县域城镇建设中长期贷款项目评估报告.docx

1、县域城镇建设中长期贷款项目评估报告县域城镇建设中长期贷款项目评估报告目 录第一章 项目概述 - 1 -一、项目名称 - 1 -二、项目立项及批复情况 - 1 -三、项目性质及类型 - 2 -四、项目承贷及开发建设主体 - 2 -五、项目建设地址 - 2 -六、项目建设内容 - 2 -七、项目投资规模及资金筹措 - 3 -第二章 客户评估 - 3 -一、借款人概况 - 3 -二、股本构成及组织结构 - 3 -三、法人治理结构调整完善情况 - 4 -四、高管人员素质 - 4 -五、财务状况分析 - 5 -六、信用状况 - 6 -第三章 项目评估 - 6 -一、项目建设背景及必要性 - 6 -三、项

2、目建设条件 - 9 -四、项目投资估算及筹措方案 - 11 -五、本项目综合收益分析 - 13 -第四章 借款人综合偿债能力评估 - 15 -第五章 政府信誉及财政能力评价 - 16 -一、地方经济发展概况 - 16 -二、政府信用状况分析 - 17 -三、地方财政收支情况分析 - 19 -四、财政负债分析 - 19 -五、财政补贴能力分析 - 22 -第六章 贷款风险及缓释措施评价 - 23 -一、风险分析 - 23 -二、风险缓释措施 - 23 -三、银行相关效益评估 - 23 -四、社会经济效益评估 - 24 -第七章 结论 - 24 -一、评估结论及建议 - 24 -二、需要落实的贷款

3、条件 - 25 -第一章 项目概述一、项目名称花园小区建设项目二、项目立项及批复情况1、项目立项及批复。2010年8月，通元投资有限公司委托山东高新工程设计有限公司（乙级资质）编制了花园小区建设项目可行性研究报告，2010年9月，市发展和改革委员会以烟福发改审(2010)36号文件批复，同意该项目建设。2、环境评估。2010年8月，市福湾区以烟福环审（2010）22号文件对项目环境影响报告书予以批复，同意项目建设。3、建设用地审批。2010年10月，市国土资源局颁发了国有土地使用权证。4、建设用地规划许可证。2010年9月，市规划局颁发了建设用地规划许可证（地字第370611201000166

4、号），该项目用地符合城乡规划要求。5、建设工程规划许可证。2010年10月，市规划局颁发了建设工程规划许可证（建字第370611201000415号），该项目建设工程符合城乡工程建设规划要求。6、建筑工程施工许可证。2010年10月，福湾区建设局颁发了建筑工程施工许可证（烟福建施字2010第068-070号），准予施工。7、水电落实证明。2010年9月，福湾区自来水有限公司出具了保证项目用水供应的证明；2010年9月福湾区供电公司出具了满足项目用电的证明。8、消防。2010年10月，福湾区公安消防大队出具证明，证明该项目符合消防安全要求。9、煤气、供暖证明。2010年9月，福山热力集团有限公司

5、出具了保证供应暖气的证明。三、项目性质及类型该项目属于县域城镇建设项目，项目类型是政府主导、政策性支农资金支持的农民集中住房建设项目。四、项目承贷及开发建设主体通元投资有限公司，项目承贷主体与开发建设主体一致。五、项目建设地址项目建设地址位于福湾区芝阳山路以南，福桃路以东，规划路以北地块。六、项目建设内容该项目建设分两期进行，我行贷款支持一期建设，一期建设主要内容为旧村拆迁和部分村民安置小区建设，主要包括两个方面：（1）征迁各类房屋2378户，拆迁总建筑面积369527.39平方米。其中：属居民住宅性质房屋2295户，建筑面积293439.88平方米，非住宅性质房屋83户，建筑面积76087.

6、51平方米。拆迁后可腾空土地1027.28亩，与夹河岛其他相邻的政府储备土地进行整体开发，可供整体出让的土地将达到3269.61亩。（2）建设村民安置小区，建设总建筑面积为207410平方米，包括多层住宅建筑面积180750平方米，户数为2350户，公建面积为7330平方米，小棚面积为8900平方米，地下建筑面积为10430平方米。二期建设内容为建设高层建筑，建筑面积为263790平方米，其中包括高层住宅建筑面积为183275平方米，户数为2208户，公建面积为23815平方米，地下建筑面积为56700平方米，总投资112130万元。七、项目投资规模及资金筹措一期项目建设总投资为75073万元

