动人口）将稳定在1600万人左右;另有统计称：
北京目前有登记的住房有550万套（这还不算近20%总量的小产权房），近些年来北京每年竣工和销售的住宅平均在1500万平方米左右，而且这种建设还要长期做下去；按照这样的建设速度，几年以后，北京的房屋将大量过剩。
燕郊、涿州等河北近邻地区也加入了北京房市的争夺，仅燕郊的一个名为“上上城”的楼盘，规模就达400万平方米；400万平米是个什么概念？
就是4万套房子住12万人口！
而这等百万平米以上的大盘在周边地区比比皆是。
人口不再增长，而房屋却在持续大量增加，房价会是什么趋势，相信您自己可以判断了吧？
上述情况还可以从下面一个角度得到印证：
教育部有关小学生人数的统计数据。
我们知道，现在中国小学生的入学率是比较高的，一般达到98%以上。
有一则新闻报道说：
教育部公布的《2005年全国教育事业发展统计公报》显示，由于我国小学学龄人口的逐年减少，三年中全国小学生入学人数共减少1300万人，2005年全国小学在校生人数10864.07万人，比上一年减少381.04万人。
小学数量较三年前减少了9万多所。
上面这则新闻讲的是三年期间内的情况，我们查了一下最近十年来的《全国教育事业发展统计公报》，发现了一个普遍规律：
小学学校和小学招生人数连年减少。
下面是摘录：
《1996年全国教育事业发展统计公报》：
'全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。
'
《1997年全国教育事业发展统计公报》：
'全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。
'
《1998年全国教育事业发展统计公报》：
'全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。
招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。
'
《1999年全国教育事业发展统计公报》：
'全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。
'
《2000年全国教育事业发展统计公报》：
'全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。
'
《2001年全国教育事业发展统计公报》：
'2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。
'
《2002年全国教育事业发展统计公报》的情况有所不同：
'2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人'，但'在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。
'
《2003年全国教育事业发展统计公报》：
'2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。
'
《2004年全国教育事业发展统计公报》：
'2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。
'
我们知道，中国儿童一般是6岁或7岁上小学一年级的。
从上面的数据可以看出，近十年来小学招生人数连年下降，既然小学生入学率并没有大幅度降低，那么就可以推断，2004年小学招生人数减少，意味着1998年或1997年的出生人数比上一年减少；2003年小学招生人数减少，意味着1997年或1996年的出生人数比上一年减少，依此类推。
一般来说，农村的小学招生人数下降是可以理解的，因为随着城市化的发展，越来越多的农民在城镇成家立业，他们的子女也可能在城里上学。
但令人震惊的是，现在许多城市的小学生人数也在下降了！
例如，在2005年，北京市小学在校生规模只有2000年的75%左右。
近些年来，北京在不断地撤并小学。
小学教师严重过剩。
近十年来,不但小学招生人数连年下降，而且各种统计数据均表明全国人口的总和生育率连年下降。
例如，1995年国家统计局1%人口调查显示总和生育率仅为1.46；1997年全国人口与生殖健康抽样调查为1.35。
人口老龄化
在北京，户籍人口自然增长率连续5年为零，这还是在日趋严重的老龄化情况下发生的。
这种情况说明：
北京每年死亡的人口多于出生的人口，因为每年都有数以万计的外地来京新落户的大学生和其他人才等。
