泉州西华洋滞洪片区丰泽段改造.docx

1、泉州西华洋滞洪片区丰泽段改造泉州市西华洋滞洪片区（丰泽段）改造项目房屋征收补偿安置实施方案 2019年6月24日 泉州市西华洋滞洪片区改造项目位于北峰丰州组团内，是重点建设项目，总用地面积约4837亩，东至小姐山、马落山、田厝山，西至天元未来城、西华村、埔头村、丰州村，北至东西大道，南至北渠（具体见西华洋滞洪片区丰泽段改造项目征收范围图）。为切实改善城市基础设施及周边居民的居住条件，维护公共利益，积极稳妥推进房屋征收补偿安置工作，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、福建省实施办法（福建省人民政府令第138号）、泉州市人民政府关于印发泉州市国

2、有土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知（泉政文2015139号）、泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知（泉政办2015112号）等相关法律、法规及配套政策，结合本区域实际情况，制定本方案。第一部分 总 则一、征收补偿对象及补偿方式1.征收范围：以泉州市自然资源和规划局（原泉州市城乡规划局）出具的征收范围红线图为准。2.征收补偿对象：凡在本征收范围（具体以征收红线图为准）内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿安置协议。3.补偿方式：住宅房屋分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结

3、合三种方式。店面、企业厂房、仓库及其他配套用房实行货币补偿。（1）住宅房屋可选择货币补偿，也可选择产权调换。选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换。（2）被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等价置换，不予享受扩购优惠。（3）产权清楚的被征收住宅面积在30以下（含30）的，原则上只能选择货币补偿。（4）拆除违章建筑按有关规定处理。4.性质、用途认定依据：以土地使用证、房屋所有权证登记的用途或规划、土地管理等部门颁发的合法有效文件为依据。5.面积测算依据：面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家

4、、省、市现行房地产测绘技术规范计算。（1）对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定的期限内签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋（只针对住宅房屋）除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：围墙上的大门雨披按50计算征收面积。利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层高在1.6米以上的部分按50计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。通往屋顶的风楼，层高超过2.2米的，按100计算征收面积（层高低于2.2米的，按附属物给予补偿）。房屋顶层合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内的（含），不计入总层数。（2）对本方案中所列价格

5、有异议、未在征收决定公告规定期限内完成签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。二、征收组织实施机构1.房屋征收部门：泉州市丰泽区住房和建设局。2.征收实施单位：按属地原则，由项目所在北峰街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作。三、签约期限签约期限以丰泽人民政府泉州市丰泽区西华洋滞洪片区改造项目房屋征收公告规定的时间为准。四、工作流程基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、签订协议、腾空验收、财务结算（住宅房屋选择产权调换发放选房号）、建筑物拆除、工程建设、选取安置房、回迁。被征收人应及时提供身份

6、证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理补偿安置相关工作。五、安置地点就近地段新建安置房或市、区两级提供的存量安置房源，实行等价值置换。安置房建设标准按住宅设计规范建设（安置房装修及设施标准详见附件8）。六、被征收房屋补偿价格确定办法1.被征收房屋补偿价格确定：根据泉州市人民政府办公室关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见（泉政办201728号）的规定，委托五家具有相应资质的评估机构进行基准价评估，通过截尾均值的方法确定本房屋征收补偿方案中被征收房屋及安置房补偿参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。2.分户补偿评估价：对本方案所列房屋价值有异议的，可由依法选定的房地产价格评

7、估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再以基准价价值补偿)。选择产权调换的，还应对安置房房屋价值同时进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二部分 房屋权属认定和处理办法七、被征收住宅房屋产权手续认定办法：（一）已登记的住宅房屋的认定和处理办法 已登记的住宅房屋：指持有有效土地使用权证及房屋所有权证的产权手续完整的住宅房屋，按其所载面积计

8、算补偿安置。 （二）未登记的住宅房屋的认定和处理办法未登记的住宅房屋严格按照市政府中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见(泉政办2015112号)办理。 1.未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予补偿： （1）“土改”时县级以上人民政府颁发的土地房产所有证记载的住宅房屋； （2）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的住宅房屋； （3）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实

9、行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋； （4）1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋； （5）持有市、区土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋； （6）征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的住宅房屋； （7）征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋； （8）根据市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发20141

10、6号）的规定，补办基建审批手续的住宅房屋。 2.对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：（1）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；（2）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会

