云霄县楼仔脚片区国有土地上房屋.docx

1、云霄县楼仔脚片区国有土地上房屋云霄县楼仔脚片区国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、福建省实施办法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、福建省人民政府办公厅关于贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿条例的通知及有关法律法规规定，结合云霄县城市总体规划及本片区实际情况，制定本方案。 第一章 基本规定第一条 基本原则实行阳光征收，坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，坚持做到“五公开、三统一”：即征收政策公开、补偿标准公开、办事程序公开、工作人员公开、咨询渠道公开和统一征收、统一补偿、统一安置，确保征收与补偿工作做到公开、公

2、正、公平、合理。征收补偿安置实施单位（下称征收人），通过电视、公示栏、宣传材料等形式，将征收补偿安置有关政策、实施方案、工作流程、征收补偿、选房顺序、安置情况等事项予以公告，主动接受监督部门、被征收房屋所有权人（下称被征收人）及社会各界人士的监督。第二条 适用范围本实施方案只适用于2012年云霄县楼仔脚片区房屋征收红线范围内国有土地上个人房屋及构筑物的所有权人。本征收范围内涉及的集体土地上的房屋征收由国土资源管理部门依照中华人民共和国土地管理法相关规定办理。本征收范围内涉及商品房、房改房、集资房、公建房征收参照本方案执行。第三条 征收范围云陵镇楼仔脚片区（具体范围以2012年云霄县楼仔脚片区房

3、屋征收范围红线图为准）。第四条 征收人及征收期限1、征收部门：云霄县建设局。2、征收实施单位：云霄县住房保障与房地产管理局。3、征收签约期限：以征收决定公告规定的签约期限为准。第五条 安置地点被征收房屋产权调换实行就地安置与异地安置相结合，异地安置地点在云霄县将军大道西侧、元光中学北侧社会保障性住房三期（限价房）项目。第六条 征收补偿安置资金管理设立征收补偿安置专项资金，独立帐户，实行专款专用，接受监察机关的监督和审计部门全程审计。第七条 征收补偿安置方式1、本片区房屋征收补偿安置方式实行：货币补偿；产权调换。产权调换（含沿街房屋底层店面货币作价后选购安置房）实行先签订协议并搬迁腾房的优先选房

4、的原则。2、选择货币补偿的，必须权属清楚。有下列情况之一的，不予采取货币补偿方式：被征收人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的；房屋产权人不明确、产权人下落不明的；被征收私有房屋的共有权人对安置方式选择达不成一致意见的；被征收人的房屋已设定抵押权、典权的。第八条 被征收房屋、土地权属及应安置面积认定原则1、被征收人的认定：有国有土地使用证、房屋所有权证、宅基地使用证、云霄县人民政府公定契或云霄县人民政府颁发的公定买卖契等权属证书以及人民法院的判决书、调解书、裁定书等有效证件，以证书上登记的权利人为被征收人；没有上列权属证书以及有效证件的，以实际所有人为被征收人，不得分户或分割转让。2、土地使

5、用权认定：被征收人持有效的土地使用权证、非农建设用地批准文书或土地权属来源证明材料（包括土地使用权证、房地产所有权证、宅基地使用证、公定契、公定买卖契、人民法院的判决书或裁定书等），可视为手续完整。3、房屋所有权认定：被征收人持有效的房屋所有权证或持有上述第2款土地使用权证明及建设工程规划许可证（工程建设许可证、建设许可执照等），可视为手续完整。4、应安置面积认定：按有效证明中载明的面积计算（实际面积小于有效证明中载明的面积时，按实际面积计算）。5、被征收人所提供的产权证明的地址、四至范围必须与被征收的房地产情况相符。6、被征收房屋、土地权属及面积认定由县国土资源局及县建设局抽调人员组成产权认

