住宅工程分户质量验收方案.docx

1、住宅工程分户质量验收方案1、编制依据 XXXX高层住宅工程根据北京市建设委员会颁布的关于住宅工程质量分户验收管理规定的通知（京建质【2005】999号）和关于【住宅工程质量分户验收工作的指导意见】的通知（京建质【2006】39号）的要求，建设单位必须按照建筑工程质量管理条例和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。据此编制XXXX高层住宅工程质量分户验收施工方案。1.1、设计文件及施工合同序号名 称编 号1施工图2XXXXX工程施工合同3XXXX工程施工组织设计及施工方案1.2、分户验收质量标准、规范序号类别名 称编 号1国家混凝土结构工程施工质量验收规范GB50207-

2、20022国家建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-20013国家建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-20024国家建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50209-20025国家建筑电气工程施工质量验收规范GB50300-20016国家建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20017国家民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-20018国家建筑防腐蚀工程质量验收规范GB50212-20029国家建筑工程质量管理条例10行业建筑玻璃应用技术规程JGJ113-200311地方建筑安装分项工程施工工艺标准DBJ/T01-26-200312地方北京市建筑工程资料管理规

3、程DBJ01-51-200313地方建筑外墙弹性涂料应用技术规程DBJ/T01-57-200114地方厨房、厕浴间防水施工技术规程DBJ01-105-200615地方关于印发住宅工程质量分户验收管理规定的通知京建质【2005】999号16地方关于印发住宅工程质量分户验收工作的指导意见的通知京建质【2006】39号2、工程概况2.1、工程简介：序号项 目内 容1工程名称XXXX住宅小区高层住宅XXXX楼2建设地点北京市XXXXXXX3建设单位北京市XXXX4设计单位北京XXXX建筑工程有限公司5监理单位北京市XXX建设监理有限责任公司6施工单位XXXX建筑工程公司7合同承包内容图纸所含建筑工程、

4、装饰工程、室内给排水工程、室内采暖工程、室内电气工程、消防8甲方指定分包9质量标准合格2.2、设计概况序号项 目内 容1建筑面积（）总建筑面积25744.112层数地下2层地上22层层高（m）非标准层/标准层2.72檐口高度61.40建筑高度69.7903结构断面尺寸（）外墙厚度300、180内墙厚度300、200、180梁断面1000350、700180板厚度300、180、140、120、1004内装修楼地面防滑砖地面、砼地面、水泥砂浆地面（公共部分）内墙耐水腻子、耐擦洗涂料、面砖（公共部分）顶棚耐擦洗涂料（公共部分）栏杆钢管栏杆（阳台）5门窗木门、防火门、人防门、户门为防盗门、塑钢窗6防

5、水设计室内卫生间： JS防水涂料3、分户验收组织机构及责任制3.1、分户验收组织机构 住宅工程竣工验收由建设单位组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。成立分户验收小组。分户验收小组成员见下表。分户验收小组成员表序号职务建设单位监理单位施工单位1组长2副组长3组员3.2、建设单位责任 建设单位是分户验收工作的第一责任人，分户验收工作是否认真开展，主要取决于建设单位的组织和要求。（物业单位未选定）。具体工作包括：（1）组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。（2）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协调解决分户验收中测量

6、设备、人员、资金等问题。（3）与施工、监理单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。（4）住宅工程交付使用时，住宅工程质量分户验收表应当作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。3.3、施工单位责任3.3.1、编制分户验收方案，主要内容有：（1）各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。（2）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。（3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分部图。（4）根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。3.3.2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质

7、检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。3.3.3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。3.3.4、分包单位专业技术负责人应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。3.4、监理单位责任3.4.1、验收施工单位编制的分户验收方案。3.4.2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。3.4.3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以

8、及足够的检查验收工具。3.4.4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。4、分户验收的范围、内容及资料的收集整理住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）根据国家和本市工程质量标准、规范对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收。4.1、分户验收的范围分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。4.2、分户验收的内容分户验收以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分

