精编完整版老年公寓项目研究建议书.docx

1、精编完整版老年公寓项目研究建议书(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)夕阳红老年公寓建设项目建议书二一一年九月目 录第一章 总论 11.1项目名称及承办单位 11.2项目拟建地址 11.3项目规模 11.4主要技术经济指标 21.5编制依据 21.6编制原则 21.7项目定位 3第二章 项目建设的背景、必要性及可行性 42.1项目建设的背景 42.2项目建设的必要性 52.3项目建设的可行性 6第三章 地址选择与建设条件 83.1地址选择 83.2外部条件 10第四章 建设内容与建设方案 114.1建设内容： 114.2建设方案 114.3土建设计方案 124.4公建配套工程 13

2、第五章 节能 165.1用能标准和节能规范 165.2工程项目节能措施 165.3节水 18第六章 环境影响和水土保持方案 196.1环境影响分析 196.2项目水土保持方案 22第七章 项目组织与管理 237.1项目组织 237.2项目管理 23第八章 项目招标方案 24第九章 项目实施进度与工程管理 269.1项目建设期 269.2项目实施进度安排 269.3工程施工与管理 27第十章 投资估算及资金筹措 2910.1投资估算依据 2910.2投资估算范围 2910.3项目投资估算 2910.4资金筹措 29第十一章 经济效益分析 3111.1成本估算 3111.2年收入估算 3111.3

3、资金回收 31第十二章 社会效益分析 32第十三章 结 论 34附：中心敬老院地理位置图 中心敬老院平面图第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称 ？镇夕阳红老年公寓建设项目1.1.2项目承办单位？镇？村1.1.3项目法人代表XXX1.2项目拟建地址项目拟建地位于？镇镇区西侧，镇区至？村路北侧。1.3项目规模项目占地7000平方米，拟建二层砖混结构楼房1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。建900平方米活动场1处。1.4主要技术经济指标项目总投资：300万元，全部为固定资产投资。项目用地：7

4、000平方米；项目建筑面积：拟建二层砖混结构楼1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。活动场：900平方米；绿化率:36%；总容积率：0.55。1.5编制依据民用建筑设计通则（JGJ37-87）方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范办公建筑设计规范（GBJ11-89）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）1.6编制原则通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据？镇及周边乡镇老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经实地考察，认为项目可行。并根据？总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条

5、件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。1.7项目定位本项目定位为中档，目标客户为？镇及周边乡镇有稳定收入来源的部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕的家庭中的老年人和作为社会慈善部门救助的部分孤寡老人。第二章 项目建设的背景、必要性及可行性2.1项目建设的背景2.1.1我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会

6、已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人口中就有一个老年人口。2.1.2老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往

7、养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。2.1.3家庭因素催生老年人公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓的呼声日益高涨。2.2项目建设的必要性2.2.1？镇及周边地区老年人现状目前？镇及周边地区20万人口中，老年人近2.5万，占总人口的12.5%，90%分布在农村，10%在城镇。和全国一样，积极发展

8、老年人及残疾人公益事业，改善老年人及残疾人生活状况，已经刻不容缓的列在？镇政府的议事日程之中。2.2.2？镇及周边地区老年人居住养老问题现状2.2.2.1老年人公寓明显不足？镇及周边地区有20万人口，其中60岁以上的老年人有2.5万多，是典型的老龄化人群结构，而？镇现有乡镇养老院1家，在养老院养老的老人不足200人，绝大多数老人以其他方式养老。2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足目前？镇的养老院属于公办的养老院、福利院，床位不足300个。整体规划设计单一，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。2.2.2

9、.3环境质量有待提升？镇现有的养老院中，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境，总体环境质量有待提升。2.2.2.4服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。2.3项目建设的可行性1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求本项目的实施，是落实三个代表重要思想的实际行动。广大老年人曾经为国家的建设和发展做出了自己的贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。2、是应对人口老龄化、

10、做好老龄工作的重大举措。老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须办好、办实。3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措。解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府的压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众

11、实际困难的需要。本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的社会稳定和经济发展做出贡献。5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设的主旋律。搞好老年公寓建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展的重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。6、本项目是？镇一所民办福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源的基本原则。7、项目建设一直受到镇委、镇政府的高度重视和大力支持，给予很多优惠政策，并

12、积极协调划拨7000平方米土地用于项目建设。综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的社会福利机构，是十分必要和可行的。第三章 地址选择与建设条件3.1地址选择3.1.1项目所在地理位置地点与地理位置 本项目拟建设工程选址在？镇镇区西侧，镇区至兴隆沟村通村公路北侧，该处交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。总占地7000平方米，详见平面规划布置图。场地权属及占地面积项目占地7000平方米，属于建设用地，符合？镇总体规划。3.1.2场地建设条件自然条件地形、地貌？镇位于扎兰屯市西南75公里处，是111线国道、阿海省际