11、）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；（3）1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施后至2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文2004277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿；（4）2004年10月1日泉州市人民政

12、府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文2004277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发201416号）进行处置。其中，2004年10月1日至2008年版国土航拍图前基建的房屋，给予材料费补贴（详见附件2）。3.未经批准扩建或基建的未登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认为可补偿面积。按期签订协议并搬迁的，2008年版国土航拍图有体现的给予材料费补贴。 4.2008年版国土航拍图没有体现的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按土地征收标准予以补偿。八、集资房、房改房的认定和处理办法集资房、房改房认定：

13、持有房屋产权证书或持有集资房交款发票并有单位证明，可分别按产权面积结算货币补偿价值或置换安置房。九、未经登记经营性用房的认定和处理办法持有合法用地手续，但未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，位于主、次干道等作为商业或服务业的房屋，具备店面门面结构连续经营三年以上且征收期间仍在经营，并持有合法的工商营业执照或税务登记证的，可按规定认定为未经登记的经营性用房。十、厂房、仓库及其他配套用房的认定和处理办法对有合法用地基建审批手续的企业用房，按其产权登记手续所载面积计算补偿（详见附件3）；对持有合法用地审批手续而未登记企业用房2004年10月1日前基建的，按实际面积认定计算为可补偿面积，2008年

14、版国土航拍图有体现的企业用房，给予一定的材料费补贴；2008年版国土航拍图没有体现的企业用房一律不予补偿。第三部分 货币补偿及优惠奖励办法十一、基本原则被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、建安费用补偿和装修装饰补偿）、被征收人搬迁补助、临时安置补助及相关奖励款项等。征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿。十二、货币补偿标准采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地）分类补偿标准如下：1、住宅的补偿标准：本方案第七条、第八条所列各类住宅房屋按相应补偿单价计算（详见附件1）。

15、其中，有办理产权手续的集资房、房改房，其被征收住宅房屋价值补偿单价按框架总三层单价执行（详见附件1）；未办理产权手续的按框架总四层单价执行（详见附件1）。被征收房屋装修补偿单价单独计算（详见附件6）。2、未经登记经营性用房的补偿标准:位于主、次干道，利用房屋改为经营性用房的，按认定面积给予一次性终止经营补贴。经营性用房进深以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米。3、企业用地的补偿标准： （1）经批准并办理的国有出让土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予43.67万元/亩补偿，并注销被征收面积；（2）经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地，按实际征收用

16、地面积给予31万元/亩补偿，并注销被征收面积；持有集体土地使用权证的企业用地或取得原鲤城区政府批准的用地批复，按 22万元/亩给予补偿； （3）被征收未办理审批手续的企业用地，只持有向社区征用土地手续的，并付清全部征地款，在2004年10月1日前办理完结征地手续的，按该地段集体划拨用地基准地价的80%给予补偿；在2004年10月1日之后办理完结征地手续的，其土地补偿费按耕地征用标准补偿，并给予2万元/亩土地平整费补贴。此笔款项中的土地补偿可由社区委托企业单位代领，企业单位应提供社区开具的委托书。（4）在规定征收期间内签订协议并搬迁腾空的企业，持有合法用地国有（或集体）出让、划拨土地每亩按相应补

17、偿标准10%给予货币补偿方式奖励。4、厂房、仓库及其他配套用房的补偿标准按认定可补偿面积，并依据对应结构及类别给予货币补偿（详见附件3）。 十三、货币补偿优惠奖励办法货币补偿优惠奖励办法依照市政府在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见(泉政办2015112号)办理。其中:1.对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋评估价值单价20%的货币补偿方式奖励；对征收非住宅房屋给予每平方米评估价值单价10%的货币补偿方式奖励。2.属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人，其全部选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方

18、米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。第四部分 住宅产权调换结算及保障办法 十四、基本原则 依法实行房屋等价置换，即先计算货币补偿，再进行有条件限量等价值产权调换。 1.持有登记完整房屋产权手续的，可以按其办证面积申请产权调换； 2.未办理房屋所有权登记手续的，根据土地管理法城乡规划法等法律法规有关规定，严格按“一户一宅”控制产权调换面积,合理控制被征收人选择房屋产权调换的面积,原则上被征收房屋选择产权