6、定组认定，对部分手续不完整房屋或土地认定及处理办法，由产权认定组提出方案，报本片区改造建设协调小组批准执行。第二章 房屋征收补偿安置办法第九条 征收补偿安置原则1、凡在征收范围内的合法房屋，依照国务院国有土地上房屋征收与补偿条例规定，按本方案征收补偿安置办法签订房屋征收补偿安置协议书。2、被征收人对本方案所列价格有异议，无法达成补偿安置协议的，可按规定程序委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋市场价、新建安置房市场价同时进行评估，评估结果经征收当事人协商认可的，按评估价进行补偿。第十条 征收补偿安置办法一、货币补偿被征收人在征收公告规定的征收期限内签订协议并完成房屋搬迁腾房的，由征收人一次性付

7、清征收补偿费。计算公式：补偿金额=土地面积相应土地补偿单价+房屋建筑面积房屋重置价成新率+附属物补偿金+奖金+搬迁补助费。1、非沿街住宅用途的房屋征收补偿：实行土地、房屋、附属物分别计价，合并结算，不得分离补偿。土地补偿符合第八条规定情形视为手续完整的土地，以该地块有效证明中载明的面积计算补偿款，土地补偿单价按相应区域土地补偿价格（具体区域界定及相应土地补偿价格见附表二）。手续不完整的土地，由被征收人提供相关证明(村出具证明），按手续完整土地补偿标准的80%补偿。房屋补偿根据房屋所有权证载明的合法建筑面积及结构分类按附表一的房屋重置价值结合成新率进行补偿。附属物按附表六标准补偿。2、沿街房屋底

8、层店面征收补偿房屋、附属物按住宅用途的房屋征收补偿办法进行补偿。土地补偿按附表二的标准给予补偿。沿街房屋底层店面认定、分类及进深认定。店面认定范围：沿云漳路、大人公港楼仔脚路、云漳路往宝楼居委会主道路（楼仔脚市场店面）的房屋。（具体分类见附表二）手续完整店面手续完整的住宅或店面；外观为店面门面结构，征收时正在作为店面经营使用，且持有工商营业执照、纳税证明的，为手续完整店面。手续不完整店面手续完整住宅，外观为店面门面结构，征收时不作为店面经营使用的房屋。但因征收时不作为营业性店面，不予停产停业补助。店面进深认定以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算；如第一自然间进深超过 12 米的，按

9、12 米计算。店面进深超出12米以上部分及二层以上部分房屋，均按住宅用途认定。二、住宅用途房屋产权调换产权调换采用房地产作价后调换安置房，差额互补的原则。1、计算原则被征收的住宅用途房屋先按货币补偿的办法计算房地产的补偿价值，再按下款“调换方式”和“结算办法”调换安置住宅房。计算公式：补偿金额=土地面积相应土地补偿单价+房屋建筑面积房屋重置价成新率。2、调换方式房屋产权调换的建筑面积必须以最接近安置房套型面积的原则进行选择安置房调换。计算方式：以被征收房屋应安置面积按1:1比例进行调换，差额互补；以被征收房屋补偿价值（含土地补偿）除以安置房相应安置单价折算的面积进行调换，但其附属物、奖金、搬迁

10、补助费、临时安置补助费、停产停业补助等价值不计入安置面积折算。被征收人可以任选以上一种方式按安置价调换安置房。安置房安置价见附表三。因安置房套型面积原因，被征收人选择的安置房面积超过可调换面积10%（含10%）以内的部分，按相应安置价结算；超过可调换面积10%以上的部分按市场价计算（安置房市场价见附表四）。安置房面积计算：选房按图纸根据现行有关面积计算规定计算，交房时按房产测绘面积结算（以上两种面积均含共有建筑面积）。3、结算办法被征收人选择产权调换的，应将征收补偿款全额转为安置房购房预交款（搬迁补助费、临时安置补助费可领取），征收补偿款超过安置房购房款的，超过部分由被征收人一次性领回；少于安

