山东美术馆物业管理服务采购需求.docx

1、山东美术馆物业管理服务采购需求山东美术馆物业管理服务采购需求美术馆物业服务（一）服务要求一、项目概况（一）建筑主体情况简介山东美术馆新馆位于济南市东部，建筑面积5.2万平方米，建筑总高36米，院落面积约1万平方米。地上六层（含夹层）、地下一层，总占地面积2.07公顷。共设有展厅12个，分布在建筑的1至4层。开幕式大厅1700平方米，通高28米。展厅总面积为12393.7平方米，设计展线长度为1968米。一层主展厅净高8米，设置可移动吊顶；二、三楼展厅净高为4米。地下一层主要为设备机房：包括空调机房、冷冻机房、中水机房、新风机房等。另有水泵房、消防水池、高低压配电室以及车库和地下画库、餐厅。总面

2、积约为5000m2。一层主要为主展厅1376m2，开幕式大厅1700m2、衍生用品商店252m2，精品商店233m2，贵宾接待室180m2，保洁室、开水间24m2，门厅、过厅545m2，服务区132m2，备展区、暂存区705m2，收发室、传达室、照相室、打包间、办公室、存包处545m2，学术报告厅426m2、报告厅走道及办公室60m2，卫生间143m2，空调机房352m2。夹层主要为公共教育用房。其中培训室242m2，国画教室274m2，保洁室、储藏室、库房、机动用房572m2，油画教室170m2，儿童教室150m2。二层主要为展厅五个、二层雕塑大厅及开幕式大厅一个、二层贵宾室一间、空调机房6

3、间、卫生间5间。其中展厅面积为3800m2、开幕式大厅852m2、贵宾室65m2、卫生间142m2。三层布置以五个展厅为主，另设有二个备展区、卫生间4间。其中展厅面积为3800m2、卫生间142m2备展区为150m2。四层主要设置有精品陈列展厅一个、国际学术交流中心；山东画院办公区设有展厅一个（本次招标不包括此范围）。其中展厅面积为542m2，国际学术交流中心中餐厅142m2、接待区1300m2、休息区142m2，屋顶绿化400m2。五层主要为山东美术馆办公区，总面积为970m2，屋顶绿化100m2。庭院绿化面积约1000m2，庭院保洁面积约12000m2。（二）设备情况简介1、电梯系统：本系

4、统共设14部电梯，其中客运直梯6部、扶梯6部，货梯2部，其中有3部电梯需要司服。2、空调系统：采用三台约克冷水机组中央空调，地下一层设制冷机房，冷却塔位于五层楼顶。供热热源由市政热力管网提供。室内采用新风系统。封闭房间设排烟系统。3、消防系统：本系统设置消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、大空间智能型主动喷水灭火系统、高压细水雾系统、IG541气体灭火系统、消防广播系统、防火卷帘系统、烟感温感报警系统、前期气体采样系统。4、供电系统：由济南市供电公司提供的两路独立的10KV电源线路和特别负荷的第三电源采用蓄电池供电，配电室设在地下一层，确保一、二级负荷对电源的需求。5、给排水系统：本系统室外生活

5、给水系统与室外消防给水系统。最高日用水量为295m3/d,最大小时用水量为37.71m3/d。从经十路、姚家东路市政供水管各自引入一个给水管线作为本项目生活、消防水源。地下一层设置中水处理机房，供应室外道路及绿化浇洒用水。本项目污、废水，室外雨、污水均采用分流制。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，地下室厨房餐饮废水经汇合排至地下室油水分离器，经处理后排入室外污水管。6、供水系统：地面一层给水由市政供水管直接供水，充分利用市政供水压力。给水供水系统中配水支管供水压力大于0.2MPa处均设支管减压阀，控制各用水点处水压小于或等于0.2MPa。7、弱电系统弱点系统主要包括安防监控系统，楼宇自控

