XX文化博览园建设项目可行性研究报告.docx

1、XX文化博览园建设项目可行性研究报告第一章 概 况第二章 项目建设的背景及建设的必要性第三章 项目投资环境和市场研究第四章 项目定位、建设内容及开发策略第五章 用地及建设条件第六章 工程方案第七章 公用工程方案第八章 环境保护与卫生、安全防火第九章 节能与无障碍设计第十章 管理机构和运作模式第十一章 建设工期与工程实施管理第十二章 投资估算与资金筹措第十三章 工程经济评价第十四章 社会效益及生态效益评价第十五章 风险分析第十六章 主要结论和建议第一章 概 况11 项目概况111项目名称：某某文化博览园项目可行性研究报告112建设单位：某某县国有资产投资经营有限公司113项目负责人：某某114项

2、目总投资：9892万元115建设地址：某某县城新区大青垄116 项目位置本项目位于某某县境内，某某县位于浙江省西北部，钱塘江上游，是杭州市辖县之一，介于东经1191011958、北纬29353005之间。地处“西湖钱塘江富春江新安江某某黄山”黄金旅游线的中心地段，距杭州75公里。是国务院批准的对外开放县。县境东连诸暨，南接浦江、建德，西邻淳安，北靠富阳与临安。 项目建设地址位置位于某某302国道与迎春南路交叉口东南侧，杭千高速某某出口的入城口，呈丘林地貌。现为农庄橘子林，沿西、北路为粗略整治的城市绿化带，东面有小青龙水库，中间山凹是时枯时泽的鱼塘。总用地235亩。基地内除少量农庄房屋外，基本呈

3、自然果园生态状。12 建设单位概况121企业名称: 某某县国有资产投资经营有限公司122法定地址：杭州市某某镇迎春南路258号123法定代表人：某某124建设单位简介某某县国有资产投资经营有限公司为县国有资产管理委员会投资组建的有限责任公司，注册资金为18000(万元)人民币，是县政府重点构建的综合性投融资、建设与经营的平台，主要经营县政府授权范围内的国有资产经营。13 可行性研究报告研究的依据和范围131可行性研究报告研究依据1、中共十七大报告；2、中华人民共和国城乡规划法；3、中共浙江省委关于浙江省国民经济与社会发展十一五计划的建议；4、杭州市国民经济和社会发展第十一个五年规划(2006-

4、2010)；5、某某县域总体规划（2006-2020）中心城区规划；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、投资项目可行性研究指南；8、浙江省工程建设其他费用定额（2006）；9、项目选址意见书。某某县人民政府关于我县旅游业发展情况的报告132可行性研究报告研究的范围本可行性研究报告着重研究某某县文化博览园项目建设的背景、必要性、功能定位和思路、建设规模、用地及建设条件、工程方案、环境保护与卫生、安全防火、节能与无障碍设计、投资估算和效益评价等方面的工作，论证其必要性，工程方案、经济上的可行性。具体内容有：1、项目建设的背景及建设的必要性；2、项目投资环境和市场研究3、项目定位、建设内容

5、及开发策略、用地与建设条件；4、工程方案与配套工程；5、环境保护与卫生、安全防火；6、节能与无障碍设计；7、投资估算与资金来源；8、效益评价。14 项目建设的规模和主要内容本项目建设的载体，是商业步行街和主题博物馆，是以文化博览、休闲购物为主题，突出景观性、舒适性。整个文博园将建成一个以“文化”为热点，以文化博览、休闲旅游、创意产业为主体的复合型文化创意园区。将文化博览园打造成文化名人创作基地、文化产品展示中心和旅游集散中心、旅游咨询服务中心，全面展示某某工业、农业名特产品和旅游商品。本项目总用地约258亩（约17.2公顷），项目功能定位，将园区划分为入口区、商业街区、博物馆区、主题项目区、生

6、态区。其中：北入口广场，用地面积约50亩。主要建设内容联结与320国道及跨320国道到江南新城的交通，以及入口绿化景观及旅游集散中心停车场。主题博物馆，用地约2.66公顷，地上总建筑面积31910平方米；商业街，用地约0.93公顷，地上总建筑面积11140平方米；主题项目，用地约1.83公顷，地上总建筑面积21960平方米。广场街面、公共绿化、道路用地8.46公顷。考虑项目建设的资金和为增进项目的活力，项目在 开发策略上考虑引进市场机制，吸引企业参与。对主题博物馆、主题项目区合计4.49公顷用地采用招商出让的方式开发，几个主题博物馆、主题项目采用净地出让，由受让单位进行开发建设，项目公司只复杂

