业主手册住宅住宅业主手册.docx

1、业主手册住宅住宅业主手册前言尊敬的业主：欢迎你入住水晶郦城！谨此，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司的全体同仁，向你表示最诚挚的敬意，并向你郑重承诺:我们将重视你的每一个需求，重视你的每一项投诉，随时欢迎你对我们的服务提出宝贵意见和建议！尊敬的 业主，为了给你提供高效、便捷、舒适、温馨的 酒店式前台服务和管家式物业服务相结合的舒适服务，我们编写了这本业主手册，希望能对你有所帮助。通过本手册，你可以更清晰地知晓你所拥有的物业特性和服务内容，了解水晶郦城物业的使用方法和注意事项，明晰你所拥有的权利和义务。本手册以水晶郦城业主临时公约、前期物业管理服务协议及相关的法律、法规为依据，敬请所有业主共同遵

2、守。本手册中的 内容如与商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约及相关法律、法规相抵触，则以商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约及相关的法律、法规为准。尊敬的业主，“真诚、善意、精致、完美”是每一位绿城人追奉的工作信条，水晶郦城舒适的环境不但需要我们绿城员工全力营造，更离不开你的悉心呵护。我们期待与你一起共同努力，营造高品位的办公、居住氛围。如果你有任何疑问或需要，均可致电24小时服务热线：总服务台热线：安防服务热线：我们将竭诚为你服务。在此，感谢你的理解、支持和配合！浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司二零零八年六月服务单位简介第一部分 辖区服务指南酒店式服务管家式服务

3、基础服务成本价服务第二部分 物业服务指南公共服务项目公共服务相关事项周边配套设施公交线路常用电话号码相关费用的缴纳及缴费方式第三部分 物业使用守则定义共有部位、公共区域、共有设施设备使用须知专有部位、专有设施设备使用须知其他注意事项第四部分 紧急事件及预防措施火警停电水盗窃防风地震受伤第五部分中华人民共和国物业管理条例结束语服务单位简介浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年，隶属于绿城控股集团，为浙江省家具有国家一级资质的物管企业，中国物业管理协会常务理事单位、杭州市物业管理协会副会长单位，1999年公司通过ISO9002质量绍兴、嘉兴、舟山等地设有34个分子公司，下

4、辖电梯、咨询等7家专业公司、公司接管、咨询楼盘面积达3000万平方米。浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司成立于2004年，现有员工400余人，公司设有综合管理部、企业发展部、质量管理部、工程管理部等部门。目前管理和顾问咨询的物业建设面积已超过100万平方米，管理的物业类型有：高档公寓、商务楼、别墅等，同时向多个高档物业提供专业化服务；顾问咨询服务已拓展到株洲、益阳、怀化、宁乡等市县。公司受开发商委托，将按照前期物业管理服务协议、业主临时公约（以下简称公约）和相关法律法规的规定为你提供高品质的物业服务。水晶郦城物业服务中心水晶郦城物业服务中心（以下简称服务中心）

5、为浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司在 水晶郦城派驻的物业服务机构。服务中心积聚了一批具有多年公寓、写字楼服务经验及酒店管理经验的优秀人才，将秉承“真诚、善意、精致、完美”的理念，为你提供尊贵、体贴、周到、舒适的物业服务，并具体承担公共安全、维修、保洁、绿化等物业服务职能。我们乐意在工作中接受你的批评和监督，真诚采纳有利于水晶郦城管理服务的各项合理化建议。辖区服务指南水晶郦城的物业服务，致力于提供高端服务，我们将建立由酒店式前台服务和管家式物业服务相融合的“舒适工作、生活物业服务体系”，突出完善、细腻、贴心的服务，彰显高档产品的尊崇。通过设立总服务台、片区管家、商务中心，为业主和使用人（以下简