9、户验收内容以检验批检查内容为主。依据质量验收标准及经审查合格的施工图及其他设计文件的要求，对每套住宅设计涉及到分户验收项目和内容进行验收。4.3、分项验收填表要求和资料的收集整理4.3.1填写表格（1）分户检验批在验收时，及时填写分户质量验收记录表。（2）全部分户验收完成后，及时填写住宅工程质量分户验收表。4.3.2、签字资格规定分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。分户检验批项目的检查验收签字人员表序号专业签字人员建设单位施工单位监理单位1土建2机电3给排水4采

10、暖4.3.3、住宅工程质量分户验收表住宅工程质量分户验收应有建设、施工、监理单位总监理工程师在相应位置签认。并加盖各单位分户验收专用章。4.3.4、资料收集整理（1）每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“-套住宅分户验收汇总表”（见表一）中。-户住宅分户验收汇总表 表一序号验收项目验收结论验收日期存在问题12-（2）单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”见表（二）中。 单位工程分户验收汇总表 表二序号户名户型分户检验批项数分户验收完成时间分户验收结论存在问题12-5、土建工程分户验收的方法分项验收质量标准、检查数量、方法5.1、一般

11、规定此条为共有规定，如有不同规定在各节中分别列出5.1.1、一般土建分项工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。5.1.2、一般土建分项工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。5.1.3、每户住宅一般土建工程观感质量应全数检查。以房间为单位，检查并记录。（通过目测的方法检查）。5.1.4、实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位分、检查数量，确定检查点。实测值（当量取长度、高度尺寸时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一空格内，实测值或与基准值相减的差值）在允许偏差范围内判为合格，当超过允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，

12、以便判断不合格点是否超出允许便差1.5倍和不合格点。实测值应全数记录。（通过专业检查工具检查）。5.1.5、当分户检验批地主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80% 及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。5.1.6、当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。6、建筑结构外观及尺寸偏差质量现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收6.1现浇结构外观及尺寸偏差质量检查部位：住户、地下一层二层、一层管理用房的现浇结构。6.2质量标准、检查数量、方法6.2.1一般规定（1）现浇结构拆模后，应由

13、建设单位组织监理（建设）单位、施工单位对外观质量和尺寸偏差进行检查，作出记录，并应及时按施工技术方案对缺陷进行处理。（2）现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重程度，按表1-01-2确定。注：本方案中的表号与住宅工程质量分户验收工作的指导意见的表号一致。6.2.2外观质量（1）主控项目：现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。检查数量：全数检查检验方法：观察，检查技术处理方案。（2）一般项目：现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷

14、。对已经出现的一般缺陷，应由施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。检查数量：全数检查检验方法：观察，检查技术处理方案。6.2.3尺寸偏差（1）主控项目：现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。检查数量：全数检查检验方法：量测，检查技术处理方案。（2）一般项目：现浇结构拆模后的尺寸偏差符合表的规定。检查数量：按每户住宅划分检验批。在同一检验批内，对梁、柱应抽查构件数量不少于3件；对墙和板，应按有代表性的自然间抽查不少于3间；对

15、大空间结构，墙可按相邻轴线间高度5m左右划分检查面，板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于3面。 现浇结构外观质量缺陷表 1-01-2名称现象严重缺陷一般缺陷露筋构件内钢筋末被混凝土包裹而外露纵向受力钢筋有露筋其他钢筋有少量露筋蜂窝混凝土表面缺少水泥砂浆而形成石自子外露构件主要受力部位有蜂窝其他钢筋有少量露筋孔洞混凝土中孔穴深度和长度均超过保护层厚度构件主要受力部位有孔洞其他部位有少量蜂窝夹渣混凝土中夹有杂物且深度超过保护层厚度构件主要受力部分有夹渣其他部位有少量夹渣疏松混凝土中局部不密实构件主要受力部分有疏松其他部位有少量疏松裂缝缝隙从混凝土表面延伸至混凝土内部构件主要受力部位有影响结构能或

16、使用功能的裂缝其他部位有少量不影响结构性能或使用功能的裂缝连接部位缺陷构件连接外混凝土缺陷及连接钢筋、连接件松动连接部位有影响结构传力性能的缺陷连接部位有基本不影响结构传力性能的缺陷外形缺陷缺棱掉角、棱角不直、翘曲不平、飞边凸肋等清水砼构件有影响使用功能或装饰效果的外形缺陷其他混凝土构件有不影响使用功能的外形缺陷外形缺陷构件表面麻面、掉皮、起砂、沾污等具有重要装饰效果的清水混凝土构件有外表缺陷其他混凝土构件有不影响使用功能的外表缺陷6.2.4实测项目说明（1）结构墙体尺寸实测内容分别是：墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测