而新落户的人中绝大部分不是老年人。
老龄化意味着：
人口数量在某段时间会突然大幅下跌，人口急剧减少。
大家看看你们生活的周围，是不是老人随处可见且比例很大？
感兴趣的可以查阅一下有关老龄化的文章，看看这会对我国有多大的影响（建国以来，我国人口有过几次高峰）。
单就从对房地产的影响上来说，老年人对房地产的热情比不上其他群体，过世以后，留下的大量的空房子会对房价造成稀释作用。
流动人口
有人说流动人口是购买房产的非常重要的生力军，这话在过去没错，但要说将来仍然这样就有失偏颇。
流动人口的主体可以分为两大类，一类是民工，一类是有一定知识和技能的人。
大家都知道民工在大城市里买房的可能性很小，而且现在农村里能出来的人已基本上都出来了，留在农村里的基本上都属于“老、幼、病、残、弱”；考虑到农村的生育率和老龄化等问题，可以说在长期内我国的农村流出人口的总量不仅不会增加，反而会越来越少。
近年来各地发生的“民工荒”已经说明了这个问题。
随着我国的小城镇建设投入越来越多，城市功能日益完善，越来越多的民工将最终生活在小城镇里，而不是涌向大中城市。
另一类有一定知识和技能的人才（年轻人为主体），他们最有可能成为大中城市人口增长的主力，但是其规模却无法与以往的历史相比了。
高高在上的房价，本身就是阻碍人才流动的障碍，它大大提高了留在大城市里的生存成本和门槛。
现在的年轻人越来越娇气，“啃老族”大量出现，他们更愿意依赖于父母，不愿去面对大中城市里激烈的竞争。
同时，中国的中小城市也在不断增强吸引力，越来越多的人才愿意留在中小城市里。
所以，对于一线大中城市来说，人口的数量不足以长期支撑大量房产的开发的持续性增长，房价必然在短期内掉头向下。
二、存款因素（驳“钱多过剩”论）当前全国居民储蓄存款为17万亿元左右，这个大“蛋糕”若是被房产瓜分，情况会是怎样呢？
以北京为例，若按照房价1.2万元/平米计算，每年竣工的住宅将耗掉1800亿元；若把全国的房产保守地按相当于32个北京计算，则每年新建的住宅将耗掉居民存款5.76万亿，按此计算，不出3年，全国人民的储蓄存款将所剩无几！
这显然是不可能发生的事情，因为人们还要留一部分钱用于教育、医疗、养老及其他大额意外开支和消费等。
另外，股市的火爆也分流了大笔存款。
即使人们全部以按揭贷款方式买房，即使人均年收入平均递增10%，即使房价不再上涨，中国老百姓的这点“家底”也不足以支撑这样的楼市十年！
房价将似无源之水，还能向前流出多远？
三、购买力因素（驳“刚性需求论”）房子在大量透支人们的购买力。
现如今普通的百姓们只能仰头望着高高在上的房价，它是那么的遥远，已经不是伸手可以摘得到的了；正如任志强所说的“开发商是在为富人盖房子”。
以北京为例，北京市居民年人均可支配收入为19978元（2006年），而房价如何呢？
有统计显示，北京市五环内期房均价为13754元。
若购买80平米的一套房子，按此价格计算其房屋总价为110万元。
若采用银行按揭贷款买房（贷款八成，20年期等额本息），按照现在的贷款利率，则为首付22万，每月还款6644元。
若按2008年将要执行的新的贷款利率，则每月还款约7000元。
显然，普通百姓即使东拼西凑交上首付，仍然无力支付每月的银行还款。
普通百姓既然不行，那么高薪阶层（大款、暴富者、大腕、名人、企业家等占社会极少数比例的人暂不计）如何呢？
在北京，月入10000元可称得上是高薪工薪阶层了，即便是以这样的收入，即便在目前房价一直不涨的情况下，通常至少需要约5年才能准备够首付款，但再考虑到还上月供，每个月都将变得接近身无分文，甚至变成真正的“负翁”。
因此，即便是高薪阶层，在面对购买仅80平米的房子面前都得停下脚步，何况是其他普通人等呢？
占社会主体的绝大部分都已经买不起房了，房价已经达到甚至超过了大众的购买力极限，所谓的“刚性需求”又有什么意义？
在这种情况下，即使有再多的“刚性需求”的普罗大众，也实现不了现实的购买力；房子到底要卖给谁？
还有谁会相信房价会无限上涨呢？
再来看房价收入比。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
按照国际管理，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
但是，据调查，全国大部分一线城市的房价收入比率都超过了10。
笔者认识一位年产值过亿的私营企业的老板，想在北京买一套约150平米的自住的房产，但看过了多个楼盘后，在高昂的楼价面前却犹豫不前。
企业老板尚如是，更何况普通收入者呢！