7、，包括房屋拆迁补偿费用为39517.84万元，村民安置小区建设投资为32202.66万元。建设期利息3352.5万元。资本金30073万元，资本金比例为40.06%，资本金占比符合国务院及我行有关规定。本次申请我行县域城镇建设中长期贷款45000万元，期限5年，全部用于一期项目建设。第二章 客户评估一、借款人概况通元投资有限公司（以下简称“公司”）成立于2010年5月，位于市福湾区城里街23号，注册资本10000万元，其中：市福湾区国有资产经营公司（公司注册资本13888万元，全部为福湾区财政局投资，为国有独资企业）投资5100万元，占比51%,开发区福山高新技术产业区经济发展总公司投资490

8、0万元，占比49%。法定代表人周李伟，经营范围为：国家允许的产业投资、城市基础设施项目建设、土地开发与整理、资产租赁、房地产开发、商品房销售。公司具有健全的组织架构和制度设置，现有职工10人。经审查，该公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡（贷款卡号：3706010000992962 ）、开户许可证等手续齐全有效，项目主体与承代主体一致，具备我行企业法人承贷主体资格。二、股本构成及组织结构1、股本构成。公司注册资本10000万元，其中市福湾区国有资产经营公司出资5100万元，占51%；开发区福山高新技术产业区经济发展总公司出资4900万元，占49%；出资方式均为货币资金。 2、组织结

9、构情况。根据通元投资有限公司公司章程规定，公司设董事会、经理、监事会。董事会成员2人，公司内设办公室、财务部、策划销售部、基建管理部。目前现有员工10名。三、法人治理结构调整完善情况该公司成立于2010年5月，主要负责项目资金的筹措、项目资金投入和项目建设，项目贷款资金的使用由政府、银行、财政和企业共同监管，保证信贷资金项目内封闭管理。对于本项目，福湾区人民政府下达了关于同意通元投资有限公司投资建设花园小区建设项目的通知（福政发【2010】4号）同意通元投资有限公司承担项目建设。旧村拆迁采取委托市福湾区城市建设房屋拆迁办公室进行，通元公司将相关拆迁费用支付给市福湾区城市建设房屋拆迁办公室，由该

10、办公室支付给拆迁户。村民安置小区建设采用招投标方式，由通元投资有限公司通过委托招标方式向社会公开选择项目施工单位，目前已经有德庆建筑装饰有限公司、德润建筑有限公司、宏伟建筑有限公司、市福湾区建筑安装装饰工程公司等四家公司中标，四家公司均具备二级资质。四、高管人员素质公司法定代表人、总经理周李伟，男，汉族，1971年10月25日出生，山东人，本科学历，1990年11月参加工作。先后曾任第四化工厂会计，市福湾区预算外资金管理处征管科科员、征管科科长，市福湾区财政局农业科科长，现任通元投资有限公司法人代表，个人信誉良好。财务科长赵冬玲，女，汉族，1969年12月出生，山东蓬莱人，本科学历，1988年

11、参加工作，会计师。先后曾任青岛金长江集团蓬莱金泽纺织有限公司主管会计，蓬莱万寿机械有限公司财务部长，嘉华车辆部件有限公司财务部长，现任通元投资有限公司财务科长，业务能力较强。五、财务状况分析1、资产负债情况分析资产负债简表 单位：万元项目 年度 2010年9月资产总额64878（一）流动资产2008其中：货币资金2008（二）长期投资0（三）固定资产总额8000 其中：在建工程8000（四）无形资产54870二、负债总额0（一）流动负债0（二）长期负债0三、所有者权益64878其中：实收资本10000资本公积54870未分配利润82010年9月份，公司总资产64878万元，负债0万元，所有者权

12、益64878万元，资产负债明细如下：（1）货币资金2008万元，其中：兴业银行1003万元，农村信用社504万元，农发行501万元。（2）固定资产8000万元，全部为已支付的拆迁补偿款，支付给市福湾区城市建设房屋拆迁办公室。（3）无形资产54870万元，为项目建设用地347.61亩的使用权。（4）实收资本10000万元，全部为公司注册资金。（5）资本公积54870万元，为国有资产运营公司转让的土地。2、经营情况分析经营情况表 单位：万元项 目2010年9月主营业务收入 0主营业务税金6000管理费用1004补贴收入7010净利润8公司刚成立，主要承担花园小区建设，收入主要来源于旧村拆迁后土地出