17、内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。1）检查被查房间墙体轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于1个测量点。建议通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推算轴线位置。（计算基准值） 现浇结构尺寸允许偏差和检验方法 表1-01-3项 目允许偏（）检验方法轴线位置墙、柱、梁8钢尺检查剪力墙5垂直度层高5m8经纬仪或吊线、钢尺检查标高层高10水准仪或拉线、钢尺检查截面尺寸+8，-5钢尺检查表面平整度82m靠尺和塞尺检查2） 检查被查房间墙体垂直度时，使用经纬仪或吊线、钢尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点宜设置在距墙角500，距地300位置且

18、每面墙不少于1点。建议使用2米托线板，以墙体允许偏差8、剪力墙允许偏差5作为垂直度标准。3）被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内1米线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每门窗洞测量一点。（计算基准值）4）检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体厚度测量，测量不少于1点。（计算基准值）5）查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横、竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。（2）结构楼板实测内容分别是：楼板标高、截面尺寸、表面平整度。检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，

19、参照下列测量位置和数量进行检查。1）检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，宜在楼板4个房角位置测量，每块楼板测量点不少于4点。建议通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼层标（计算基准值）2）检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，宜在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。（计算基准值）3）检查被查房间楼板表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，宜在楼板中心区域横、纵两个方向测量，每个方向不少于1个测量点。7、墙面、地面和顶棚面层质量7.1墙面耐水腻子质量分户验收7.1.1墙面耐水腻子质量检查部位：住户、走廊、楼梯间、电梯厅、地下一层二层、一层

20、管理用房的墙面7.1.2质量标准、检查数量、方法（1）一般规定见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。（2）主控项目耐水腻子层应坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝。检验方法：观察（3）一般项目1）耐水腻子层表面应洁净、表面平整、无凹凸、漏刮、错台，颜色一致，手感细腻光滑，装饰线条顺直，无污染等现象。检验方法：观察；手摸检查。2）耐水腻子层表面质量和检验方法应符合表表3-16-2的规定。 耐水腻子层表面质量标准和检验方法 表3-16-2序号检查项目允许偏差（）检验方法1表面平整3用2m靠尺和塞尺检查2立面垂直3用2m托线板检查3阴阳角垂直3用2m托线板检查4阴阳角方正3用方尺和塞尺检查（4）实测项目

21、说明耐水腻子层表面质量分户验收实测内容，主要是表面平整、立面垂直、阴阳角垂直、阴阳角方正。检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关工具，参照下列测量位置和数量，对墙体耐水腻子层表面实测内容进行检查，并全数记录。1）检查表面平整度时，使用2m 靠尺和塞尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设在墙面中心区域，按横竖方向测量，且各不少于1点。2）检查立面垂直度时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设置在距墙角水平距离500，距地300位置且每面墙不少于1点。3）检查阴阳角垂直时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每个阴阳角处墙面进

22、行测量，测量点宜设在距墙角10厘米处，且不少于1点。4）检查阴阳角方正时，使用边长为20厘米的直角检测尺等测量工具，对房间每个阴阳角进行测量，测量点宜设在墙角距下端1米处，且不少于1点。7.2水性涂料涂饰质量分户验收7.2.1水性涂料涂饰质量检查部位：（1）地下一层二层、一层管理用房的顶棚（2）走廊、楼梯间、电梯厅顶棚；7.2.2质量标准、检查数量、方法（1）一般规定1）见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。2）水性涂饰基层的立面垂直度、表面平整度、阴阳角垂直、方正等质量，应符合相应抹灰基层的国家及北京市质量验收标准。（2）主控项目1）水性涂料涂饰工程的颜色、图案应符合设计要求。检验方法：观

