商场门面租赁合同是不合理怎么办.docx

1、商场门面租赁合同是不合理怎么办竭诚为您提供优质文档/双击可除商场门面租赁合同是不合理怎么办篇一：商铺租赁合同的注意事项商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的一些约定;合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。一、转租、“转让”和独立的租赁合同的问题当一户商家承租一个商铺经营一段时间后，因为经营情况不好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中

2、，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经碰见过连环近十手的情况，令人叹为观止。在保持转租房方与房东的租赁关系的同时，衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除，新承租人与房东重新签订租赁合同，对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁合同。在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还

3、是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因

4、，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。二、营业执照的问题经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系

5、)。但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。三、装修的问题每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是（Vxin/TeL0），具体承租的商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。同时，租赁合同期满后，装修做如何处理，也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求

6、恢复原状的冲突。四、电容有些商铺的经营者对电容有特别要求，需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事，需要经过相关部门的审批，相关部门又会根据规划严格限制电容。五、招商问题有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。六、配合义务问题承租了商铺之后，上家很多事情需要房东的配合，比如办理营业执照需要房东提供房产证，装修也需要房东提供相关材料，扩容更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。七、合同目的问题

7、我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。但是，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同，并无需承担违约责任。八、拆迁问题商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。考

8、虑到房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要，在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。九、明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途1、比如本店铺位于成都市某个区某条街多少号一定要明确，具体的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。2、写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定，在合同上写明。要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候

9、业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避免可能的冲突。一定要限定明确的表达用途，如果将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商量。十、明确租金的相关事项1、租金的支付方式：首先，要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、还是按年，一定要有明确的标明。最好不要说每三个月支付，要更明确一些，最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延，比如每月3日要支付这笔钱，但是10月3日大家都休息，这个是要顺延的。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东，另外要注

10、明拖延交租金应该付的滞纳金数额。再有，还要表明支付的方式，就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方式，否则也有可能说用什么给您抵押了，造成不必要的麻烦。2、租金的调整：在合同中要注明对租金的调整时间和方式，一般的常规情况是三到五年后房东就可能会递增租金，所以承租方不要觉得三到五年递增2%等等就不愿意。如果房东不能判断会涨多少的话，他就会一年一年的去签。但是如果您是在做高投入实体的时候就要多签些时间，否则一年以后房东完全可以把您哄出去不跟您签，那么您的装修就全浪费了，所以这些一定要考虑。3、免租期的问题：通常的免租期是在30天到45天，是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会

11、有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款，但是有时候争取不到免租期，比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期，也可能需要给出租方一定的经济补偿。4、租赁保证金和定金：一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金，这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您，如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约了这个保证金就不退还了。租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话，在签订正式协议支付房租时就可以折合为租金。其次还有定金，它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金

12、，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内一直会存在房东的身上，用在承租方违约的时候，实际上起到押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个租赁期结束以后，一些该还的费用全部向房东还清以后，会退还给承租方。但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣，直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。十一、改造与装修的问题承租方另需装修或者增设附属设施和设备的，或要做一些重大的、关键性结构的改造，应事先征得出租方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由出租方委托承租方报有关部门批准后，方可进行。比如城管，还有市政部门，一般去这里审批，如果涉及到一些其他问题，比如环保

13、、消防，还要去这些部门审批。有些情况则可能要去所有部门进行审批。比如装修的时候，消防通道变了，就必须得到消防部门的许可，另外交通部门也要去。承租方增设的附属设施和设备及其维修责任由承租方负责。装修的时候怎么申请许可，这些一定要写进合同里去。比如一个品牌，不会像其他的一些独立的业态那样灵活的去变换外立面的装修、Logo。品牌需要统一，如麦当劳一定要有大m，如果空间限制做不了，那么它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确，要按照品牌要求来达到承租方设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。其次，关于招牌也要写进去。可能很多人会觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊?实际上不是这样，一定要写进合同中

14、去，而且要保证无偿的提供招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以一定要提前把这些考虑进去，让出租方能够提供满足您要求的招牌的位置并且写进合同里去。招牌是需要允许政府部门批准的，并不是出租方允许就可以了，这也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦，正式审批的时候需要一定的手续，但是前期去咨询一下就可以。比如这个地方可不可以挂招牌，他会告诉您的，然后再继续下一步工作就可以了。十二、明确有关交付场地的条款第一点，一定要明确在什么时间，在什么样的条件下交付房屋，这个也要写在合同中。如果不明确这个，有可能造成协议已经签可，但出租方会时时的拖延您的时间，或者说并不是房东人为的因素而是其他一些因