6、称住户）提供接待、菜单式房屋清洁、秘书、邮政、代收代缴、票务预定等诸项服务，水晶郦城将让你全面感受星级酒店式服务的尊荣和贴心照顾的舒适。酒店式服务高贵典雅的接待前厅，式全体住户尊贵身份的体现，总服务台工作人员的热情迎接，给你以入住辖区的尊贵和温馨，并为你提供菜单式房屋清洁、商务服务等诸项服务，满足你的个性需求，彰显你的尊贵气质。水晶郦城接待前厅设有服务处，为你无偿提供以下服务：出租车代叫服务为你提供出租车叫服务。鲜花、植物租摆服务为你联系专业公司提供鲜花、植物租摆服务。留言服务电话及访客留言转告。水电费代收代缴服务你可在每月的规定期限内委托服务中心代缴水电费。雨伞借用服务总服务台备有雨伞，供你

7、临时借用。失物招领服务总服务台对公共区域的遗失物品，统一登记管理。常用电话查询服务火车、汽车、飞机时刻表查询为你提供火车、汽车、飞机时刻表的查询。邮政签收为你提供邮件、快递等委托签收服务。总服务台亦为你有偿提供以下服务：菜单式房屋清洁服务你可以根据需求选择室内清洁服务。户内设备维修服务为你提供各类户类部分设备的维修服务。送水服务为你提供品牌桶装水送水服务。商务服务为你提供收发传真、打字、复印等商务服务。管家式服务一位哲人曾经说过：家是三毛？家是婴儿的摇篮，青年的婚床，老人的躺椅。是的，无论时代如何发展，历史怎样演绎，家总式温馨、亲情和美好的象征。希望在你的支持下，通过我们的努力，水晶郦城能够成

8、为你理想的工作、生活场所，成为你生命中一道洵丽的风景。在你外出或房屋空光时，服务中心可接受你的委托代管房屋，亦可视你的需求联系专业公司代为办理房屋的租赁、转让等诸项手续，还可以提供你的需要代你接待来访人员，让你从琐事中解脱出来，更好地享受生活。房屋代管服务在你外出或房屋空关时，你可以委托服务中心管家代为照看房屋，服务中心将提供你的需求提供定时巡查、定期通风、清洁维护等服务。代理房屋租赁在你的授权下，服务中心管家可以为你联系专业公司打理房屋租赁事宜，包括租赁协议、收租及租赁期间租户提出的需要你解决的事宜。代理房屋转让在你的授权下，服务中心管家可以为你联系专业公司打理房屋转让事宜，为你打理转让协议

9、、房屋过户、按揭手续、房款缴纳、交房等相关事宜。访客接待在你外出或工作时，你可以委托服务中心管家根据访客人数、国籍、接待规格代为接待你的来访人员。小区文化活动组织与服务根据项目住户的需求，结合小区实际组织展开小区文化活动例如：组织举办各种主题的沙龙或聚会；组织有针对性或专题的旅游活动；组织各种庆典活动。基础服务代收代缴有线电视收视费、电话费等代办电话开通受理业务代订送生日蛋糕和花篮代办报刊订阅和收发代办暂住证代联系白蚁防治所进行白蚁防治（防治费用由业主支付）代为业主联系购买灭火器代订饮用水物业咨询服务成本价服务住户专有部位、专有设备的维修和安装更换灯管、灯泡维修、更换门锁空调清洁维修及零部件更

10、换住户专有部位下水道疏通服务小型热水器、抽油烟机拆装音响线路布置室内供电线路维修维修更换水表挂镜、相框更换玻璃玻璃开孔维修、安装自来水管、水阀及软管维修、安装水盆、水箱配件维修、安装浴缸维修、安装晾衣架安装窗帘、纱窗物业服务指南物业管理是业主（前期为开发商）通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按物业管理服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据水晶郦城前期物业管理服务协议，我们提请您关注以下物业服务内容和管理要求：公共服务项目安全保卫服务协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序，进行安全防范；物业服务区域内24小时巡逻执

