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1、我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析43页我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析第一部分：调控政策梳理 2（一）房地产市场的起步阶段 2（二）我国房地产业的成长阶段 2（三）房地产市场高速发展阶段 31、从支柱产业到防止泡沫 32、从国八条到房产税 5（四）房价在调控中继续快涨 71、调控密集的2006年 72、调控效果显现 10（五）房地产调控的一波三折 131、2008年调控政策 142、2009年房地产政策 20（六）调控政策频出，力度逐步升级 21第二部分：房地产市场发展分析 29（一）从“十二五”规划角度看 291、需求总量较大 292、中国的城镇化惠及房产市场 313、商业服务性

2、地产面临新的机遇 314、房地产开发企业严重分化 34（二）券商对短期房地产市场的分析 35（三）2011年影响房市的主要因素 361、政府调控政策对住房价涨跌的影响 362、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响 363、保障房对住房价涨跌的影响 374、流动性过剩对住房价涨跌的影响 37（四）房地产宏观调控对我省的影响 381、当前房地产宏观调控的新特点 382、未来房地产宏观调控政策走向 393、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响 41第一部分：调控政策梳理（一）房地产市场的起步阶段：1993年-1998年我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家

3、出台关于当前经济情况和加强宏观调控意见，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年又出台关于深化城镇住房制度改革的决定、城市房地产管理法和颁布住宅担保贷款管理试行办法。房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。（二）我国房地产业的成长阶段：1998年-2002年为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步

4、实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。此一系列制度的颁布拉开了我国住房大建设的序幕。2001年国家对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。此后房地产行业开始进入快速发展阶段。2

5、002年国家降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%；修改住房公积金管理条例；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税。房地产市场开始持续升温。（三）房地产市场高速发展阶段：2003年-2005年1、从支柱产业到防止泡沫在房地产快速发展的背景下，2003年4月的121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称121号文件)，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付

6、款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。7月开始对出售的房屋征收房地产税。8月出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对

7、于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。此时国家的政策也在徘徊，如果控制过严会对刚刚升温的房地产业大受打击，如果不做控制，继续鼓励，会助长房地产投机行为，会影响国家经济的健康发展。这种徘徊的政策使房地产业的升温持续增加，房地产销量高速增长，房价开始出现不正常的暴涨，房地产投资行为迅速升起。继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入

8、国家土地储备，称为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的一大举措，拿地门槛提高。2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布上海市房地产登记条例修正案，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。2004年10月中国人民银行决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城

9、乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02%-12.83%的区间内自主确定贷款利率。2、从国八条到房产税2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；然而除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格。2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面：央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表

10、明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。调控触及交易环节：房地产税改革深入，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。2005年3月底，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量

11、；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；简称“国八条”。2005年5月初七部委意见调控加强、细则出台(称为“新国八条”)，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2005年9月银监会212号文件收紧房产信托：9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知通知对房地产信托发行门

12、槛进行了严格限制。2005年10月国税总局重申二手房交纳个税。2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。如此的政策并不能阻止房价上涨的快车，房价继续快速上涨。（四）房价在调控中继续快涨：2006年-2007年 1、调控密集的2006年 2006年4月27日房贷利率再次上调，调控卷土重来，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分

13、点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月24日国六条出台，新一轮调大幕开启，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明

14、度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(简称“九部委十五条”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发(2006)37号)，称为9部委“十五条”，对“国

15、六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告，建设部联合国家发展

16、和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月11日 建设部出台171号“外资限炒令”，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，打击房地产投资。2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(

17、108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。进一步打击房地产投资。2006年8月1日 土地新政出台。国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006年8月19日 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率，中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基

18、准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。2006年8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务

19、院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)，加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了城镇廉租房工作规范化管理实施办法。2006年9月 房地产市场整顿，9月12日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(建住房2006166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案，完善二手房市场交易管理。2、调控效果显现2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房

20、地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。 （1）加强房地产交易资金管理：2007年1月 建设部规范经纪行业，1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。（2）物权法通过：2007年3月16日 通过物权法，10月1日起执行，3月16日，

21、全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响;除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。（3）回归保障住房：2007年8月国发200724号文件，住房问题是重要的

22、民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。（4）二套房政策：9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为。（5）土地调控：10月，加强土地供应调控，缩短土地开发周期，物业税“空转”试点扩至十省市。（6）外资管理：6月进一步加强外资管理，

23、扼制房地产市场外资过热。12月，外商投资房地产业限制范围有所扩大。（7）五次加息：2007年3月 央行2007年首度次加息，中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日 央行再次加息，中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款

24、基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007年7月20日 央行第三次加息，央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起

25、上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月 央行年内第五次加息，2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。2007年上半年市场价格暴涨，地王频现，经过政策频出、调控力度加大2007年底，全国房价出现下跌。（五

26、）房地产调控的一波三折：2008年-2009年2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行公布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”

27、转变为“挤泡沫”。1、2008年调控政策（1）土地政策2008年1月，国务院重拳打击囤地。2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。（2）保障房政策2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、经济适用住房的印花税。 2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划

28、与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。2008年3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划。计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。（3）金融政策2008年1月1

29、5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。央行表示，人民银行将继续执行稳健的货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行。至此，这一数字已调升到15%，再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高，明确释放出货币政策从紧的信号。2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金

30、率0.5个百分点。中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，这一数字已调升到15.5%,创下历史新高。2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年04月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存

31、款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款;已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。严格商业性房地产信贷管理。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地

32、使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降。受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日,西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳。中国人民银行8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，我国将从10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得