即便是可怜的父辈们拿出多年积攒的养老钱替孩子们支付了首付，但接下来的问题是：
孩子们的收入也难以维持月供，父辈们也丧失了颐养天年的物质基础。
拉动社会经济发展的重要动力――消费，将变得虚弱乏力，而且是长期的乏力，因为房价已经将这种力量和潜在力量掏空了。
房价严重地透支了人们未来的购买力，意味着房市将面对长期的疲软。
能买得起房的，基本上已经买过房了，那些买不起房的，按现在的房价趋势，仍然是买不起的，除非房子开始降价；现在买房的人，炒房者占了主体，而非用于自住的人。
畸高的房价，让买了房的年青人背负沉重，不敢消费，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢离婚……房子成了年青人的一切，房子让年轻人抛开了个性，年青人在其人生的黄金时期不得不为房子打拼，从此不再有理想，不再有前途；房子让原本可能成就的精英和天才，就此走向平凡和平庸。
房价过高对于真正需要房子居住的人来说，是一种非常真实的痛苦，房子是对他们的人生的悲惨剥夺。
面对着这种被绑架的人生，人们终将会恢复理智，停下来认真思索。
四、政治因素笔者相信，笔者所能想到的，也是我们的领导人能想到的。
房价问题已经被提到政治的高度来看待，因为它事关全国人民的民生，关系到社会的稳定，关系到国家的可持续发展。
国家希望房地产稳健发展，笔者是这样理解的：
在房价问题上，国家不希望房价在短时间内大起大落，这是因为它会对我国的金融和经济造成极大的影响和破坏，国家希望房价平稳恢复到合理水平。
国家近年来出台的历次调控都比较温和，但不意味着政府可以容忍房价继续疯狂下去。
实际上，政府手上并不是没有打压房价的撒手锏，可以使用的手段有很多，比如限令开发商自拿地之日起3年内必须开发完毕并通过验收，否则无条件收回未开发完的土地并从重罚款（单就这一条，若政府执行到位，则房价立降!
）；开征物业税；取消预售制；提高房贷利率和贷款首付比例；将房价问题列入考核地方政府官员的一个重要指标，实行一把手负责制；加强对有关政府职能部门的监督和审计，等等。
我们的金融体系相对还比较脆弱，国家不希望看到房地产业崩盘和金融的崩溃，因此通过调控来实现“软着陆”是比较理想的。
可是贪婪的开发商和一些地方政府和相关政府部门却不顾中央的良苦用心，让国家的调控变得越来越复杂和困难。
房地产行业扮演了这样一个社会角色，就是把中间阶层的财富聚集到少数行业和少数人手中，加大了社会贫富差距，这是件非常可怕的事！
因而也给中央政府造成了巨大的压力，将迫使政府逐步加大对房地产调控的力度。
一套新房动辄百万,一栋新楼就消灭100个百万元级的中产户。
城市里各行各业的精英的创业梦都被废在了房子上，使各行各业的发展缺乏后劲，科技难以成为第一生产力，科技在国际上落后久了就要挨打，后患无穷，所以政府也不得不调整。
矫枉必须过正，面对局面的严重性，中央很可能采取更为严厉到位的政策和手段；这将使开发商的冬天提早到来。
地方政府在整个房地产开发的链条中，收取的各种税费（包括地价）占房价相当大的比例，可以说，地方政府在降低房价上有着不小的作为空间。
随着新一届地方政府官员的逐步到位，地方政府在执行中央政策上的力度一定会有所加强，调控的效果会日益明显。
尤其是在目前通货膨胀局面较为严重的情况下，房价继续上行必将会受到严厉打压。
我们相信，我们的党和政府是代表着最广大人民群众的根本利益的，国家一定会出台有效的办法，保障人民安居乐业。
保障性住房也已被各地政府列为了重要的建设目标，'十一五'期间北京将建3000万平方米保障房及两限房，这将在很大程度上冲击目前北京高挺的房价。
已实施了十年之久的稳健的货币政策将'功成身退'，取而代之的是从紧的货币政策。
中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。
'货币政策从’’稳健’’转为’’从紧’’，发出强烈的政策信号。
从紧的货币政策由此'全新登场'，并将在明年的宏观调控中发挥重要作用。
中央经济工作会议指出，明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。
流动性过剩和物价上涨将受到抑制，房价也不会独善其身。
五、热钱因素既然老百姓手中的存款有限，购买力疲弱，那为什么还可见这几年房市的旺销呢？
首先，我们来看房价大幅上扬的楼盘大多集中于大中城市，这是因为大中城市集中了更多的优质资源。
在过去,人们更愿意涌入大中城市来寻找机会,而涌入的人口又放大了市场，因此给房产炒家们创造了投机的温床。