15、素造成拖延房屋，如果您有这一条的话，可以用来约束出租方。第二点，在交付场地时一定要要求房东提供详细的、所承租的房屋的所有结构图、各种相关的证件以及上下水、供电等方面的资料，另外要明确交付场地的条款。还有一条，就是在交付场地这方面，如果涉及到在这个地方注册您的营业执照，那一定要确认有没有相关的手续可以申办营业执照。十三、排他性条款不管是经营品牌服装，还是餐饮或娱乐，想排除您的竞争对手，最好加进这一条:可以在合同当中约定，比如一个大厦，您租下了其中的店铺，让甲方保证在您的合同期内，任何与您所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内，而且最好也要详细的列举出来，哪些品牌不能进来，这

16、是某些有经验的商家或大型品牌的一个做法。可能很多人不了解有这样的条款，而这是作为合同签订时需要注意的一个排他的条款。十四、确定唯一使用权要能够保证您所承租的物业中您拥有唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的，但有时却不是这样的，一定要在合同中明确，以防止同时租给别人的事情的发生类似住宅租赁中出现的一些不良现象。另外，还要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生了变化，但这不能因这个隶属关系的变化而影响到您的租赁权益。十五、建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律准备工作(一)核实出租方是否具有法定出租资格：承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享

17、有出租商铺的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。(二)核实租赁房屋的法律性质：1、承租方应根据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现;2、为保障承租方的利益，建议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担情况;3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，合同的目的也无法实现。篇二：商铺租赁合同纠纷篇一：商铺租赁合同纠纷案例商铺

18、租赁合同纠纷案例原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。身份证号码：*。特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋b-503号。身份证号码：*。特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主

19、，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。身份证号码：*。特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于20XX年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于20XX年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏合攀诉称：20XX年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株

20、洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于20XX年办理了他

21、项权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；5、株洲市天元区（20XX）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；6、通告，证明20XX年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。被告李国兵辩称：一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经

22、经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；4、公开信，证明被告已经告知原告；5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道

23、事情真相。被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘建平未向本院提交证据。经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议

24、；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。被告刘建

25、平对被告李国兵提供的证据无异议。综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据7，原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据3、4、6，需结合案件事实，综合认定。经审理查明，20XX年7月27日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简

26、称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是：第一条：租赁场地、用途、期限；1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积90平方米，从事品牌服装经营。2、合同期限自20XX年7月31日至20XX年7月30日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式；1、乙方所租赁的商铺的月租金为35元/平方米，十年租金共计378000元，考虑到乙方交租方式，租金优惠20%，共计需要租金302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳50%，计151200元，剩余租金151200元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳10000元履约保证金。3、乙方需交纳综合管理费300元，（面积5

27、0平方米以下交200元/月，面积在50平方米或50平方米以上交300元/月）。4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费按表计收（按楼层表计算，电费1.1元/度，水10元/月）。5、乙方应在每月28日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务；1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。3、乙方进场经营

28、，须按工商、税务、技术监督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不得使用燃气用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处违约金5000元。6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提供并恢复原状，还可处乙方最高5000元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲方所有。7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙方双方协商解决。8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生

29、责任书。第四条：违约责任；1、甲方应在20XX年8月1日之前向乙方提供商铺，逾期15天未提供商铺，应向乙方付违约金5000元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。2、甲方应保证公共设施和乙方商铺的正常使用，一般问题24小时内修复（配件和技术原因赔偿除外），重大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方应赔偿乙方损失100元/天。3、乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。4、租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方应向甲方交纳100元/天的违约金，连续5天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺，终

30、止合同并扣留全部履约保证金。5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，视为假开门歇业论处，既无条件收回商铺，扣留全部履约保证金。6、乙方必须按时缴纳相关费用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，每天处1%的滞纳金，逾期两个月不足额交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天1%收滞纳金，逾期15天以上的甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。合同签订后，原告苏合攀于20XX年7月27日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金151200元，门面装修费25000元，门面押金10000元后，原告开始经营。另查明，是株洲市华鑫服饰商务写字楼

31、未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。20XX年10月28日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款3200000元，并提供该房产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产（含刘建平的）被拍卖处置。20XX年12月26日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行；原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的正常使用，但由于株洲市华鑫服饰商务写字楼于20XX年12月26日张贴通告，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登记，应由实际产权人李国兵、刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人，但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已实际占有并使用商铺29个月，原告要求返还全部的