11、勤；义务消防；物定服务区域内车辆交通管理服务；消防设施、设备定期检查及维护；重点部位24小时安保监控。保洁绿化服务共有设施、共有部位保洁；生活垃圾收集和清运；消灭“四害”；确保共有雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常的可排放状态；公共绿地养护、共的部位绿化保养更换服务。共有部位、共有设施设备的使用管理和维修、养护服务对共有部位、共有设施设备进行日常管理和维修养护；及时维修或更新损坏的共有部位、共有设施设备；确保项目内正常供电、供水（水电部门因故暂停供应除外）；确保共有设施设备。如：水泵、电梯等能按规定的时间正常运行；提供大厦报警系统服务。物业装饰、装修管理按照装饰装修有关规定和公约的有关要

12、求，进行装饰装修管理。物业档案资料管理建立业主档案、共有设施设备档案、工程技术资料挡案等必要的物业档案。公共服务相关事项安全服务范围协助服务中心根据物业服务的有关规定和物业服务协议约定提供保安服务，以维护水晶郦城正常的工作、生活秩序，该服务仅才水晶郦城共有部位、公共区域进行防范性巡视、值守。注意公共安全请勿从事容易危及他人人身和财产安全的行为。如因此而造成他人人身伤害或财产损失，须由行为人承担责任。对无行为能力或限制行为能力人的保护住户应对其所监护的无行为能力或限制行为能力人，尤其中学龄前的儿童实施保护，不宜让其独自留守户内或在公共区域、共有部位玩耍，以免发生意外。意外、偷盗、可疑可件等到的防

13、范如目击上述任何事件发生或发现水晶郦城内有任何可能影响公众安全的情况，请立即告知服务中心。长期离开住所住户如长期离开住所，请到服务中心登记，留下通讯地址和联络方法，以便服务中心送达有关通知、函件等。同时关闭户内门窗，水，电总阀，确保安全。紧急联络方式业主在办理入伙手续时，请认真填妥业主资料登记表上的各项内容，并提供2个24小时开通的联络方式，以便发生紧急情况及时取得联系。如通讯号码发生变更，须及时通知服务中心，如因通讯不畅而造成的后果，服务中心将不予承担。非业主住户同此办理手续。保洁服务范围水晶郦城共有部位，共有设施的清洁由服务中心负责完成。户内专有部位的清洁由住户自行负责。如有需要，服务中心

14、可提供菜单式房屋清洁服务。生活垃圾的处理项目内配备生活垃圾桶，请住户自觉将生活垃圾放到垃圾桶内。特别提醒；请不要将火种投入垃圾桶内，以免发生火情。大件废弃物的处理服务中心可代为处理大件的废弃物，请勿将之随意丢弃于共有部位。否则由此发生的额外清运费由相关住户承担。公共告示服务中心在水晶郦城指定地点设立公告栏，用于发布通知、告示等管理服务信息，谨请关注！书面通知、函件、单据服务中心向业主或物业使用人发出的书面通知、函件、单据等，将通过挂号信、邮件或专人送达。若需要采用其他通讯方式或通讯地址，请及时以书面形式告知服务中心。服务中心员工中心广场服务中心工作人员受聘于浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司。

15、为了保障服务水准及管理效能，敬请各业主或物业使用人合作，避免未经服务中心许可而差使工作人员进行私人服务。服务中心禁止所有工作人员私自收受任何钱物。【周边配套设施】类别 单位 地址 服务热线酒店餐饮商业金融通讯邮政医疗美容休闲娱乐教育【公交线路】站点 线路 起止站点蔡锷路口（水晶郦城）【常用电话号码】火警： 119 宁乡自来水公司匪警： 110 宁乡房管局救护： 120 市民热线电话查询： 114 中国移动业务服务 10086电话故障： 112 中国联通业务服务 1001邮编查询： 184 中国工商银行 95588交通事故报警电话： 122 招商银行 95555汽车救助中心： 中国银行 9556

16、6工商管理局：中国农业银行95599物价管理： 中国建设银行 95533民政管理： 供电热线 95598供电管理： 长沙市黄花机场问询 4449500供水管理： 长沙市火车站问询 2296421城市管理： 长途汽车问询 环保管理： 东站：供电急修电话： 南站：宁乡县煤气公司： 老站：有线电视服务热线：以上信息的确认日期为2008年5月，如有变动，恕不另行通知。【相关费用的缴纳及缴费方式】缴付费用之责任根据您与我们签字的前期物业管理服务协议，您应按时足额支付物业服务费、共有设施设备能耗费及其它按规定需缴付之费用。相关费用标准物业服务费：物业服务费包括共有设施设备能耗费用。其他服务项目收费标准详见