6、系统、信息发布系统，音响播放系统等。（三）服务需求简介1、建筑本体及所有设备设施的日常的日常巡视和保养，传达室管理，楼宇自动化、高低压配电室、暖通机房等重要机房值班及报修，工程夜间值守、展厅秩序维护、办公区域及对外公共服务区域内卫生保洁，园林绿化、代办服务、物业档案资料保管、节能管理、“四害”防治、会议礼仪服务、医务服务、有关应急突发事件处理。2、布撤展服务（仅含馆内自主策划、邀请展览以及山东美术馆自主策划的巡展项目），展厅展品看管服务。3、报刊、资料、普通文件、信件、邮件的收发。二、服务要求（一）服务内容1、建筑本体的日常巡视、保养和维修服务，园林绿地养护。（1）院内建筑包括主体结构、屋面（

7、含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等的日常巡视、保养。（2）重大修缮、装修项目由山东美术馆物业部负责联系，中标物业单位负责配合、监督有关单位执行重大修缮、装修项目。2、馆内所有设施设备的运行、维护和管理。（1）本项目区域内公共设施的维护、运行与管理。（2）灯具、插座、门、窗、锁具、隔板、橱柜各种装修、装饰等维护和保养。备品备件采购由采购人负责。（3）高低压供电系统服务：负责高压运行24小时值班服务、低压运行维护服务、照明设备运行维护服务、机电设备运行维护服务、高压设备器具避雷系统的定期检测服务。备品备件采购由采购人负责。（4）弱电系统的运行、维护和使用管理：包括楼宇控制系统、安全

8、防范系统、中控系统维护、网络系统维护、有线系统维护、通讯系统维护、多媒体系统维护、会议音响灯光、停车场管理系统、大门及楼宇内值班室监控系统、学术报告厅、阶梯教室的使用管理、设施操控、重要活动现场灯光音响系统的操控保障等。备品备件采购由采购人负责。（5）给排水系统：二次供水消杀检测服务（备品备件采购由采购人负责。）、二次供水系统运行维护服务、消防供水管理、中水系统运行维护服务、污水系统管理、雨水系统管理维护服务、给排水管道及设备的维护保养服务。（6）消防系统运行、维护和管理：包括自动消防系统、消防广播系统、消防栓组合箱、消防水池的维护管理、气体消防系统的维护管理、高压细水雾管理、防火卷闸门、灭火

9、器等定期检测服务和其他各类消防设备，以及消防系统的日常巡视管理工作。消防专业维保服务、专业消防检测不包含在本服务范围以内。（7）供热制冷系统：包括换热站值班运行服务，换热设备维护保养服务，换热设备应急处理服务，换热管线维护保养服务，供热软化水设备监测、维护、运行，楼宇自控末端设备运行维护，制冷站值班运行值班服务，制冷设备维护保养服务，制冷设备应急处理服务，制冷管网维护保养服务，制冷软化水及补水设备运行维护，楼宇自控设备运行服务，精密空调运行管理（恒温恒湿空调），换热压力表压力容器检测服务（备品备件采购由采购人负责。），制冷压力表压力容器检测服务（备品备件采购由采购人负责。）和展览场所、文物、画

10、库的温湿度监控。（8）电梯服务：包括电梯保洁、运行维护管理、电梯应急处理服务。3、公共秩序维护，消防设备、设施安全管理服务（1）办公入口传达室的值班和出入登记。（2）夜间工程值班巡查。（3）配合公安、应急、消防、秩序维护等部门做好治安管理、消防管理等工作。（4）安检服务。（5）消防中控值班服务。（6）展陈施工安全监察服务。（7）突发事件应急处理。（8）钥匙管理服务。4、环境卫生保洁服务。（1）院内道路、庭院、传达室、停车场、12个展厅、各办公室、门窗和楼内除普通办公间以外的走廊、楼梯、电梯、楼内大厅、卫生间、屋面平台、雨棚表面及大厅的玻璃穹顶等所有公共场地及“门前三包区域”卫生清洁，定期对垃圾