13、让，目前还没有收入，主要缴纳了各项税费，明细如下：（1）主营业务税金6000万元，预交的土地增值税。（2）管理费用1004万元，其中：印花税100万元、土地使用税700万元、房产税200万元，办证费用4万元。（3）补贴收入7010万元，其中：市福湾区财政局城建资金拨款7010万元。3、借款人未来收益情况分析公司作为新建企业，收入来源主要为项目土地出让收益返还，预计可返还79200万元。六、信用状况1、信用等级评价公司在市福湾区农村信用合作联社开立基本存款帐户，在我行市经济技术开发区支行开立一般存款账户。为新设法人客户，主要从事政府主导的公共基础设施建设项目，2010年被农发行市分行评为A级信用

14、企业。2、融资及或有负债情况公司目前无他行融资及或有负债情况。查询信息显示，公司无对外提供担保。第三章 项目评估一、项目建设背景及必要性1、项目建设背景近年来，随着福湾区城市化的快速推进，城区面积急剧扩张，距离城市较近的自然村被纳入城市建设用地内，从而形成了一些被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。由于城中村村民长期形成的生活习惯及市政配套设施的不完善，致使城中村村民生活环境脏、乱、差，不仅降低了村民生活质量，也严重影响了福湾区整体城市的卫生环境；并且由于城中村自身的特殊性，成为外来人口的集聚地，也成为刑事案件高发区和社会丑恶现象孳生地，其存在影响了

15、福湾区的治安环境，也影响了居民生活质量的提高。城中村的存在不仅不利于福湾区城市的整体规划建设，更不利于福湾区整体经济增长及居民生活质量的提高。因此，尽快进行城中村改造新农村建设成为福湾区当前城市发展的主要问题之一。通过实施该项目,将福湾区清洋街道办事处山后村、大沙埠村、东关村统一迁入设施配套完善的居住区内，使乡镇整建制城镇化，引导人口向城镇集中，对于加快产业聚集，促进广大农民思想观念、文明素质、居住方式、生活方式、生活质量的根本性转变有重要意义。2、项目建设的必要性（1）项目建设是福湾区社会主义新农村建设的必然要求。目前福湾区清洋街道办事处山后居民委员会、大沙埠居民委员会、东关居民委员会住房多

16、为平房、瓦房，由于建造时间较早，居住安全和居住条件较差，加上村内基础设施建设相对滞后，居住环境、医疗卫生条件薄弱，乡村面貌相对落后。而通过本项目的建设，一方面可有效改善农民的生活环境，完善农村基础设施，提高农民的生活质量；另一方面通过合理有效的安置措施，促进了村民社会保障制度的完善、农民收入水平和生活水平的提高，从而实现了工业反哺农业，城市支持农村的既定方针，缩小城乡差别，使社会主义新农村建设的一系列方针政策真正落到实处。（2）项目建设是福湾区城市规划发展建设的必然要求。福湾区城市发展建设与土地资源稀缺的矛盾同全国一样越来越突出，而本项目在广泛调研的基础上，通过城中村的拆迁和村民住宅小区的建设

17、，将大幅提高土地利用率，减少村民住宅建设用地，从而节约出大量土地用于城市建设。本项目实施后可在旧村原址上节约出3269亩的土地，用于城市的开发建设，从而有效的促进了福湾区的开发建设，推动了福湾区城市规划发展建设的进程，为推动福湾区经济发展作出贡献。（3）项目建设是促进了福湾区经济发展的必然要求。由于历史原因和基础设施条件的限制，福湾区城区内仍存在面貌比较落后的自然村，从而直接影响了福湾区整体形象和投资环境。通过本项目城中村改造，有效的解决了福湾区城区部分附近城中村的问题，既加快了福湾区城市化的进程，改善了居民的生活条件，也进一步优化了福湾区投资发展环境，促进了福湾区经济发展。（4）项目建设是当

18、地村民的迫切要求。随着福湾区经济的快速发展和城市化进程的推进，城区面积急剧扩张，现有的村子、厂房因历史原因已成为了标准的城中村，落后的自然村面貌，不完善的基础设施，脏乱的环境，不仅降低了村民的生活质量，也与城市周边大环境形成了明显的反差，村民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望越来越强烈。而通过本项目的建设有效地满足了村民提高生活质量的要求，实现了政府工作与人民要求的有机结合，是一项惠民的民心工程。二、项目建设内容及建设进度1、建设内容（1）旧居拆迁。该项目采取旧村拆迁、村民异地安置的方法，征迁区域内共涉及各类房屋2378户（处），拆迁总建筑面积369527.39平方米。其中属居民住宅性质房屋