7、土地收储及土地平整。对北入口、商业街、广场街面、公共绿化、道路由本项目建设单位负责建设并运营。15 项目主要技术经济指标本项目主要经济技术指标详见下表指标名称 指标量单位备 注1总规划用地面积（含北入口）172000平方米2北入口用地面积33000平方米3地上总建筑面积65010平方米其中商业街建筑面积11140平方米博物馆、主题项目53870平方米4地下车库面积4000平方米5建筑占地面积（含各地块庭院用地）48900平方米6广场街面25100平方米7停车场（含北入口）9100平方米8公共绿化（含北入口）76900平方米9道路用地（含北入口）12000平方米10总投资9892万元第二章 项目

8、建设的背景及建设的必要性21项目建设的背景211 历史沿革及文化背景某某历来是文人雅士邀游吟诗之地。自南北朝至清代，曾有一千位名贤高蹈之士，在这里留下了脍炙人口的名著佳作。某某的山山水水，已与历史、文化、传说融为一体。 春秋战国时，某某先属吴、越，后属楚，秦始皇时，今富阳、某某、建德均为富春县。三国吴孙权黄武四年(225年)，富春县分出相溪乡置某某县，属吴郡。这是某某建县之始。某某自建县后，历经南宋、齐、梁、陈不变。隋开皇九年(公元589年)，某某县并入钱塘县，属杭州。仁寿二年(公元602年)复置某某县，属睦州。宣和三年(公元1121年)，改睦州为严州府。元代属建德路。明清两代称严州府，某某、

9、分水均属严州府。民国成立后，废府设道，某某、分水属金华道。1927年废除道制后直属浙江省。1949年4一5月两县解放。1958年分水县并入某某，1960年5月起隶属于杭州市。某某在历史上曾三迁县治。建县初县治设于今漏港滩附近。仁寿二年复置某某县时，新县址设于“桐江西山庄”，在今俞赵附近。贞观二十年(公元646年)，又将县治迁至桐溪边，即今旧县址；后因旧县址低洼易涝，交通不便，于开元二十六年(公元738年)，迁至江口，即今某某镇。关于县名由来，说法有三：元和郡县志说，国居地桐溪而得名；太平震宇记中说，桐溪有颗大桐树，枝多叶茂。树冠大，遮住数亩土地，远望似庐，故得某某之名；据方舆胜览载：“有人采药

10、结庐桐木下，人问其姓，指桐木示之，因山名桐君，郡曰某某。”如今以第三种说法较多。某某历史文化悠久，文化名人聚集之地，留下了众多名人故事和文化瑰宝。东汉名士严子陵隐居富春江垂钓，留下千古传说。是全国文化先进县。212 文化产业发展政策背景“十一五”期间，全国文化设施建设坚持实事求是、量力而行、优先安排、填遗补缺的原则，建成文化设施中，既有高起点、高科技、高标准的大型文化设施，又有规模适当、标准适宜、满足群众文化活动基本要求的基础文化设施，从而形成省、市、县、乡多层次、布局合理、功能先进的文化设施网络。国务院办公厅转发的文化部国家计委财政部关于进一步加强基层文化建设的指导意见（国办发20027号）

11、，提出了要“加快推进基层文化设施建设”，出台了文化设施建设的任务、规划、资金投入及配套的有关政策，以及加强文化设施管理和利用的具体要求。国家设立专项资金补助地方文化设施建设，有力地推动了基层文化设施建设。“十一五”期间，仅中央就补助地方县级图书馆、文化馆等基层文化设施项目5亿元，带动了各省、地（市）、县投资县级图书馆、文化馆建设资金约12亿元，新建、扩改建县级图书馆、文化馆1078个。各级政府把加强县级文化馆、图书馆和乡镇文化站等基层文化设施建设，进一步改善群众文化活动的服务设施和环境，作为贯彻十六大会议精神，努力实践“三个代表”重要思想的大事来抓，在对本地文化设施建设情况进行调研后，采取积极

12、可行的措施，多渠道筹资，制订了本地的规划和实施方案。随着各级配套资金的逐步落实，全国基层文化设施建设进展顺利。一些省区的省（区）委、省（区）政府提出“建设文化大省，发展文化产业”，强化中心城市的文化集聚和辐射功能，将文化建设与历史文化名城建设、文化旅游资源开发利用及城市文化环境建设相结合，加强了公益性文化基础设施建设，推动了文化设施建设和整个文化艺术的繁荣与发展。 多渠道、多方式筹集资金，是进行文化设施建设的有效举措， 许多地方在文化设施建设中，开拓创新，探索文化建筑的新和美，突出了文化建筑和区域文化的特点。环境要求（绿化、交通、泛光照明等）进一步优化；技术含量大幅度增强，计算机、互联网、多媒