11、置房购房款的按以下办法补交差额款：（1）属购买一套安置房的，征收补偿款不足安置房购房款30%的，被征收人必须在选房结算时补至30%；（2）属购买二套及以上安置房的，必须补至50%；（3）其余结欠款项在征收人通知交房时全部交清。被征收人选房后必须在征收人通知结算10天内与征收人办理补交或结算手续，逾期不办理的，视为自动放弃产权调换：选择一套安置房的，由征收人直接收回，转为货币补偿；选择多套的，由征收人收回结算差额最大的安置房。安置房竣工后被征收人必须在征收人通知规定时限办理交房手续并结清购房款，否则征收人不再保留被征收人所选择的安置房，转为货币补偿。超过被征收房屋可调换面积的安置房另行签订商品房

12、销售合同，预交的购房款不计利息。4、产权调换选房办法被征收人在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并完成房屋搬迁腾房的，由征收人发给被征收人搬迁腾房验收证，被征收人凭搬迁腾房验收证，领取安置房选房顺序号（若同一时间办理腾房手续的，以抽签形式确定选房顺序号）。被征收人凭选房顺序号按顺序在规定时间内在安置区选房并办理产权调换手续。5、产权调换安置套数限定及其他规定。产权调换的建筑面积必须以最接近安置房套型面积的原则选择安置房。（1）可调换安置有效建筑面积在40（含40）以内的，只可选择面积在60以下的安置房一套。（2）可调换安置有效建筑面积在80（含80）以内的，只可选择安置房一套。所选的安置房面积不

13、得超过可产权调换面积的1.5倍。（3）可调换安置有效建筑面积在80-200（含200）以内的,可选择安置房二套。所选的安置房总面积不超过可产权调换面积的1.2倍。（4）可调换安置有效建筑面积在200-300（含300）以内的,可选择安置房三套。所选的安置房总面积不超过可产权调换面积的1.2倍。（5）可调换安置有效建筑面积在300（不含300）以上的,可选择安置房最多不得超过四套。所选的安置房总面积不超过可产权调换面积的1.2倍。（6）已分家的父子、兄弟姐妹,同一宗产权范围内的,其产权调换剩余建筑面积可调剂进入产权调换结算；不同宗产权的，可整宗赠与（含补偿款），合并进入产权调换，不得析产赠与。（

14、7）被征收房屋按比例产权调换后剩余的安置面积或被征收人要求低于比例调换安置房后剩余的安置面积，按货币补偿方式给予补偿。三、沿街房屋底层店面产权调换产权调换采用房地产作价后调换安置的店面，差额互补的原则。沿街房屋底层店面认定、分类及进深认定参照上列货币补偿方式；土地补偿标准具体见附表二。1、计算原则被征收的房屋先按货币补偿的办法计算房地产的补偿价值，再按下款“调换方式”和“结算办法”调换安置的店面。店面计算公式：补偿金额=土地面积相应土地补偿单价（按店面土地补偿标准）+房屋建筑面积房屋重置价成新率店面进深超出12米以上部分及二层以上部分房屋计算公式：补偿金额=土地面积相应土地补偿单价（按住宅用途

15、房屋土地补偿标准）+房屋建筑面积房屋重置价成新率2、调换方式沿街房屋底层店面产权调换的面积以最接近安置的店面面积的原则进行选择店面调换。调换方式：以被征收沿街房屋底层店面应安置面积按1:1比例进行调换，差额互补；以被征收房屋补偿价值（含土地补偿）除以安置的店面相应安置单价折算的面积进行调换，但其附属物、奖金、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助等价值不计入安置面积折算。被征收的临云漳路店面可选择第、调换方式中任意一种；其他店面只能按市场价购买安置店面。新建安置店面安置价格30000元/平方米，市场价格40000元/平方米。新建安置店面进深为15米， 12米至15米（即后三米）部分按1500