19、2295户，建筑面积293439.88平方米，非住宅性质房屋83户（幼儿园及党校、医院等），建筑面积76087.51平方米。拆迁后可腾空土地1027.28亩，与夹河岛其他相邻的政府储备土地（共2242.33亩，其中：政府储备土地1414.44亩（根据山东省人民政府相关批复文件）、划拨土地51.16亩，未利用地776.72亩）进行整体开发，可供整体出让的土地将达到3269.61亩。（2）村民安置小区建设工程。建设总建筑面积为207410平方米，包括多层住宅建筑面积180750平方米，户数为2350户，公建面积为7330平方米，小棚面积为8900平方米，地下建筑面积为10430平方米。2、建设进度

20、本项目建设期为24个月，从2010年8月开始至2012年7月底结束。截止调查日，共拆迁各类房屋1664户，拆迁面积293439.88平方米,拆迁房屋性质均为居民住宅性质房屋。拆迁程度已经达到 79%，预计2011年6月拆迁完毕。其中：通元投资有限公司已经支付给市福湾区城市建设房屋拆迁办公室拆迁款8000万元，拆迁款已经全部支付给244名拆迁户；另外通过福湾区财政局已经支付拆迁款22720万元，目前拆迁补偿款累计支付30720万元。村民安置小区建设已经完成了前期勘探等准备工作，目前正在准备进行地基建设。三、项目建设条件1、自然条件市地处山东半岛东部，北面渤海，南临黄海。福湾区位于山东半岛东北部。

21、地理坐标为东经12115-12122，北纬3714-3729。北临黄海和经济开发区，东、南、西与芝罘区、莱山区、牟平区、栖霞市、蓬莱市接壤。市内公路干线纵横，四通八达，交通十分便利，无论是公路、铁路、航空运输都十分方便。项目执行区地位于福湾区，地貌单元为夹河冲积平原。原始场地低凹，杂草丛生，积聚大量污水。经人工回填、整平后较平坦。地面绝对标高6.0-7.0米，地表相对高差1.0米。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。2、技术条件福湾区地理位置优越，交通便利。距机场30公里，距港口、火车站分别为16公里和19公里，距最近的火车编组货运站及汽车生产基地仅4公里。基

22、础设施建设完善齐备，区内道路全部硬化，配套管网也基本形成；项目用电、用水、消防条件已由有关单位落实。本地原材料供应能够满足需求，施工队伍、机械、土地等条件也已全部落实，现有技术条件能够满足项目实施需要。3、环境影响（1）负面影响由于本项目建设工程中污染较小，工程环保已经福湾区环保局审批，通过调查了解，本工程在实施过程中，施工机械和运输设备产生的尘土、噪音将不可避免地对项目区周围的住户造成一定的负面影响，主要表现在：一是在施工过程中车辆来往道路，由于经常性碾压和踩踏，易形成厚厚的粉尘层，遇风则尘土飞扬，造成空气污染；粉尘层遇雨则使道路泥泞不堪，增加了人们出行的难度，影响施工进度。二是由于项目施工

23、地距住宅小区较近，施工区内各种施工机械和交通运输车辆产生的噪声对施工人员和施工现场附近的居民可能有短期影响。三是在工程建设过程中，产生生活垃圾，易造环境污染。（2）环保措施一是采用设置临时围护栏隔声、安装消音器和隔离发动机部件等办法以降低施工噪声；合理安排施工期，不得在夜间进行高噪声的作业，如因连续作业确需在夜间施工的，尽可能集中时间缩短施工期，并告知周围居民。二是建设期间的施工污水和施工人员生活污水严禁直接排放，经隔油池和化粪池处理后排入区污水管网。三是加强管理，沿街一侧配置工地滞尘防护网，以减少施工扬尘对街道行人身体健康的影响，在运输、装卸建筑材料时，尽可能采用封闭车辆，尤其是泥砂等，防止

24、散落。为了减少混凝土搅拌机噪声，砼全部采用商品砼。四是对产生噪声的设备（如水泵、排风机等）在选型时尽量选择低噪音设备，对风机房应采取隔音措施，以降低噪声对周围环境的影响。五是认真落实生态保护、水土保持等其他环保措施，将对生态环境的影响减少到最低限度。四、项目投资估算及筹措方案（一）总投资估算项目可研总投资为75730万元，其中拆迁费用39517.84万元，小区建设投资及其他费用32202.66万元，建设期利息4009.5万元。评估中按照5年期贷款基准利率下浮10%计算，调减建设期利息657万元，评估后总投资75073万元。总投资估算表单位:万元序号项 目建筑工程费安装工程费其他费用合计评估调整

