房地产宏观形势.docx

1、房地产宏观形势2012房地产宏观形势宏观政策环境【保障房对地方财政的“抽血”还将加强】国务院总理温家宝3月14日“房价调整远远还未到位”的表态，让楼市调控政策未来口径再度“扑朔迷离”。尽管再出台整体性楼市调控政策的可能性不大，不过，住建部已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。对于温总理的表态，多位住建部内部人士表示，在3月14日前，这一“基本判断”就已经做出。住建部在布置2012年房地产调控和住房保障工作任务时，也是基于这一“基本判断”开展工作。目前，“新政策”主要集中于“中低价位普通商品房供应”和“保障性安居工程资金来源”两个方面。前者的供应量将直接影响房地产价格

2、的总体水平，而后者则关系到房地产市场需求的分流。“姜伟新部长在布置2012年住建部主要工作时，已经明确表示，要加紧研究制定专门针对中低价位普通商品房建设的支持政策，目前，该项工作已经开展。”一位住建部官员表示。据了解，上述专项支持政策可能包括优先办理中低价位普通商品房的规划、建设、预售的行政许可、考核中低价位普通商品房的供应比例、细化中低价位普通商品房的认定标准等内容。这些政策将用以确保中低价位普通商品房供应量的“进一步提高”。与此同时，住建部已经提出，要进一步提高土地出让金收益用于保障性住房的比例，以确保保障房的“足量供应”，实现“应保尽保”。此前，财政部、国土资源部等部门共同下发文件，要求

3、地方土地出让所得收益的10%定向用于支持保障性住房建设，并纳入地方财政预算进行管理。前述住建部官员指出，“就是要在这个基础上再提高，这项工作，也是姜伟新部长布置的2012年的八项重点工作主要内容之一。”【地方今后有可能合力创造出房价下跌的良好局面】国务院总理温家宝在14日上午举行的记者会上明确指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。中央对房地产调控的决心可见一斑。国家统计局18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，2月份新建商品住宅和二手住宅价格全线下跌的城市达到了23个，其中包括北京、上海、深圳等一线城市。根据国家统计局公布的数据，2月新建商品住宅(不含保障性住房

4、)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。有市场人士分析，北京等城市出现全面同比下调的一个主要原因是限购等严厉调控政策的持续。此外，成交低迷也是一个重要因素，北京等城市商品房在今年1-2月的销售数据创造了最近3年来的最低谷。在我们看来，近期房地产商以价换量和消费者观望情绪

5、渐浓都是促使房价下行的因素，而国家统计局的最新数据也折射出地方政府在中央调控高压下的妥协和让步。不过，在温总理强调房价下跌是调控目标后，地方政府也就明白了中央调控政策松绑的基本条件。今后，不排除各个地方合力创造出房价下跌形势的可能。【七部委齐提保持首套房贷政策稳定保护刚需】一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。这份名为关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题的报告于2月出炉，汇集了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门意

6、见。报告提出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示。加强存量房交易税收征管，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。报告认为，2011年以来，房地产市场投机投资型需求得到明显遏制，多数城市房价涨幅回落，居民购房心理趋于理性，房地产市场逐步降温。与此同时，市场调整过程中也出现了一些新情况和新问题。如部分商业银行提高首套住房贷款利率，居民家庭购买首套普通自住房需求受到一定影响。据了解，与去年较基准利率上浮5%甚至10%时相比，目前多家银行首套房贷利率

7、已下调至基准利率以内。业内人士预计，随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率将重现市场，但预计7折优惠短期难以出现。目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%，“这一红线暂未松动”。对今年房地产调控形势，住建部政策研究中心主任秦虹认为，今年房价上涨的客观条件和主观条件都不具备。相关部门即使出台一些新的政策，也仍会对投资和投机性需求进行控制，同时对初次置业的刚性需求进行保护。返回目录【国土部治理小产权房先向增量动刀】清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。全国“两会”期间，国土部部长徐

8、绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。据华夏时报报道，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。此外，随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过。“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”此前一直从事的“小产权房事业”的杜南

9、(化名)说。据了解，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。一地方国土部门相关人士表示，“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”【住房信息系统受制于央地博弈还须加把力】近日，有住建部人士表示，原定于在年底前实现的40个城市基本住房信息，很可能提前完成，已没有任何技术上的难点，6月30日之前应该能基本达到目标。不过，许多原本在系统建设计划内的城市，仍未及时提供自己

10、掌握的城市住房信息数据库。与地方政府沟通已成为该项工程中最为繁杂的工作。通过将一些次要城市替补进第一阶段计划，住建部保证了2012年的数字目标能顺利完成。不过，那些对此心怀抵触的城市，依旧是住房信息建设进一步推广的障碍。该人士表示，如果所有的地方政府都配合的话，差不多一年就能将系统覆盖到全国所有的地级城市。不过截至目前，仅有20余个城市的基本住房信息，及比这稍多些的城市公积金信息实现了实时联网监测。按照中国政府管理体制，住建部与地方建设部门只是业务指导关系，仅能发文要求“配合工作”，而不能直接下达行政命令。而语义含混的“配合工作”显然无法保证工程建设的进展。知情人士称，许多地方政府并不配合这项