11、进行清运。（2）对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手以及金属构件进行定期养护。卫生消毒作业服务。（3）垃圾清运服务、灭四害作业服务、清掏作业服务（所产生的费用由中标人负责）。（4）布撤展保洁服务。承担自主策划展、邀请展、馆际交流展以及政策性展览的展品装卸车以及展品包装、拆解、布撤展工作。（5）高空作业保洁服务。5、会议礼仪服务。楼内设有各类会议室、接待室4间左右，贵宾室3间左右，大型展厅12个，大型学术报告厅一个，阶梯教室一个，礼仪迎宾岗两处，国际学术交流中心一处。承担楼内各类展览（包括开闭幕式）、讲座、公共教育活动的会前准备、会中服务和会后清理工作，并根据需要提供重要展览、讲座、公共教育活动的

12、迎宾、解说、颁奖等礼仪服务；存包处、换票登记处、馆内总服务台、五楼前台的引导管理服务。会务、礼仪服务要制定严格的服务制度和服务标准，服务人员佩戴明显的独立标志，为展览区、公众活动区、展览开闭幕现场、讲座现场、会议区提供秩序维护、会务、室内外保洁等高质量的服务。6、公众服务。（1）换票服务（2）文化衍生产品的销售服务（3）休闲区经营服务（4）咨询导览服务（5）残障人士特殊服务（6）物品寄存服务7、医疗服务。8、展陈及布撤展服务。（1）展厅展品看护服务（2）展品布撤展服务（3）展品搬运服务（4）馆内物品搬运服务（5）巡展布撤展服务9、园林绿地养护。院内园林绿地卫生，绿化设备维护，乔木、灌木、绿蓠类

13、、草坪、地被的养护。10、代办服务。受采购人委托，为馆方收发报刊、邮件、票务等。11、根据工作需要，提供文印服务及完成临时性工作。12、具体承担的服务内容将结合本项目的使用安排最终确定。13、特种行业服务。高压电工服务，叉车驾驶服务，电梯操作服务，专业展陈灯光布置及调试、DJ调音师服务、高空作业服务。（相关服务行业需提供国家有关部门颁发的专业资格证，持证上岗。）14、其他由采购人要求的服务。（二）服务要求1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。3、物业人员应统一工作服

14、装，服装样式应新颖、大方、得体，体现为美术馆参观观众服务特点，具体样式须经山东美术馆审定。4、房屋及设施设备等物业档案资料齐全，分类成册，管理完善。5、建立24小时值班制度，设立服务电话，对山东美术馆有关报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息进行收集和反馈，并第一时间处理，有回访制度和记录。按照山东美术馆物业部下达的工作需求单认真完成各项工作。6、根据保洁、设备运行、维修等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示标牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范提示、警示标识。各标牌、标识制作费用由中标人承担，样式由山东美术馆审定。7、具有完善、有效的节能措施，并分别报具体方案。8、

15、中标人不得与其它用户发生未经采购人认可的经济往来或其它服务。9、针对物业服务范围内的有关事项物业公司可向山东美术馆提出合理化建议。10、针对展厅的油画、国画、雕塑等各类展品布撤展、分类及展品看管服务，需制定详细的操作程序和工作预案，并报山东美术馆审定，所有布撤展人员和服务人员必须经过岗前培训并经美术馆考核合格后方可上岗。（三）服务标准1、本项目的日常巡视、保养和维修服务标准（1）定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报山东美术馆处理。（2）楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。（3）未经采购人许可，各部位

16、不得出现乱搭建、乱堆放现象。2、设施设备的运行、养护、维修和管理标准（1）岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告山东美术馆。（2）设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（3）各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。（4）设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两个小时（单件单次500元以下的由中标人负责，500元以上由采购人

17、负责），一般性设备维修不超过一天（以上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。（5）共用配套设施完好，不得随意改变用途。（6）定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告业主。（7）物业区域内的道路畅通，路面整洁、无阻碍。3、强电系统的运行、养护、维修和管理标准。（1）高压配电中心室值班人员必须持有电力部门颁发上岗资格证，实行24小时值守。其它配电室正常巡检。（2）高低压配电中心管理规定、供电设备操作规范等规章制度、记录完善，并严格执行停送电操作票制度。（3）保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知