19、调换的部分以用地面积120（使用山坡地或杂地建设的房屋，其认定可以产权调换的用地面积最高为150），建筑层数三层以内（含三层）为限被征收人选择房屋产权调换的，超过部分实行货币补偿。十五、产权调换结算办法对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，按以下办法进行结算：1.本方案就近地段建设的新建安置房评估基准价格为7662元/。在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的安置房优惠后的结算价格为5716元/。2.根据本方案可选择产权调换的房屋，按补偿单价计算的补偿价值应在选房时结算，但房屋补偿价值超过安置房价值部分的金额，可与附属物等补偿款（清点的附属物单价详见附件7）按规定发放。3.原则上每个产权户

20、（即每个选房号）所选安置房屋面积应与其可产权调换的安置面积一致。但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过其可产权调换的安置房屋面积的在20以内（含20），按5716元/计算；超过20（不含20）以上的部分，按该区域即时市场价格结算。十六、产权调换选房办法实行“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则。由征收单位发给房屋搬迁腾空验收登记表，经公示无异议后，被征收人凭房屋搬迁腾空验收登记表，换取征收补偿安置证顺序号。安置时被征收人凭征收补偿安置证顺序号按顺序选房并签订选房安置协议。十七、住房困难户保障办法根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。第五部分

21、搬迁费、临时安置费和停产停业补助费标准十八、搬迁奖励对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每产权户最高5万元（安置面积80以上含80）、（公寓型住宅每产权户最高3万）的按期搬迁奖励。十九、搬迁费标准1.住宅：按经认定的建筑面积计算，标准为 5 元/次。被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择产权调换的，发放两次搬迁费。2.店面、未登记经营性用房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/次，发放一次搬迁费（详见附件4）。3.企业厂房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/次，发放一次搬迁费。其中，（1）对于可恢复使用的设备由被征收人处置，按标准给予补助（详见附件5）。

22、（2）对于因搬迁丧失使用功能的大型、特种机器设备，由被征收人提出申请，经现场核实后，由具有相应资质的评估公司进行评估，根据评估结果进行补偿。二十、住宅的过渡方式由被征收人领取临时安置补助费自行过渡。被征收人确实无法自行过渡的，由征收人提供周转用房，不再发放住宅临时安置补助费。二十一、住宅临时安置费标准1.临时安置补助费标准为8元/月。选择期房产权调换的，按拟安置的建筑面积计算，自被征收人签订协议并腾空房屋之日至征收部门交房之日止；临时安置费不足1600元/月户的，按每月每户1600元发放。选择货币补偿或现房产权调换的，按可货币补偿面积计算，一次性给予6个月的临时安置费。2.除不可抗力外，过渡期

23、限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1600元保障的，遇逾期安置的，若按实际征收的面积双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际征收面积重新核准临时安置费；不超过优惠标准的仍按原标准执行，不予双倍补助。遇逾期安置的，对使用周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。3.被征收集资房、房改房面积不足80（含80）按1000元/套月的标准发给临时过渡补助费；超过80，小于200按1600元/套月标准发给临时过渡补助费；超过200的按实际计算。 二十二、店面、未经登记经营性用房、企业厂房的停产停业补助费标准征收房屋造成停产

24、停业的，停产停业损失的补偿标准被征收人可选择以下标准之一进行补偿：1.根据税务、统计部门提供的经营者近3年平均净利润确定；2.按经认定的建筑面积计算，店面、未经登记经营性用房标准为30元/月，企业厂房标准为18元/月，并一次性给予6个月的补偿。第六部分 补偿决定二十三、补偿决定房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限达不成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的丰泽区人民政府作出补偿决定。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。第七部分 附则二十四、其他类型建筑的补偿办法征收中涉及军事设施、学校、党政机关办

25、公用地可依法依规采取用地置换的办法；文物古迹等其他房屋，依据有关法律、法规处理；祠堂、宫庙按统规自建处理。二十五、适用范围本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。本方案只适用泉州市西华洋滞洪片区改造项目土地房屋征收补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。鉴于片区房屋征收工作的延续性、可操作性，本方案与北峰开发建设指挥部以往片区房屋征收惯例不一致的，提请市、区西华洋滞洪片区改造项目建设指挥部研究确定。二十六、本方案解释权归丰泽区住房和建设局。附件：1.被征收各类住宅货币征收补偿单价 2.被征收各类住宅材料费补贴单价表3.企业厂房、仓库及其他配套用房补偿单价4.搬迁