25、评估总投资一开发建设投资23440.34 1617.80 50671.87 75730.00 750731土地相关费用39517.84 39517.84 39517.842前期工程费451.82 451.82 451.823基础设施建设费216.54 1617.80 1834.34 1834.344建筑安装工程费23223.80 23223.80 23223.85开发间接费0.00 0.00 06管理费用394.80 394.80 394.87财务费用4009.50 4009.50 -6573352.58销售费用0.00 0.00 09开发期税费0.00 0.00 010其他费用4896.90

26、 4896.90 4896.911不可预见费1401.00 1401.00 1401二总投资23440.34 1617.80 50671.87 75730.00 75073拆迁费用共计39517.84万元，主要包括住宅房屋补偿24774.34万元，非住宅房屋和办公用房补偿4743.5万元，工业企业搬迁费用10000万元。主要拆迁补偿方案为：1、住宅房屋补偿住宅房屋安置面积确定按照以住宅性质房屋土地使用证面积的90%确定产权调换面积。住宅性质房屋属两层或两层以上楼房的，一层部分按住宅性质房屋土地使用证面积的90%调换安置面积，二层及二层以上具有产权证或审批手续的，按二层或二层以上部分有证实际建筑

27、面积拆一补一的方式确定产权调换面积。实际确定2295户，安置面积为457470.03平方米。共补偿24774.34万元，具体包括：（1）速迁奖励费主要按照每户6000元，每平方50元，并奖励两个月每平方每月7元的安置补助费进行计算，费用为4304.81万元。（2）附属设施补偿按照每户38000元进行计算，费用为8721万元（3）搬家补助费按照每户350元进行计算，费用为80.32万元。，（4）临时安置补助费按照多层18个月，高层36个月，每平方每月7元进行计算，费用为9289.36万元。（5）暖气补贴费用按照每平方52元进行计算，费用为2378.85万元。2、非住宅房屋和办公用房补偿 拆迁共涉

28、及商业网点10户，办公用房等73户，商业网点按照房屋产权证建筑面积进行补偿，补偿面积为861.77平方米，办公用房等按照房屋产权证建筑面积进行补偿，补偿面积为72376.22平方米。商业网点补偿费用为164.59万元，办公用房补偿费用为4578.91万元。具体包括：（1）商业网点房屋补偿，按照附属设施补偿每户45000元、经营性补偿每月每平方50元补偿两年、搬家补助费每户700元、物资搬迁费每户1000元、临时安置补助费每月每平方7元补偿两年计算。（2）其他办公用房补偿：按照附属设施补偿每户60000元、经营性补偿每月每平方50元补偿10个月、搬家补助费每户700元、物资搬迁费每户50000元

29、、临时安置补助费每月每平方7元补偿3个月计算。3、工业企业搬迁费用共有两家企业，为房地产集团中宇置业有限公司和市第三水利勘察设计院有限责任公司，按照拥有的土地面积进行补偿，每亩补偿费用为100万元，补偿费用为10000万元。（二）资金筹措方案该项目资金筹措方案如下：一是项目资本金30073万元，目前实际已经到位资金30720万元，其中公司支付8000万元，福湾区财政局支付22720万元，已附资本金到位相关凭证；二是申请农发行县域城镇建设中长期贷款45000万元，公司以拆迁腾空的土地出让收入返还来偿还贷款本金和建设期后的利息。具体项目如下：资金筹措及到位计划表单位：万元资金来源筹措方案占比201

30、0年2011年2012年一、资本金3007340.06%30073二、农发行贷款4500059.94%3500010000合 计75073100%65073100003、本项目还本付息计划 还本付息计划表 单位：万元 序号项 目合计建设期还款期第1年第2年第3年第4年第5年1年初贷款余额350004500030000150002当年贷款发放金额4500035000100003当年还本付息金额53180.1938.72413.817413.816609.215804.63.1当年偿还本金450001500015000150003.2当年支付利息8180.1938.72413.82413.81609.2804.6五、本项目综合收益分析1、项目自身收益分析根据项目可研和福湾区土地利用规划，本次拆迁后可腾空土地1027.28亩，将使位于腾空土地相邻的其他政府储备土地可以进行整体开发，可供整体出