18、各单位。（4）临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。（5）备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。（6）电梯按规定时间运行。安全设备齐全，通风、照明等附属设施完好。（7）电梯轿厢、井道、机房保持清洁。（8）电梯日常配件必须满足使用要求，重大节日活动提供电梯现场维护服务。（9）排除电梯运行险情的应急处理措施完善。（10）照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，保证整体建筑照明完好。（11）公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。（12）照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。（13）制订专门的节能管理制度、搞好节能管理分析与研究。制定各项目的节能措施，配合管理方完成节能目标。4、弱电系统末端

19、设备的运行、养护和管理标准。（1）学术报告厅、阶梯教室设备符合使用要求，可随时启用。（2）总控室设专人24小时值守，故障排除及时，消防报警系统、安防监控系统、漏电火灾报警系统和无线对讲系统、楼宇自控系统、广播系统、信息发布系统、智能集成系统等应保持运行正常，并做好运行记录。（3）监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善，出现异常情况判断准确，反应及时。5、消防系统的运行、维护、维修和管理标准。（1）消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。（2）消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。（3）防火及消防安全管

20、理和火灾安全隐患排查机制健全。（4）定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。（5）突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。6、给排水系统的运行、养护、维修和管理标准（1）设备、阀门、管网工作正常，无跑冒滴漏等现象。（2）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。（3）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。（4）发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。（5）水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完善。（6）绿化喷灌系统可随时启用。（7）限水、停水按规定

21、时间提前通知。7、空调、通风、采暖系统的运行、维护、维修和管理标准。（1）中央空调机房专人24小时值守，空调、通风、采暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。（2）各系统运行始终处于良好状态，出现运行故障，维修人员在规定时间内到达现场维修。（3）空调、采暖系统、维修保养计划完善，无停机故障。（4）美术馆展室规定的温湿度标准为温度18-28，相对湿度45-65%；藏品库房温度16-17，相对湿度58-60%；每天温度变化（白天和夜间的温差变化）不超过2-5。（5）保持温控器可靠运行，保证温感系统有效运转反馈及温度信息和楼宇自控的有效自控。（6）空调、通风、采暖系统故障应急处理方案完善。8、秩序

22、维护、消防安全管理标准（1）展厅秩序维护员具备专业素质，熟悉展厅的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。（2）制定详细的、有针对性的展厅接展，看展工作方案。（3）安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到美术馆的功能特点。9、环境卫生保洁绿化服务标准（1）环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。（2）保洁服务要适时、及时、准时，不影响正常办公和馆内各种活动的开展，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。（3）环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱（垃圾箱由采购人提供）。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾

23、每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生（垃圾中转站及清运费用由采购人负责）。（4）排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏，清运费用由采购人负责。（5）大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、擦手纸、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。易耗品采购由采购人负责。（6

24、）管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。1）楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次；2）展览区及公共区域卫生有专人负责，随时保持清洁；3）主要通道出入口每天清扫两次；4）大楼内的玻璃幕墙保持清洁，每年清洗擦拭一次；5）门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定期保养；6）各会议室、接待室、展厅、学术报告厅、公共教育用房等对公众开放的区域要求随时保持清洁。室内地毯定期吸尘及清洗，木质家具应定期保养；馆长办公室及区域每日在上班之前清洁一次。7）楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次；8）机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一次；9）公

25、共卫生间及时打扫，随时保持清洁；10）电梯每天清洁二次；11）墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；12）屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁；13）建立详细的保洁工作方案。（7）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。（8）特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果无污染无损伤。（9）大楼内噪声、空气等符合国家环保标准。（10）绿化区域内的保养计划科学合理，保证定期灌溉、除虫修剪等，保证树木，草坪等绿植的成活，配备具有资质的专业人员进行日常管理。（11）馆周边道路、