13、通道、蘑柴公路等重要交通要道的节点镇，处于全市西南中心位置，地势平坦。气象条件？镇属于中温带大陆季风气候，一年四季分明。春季干燥多风、夏季炎热多雨、冬季多西北风、夏季多东南风，最大风速为24m/s，月平均风速3.2m/s。多年平均气温在2.4，最高气温39.8，最低气温35.9，日照充足，历年平均日照在2713小时，日照率为61%，太阳年辐射能力为5325.7千卡m2，年蒸发量1443mm，多年平均无霜期115天。降雨量主要集中在6、7、8三个月份，年平均降雨量511.2mm。水文条件？镇属于济沁河流域，济沁河从境内穿过。济沁河为20年一遇行洪排涝能力标准为250m3/s，济沁河两侧均筑有50

14、年一遇以上标工程地质条件？镇地处大兴安岭南麓，地势平坦，不利于排水。工程区域地表层属于第四系地层，厚度约450m，其地质岩性主要为砂壤土、壤土、粘土、粉土、砂土及粉砂等，土质均匀，地基承载能力一般为100130Kpa。根据中国地震动参数区划图的标准和建筑抗震设计规范，该工程按7度地震烈度设防。 3.2外部条件该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。3.2.1交通拟建项目在？镇镇区西侧，西邻兴隆沟村、东侧为镇区自来水厂、南为兴隆沟村通村公路，交通较为便捷。3.2.2电力项目用电利用现有供电系统，由变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可

15、满足要求。3.2.3供水由自来水厂现有深水井供水。3.2.4排水设单立管排水系统，污水经氧化处理排入济沁河南侧农田蓄水池，用作农业灌溉用水。第四章 建设内容与建设方案4.1建设内容：拟建二层砖混结构楼房1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。楼内设老年人生活居室150间，设计床位300个，并设有医疗、棋牌、书画、阅读、健身等综合服务功能室。楼内设计无障碍通道。餐厅一座，为一层砖混结构，建筑面积500平方米。配套设施建筑面积70平方米。活动场900平方米.绿化率36%.总容积率0.55。4.2建设方案 4.2

16、.1总平面设计本项目地块东西长100m，南北宽70m，占地7000平方米。楼房位于项目区南侧，东西长50米，南北宽14米，中间空地1560平方米,建筑面积为1970平方米。餐厅位于主体楼北侧，为砖混一层结构，建筑面积500平方米。锅炉房位于东北角,为砖混钢屋顶一层结构,建筑面积70平方米.餐厅西侧为面积900平方米活动场。主楼中间建设花园式绿地，其他地带种植花卉或果木，并在适宜地带安置老年人运动器材，建成形式多样、种类齐全、空间丰富、环境优美的修养娱乐场所，充分体现老年公寓的人文内涵和生态意识。4.3土建设计方案4.3.1建筑设计新建建筑物按照建筑设计防火规范方便残疾人使用的城市道路和建筑设计

17、规范民用建筑设计通则住宅建筑设计规范及国家现行有关规范、规定的要求，进行室内外平面功能和立面设计，力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光的建筑风格，同时满足消防、疏散的有关要求。楼房各居室按双人标准间设计，走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。根据老年人生理特点，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老年人对居住质量的全面要求。4.3.2结构设计1）设计依据建筑结构设计统一标准、建筑结构荷载规范、砌体结构设计规范、混凝

18、土结构设计规范、建筑抗震设计规范、建筑地基基础设计规范基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。本工程抗震烈度为7度，场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。2）上部结构主体楼为三层建筑，砖混结构，所有建筑均采用承重多孔粘土砖，结构整体性好，利于抗震。3）基础选型新建建筑物为三层砖混结构建筑物，结构形式采用天然地基、条形基础。4.4公建配套工程4.4.1给水工程生活饮用水来自农科所自备井，设计管道管径为60MM，给水有保障，水质符合生活饮用水卫生标准，可以满足本项目生活用水需要。4.4.2排水系统室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污

19、水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入济沁河南侧农田蓄水池，用作农业灌溉用水。4.4.3消防系统消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时到达。室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。4.4.4供热、采暖本项目采暖热负荷,设计采用2吨锅炉1台。卧室、会客室、餐厅采暖温度20摄氏度，卫生间（浴室）采暖温度25摄氏度。老年公寓每层设加热器1台，提供

20、饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。户外管采用PE-X管，热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。管道的热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。4.4.5供电及电信项目用电利用？镇现有供电系统，由变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为380/220伏，三相无线制。建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设