13、体技术为代表的手段大量应用；资源共享和资产综合利用率进一步提升，为充分发挥文化设施的总体效益奠定了基础。在突出“特色”方面，文化设施建设规模定位进一步明确以人为本，并和市场经济定位结合起来。文化设施建设虽然取得了一定成绩，但仍然存在着一些困难和问题，主要表现在：文化设施建设投入仍然偏少，比例偏低,基层公共文化设施建设滞后于经济建设的发展和人民文化生活的需求。213 某某旅游发展的背景某某县地处全国重点风景名胜区三江两湖黄金旅游线的中心地段，历来以山水风光著称，自古有“奇山异水，天下独绝”的美誉。风景秀丽的富春江、分水江贯流全境，旅游资源丰富，有全国县级旅游之冠称号。自1982年列入国家级风景名

14、胜区以来，旅游业逐渐成为县域经济的重要支柱。现已形成以山、水、林、洞以及历史、文化、民俗风情为主的旅游产品体系，境内瑶琳仙境、严子陵钓台、红灯笼乡村家园一大批景点的开发建设，使某某成为“三江两湖”黄金旅游线上的一颗璀璨的明珠！近年来，虽然遭受各种自然灾害和全球金融危机等不利因素影响，但旅游接待游客数量和旅游业总收入仍以10%左右的速度增长。2009年，全县接待国内外游客480.1万人次，旅游业总收入25.5亿元，占全县国内生产总值的14.4%，主要旅游经济指标位居全省前列。今年前三季度, 我县旅游业经济继续保持发展势头，全县旅游接待人次395.96万，比上年同期增长12.7%；社会旅游业总收入

15、21.93亿元,同比增长8.51%；旅游企业直接收入60484万元，同比增长12.28%。旅游产业规模不断扩大。目前全县拥有旅游景区（点）19个，其中国家4A级景区2个，国家3A级景区1个，国家级森林公园2个；拥有星级饭店13家，旅行社20家，规模在50床以上的各类宾馆饭店、度假村和培训中心72家；茶楼、美食、保健等休闲娱乐场所230余处；省、市级农家乐特色村、乡村旅游示范点和休闲观光农业旅游示范点14个；户外拓展休闲运动基地8个；省旅游经济强镇3个，省特色旅游村3个。旅游配套设施日益完善。杭新景高速、320国道、05、16、20省道贯穿全境，旅游咨询服务点、旅游交通标识系统得到完善，旅游交通

16、可进入性明显改善。博物馆、图书馆、体育馆、游泳馆、剪纸艺术馆、叶浅予纪念馆、旅游商品购物等设施相继建成；迎春南路精品商务区、滨江景观商业特色街、某某旅游咨询服务中心、某某地方产品展示展销中心等项目正在规划建设中；红楼国际饭店、岚庭度假酒店、巴比松度假酒店对外营业，励骏酒店、开元名都酒店、君山宾馆等6家高星级酒店正在加紧建设，天溪湖休闲度假区、剪湖潇洒运动公园等旅游综合体项目正在全力推进。分析某某旅游发展，仍存在一些不足：1旅游发展氛围还不够浓。2000年旅游国有股本转让后，旅游硬件设施建设和对外宣传推介投入不足，政府主导力相对减弱，全社会参与旅游发展的氛围不浓。旅游作为服务业的龙头政策体现不明

17、显，市民参与旅游互动平台缺乏，合力兴旅的大旅游格局还没有真正形成。2旅游基础设施相对滞后。缺乏一个服务功能相对完备的旅游集散中心，旅游咨询平台和旅游产品集中展示交易平台。旅游购物市场小而少，特色商业街区尚未形成，旅游与文化结合不够，留住游客的优势不突出，除周末和节假日外，县内宾馆入住率普遍偏低。214城市和社会经济发展背景在改革开放的三十年，尤其是最近十几年，是某某经济社会大发展的十几年，社会经济飞速发展，城市建设日新月异。某某县在县委县政府的领导下，在发展大杭州思路指导下，解放思想，深化改革，抢抓机遇，积极探索和建立社会主义市场经济条件下城市建设管理体制和运行机制，强化城市规划、建设和管理，