17、总服务台价目表。缴费方式物业服务费自开发商书面通知办理入伙手续之日的 次月起计算。为了您缴费方便，敬请您每6个月预缴一次。请您于第一个月的上旬通过到服务中心缴纳现金或存入服务中心指定银行账号的方式缴纳。缴费账号公司名称：浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司开户银行：工行五一路支行账号：1901001009201077461PART3物业使用守则为保障全体业主在水晶郦城的共同利益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全哈合理使用，我们根据业主临时公约和相关法律法规制定了本守则，所有住户须自觉遵守，共同营造温馨、舒适、和谐的居住环境。【定义】专有部位指一套房屋内部，由房屋产权人专有的室内办公区、卧室、客

18、厅、厨房、卫生间、阳台及室内墙面等部位。专有设施设备指一套房屋内部，由房屋的房屋产权人专有的门窗、卫生洁具、家具用品、家电以及通向总水管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。共有部位、公共区域指物业服务区域内属全体业主、使用人共同使用的公共绿化、行车道、行人道、公共停车位、设备机房等部位。共有设施设备指物业服务区域内属全体业主共同使用的给排水系统、变配系统、公共照明系统、消防系统、安全监控系统、门禁系统等设施设备。【共有部位、公共区域、公有设施设备使用须知】屋面管理规定楼宇的屋面属该栋楼宇的公共部位，也是楼宇主体结构的组成部分。业主、住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面，堆

19、放各类物品、安装独立设施或太阳能热水器等。为了安全起见，未经服务中心同意，任何住户请勿爬上楼宇屋面（屋顶花园除外）。外立面管理规定房屋外立面属整栋楼宇的公共部位，业主、住户不能私用或改变其形状、颜色，不得拆移或改造物业之任何外墙（包括墙体本身、外墙面装修、门窗及空调洞口等）。为了确保小区整体外观整齐美观，请勿在房屋外墙、外墙玻璃内外侧上安装晾衣架、花架、遮阳蓬、遮光帘、防盗栅栏、空调外机（开发商预留机位除外）以及广告标识等构筑物。 不得以重物碰撞或震动铝合金门窗引起窗周塞缝开裂和脱落。特别是写字楼及行政公馆北向幕墙窗，当窗户或窗周墙体及窗台板任一部位受到震动或冲击时，窗户四周塞缝可能开裂脱落，

20、甚至窗户整体变形，其抗渗能力必然大幅度消弱。国际公寓阳台使用为确保国际公寓建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台；禁止在阳台上架设独立天线和设置广告、招牌等。 阳台内不宜堆放过多物品，不得堆放垃圾废弃物。住户应经常清扫阳台，防止垃圾赌塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以及因室内进水而带来的财产受损）。高空坠物极为危险，因此严禁住户向室外丢垃圾等任何物品。阳台、窗台等部位不要随意摆放盆景等物品，以免坠落。房屋结构的管理房屋承重墙、柱、梁、楼板、屋面等均严禁拆除或改动，不得颤自开窗、开洞或进行嵌入式装修。水、电、燃气计量表的管理所有业主未经许可，请勿颤自拆卸、改装、移动水、电燃

21、气表具。若违反规定引发损害事故及造成损失，违规业主（住户）须承担相应的赔偿责任。特别提醒：因管道燃气安装在国际公寓各业主室内，请业主（住户）在进行室内装修时，在表具周围留出足够的空间以便今后的维护或更换，不得封闭燃气管道，以免发生安全事故。国际公寓可视对讲系统的使用和保护在物业交付时，为避免可视对讲室内装修时受损，暂不安装，在业主装修好入住时与物业公司联系，由服务中心给予安装调试。空调等大型设施的管理为确保产品品质不受影响，配合业主室内装修，业主在装修方案确定后，由物业管理单位审核后方可进行施工。特别提醒：国际公寓已预留空调室外机位的，请在购置空调前预先测量室外空调机位大小，在配置空调时应根据