26、绿地等每天清扫一次；景观、绿地内水面保持清洁，适时进行换水等维护。10、会议礼仪服务标准（1）会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用。（2）会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好、气质佳、良好的仪容仪表，人员最终确定由采购人审定。（3）会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境。（4）保证会议室音响、灯光、投影仪等设施设备正常使用，发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用。（5）迎宾、会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及时、到位，符合会议使用方的要求。（6）按美术馆剪彩、颁奖等礼仪接待工作要求，安排接待人员，着合适礼仪服装，做好礼仪接待工作；（7）依据美术馆会议安排，做好

27、会议服务与保障工作；（8）如会议、接待等工作有特别安排及时协调相关部门，做好应急处理工作。（9）提供大型活动全程接待服务。11、美术馆展览项目服务标准（1）布撤展览服务标准1）接到任务后第一时间响应并及时赶赴布撤展展厅，与我馆展览部对接，配合策展方、参展方展开工作；按照布撤展的操作程序进行，并做好交接记录。2）领取、交回布撤展工具应做好交接记录，保管好工具，由于人为原因造成损坏，照价赔偿；3）布撤展及展品搬运中要对展品做好保护措施，严格按操作程序进行，以防损坏，如有损坏按相关规定承担赔付；4）布撤展过程中保护展墙完好；5）布展撤展完毕后做好各项收尾工作。6）制定详细的布撤展工作方案（2）对展览

28、中展品看管人员的服务标准：1）日常巡视，确保展厅展品安全；2）关注顾客需求（美术馆简介、告知、指引相关需求）；3）展厅设备设施出现故障及时报知客服中心；4）展厅突发、应急事件处理与配合；5）做好来客的登记工作，有效制止无关人员进入辖区；6）坚持执行顾客大宗及不明物品凭证出入制度，确保辖区和顾客的财产安全；7）发现异常情况，立即报告值班负责人或报警；8）积极配合美术馆做好各项安全防范工作。9)制定详细的看展工作方案。（四）岗位人员基本要求1、人员数量须满足工作需求，总人数不少于220人。特殊技术岗位要求100持证上岗。2、投标人在投标时要填报本项目经理、副经理、主要业务主管及专业人员履历表及业绩

29、、经历等，本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符并报送山东美术馆备案，不得随意变换，变换时须得山东美术馆同意。3、工作人员外貌端庄、身体健康，要符合年轻化、知识化的行业特点，并且根据工种承诺相关工作人员的上、下限年龄，经采购人同意后上岗。4、所有工作人员均要接受政治审核，并由中标人承担相应责任，采购人对个别岗位及服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调整岗位。若造成损失，由中标人承担赔偿责任。5、各岗位人员要求（五）服务方案要求要求投标人在标书中针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现投标人的经验和能力，管理组织，工作计划、工作措施等阐述应详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。方案包括但不

30、限于以下内容：1、针对展厅的油画、国画、雕塑等各类展品布撤展、分类及展品看管服务，提供详细的服务方案。2、管理服务理念和目标。结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施。分析服务特点和难点，提出针对性的措施。3、项目管理机构运作方案、管理制度和工作计划。阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。4、提供针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。5、各项服务方案。包括但不限于各项设施的维修养护和运行管理、秩序维护、环境卫生保洁、会议礼仪服务、物业档案管理方案、布撤展、展品保护、展品搬运等。6、节能措施。结合本项目实际情况，投标人以自身经验提出完善的节能措施方案。7、应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案，群体上访事件应急预案；突然断水、断电的应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；电梯故障的应急预案；消防应急预案；水浸应急预案；极端天气预案等。8、创优规划方案。（六）其他要求1、物业服务公司需在投标文件中提交负责本项目人员的详细资料，该资料必须真实，并承诺与最终实施合同的队伍相一致。如需更换须经采购人同意，否则采购人有权采取相应措施。2、本项目由采购人提供一定办公场所，物业人员食宿自理。