23、察。2）水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。检验方法：观察；手摸检查。3）水性涂料涂饰工程的基层腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝。检验方法：观察；手摸检查。（3）一般项目1）涂层与其它装修材料和设备衔接处应吻合，界面应清晰。检查方法：观察2）薄涂料、的涂饰质量和检验方法应符合表3-02-2的规定。（4）实测项目说明水性涂料涂饰工程质量分户验收实测内容，主要是装饰线、分色线直线度检查。 水性涂料涂施质量允许偏差和验收方法 表3-02-2序号检查内容质量偏差（）检查方法1颜 色均匀一致观察2泛碱、咬色允许少量轻微观察3流坠、疙瘩允许少量轻微观查7.3地面水泥

24、混凝土面层质量分户验收7.3.1地面水泥混凝土面层质量检查部位：楼梯、地下一层二层管理用房的地面7.3.2质量标准、检查数量、方法（1）一般规定见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。（2）主控项目1）面层与一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。 检验方法：用小轻击检查。注：空鼓面积不应大于400，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。（3）一般项目1）面层表面的不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。 检验方法：观察检查。2）面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。检验方法：观察和采用泼水或用坡度尺检查。3）水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。检验方法：用小锤轻击、钢尺

25、和观察检查。 注：局部空鼓长度不应大于300，且每自然间（标准间）不多于2处可不 计。4）楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼层梯段相邻踏步高度差不应大于 10，每踏步两端宽度差不应大于10；楼梯踏步的齿角应整齐。检验方法：观察和钢尺检查。5）水泥混凝土面层的允许偏差和齿角应整齐。检验方法：观察和钢尺检查。6）水泥混凝土面层的允许偏差和检验方法应符合表表3-03-2的规定。水泥混凝土面层的允许偏差和检验方法 表3-03-2序号检查内容表面允许偏差检查方法1表面平整度5用2m靠尺板和楔形塞尺检查2踢脚线上口平直4拉5m线和用钢尺检查3相邻踏步高度差10观察和用钢尺检查4踏步两端宽度差10观察和

26、用钢尺检查（4）实测项目水泥混凝土面层分户质量验收实测内容分别是：表面平整度、踢脚线上口平直、相邻踏步高度差、踏步两端宽度差。检查时，宜在分户验收抽查点分布中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量，对水泥混凝土面层实测内容进行检查，并全数记录。1）检查表面平整度时，使用2m靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设在房间地面中心区域，按纵、横方向测量，且各不少于1点。2）检查踢脚线上口平直时，采用拉5m线和钢尺等测量工具，对每面墙踢脚线上口进行测量，且不少于1点。3）检查相邻踏步高度差时，宜对每跑楼梯上下端踏步高度差进行观察，并使用钢尺测量，且测量点不少于2点。4）

27、检查踏步两端宽度差时，宜对每跑楼梯上下端踏步宽度差进行观察，并使用钢尺测量，且测量点不少于2点。7.4地面水泥砂浆面层质量分户验收7.4.1地部面水泥砂浆面层质量检查部位：楼梯、地下一层二层管理用房的地面7.4.2质量标准、检查数量、方法（1）一般规定见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。（2）主控项目面层与一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。检验方法：用小轻击检查。注：空鼓面积不应大于400，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。（3）一般项目1）面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。 检验方法：观察和采用泼水或用坡度尺检查。2）面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

28、检验方法：观察检查。3）踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。 检验方法：用小锤轻击和观察检查。注：局部空鼓长度不应大于300，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。4）楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼梯踏步的齿角应整齐。 检验方法：观察。5）水泥砂浆面层的允许偏差应符合表3-04-2的规定 地面水泥砂浆面层的允许偏差和检查方法 表3-04-2序号检查内容表面允许偏差检查方法1表面平整度4用2m靠尺板和楔形塞尺检查2踢脚线上口平直4拉5m线和用钢尺检查3缝格平直3观察和用钢尺检查4相邻踏步高度差10观察和用钢尺检查5踏步两端宽度差10观察和用钢尺检查（4）实测项目说明水泥砂浆面层分户质量验收实测内容分别是：表面平整度、踢脚线上口平直、相邻踏步高度差、踏步两端宽度差。检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量，对水泥砂浆面层实测内容进行检查，并全数记录。1）检查表面平整度时，使用2m靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设在房间地面中心区域，按纵横方向测量，且各不少于1点。2）检查踢脚线