26、补助费和临时过渡补助费标准5.设备搬迁补助标准6.被征收住宅装修分类及补偿单价表7.附属物补偿表8.新建安置房价格及装修、设施标准附件1被征收各类住宅货币征收补偿单价单位：元/结构总一层总二层总三层总四层总五层及以上框架85747145571651444859砖混83046920553649824706石混80796733538648474578砖木、石木、石、土木79296608528647574493备注：1.本表所列单价不包含装修装饰价值，装修装饰补偿另计。2.本表所列单价不包含按期搬迁奖励、货币补偿方式奖励及购房补助。3.本表所列单价为两证齐全已登记住宅房屋及有合法用地审批手续且200

27、4年10月1日前基建的住宅房屋的补偿单价。附件2被征收各类住宅材料费补贴单价表单位：元/结构装修等级框架砖混其他较好160015001400一般150014001300主体无装修140013001200备注：材料费包含建筑用地、二次装修及建安费。附件3企业厂房、仓库及其他配套用房补偿单价建筑结构装修等级框架砖石混砖木土木钢结构较好14001280900850750一般12501150750700650主体无装修10501000650600400备注：1.钢结构的认定标准：承重柱应是混凝土柱或钢管柱、工字钢、槽钢立柱，机砖或空心砖围护墙，屋面为彩钢板，跨度8米以上，跨度超过8米，每增加5米按房屋

28、补偿价增加5给予补偿。2.厂房层高超过4米的，超过部分，按房屋补偿价增加5给予补偿（详见附件表三）公式：（实际高度-4米）5%）补偿单价。层高计算从室内地面至檐口计算高度。 单位：元/附件4搬迁补助费和临时过渡补助费标准项目搬迁补助费（元/次）临时过渡补助费（元/月）住宅经营性用房工厂仓库标准566住宅8附件5设备搬迁补助标准设备名称补助单价2-5吨500-1000元/台5-10吨11002000元/台10-15吨21003000元/台15吨以上4000元/台行吊6000元/台附件6被征收住宅装修分类及补偿单价表金额单位：元/类别补偿金额主要特征一档600外墙三面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次

29、外墙装饰；塑钢或铝合金窗，不锈钢防盗网；入户门为防盗门，室内实木门；楼梯为实木扶手，知名品牌缸砖或同档次石板材踏步；楼地面为知名品牌缸砖或木地板、花岗岩；内墙面为ICI涂料粉刷、木墙裙、局部贴墙纸，局部有造型；天棚为木吊顶、四周角线，带灯座（较豪华）；室内设有不可移动组合式壁柜；厨房楼地面缸砖、花岗岩，瓷砖墙面，铝塑板吊顶，整体橱柜；卫生间楼地面防滑砖，瓷砖墙面，铝塑板吊顶，知名品牌卫生洁具；水电设备齐全；二档500外墙两面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次外墙装饰；塑钢或铝合金窗，防盗网；入户门为铁门，室内木质门或其他同档次室内门；楼梯为普通扶手，普通缸砖或同档次石板材踏步；楼地面为普通花岗岩或

30、缸砖；内墙面为ICI涂料粉刷、瓷砖墙裙，木质墙裙，局部有造型；天棚为木吊顶或涂料粉刷天棚，带灯座；室内设有部分不可移动壁柜；厨房楼地面地板砖，瓷砖墙面，普通吊顶，普通橱柜；卫生间楼地面防滑砖，瓷砖墙面、普通吊顶，普通卫生洁具；水电设备齐全。三档400外墙一面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次外墙装饰；铝合金窗；入户门为铁门，室内木质门或其他同档次室内门；楼梯为普通扶手，普通缸砖或同档次石板材踏步；楼地面为普通瓷砖；内墙面普通涂料粉刷；天棚为涂料粉刷，四周角线，普通照明灯；厨房楼地面地板砖，墙面部分瓷砖，普通吊顶，普通灶台；卫生间楼地面防滑砖，墙面部分瓷砖，普通吊顶，普通卫生洁具；水电设备齐全。四档300外墙水泥砂浆勾缝；木窗；入户门为铁门，室内普通门；楼梯普通缸砖或同档次石板材踏步；楼地面为普通瓷砖；内墙面普通涂料粉刷；天棚为普通涂料粉刷，简易照明；厨房楼地面普通瓷砖，墙面粉刷，简易灶台；卫生间楼地面普通防滑砖，墙面部分瓷砖，简易卫生洁具；水电设备齐全。五档200外墙水泥砂浆勾缝；木窗；