而中小城市和县城的房价在近些年里并未出现大幅上涨，长期以来基本上都在2000元上下，这主要是当地人们的购买力有限，“有钱人”不多，房价即使被炒高也不会有人接盘，房市不具备炒做的基础，因此房价问题在中小城市和县城里并不突出。
房价问题，主要是指大中城市的房价问题。
大中城市里有钱人多，但如果仅以上文中提到的存款总额做依托来炒做楼市，那么楼市不会有现在这么疯狂；如同股市一样，楼价的飙升是需要有巨量的资金来推动的。
那么，这么多的钱是从哪里来的呢？
答案:
除了居民的储蓄存款外，还有热钱。
先解释一下什么是热钱：
“热钱（HotMoney）”又称“逃避资本（RefugeeCapital）”，是充斥在世界上，无特定用途的流动资金。
它是为追求最高报酬及最低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。
它的最大特点就是短期、套利和投机。
正是靠它，上世纪90年代末国际“金融大鳄”索罗斯一手制造了亚洲金融危机，在短短半年间掀翻了整个东南亚国家金融体系。
热钱何时会流入中国？
一般国际热钱，流向两个热源：
1.短期利率正处在波段高点，或还在走高
2.短期间内汇率蓄势待发，正要升值
只要中国符合以上两个要件，热钱就源源流入。
一般以发展中国家，经济正在起飞，国民所得正在成长，股市正待上扬的市场，只要相较于他国符合以上要件，都能吸引八方热钱进来。
可热钱也最无忠诚度可言，它们会一直待到本国相对于他国：
1.短期利率已然回档下跌
2.短期间内汇率正待走贬
热钱就会再度流出。
所谓热钱流出，就是变卖本国货币计价资产，如外资拥有的股票、国债、投机性土地等，大量变卖，换成他国货币之后，倾巢汇出。
以上一进一出，如果时间短而流量大，将造成本国股市债市房市，爆起乍跌！
中国近年来的情形正符合国际热钱流入的条件，有报告称，每年通过地下钱庄、外贸伪装、境外投资等方式进入中国的热钱数以千亿美元！
再加上某些不法官员的灰色收入，民间游资的逐利性介入，少数富人的刚性需求和投机需要，开发商的捂盘屯地，将中国的房价迅速推到高峰。
现在，买房已成为了富人的游戏，高高的房价就这样在他们之间炒来炒去。
但热钱的性质决定了它的短期性，而且人民币也不会无限升值下去，一旦获利丰厚或看跌预期，热钱就会迅速通过各种渠道逃离至境外，中国房市的大规模崩盘就会紧跟着出现。
目前，热钱在中国房市上已获利颇丰，在低迷的行情面前将逃避风险而抛售房产，这将引起房价的连锁式雪崩。
六、土地因素（驳“土地有限”论）有人说'资源与人口的比率，决定了中国的房价不可能大跌。
''中国人多地少所以房价永远涨。
'不对，日本和香港的人均土地少10倍以上，照样有房价和地价大跌的时候。
开发商不说'房价涨是土地永远会涨'的假话，他怎么涨价？
其实海南省房价大跌时土地跌更多。
新近调查的结果显示：
目前有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。
以北京为例，今年7月，国土局公布数据，自2004年1月到今年6月，北京住宅项目土地供应面积5775公顷，建设用地面积4206公顷，规划建筑面积7866万平方米。
但2年半以来，北京供应712宗住宅项目用地，目前已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12％，其余多数为在建项目或尚未动工土地。
其中尚未动工建设的土地有2947公顷，而在全部712宗地中，已经完成开发的仅占74宗。
如果这些在建和未建的土地以常见的容积率为2的情形下形成住宅，则可以提供超过1.15亿平方米的房子，这还不算每年新增的土地供给。
若平均每套房按80平方米计，则北京市现有的闲置土地可以形成144万套住宅（别忘了这仅是基于3年多时间内的土地供应量）。
最近，北京市还公布了《2007年至2010年土地供应中长期计划》，按照该计划，到2010年，北京新的土地供应总量将达24200公顷。
那么，即使其中一半的土地建成为住宅，将又形成2.4亿平方米以上的房子，也就是说几年后还有300万套房子可以期待。
将上述二项相加，10年内可以形成的房子共有444万套之多！
这么多新增的房子，可以容纳上千万的人口。
在“土地财政”论盛行的今天，各地政府的行为都是互相效仿的。
所以，想要买房的人们大可不必这么急，我们可以安然地等着看房价一天天地掉下来。
“18亿亩耕地底线”真的是不可突破的么？
人口都将要大幅减少了，将来再坚持它是否还有意义？