16、0元/平方米的价格结算。因安置店面套型面积原因，被征收人选择的安置店面面积超过可调换面积10%（含10%）以内的部分，按相应安置价结算；超过可调换面积10%以上的部分按市场价计算。3、不能认定为店面面积以及店面二层以上部分的房屋（不含土地补偿款）界定为住宅，按住宅用途房屋产权调换或货币补偿。第十一条 被征收房屋重置价包含内容说明1、被征收房屋建筑物包含在附表一。2、房屋的给排水、化粪池、卫生洁具、电气工程管线、灯具等设施，房屋的墙面、地面的贴面材料、室内外装修、杉木门窗、屋面防水、隔热工程等普通装修均包含在附表一所示的房屋重置价值内。3、被征收房屋的其他附属物，按附表六附属物补偿标准进行货币补

17、偿，补偿后的附属物材料归征收人所有。第十二条 安置房标准1、钢筋混凝土框架结构。2、室外装修：外墙立面为外墙磁砖贴面或外墙涂料。3、室内粗胚、厨卫墙面为砂浆打底，厨卫地面为砂浆打底防水处理。4、给水工程管道配套至每入户第一个闸阀开关，排水工程管道配备完整，卫生洁具不配套；电气工程按设计要求配套至入户开关箱及室内预埋管完成。5、楼地面均为水泥砂浆找平。6、门窗：入户门为防盗门，其他房间只预留门洞，外窗为铝合金窗。7、店面层高为5.8米，装修标准同上。第三章 搬迁过渡补助补偿规定第十三条 房屋搬迁过渡补助办法1、选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积根据附表五标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费。2

18、、选择产权调换的征收过渡期限：最长不超过30个月。搬迁过渡方式：由被征收人自行过渡，按产权调换面积（不含超可调换建筑面积部分）以附表五的标准发给临时安置补助费。搬迁补助费：按被征收房屋建筑面积根据附表五标准一次性发给被征收人二次搬迁补助费。临时安置补助费时间计算：补助时间自被征收人签订协议并完成房屋搬迁腾房之日起至征收人发出安置房交房结算通知规定时限最后一日止。属征收人的原因，造成过渡期限超出30个月，从逾期之日起，征收人应每月双倍付给临时安置补助费。征收人发出书面交房结算通知后，被征收人未按规定时限办理入户安置手续的，从交房结算通知规定时限截止日的第二个月起，征收人不再支付被征收人临时安置补

19、助费。临时安置补助费的计发办法：签订产权调换安置协议书时，按24个月计算临时安置补助费， 每12个月领取一次临时安置补助费，超过或不足部分在办理交房手续时按实际发生时间结算。按征收人通知规定时限办理交房结算手续的，奖励3个月的临时安置费给被征收人装修房屋，未按通知规定时限办理交房结算手续的不予奖励。征收造成持续生产经营的营业性用房停产、停业补助费，按50元/月一次给予3个月的停产、停业补助。家庭作坊根据其实际规模一次性给予1000-3000元的停产、停业补助。停产、停业补助费由被征收人分配，被征收人与实际承租人有合同约定的，从其约定；没有合同约定的，原则上双方各50%。第四章 优惠、奖励办法第

20、十四条 优惠措施被征收人在征收期限内签订协议并在协议约定的时间内搬迁腾房的：1、年龄70周岁及以上的老人，每人一次性补助1000元；2、残疾人可凭中华人民共和国残疾人证一次性领取补助费：一级残疾的1000元、二级500元、三级300元、四级200元；3、烈属可凭烈属证每户一次性给予2000元补助；4、五保户的征收补偿安置视其实际情况而定。第十五条 奖励办法1、选择货币补偿奖励被征收人选择货币补偿按以下标准给予奖励，选择产权调换的，不享受该奖励，但产权调换剩余面积部分可按本款给予奖励。（1）按房屋有效建筑面积奖励200元。（2）取得建设用地批准书或国有土地使用权证，但房屋未建成的宅基地（独立产权