21、安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。本项目电话通信由？联通营业所市话网接入，有线电视由？镇文体广电服务中心有线电视干线引入。 第五章 节能 5.1、用能标准和节能规范5.1.1 本项目属于建筑行业，应采用建筑节能规范。执行标准为：5.1.1 中华人民共和国节约能源法5.1.2 国务院关于加强节能工作的决定（国发【2006】28号）5.1.3 内

22、蒙古自治区人民政府关于加强节能工作的决定5.1.4 国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资【2006】2787号）5.1.5 民用建筑节能管理规定（建设部令第76号）5.2工程项目节能措施5.2.1建筑结构中的节能设计1）建筑设计所有构、建筑物体形系数控制在0.3左右，窗墙面积比控制在0.4以下，利于节能。建筑设计尽量减少外维护结构面积，减小热交换，外立面尽量简单，避免较多凹凸和悬挑，利于节能，外墙采用浅色调，利于夏季减少吸热。建筑的楼梯间和外廊设置门窗；楼梯间隔墙和户门应采取保温措施；西向窗户均设遮阳罩。2）维护结构设计窗户面积不宜过大，窗墙面积比不超过

23、0.4，设计中应采用气密性良好的窗户，其气密性等级，不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的级水平。围护结构的热桥部位应采取保温措施，以保证其内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。建筑物外墙在室外地坪以下的垂直墙面，以及周边直接接触土壤的地面应采取保温措施。屋顶和东、西向外墙采取保温措施，满足隔热设计标准的要求。3）建筑通风设计在建筑物采用气密窗或窗户加设密封条的情况下，房间设置可以调节的换气装置，门窗及换气装置的布置，利于空气调节和夏季通风散热。5.2.2电气照明照明节能根据不同用途从照明合适、灯具布局合理、采用高效光源灯具、提高控制水平等

24、方面入手，大房间采用高光强气体放电光源，其它房间尽可能采用节能灯具诸如荧光灯等，在不同照明质量的前提下，要有效控制单位面积的安装功率。采用各种类型的节能节电开关和管理措施，充分利用天然光并根据天然光的照度，确定照明点亮的范围。5.2.3供热本工程项目设有生活热水系统，设计中采用玻璃棉保温材料对热水箱热水管道进行保温，以减少热损失。5.3节水给水系统选用节水型装置设备，阀门等一些冲洗设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象，降低水泵启停次数，合理布局布置管线,减少水头损失。第六章 环境影响和水土保持方案 6.1环境影响分析6.1.1环境保护标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标

25、准：开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）；其他有关标准。6.1.2项目运营期环境影响分析(1)水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入排污管道，对周边水体环境无直接影响。(2)声环境影响分析本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。(3)大气环境影响分析本项目废气排放主要为厨房油烟及锅炉废气。油烟经净化处理装置达标后排放；锅炉废气经油烟净化器处理后排放。因此本项

26、目以上两股废气的排放对周边的环境影响较小。(4)固废物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。本项目生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质的单位进行收集和处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。6.1.3项目建设期环境影响分析一、项目建设对环境影响主要有以下几方面：(1)施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。(2)施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推

27、土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。(3)施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种建筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。二、施工期间环境保护措施项目严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。(1)施工扬尘对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。(2)施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的

28、维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民，施工噪(3)施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。6.2项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理

29、好场地的排水，防止发生水土流失。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原。第七章 项目组织与管理 7.1项目组织为了保证项目的顺利实施，？镇政府已确定专人分管此项工程，并从有关单位抽调人员成立基建小组，由一名副镇长担任组长，具体负责项目的实施。保证项目的如期顺利施工。7.2项目管理7.2.1项目实施管理本项目的建设过程实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制。7.2.2项目资金管理 项目资

30、金由项目实施单位自行负责，设立专帐，专户存储，资金使用按照进度支付。 第八章 项目招标方案一本项目的工程施工、监理单位由项目实施单位采用公开招标的形式予以确定。二本项目拟采用公开招标方式择优选择勘察设计、建筑施工、监理与安装单位。招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通等安装工程等。三招标组织形式：招投标工作将委托具有招标资质的中介机构进行代理。四工程质量要求：按国家有关规范进行验收。五评标组织、评标原则及决标：1根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。2评标原则（1）报价合理。（2）能够满足招标文件的实质性要求，工

31、期及质量、安全有保证。（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3决标评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。第九章 项目实施进度与工程管理 9.1项目建设期本项目建设期为8个月。9.2项目实施进度安排1、项目审批2011年12月完成项目审批。2、前期准备2012年5月完成场地平整工作及三通一平。3、规划与设计2012年5月完成建筑方案设计；2012年5月完成施工图纸设计工作。4、建设工程招投标2012年5月完成建设工程招投标。5、工程施工2012年5月项目开工；201