我更愿意相信这是个短期内的政策，它为我们对未来留下了巨大的想象空间。
再来看发达国家住宅发展的历史，住宅和生活郊区化是必然的趋势，人们不再拥挤在喧闹的市中心，到更低密度、更低廉、更舒适、更清新健康的生活环境中去工作和生活，城里巨量的房子不再受追捧，房价必然会掉下来。
七、价值规律的作用价值规律总是起作用的，没有只涨不跌的市场，落实在房地产上也不会例外。
先看租售比
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：
200至1：
300。
如果租售比低于1：
300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：
200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
租售比无论是高于1：
200还是低于1：
300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
现在广州、深圳一带的租售比已经达到1：
800甚至更高。
举个例子，一套100平方米的房子，投入购买资金要超过240万元，而每月的租金才不过3000元至4000元，也就意味着最少也要50至67年才能收回买房的成本。
按照租售比1：
200至1：
300预计，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。
现在租售比达1：
800甚至更高，意味着收益率远低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地产作为长期投资，就是看准了向房地产注入资金的长期收益，而这样的收益率显示楼市风险已经非常之大。
北京的情况如何呢？
据最新数据显示，北京的房屋售价与租金比上涨趋势迅猛，平均售租比已经达到350比1，超过了国际公认的300比1的警戒线。
市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。
如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。
谁都知道有泡沫，又都担心错过赚取高额利润的良机。
这就像击鼓传花，想接花又怕接到最后一棒。
击鼓传花的游戏一旦停住，接盘者将得不偿失，甚至损失惨重。
再来看空置率
按照国际通行惯例，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。
据统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。
一位不愿透露姓名的房产中介工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说，要单看空置率的话一般不会超过50%，不过很大一部分都是租房子的，实际产权人的房屋入住率应该不会超过30%。
北三环安贞桥附近的一个小区，房子很早以前就卖完了，但是到了晚上却漆黑一片，没住几个人。
这种状况在北京的很多小区里很常见。
再来看房子的建造成本
有资深建筑工程造价师曾测算过：
若不计土地成本，常见的住宅楼每平方米的造价不超过1000元，即使是各种原材料价格都大幅上涨，但因为其在房价中所占的比例实在是太低了，对房价的影响非常有限；因此原材料价格上涨不是房价飞速上涨的重要原因。
有人研究过后说，若跟国际接轨，比照巴黎北京合理房价是2134元，这虽然有点调侃，但至少说明我们的房价确实已经“脱轨”很远了。
保值功能的破灭
很多手头有点闲钱的人把买房视为投资，认为房子既可以用来出租获利，也可以实现保值增值。
从短期看，几年前买房的人确实基本上实现了这个目的，但从长期看，基于本文上述众多因素的影响，房产价值和房租必然沿相对下降的趋势下滑，未来的行情将很不乐观。
在北京，100平方米的房子价格可以是160万，但租金只能达到3600元/月，也就是说，租金还远远抵不上银行的存款利息，更不要说贷款月供了。
在银行提高利率的背景下，人们能直接感受到买房的代价。
那么房子能否抵御得住通货膨胀呢？
房价即将走入下行通道，即使在通货膨胀的背景下，其表面提高的部分也抵不过一般商品上涨的幅度，相对来说还是贬值的。
也就是说，房子将越来越不值钱，投资房产已经失去了其作为保值投资的意义。
每个大中城市里都有很多人持有多套房产，为了确保手
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