估价师《理论与方法》练习题.docx

1、估价师理论与方法练习题2010年房地产估价师考试理论与方法练习题1. 楼面地价=土地单价（ ）A建筑层数；B建筑履盖率C绿地率D建筑容积率2. 某一房地产价格水平的高低， 主要取决于（ ）供求状况。A本地房地产的B全国房地产的C本地区本类房地产的D本类房地产的3. 完好房的成新度一般为（ ）。A十成新B九到十成新C八到十成新D七到十成新4. 其他条件相同， 期房价格一般（ ）。现房价格。A高于B低于C等于D不可比5. 用市场比较法评估房地产价格时， 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（ ）、个别因素修正。A环境因素；B质量因素C区域因素D新旧程度6. 对比较实例价格进行交易日期修正时

2、， 最适宜采用（ ）。A一般物价指数B建筑材料价格指数C房地产价格指数D定额调理整系数7. 用成本法估价时， 房屋现值=（ ）A房屋重置价格-折旧年限尚可使用年限B房屋重置价格-年折旧额耐用年限C房屋重置价格成新度D房屋重置价格-年折旧额8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为： 新建房地产价格=取得土地费用+（ ）+正常利税。A拆迁费用B建造建筑物费用C公共设施建设费用D市政设施建设费用9. 土地价格=房地产净收益-（ ）土地还资本化率A土地净收益B建筑物价格建筑物资本化率C建筑物总收益D房地费用10. 从理论上讲， 获取净收益的可靠性越低， 选用的资本化率应（ ）。A越高B越低C不变D

3、越可靠11. 某房地产正常年净收益为6000元， 当前银行利率为10%， 购买年为8年， 估价应为（ ）元。A54000B32010C48000D6000012. 收益法公式为V=a/r1-1/（1+r）n成立的条件是（ ）。Aa每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；Ba每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；Ca每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；Da每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；13某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元， 根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（ ）万元。A50B70C30D40万元14. 某房地产1992年1月1日

4、的价格为1000元/平方米， 1992年到1995年年平均上涨10%， 用长期趋势法评估， 该房地产1996年1月1日的价格应为（ ）元/平方米。A1611B1331C1464D140015. 同一建筑物若使用性质不同， 其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。16房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。A上升B下降C不变D升降难定17. 残余法是依据（ ）价格。A土地收益求取土地B建筑物收益求取建筑物C房地收益求取房

5、地D房地收益单独求取土地或建筑物18. 用成本法评估某宗房地产的价格时， 应选取（ ）成本作为评估依据。A该宗房地产的实际B类似房地产的客观C类似房地产最高D类似房地产的最低19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（ ）。A50万元；B55万元C60万元D60万元以上20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（ ）。A市场租金B商品租金C理论租金D成本租金21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为（ ）： 新开发土地价格=取得待开发

6、土地费用+（ ）+正常利税。A拆迁安置补偿费B基础设施建设费C公共设施配套费D开发土地所需费用22. （ ）限制了估价报告书的用途。A估价方法B估价目的C估价原则D估价日期23. 在路线价法中，（ ）只需根据深度百分率即可计算地价， 不必制定相应的修正率。A一面临街矩形地B一面临街三角地C一面临街梯形地D一面临街不规则形地24. 在评估期房价格时，（ ）。A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B估价对象状况为估价时点（现在）的状态， 房地产市场情况为未来某时点的状态C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场状况为估价时

7、点（现在）的状态25. 一般损坏房的成新度为（ ）A4-6成B5-7成C4-5成D5-6成26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）A买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格27. 某宗房地产， 建筑层数5层， 各层建筑面积相等， 建筑覆盖率为50%， 楼面地价为100元/平方米， 则其土地单价为（ ）元/平方米。A500B200C250D10028. 某宗房地产的总价值为100万元， 其中土地价值30万元， 通过抵押获得贷款60万

8、元，。若投火灾保险， 则其投保价值应为（ ）万元。A100B70C60D4029. 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年， 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%.A40B60C50D6730. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D25831. 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。A417B500C460D45032. 某类

9、房地产通常抵押贷款占70%， 抵押贷款的年利率为10%， 购买者自有资本要求的年收益率为12%， 则该类房地产的资本化率为（ ）%.A10.6B11.4C11.2D10.833. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元， 年总费用40万元， 资本化率12%， 出让时的土地使用权年限为50年， 现已使用5年， 则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A833.33B830.45C828.25D827.6434. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地， 前街路线价为2000元/平方米， 后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值估价法， 其前街影响深度为（ ）米。A10B15C20D3035. 对同一

10、宗房地产而言，（ ）A房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B建筑物价格=房地价格-土地价格C土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧36. 开发商在开发某别墅区时， 产了增加利润提高了建筑密度和容积率， 但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（ ）。A市场不景气B该别墅区的环境条件变差C该别墅的单位开发成本降低D开发商可获得满意的利润即可37. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%， 若该类房地产的资本化率为10.8%， 则自有资本要求的年收益率为（ ）%.A15.0B15.7%C12.6%D11.638. 选取可比实例时，

11、 应注意所谓地点的同一性或类似性， 是指所选取的可比实例与估价对象处于（ ）。A同一地区B同一城市C同一供求范围内的类似地区DA或C39. 某建筑物， 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（ ）。AN=t+nBNt+nDA、B、C都可能40. 房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。A开发成本B权益C物质实体DB和C41. 甲土地的单价为2100元/平方米， 建筑容积率为7， 乙土地的单价为1500， 建筑容积率为5， 该两块土地的总价相比（ ）。A甲的等于乙的B甲的高于乙的C甲的低于乙的D难以判断42. 用成本法估算建筑物折旧时，折旧注重的应

12、是建筑物价值的（ ）。A收回B摊销C减损D补偿43. 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（ ）元/平方米。A500B2500C1000D125044. 房地产开发成本的增加， （ ）房地产的价格。A必定提高B必定降低C不一定提高D不一定降低45. 路线价估价的第二个步骤为（ ）。A设定标准深度B求取路线价C编制深度百分率表D划分路线价区段46. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（ ）。A四类B五类C六类D七类47. 新建筑物的的价格=（ ）+建筑物建造费用+正常利税。A征地费B拆迁安置补偿费C地价款D零48. 某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米。A2390B2410C2430D245049. 某建筑物已使用8年， 经实地勘察， 估计尚可使用32年， 残值率为5%， 则建