22、机位尺寸选择合适的机型，以免尺寸不合引致不必要的麻烦。 共有部位、公共区域占用写字楼、行政公馆、国际公寓公共部位（如大堂、公共走廊、楼梯、门厅等部位）已由开发商统一装修。为保持各物业的美观统一，业主住户在进行二次装修时不得拆改原有装修。特别提醒：请住户不要在公共部位私自堆放杂物、停放车辆、摆放家具或晾晒衣物，阻塞通道。若发生上述行为，管理人员有权将该类物品清除，由此而产生的费用须由该住户承担。庆典或祭祀活动住户若需在共有部位、公共区域开展任何庆典或祭祀活动，应事先征得服务中心的书面同意；不得在项目公共部位、公共设施等地方设立神位或燃烛燃纸、燃放鞭炮等。交通管理所有进入小区的车辆需听从门岗安保人

23、员的指引直接进入地下车库。为保障小区停车的安全通畅，车库内已设置了交通标志，行驶时应严格遵守交通标志有关规定，以免发生交通事故。机动车辆停放机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。非机动车辆停放业主的非机动车辆请停入物业服务中心指定的集中停放区域内，并有秩序地停放整齐。非机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。为维护小区整体形象，请勿在小区非指定地点随意停放非机动车。公共环境维护业主在小区内请勿随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、杂物。严禁向窗外乱扔果皮、饮料瓶、烟蒂和其它杂物，以免影响公共环境卫生及因高空坠物造成危险。请勿在建筑物、构建物、树木及其它公共设施和共用部位乱张贴、乱涂写、刻画，如有上述行为，物业服

24、务中心有权要求行为人及时清除污迹，并承担相应的赔偿。业主使用音响设备、乐器或开展室内娱乐活动时，应采取有效措施控制音量，请勿影响相邻业主的正常生活。家长要监督好未成年人进行危险的活动。严禁使用各种器械或人体撞击公共大堂部位及室内的玻璃等易碎品，以免发生意外。绿化维护业主有义务配合物业服务中心维护绿化的整洁。不准攀爬树木和公共构筑物。行人或车辆请勿践踏或穿越绿地或利用树木做各种运动。由于以上活动而引起的损失和责任由当事者（或监护人）负责。无行为能力人或限制行为能力人应在监护人陪同下方可进入屋顶花园，以免发生意外。【专有部位、专有设施设备使用须知】房屋装修业主在对房屋进行装修前，请仔细阅读装修管理

25、办法，并填写装修申请，办理相关手续，方可进行施工。水、电、燃气管线保护业主在装修时，请注意房屋中已预埋水管、电线管道的位置与走向以及地漏位置。装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与物业服务中心联系。在装修过程中应尽量避免墙体开洞而损伤管线，不得颤自拆除设有暗敷专业管线（有插座或开关的墙面必有走向管线）的隔墙。如因装修需要墙体开凿的，请提前与物业服务中心进行联系，以便得到一定的技术支持。因自行改动管道或线路，引起的质量问题或导致的损失均由业主自行承担。电力使用规定业主或物业使用人用电总量不得超出所配备的用电额定容量，具体要求请参阅水晶郦城物业使用说明书。业主或物业使用人需注意用电安全，禁止

26、随意更改配电箱电源的容量。业主或物业使用人如需使用大功率电器，须事先报服务中心审核后方可使用。专有部位、专有设施设备维修专有部位、专有设施设备在保修期内出现质量问题由开发商根据相关约定负责维修处理。保修期外及业主或物业使用人自行装修造成的工程质量问题，如结构、管道、电路等问题，由业主或物业使用人自行负责或咨询服务中心。相关保修事项请参阅质量保证书。业主房屋出租水晶郦城业主若出租所购物业，须遵守长沙市房屋租赁条例以及政府其他法规、政策的相关规定。在租赁协议签订后，须携带相关资料证明，到服务中心备案。在租赁协议到期前一周内，租赁人/承租人须到服务中心确认是否续租；若租约终止，承租人须持有业主（租赁