18、努力造就“敢断退路、自加压力、励精图治、勇争先进”的合力兴县氛围。近年来，在“高起点、高品位、高质量、可持续、出精品”的规划思想指导下，实施以山水风光为特色，以跨江发展为核心，大力加强江南新区建设，实现了城市和社会经济大进步。2009年底，全县非农人口11.92人，某某县城常住人口近十万，流动人口也接近八万，接近中等城市规模。2009年实现生产总值（GDP）176.78亿元，人均GDP达到44206元，按2009年平均汇率计算，合计人均GDP超过6400美元。从国际城市发展看，人均GDP超过3000美元，居民的生活要求将由满足物质生活需要发展到精神文化等方面的需求。而超过5000美元，是精神文

19、化生活要求迅速提高的阶段。从城市规模和社会经济发展的国际惯例看，某某县进入城市化发展的快速上升期，精神文化、教育娱乐等需求大大增强的时期。22 项目建设的必要性221项目建设是促进文化产业发展的需要杭州市委市政府提出共建共享生活品质之城，提出建设思路是坚持以人为本，以科学发展观统领经济社会发展全局，以“精致和谐、大气开放”杭州人文精神为支撑，以“和谐创业”为根本途径，在经济、政治、文化和社会建设互为支撑中实现全面协调可持续发展，提升城市品位和竞争力，提高人民群众的生活品质。某某县委现政府紧紧围绕上级政府的工作要求，加强与杭州市域网络化大都市建设的对接，以“城市让生活更美好”的理念，建设“潇洒某

20、某”为目标，坚持科学发展观为统领，深入实施“工业强县、环境立县、开放活县、和谐兴县”四大战略，围绕“产业升级、项目投入、创新支撑、城市建设、统筹城乡”五大重点，进一步解放思想，克难攻坚，努力实现经济社会平稳较快发展。立足县城各项事业生台阶，以改善民生为根本，以产业转换升级为契机，着力发展新型产业，推进文化产业的全面发展。文化博览园立足打造文化名人创作基地、文化产品展示中心，以民间博物馆为核心的文化产业承载体；设置文化产品的集聚区和展销区；构筑县内外文化交流的活动平台，开辟文化创意产业培育区，以“文化”为热点，以文化博览、休闲旅游、创意产业为主体的复合型文化创意园区。项目的建设，将某某文化产业的

21、发展提供一个全新的平台，促进某某文化产业的布局完善和健康发展。222项目建设是提升旅游服务水平的需要近年来，某某旅游围绕“业态转型、产业提升、品牌打响、服务做优”，通过规划引导，政策驱动，大项目带动，主动接轨杭州市“旅游西进”和“旅游国际化”战略，着力拓展客源市场，全面实施“四个六”工程（即打造分水江运动休闲、大奇山观光度假、富春江滨水休闲、瑶琳乡村风情、白云源高山度假、天峒山森林氧吧疗养等六大休闲基地，改造瑶琳仙境、红灯笼乡村家园、垂云通天河、大奇山国家森林公园、严子陵钓台、白云源等六大旅游景点，建设励骏酒店、君山宾馆、开元名都酒店、岚庭度假酒店、海陆世贸酒店、大奇山郡酒店等六家以上高星级酒

22、店，培育美食、茶楼、疗休养、保健、演艺、运动拓展等六大特色潜力行业），把项目建设作为推进旅游业态转型、产品结构优化、旅游目的地建设的重要抓手。在旅游项目开发上坚持高起点规划、大手笔投入、高档次建设原则，旅游项目建设投入逐年加大，2007、2008、2009年分别达到1.58亿元、5.04亿元、7.88亿元。此外，县政府还专门成立项目推进协调服务领导小组，扎实开展项目建设年和推进年活动，通过重点建设项目督查和县领导联系重大项目等措施，强势推进项目建设。旅游业综合实力不断增强，初步形成了集山水观光、休闲度假、商务会议、乡村旅游于一体的旅游业态格局，旅游业已经成为国民经济的支柱产业，现代服务业的龙头

23、。但某某旅游业还存在旅游服务设施及服务水平亟待改善的情况，比如旅游交通专线没有开通，景区景点之间交通断接，景区景点基础设施投入不足，省、县道及县城旅游交通指示牌不完善。旅游集散中心服务内容单一，旅游咨询职能缺乏。县城及景点（区）旅游公厕不足，车站、码头、广场、酒店等公共场所旅游服务功能欠缺。本项目立足文化产业，以旅游产业为依托，建设旅游集散中心、旅游咨询服务中心，主题博物馆和商业步行街将全面展示某某文化、工业、农业名特产品和旅游商品。项目地处320国道边，又距杭千景高速出口不足1公里，交通非常便利。项目既是文化产业发展的基地，也是某某旅游产业的窗口和基地，项目的建设，将大大提升某某的旅游服务水

