绍兴商品住宅年度市场调研报告doc 29页.docx

1、绍兴商品住宅年度市场调研报告doc 29页绍兴商品住宅年度市场调研报告(doc 29页)绍兴商品住宅市场调查报告2007年8月一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一）绍兴市区房地产业发展历程（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹二、绍兴市区房地产业发展现状（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点（二）绍兴市区主要在售楼盘情况三、绍兴市区住宅需求市场分析（一）绍兴市区住宅需求市场现状及特点（二）绍兴市区住宅需求市场调查与分析四、调查结论一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：

2、1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了

3、如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一

4、部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从199

5、8-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上

6、。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1：表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况单位：元/平方米年 份199819992000200120022003200420052006商品房屋21582185204222292919404558955900左右6170左右价格涨幅/1.25%-6.54%9.16%30.96%38.57%45.74%未变4.6%住 宅187519

7、37193320102599370452365250左右5500价格涨幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.36未变5%左右 绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平； 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州； 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平； 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。二、绍兴市区房地产业发展

8、现状（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。经过0506年约2年的宏观调控，

9、积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，

10、房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元

11、左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。附表2、表3。表2：2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划序号地块名称地块座落面积（亩）用途权属现状1铁甲营地块市值3住商国有2鲁迅故里观音弄地块市值3商住国有3原外山组团江家溇地块（一期）市值124居住国有小计1304卧龙路1号地块经济开发区49居住国有小计495袍江工业区G12号地块袍江工业区14商业（汽车4S店）国有6袍江工业区G13号地块袍江工业区12商业（汽车4S店）国有7袍江工业区G14号地块袍江工业区10商业国有8袍江工业区F8号地块袍江工业区52商业国有小计8807年度已出让合计2671人民

12、医院退让地块（临中兴路）市值9商业国有净地2解放南路6号地块市值89居住国有净地3绍大线一号市值220居住国有净地4中兴南路大环河 东南地块B块市值37居住国有净地5蕺山地块市值31居住国有净地6寨下地块市值79居住国有部分建筑未拆7胜利东路环城东路西南角八字桥周边地块（原公交公司地）市值28住商国有集体部分建筑未拆8原外山组团江家溇地块（三期）市值75住商国有部分建筑未拆9霞西路绍大线 东南地块市值126住商国有部分建筑未拆10和畅堂 原海尔曼期地块市值152住商国有部分建筑未拆11八字桥原卫校 及周边地市值35住商国有部分建筑未拆市值小计88112阳明路1号经济开发区285居住国有净地13

13、舜江路8号地块经济开发区21居住国有净地14东池路1号地块经济开发区42居住国有净地15涂山路9号地块经济开发区75居住国有部分建筑16涂山路10号地块经济开发区127住商国有部分建筑未拆17秦望路1号地块经济开发区15居住、仓库国有部分建筑未拆18迪荡D3地块经济开发区11商业办公国有净地19迪荡F1地块经济开发区80会展中心国有部分建筑未拆经济开发区小计65620望仙桥地块会稽山度假区297商服、旅游国有集体净地会稽山度假区小计29721人民医院退让地块（临后墅路）镜湖新区20商业国有净地22解放大道1号地块镜湖新区171住商国有部分建筑未拆23解放大道3号地块镜湖新区180住商国有部分建筑未拆24解放大道2号地块镜湖新区138住商国有部分建筑未拆25解放大道4号地块镜湖新区225住商集体净地26解放大道5号地块镜湖新区31住商集体净地27绿洲路1号地块镜湖新区79住商国有净地镜湖新区小计84428皋埠商贸区1号地块生态产业园73住商国有29皋埠商贸区2号地块生态产业园38住商国有30皋埠商贸区3号地块生态产业园58住商国有31皋埠商贸区4号地块