27、人）的书面证明，方可搬离。房屋转让业主在出让所属物业时，应以书面形式通知服务中心，并须在物业转让前移交业主临时公约、前期物业服务协议、质量保证书和水晶郦城物业使用说明书，并结清各项费用。保险服务中心已为水晶郦城的共有部位、公共区域及共有设施设备购买了财产险和机器损坏险，但此保险并不包括业主或物业使用人专有部位内的财产保险。服务中心建议业主或物业使用人自行购买。【其它注意事项】业主/物业使用人、访客、外来工作人员出入限制业主物业使用人及访客等，敬请遵守服务中心关于辖区内的出入限制的规定，否则保安有权阻止进入。快递、送货、家政等外来工作人员进入项目内部须办理登记手续。危险品不得在水晶郦城的任何区域

28、存放易燃易爆、有毒及其它危险品，若因此而造成对他人的伤害或触犯法律，将由责任人承担全部责任。烟花爆竹燃放规定燃放烟花爆竹须遵守长沙市公安局消防部门燃放烟花的有关规定，在服务中心指定的区域燃放。禁止擅自在共有部位和公共区域燃放，以免危机他人人身和财产安全；禁止在绿化区域或水景边燃放，以免毁坏绿化或污染水景。如果因燃放烟花爆竹不当而造成共有设施及他人人身伤害或财产损失，须由行为人承担责任。宠物饲养饲养宠物应自觉遵守政府的有关规定，辖区内禁止无证饲养宠物。饲养宠物应注意维护公共环境的清洁，自觉清理宠物排泄物。如因饲养宠物影响他人正常生活或引起其他业主物业使用人的合理投诉，其主人应采取有效措施予以改进

29、并对此承担一切责任。大件物品带出为保证业主或物业使用人的财产安全，所有携带大件物品离开的辖区人员，须在服务中心办理相关手续。推销水晶郦城内禁止推销人员上门进行推销、分发传单或物品等活动，业主或物业使用人如遇到此类情况，请立即告知服务中心。询问配合水晶郦城主要的出入口及公共区域，皆有工作人员24小时值守工作人员会对陌生人询问身份，出于职责要求，工作人员可能会多次向您询问身份，由此给您带来的不辨，敬请谅解。业主意见的处理水晶郦城的所有管理制度都是为了维护广大业主和物业使用人的共同利益，如业主或物业使用人对某些管理规定有疑义，在业主委员会成立前，服务中心将以业主临时公约为依据进行处理；业主委员会成立

30、后，则以业主大会的决议为准，敬请广大业主理解、支持和配合。告知义务各位业主或物业使用人除本人手册各项规定外，还应督促家人、同事、租户、代理人及访客共同遵守。PART4紧急事件及预防措施公共安全和私家生命、财产安全隐患防范是维系全体业主和物业使用人利益的大事，遇有自然灾害、火险、盗抢等紧急事件，服务中心将启动紧急预案，配合相关部门采取紧急措施，敬请认真阅读、了解有关紧急事件及预防措施，并按要求防范。【火警】防火须知为有效地防止火灾的发生，请您牢记有关防火须知事项：离开所属物业前，请关闭所有电器的电源，包括空调、灯具、电热器具、按摩椅、洗衣机及电脑、各类充电器等；应使用符合安全标准的电源插座，不应使用有多插口的万能插座，以免加重用电负载；切勿自行更改户内的电气线路及装置；切勿自行维修失效的电器用品；切勿在户内储存易燃物品，如：汽油、煤油、油漆、烟花爆竹等；切勿将未完全熄灭的烟蒂弃于垃圾桶内；切勿直接用电线连接墙上的插座或接线板，应使用配套的插头连接；切勿阻塞消防通道；须熟悉各消防指定逃生路线；请各业主和物业使用人在户内配备一定数量的有效灭火器，并尽可能地熟悉灭火器的基本使用方法，以备急用。火警指令当您目睹火灾发生时，请保持镇定，同时请立即采取以下措施：