21、）按土地面积奖励500元。2、按期签订房屋征收补偿协议奖励被征收人在本款所述期限内签订房屋征收补偿协议书，对其被征收的合法房屋和符合第八条规定的视为手续完整的土地给予奖励。房屋奖金按建筑面积计算，土地奖金按产权证明中载明的面积计算，自建房奖金为房屋与土地的奖金之和，奖金在签订补偿协议书时直接计入总补偿款中，具体如下： （1）第一档：被征收人在征收公告规定的征收期限起始日20天内（含20天）签订协议书并于协议签订之日起10天内搬迁腾房并交房（地）完成的，房屋奖励200元/，土地奖励400元/。（2）第二档：被征收人在征收公告规定的征收期限起始日起第21天至40天内（含40天）签订协议书并于协议签

22、订之日起10天内搬迁腾房并交房（地）完成的，房屋奖励150元/，土地奖励200元/。（3）逾期腾房（交地）的不享受该奖励。3、丈量号申请办法鉴于本区征收范围较大，涉及户数较多，难于在较短时间内全面完成丈量、测算等业务，为此设定丈量号申请办法如下：被征收人向征收人申请丈量号，丈量时间以征收人通知为准。丈量后，被征收人在征收人通知的期限内签订征收补偿协议书并于协议签订之日起10天内搬迁腾房的，按丈量申请号之日为基准日，对照第十五条第2款的奖励办法计取奖金；逾期的，原丈量号作废，奖金按重新申请的丈量号之日的档次计取。4、被征收人在规定的期限内签订征收补偿协议书并按期搬迁腾房的，征收人签发搬迁腾房验收

23、证，选择产权调换的再签发选房顺序号。选择货币补偿的，被征收人持搬迁腾房验收证和房屋征收补偿协议书向征收人领取全额补偿款；选择产权调换的，被征收人持搬迁腾房验收证、选房顺序号、房屋征收补偿协议书进行选房，并办理产权调换安置协议书，结清差额。5、逾本区征收公告规定征收期限的，不享受所有奖励及优惠。第五章 其他规定第十六条 被征收房屋原设有阁楼的，阁楼最低一侧层高在2.2米以下1.5米以上的按150元/的标准给予补偿，1.5米以下按搁载计算。第十七条 私人自建房墙体为石（砖、水泥预制块）材料，屋面为木板砼、铁皮（烤漆板）、石棉瓦及其他硬质材料的房屋，室内外均有标准装修，且有房屋所有权证明的分别按以下

24、标准给予补偿：外墙厚240墙的按石（砖）木结构相应的成新率的90计算，120 墙的按80计算；没有房屋所有权证明的一律按临时建筑以附表七的标准补偿，不计取所有奖金，不计入产权调换面积。第十八条 私人自建房屋面梯间檐口高度1.82.2米（不含2.2米）的,按70并入相应结构的建筑面积计算；小于1.8米、大于1.5米的按50并入相应结构的建筑面积计算；小于1.5米的一律按附属物计算；私人自建房屋面梯间檐口高度2.2米以上（含2.2米）并入相应结构建筑面积计算。第十九条 有基础没建筑物的宅基地补偿1、手续不完整的土地按手续完整土地补偿标准的80%补偿，基础按附属物的标准补偿。2、手续完整的土地按手续

25、完整土地的标准补偿，基础按附属物标准补偿。第二十条 经建设工程质量主管部门认定的危房，近期已经倒塌或拆除但未建成的，根据有效证明按原房屋建筑面积相应结构及成新率的80计算补偿金额。第二十一条 对部分房地产实际所有人（即被征收人）与所持有效证件产权人不相符的情况，实际所有人在征收公告规定的征收期限起始日20天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的，由县公证处按法定程序予以办理产权变更确认手续后，直接补偿安置到实际所有人名下；逾期签订补偿协议并搬迁腾房的，应按法定程序办理相关手续、缴交相应税费后，方可补偿安置到实际所有人名下。第二十二条 本次征收范围内的被征收人属低收入住房困难户的