24、平。223项目建设是推进某某江南新城建设的需要本项目位处某某江南新城南翼。最近十年，某某立足向南发展的战略决策，大力推进了江南新城的建设，江南新城初步规模，某某城市的中心转移到新城。目前江南城建成区已远远大于江北老城，成为某某政治、经济、居住生活、对外交通等的中心。但是相对老城区，一些文化休闲、购物设施建设还相对滞后，急需完善，类似文化博览园的供居民休闲、健身、娱乐的设施还需要进一步配套。根据公共设施配套建设的公益性和社会效益、经济效益的外溢性特点，政府对公共设施建设的投入将有力推进该区域的发展，不只提升区域品质，提高周边地块的价值，而且从经济发展看也会产生经济学上的乘数效，从而拉动区域和经济

25、社会全面发展。因此，本项目的建设，将有力促进江南新城的建设。224项目的建设是满足市民和游客休闲购物的需要对工作和生活环境的讲究已是现代人的一种人生态度。在21世纪，人对环境的理解，已不仅仅是满足原始身体的要求，而是升华到了慰籍心灵的精神追求。城市文明呼唤自然、休闲、诗意的工作和居住环境；把现代生活融入桃红柳绿生机盎然的环境，把曲径通幽的意韵巧缀于律动的繁华，这才是人居环境的真谛。 本项目建设的载体，是商业步行街和主题博物馆，是以文化博览、休闲购物为主题，突出景观性、舒适性，以承载有浪漫的艺术街，惬意的生态博物馆，幽静的林荫道，满眼的绿意生机和生态餐厅。以遵循自然生命、人本的理念去营建一个精神

26、文化场所。项目的建设将满足为市民和远道而来的客人提供一个优美舒适的休闲、购物场所。综合上述分析，某某县文化博览园项目是促进文化产业发展的需要、是提升旅游服务水平的需要、是推进某某江南新城建设的需要、是满足市民和游客休闲购物的需要。因此，本项目建设是必要的。第三章 项目投资环境和市场研究31 市场宏观经济环境311全球投资环境2008年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企业面临艰难的处境，进入10年以来，在09年各国干预政

27、策的出台，金融危机造成的巨大影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，在大投资的背景下，10年出现经济通胀的迹象，为保持经济健康发展，促进消费拉动经济增长不可避免。在面对经济危机考验面前，09年促进经济发展的经验值得总结。去年在面对经济危机，各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断完善，使得民众消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。作为新兴产业的旅游业，在拉动消费市场战略中发挥了积极作用。中国是世界上最大的旅游市场之

28、一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右。中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。再加上中国宏观调控力度空前，2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种

29、开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。3

30、12 区域经济环境旅游产业的发展离不开区域的经济环境。某某县位处中国重要的城市群长三角城市群中，区域良好的宏观经济条件为本项目的建设提供了良好的环境。3.1.2.1 城市群概念所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。对城市群概念的表述学者们并不一致，但认识在渐趋一致，即城市群是有很多城市组成的，彼此的联系越来越紧密，共同对区域发展产生影响。城市群是工业化、城市化进程中，区域空间形态的高级现象，能够产生巨大的集聚经济效益，是国民经济快速发

31、展、现代化水平不断提高的标志之一。目前世界公认的大型城市群有五个，它们是：美国波士顿纽约华盛顿城市群、北美五大湖城市群、日本东海道城市群、法国巴黎城市群、英国伦敦城市群。有学者认为：长三角将成为世界第六大城市群。3.1.2.2 某某所在长三角城市群宏观经济分析长江三角洲城市群我国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。它以上海为中心，南京、杭州为副中心，包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、无锡、苏州，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，共16 个城市及其所辖的县市，以沪杭、沪宁高速公路以及多条铁路为纽带，形成一个有机的整体。􀀹 2009年长三角地区实现生产总值59711亿元，总量逼近六万亿元，比去年同期增加了5000多亿元。经济总量占全国的比重达到17.8%。16城市GDP平均增速达到11.0%，增速比一季度回升了3.1个百分点，比上半年回升了1.8个百分点，比三季度回升了0.9个百分点，呈现逐季回升的态势，16个城市中增速最快的达到14.0%，最低的为8.2%，13个城市增速高于全国平均水平，总体平均增速高于全国平均水平2.3个百分点。2009年第二产业特别