11、工作，给出的理由是质疑系统的安全性，或者自己的数据库残缺等，但更重要的原因可能在于，部分房产信息较为敏感，另外中央掌握信息之后能更有针对性地对地方实施楼市调控。在安邦研究团队看来，住房信息系统的建设实为开征房产税的伏笔，地方政府对此有顾虑，不配合工作，当属意料之中，但绝不能因此半途而废，致使房地产调控的全国一盘棋落空。特别地，住建部应联同中纪委与监察部一同推动房地产调控的落实，要把住房信息的统计与公开放到反腐败的层面对待。这可能也是地方官员抵触情绪的又一关键因素。【房地产业“哭穷”，政策效果可能适得其反】根据财政部最新发布的2011年税收收入增长的结构性分析报告及相关政府部门公布的统计数据，有

12、多位业内人士测算，2011年征收的房地产契税2764亿、房产税1102亿、土地使用税1222亿、土地增值税2063亿，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金，超过全年房地产5.9万亿销售额的60%以上，这还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。不少房地产业内人士据此认为，政府拿走的部分占到房价的60%甚至更高。但在我们看来，如此说法并不妥，主因是混淆了现金收付制与权责发生制的区别。另外，从土地增值税的占比来看，尽管2011年上涨幅度较大，但相比契税，房地产商未缴的部分可能相当严重，原因在于众多房地产公司将项目延期清算。随着房地产调控的深入，房地产商通过上述手

13、段延期支付土地增值税的好日子也将翻过去。【政策调控让大型民营房企倒向国企怀抱】随着房地产调控的不断升级，部分开发商早在2011年初资金链即已告急，大型民营房企绿城中国也不例外。绿城2011年初曝出的“集资门”以及近几年年报上高居不下的负债率，屡次被质疑资金压力大。截至2011年6月30日，绿城集团现有现金及银行存款人民币97.46亿元，总借贷人民币约350亿元，净资产负债率高达163.2%。不过绿城中国依然不降房价，绿城不降价的背后显露出的则是其与地方国企的紧密关系。2010年年报显示，绿城中国披露的38个联营公司中，有25家位于浙江省内，占已公布的联营开发房企总数的76%，而其中最大的秘密在

14、于，上述合作联营方几乎清一色为国资公司。而除了合作项目外，绿城中国与其联营公司之间还存在互保行为。公开资料显示，截至2010年12月31日，绿城中国与联营方的贷款互保额度逾30亿元。如此抱住国企大腿，让市场也逐步看好绿城。绿城中国当下的股价相比今年1月初上涨高达76%。不过，我们在庆幸绿城中国渡过宏观调控难关的同时，也为国企在房地产这些竞争性行业“国进民退”日渐加深感到不安。【PE在楼市调控找到了属于自己的机会】在持续的调控政策下，房地产业的“严寒”并未因春天到来而回暖。主流融资渠道受限后，PE趁势而入，发过桥贷款、股权收购、低价接盘，成为房企融资的另类通道。“我们刚刚接手了一只信托的天津项目

15、，总盘子7亿元的房地产信托项目，6个亿的价钱就卖给了我们。”一家PE公司的高管说。中原市场研究部数据显示，2月份地产行业股权变动剧烈，全月规模交易13宗，交易额31.7亿。同比分别上涨53.8%、153%。而在这一轮的房地产业整合中，PE成为一股不容忽视的力量。上述PE公司高管估计，目前应该有超过百家的房地产基金公司，募集资金规模达千亿元以上。“现在，银行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市无门，房地产商找钱太难，而房地产基金资金运用方式灵活，可以借贷，可以股权投资，低价收购，不像银行和信托那样受银监会严格监管。”他表示，PE参与房地产项目，一般是发放短期过桥贷款，或是出资入股介入地产项目，然后

16、再通过自身客户或银行等第三方渠道为项目公司募集资金。据了解，国内房地产基金分为两类，一类为专业投资机构独立募集私募基金，另一类则由房企单独或和基金、信托公司共同出资设立。业内人士认为，房地产信托目前面临的主要是流动性风险，找第三方接盘或以自有资金垫付再变卖抵押资产等方式将成为具有清偿风险项目的主要处置方式，未来一段时间PE接手地产项目的情况可能更普遍。不过，也需要指出的是，随着楼市调控的深入，对于PE们也不完全是机会，相反风险可能会越来越高。【标普下调中资房地产公司评级实为预料之中】持续的房地产调控让市场对行业前景不断看淡。12日，标普发布亚太地区房地产公司，信用状况最强至最差的报告，将亚太地

17、区房地产业内所有获评级公司根据其评级和展望得出的信用状况从强至弱进行排名。排名显示，30家中资房地产开发商中，有16家的展望为负面或评级列入负面信用观察名单。标普信用分析师符蓓在报告中指出，排名中位居后列的基本上都是中资开发商，由于中国房地产市场持续回调，这些公司可能最易受到再融资和违约风险的冲击。在此前发布的报告中，标普曾警告称，由于亚洲房地产业低迷，中国的房地产开发商在未来6个月内可能面临更多的负面评级调整；中国房地产市场日益艰难的经营环境，以及不断加剧的再融资风险使得越来越多开发商的信用状况逼近引发评级下调的关口。不过，2011年中国房地产的行业其实还不错。2011年，全国商品房销售面积与销售额同比分别增长4.9%和12.1%，较2010年回落5.7、6.8个百分点；全国房地产开发投资同比增长27.9%，增速比2010年仅仅回落5.3个百分点。英国金融时报称，北京写字楼租金2011年猛涨46%，在全球写字楼租金最贵的城市中排名第19位。