26、，可按以下方式予以安置。1、低收入住房困难户应同时具备的条件：家庭年收入低于2011年县政府公布的家庭低收入标准（即45400元）；家庭成员人均住房建筑面积低于15平方米；家庭成员间具有法定赡养或抚养关系。2、安置办法：由征收人回购县社会保障性住房三期项目（限价房）C5幢中B户型房源（面积约77）做为安置房（装修标准与就地安置房标准一致）予以安置，安置价为2460元/，安置面积为家庭成员数15/人，安置房面积超过应安置面积10%（含10%）以内的部分按安置价2460元/结算，超过10%以上部分按异地安置市场价结算（异地安置房市场价见附表四）。3、安置程序由征收签约组根据本片区被征收人实际情况提

27、出符合条件对象名单，经产权认定组审核后报本片区改造建设协调小组批准并上墙公示10日无异议后执行。第二十三条 被征收人搬迁后，必须保持被征收房屋的完整性，及时办理腾房交接手续，已补偿的建筑材料及附属物归征收人所有，不得拆除。第二十四条 被征收人的水、电、电话、有线电视等设施在征收前的应交费用，由被征收人负责交清。第二十五条 征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋和被征收人为侨眷的，依照有关法律、法规的规定处理。第二十六条 临时性建筑物、构筑物和简易搭盖，在搬迁期限内签订协议并完成房屋搬迁腾房的，可按建材质量结合成新率，按附表七标准给予补偿，以上建筑物的面积或补偿价值不纳入产权调换面积。第

28、二十七条 租赁纠纷未解决、无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他权属不清的房地产，征收人可就被征收房地产的有关事项向公证机关办理证据保全、补偿款提存手续。第二十八条 批建手续不完整及违法违章建设的房屋处理办法。1、被征收房屋属土地产权性质符合第八条规定情形但批建手续不完整的，被征收人在征收公告规定的征收期限起始日20天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的。凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院2009年测绘的云霄县城区地形图相符的建筑物按合法房屋补偿标准的100%给予补偿；凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院2009年测绘的云霄县城区地形图不相符的（即在2009

29、年后改建的违章建筑）按合法房屋补偿标准的80%给予补偿。2、在不符合本方案第八条规定情形的土地上进行违法违章建设的房屋，原则上不予补偿，若被征收人积极配合房屋征收工作，在征收公告规定的征收期限起始日20天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的，可适当按以下标准给予补偿。（1）土地补偿：按手续完整土地补偿标准的80%补偿，但不记取所有奖金。（2）建筑物补偿：凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院2009年测绘的云霄县城区地形图相符的建筑物按合法房屋补偿标准的100%给予补偿。凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院2009年测绘的云霄县城区地形图不相符的（即在2009年后改建的违章

30、建筑）按合法房屋补偿标准的80%给予补偿。（3）临时安置补助费、搬迁费，按合法房屋的补偿标准给予补偿。（4）可按附表三的价格调换相近面积的安置房，选房面积不得超过被征收房屋面积的10%，安置房面积大于被征收房屋面积的部分按市场价计算。3、以上情形的房屋的被征收人若逾本区征收公告规定的征收期限或拒绝搬迁的，将依法强制拆除，不予补偿。第六章 罚则第二十九条 被征收人无正当理由拒绝搬迁的，依据国家有关法律、法规和政策规定处理，但不再适用本方案优惠、奖励办法。第三十条 故意扰乱征收工作正常秩序，损坏、哄抢、盗窃财物，辱骂、殴打或妨碍征收工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚法的规定处罚；构成犯

31、罪的，由司法机关追究其刑事责任。第三十一条 征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第七章 附则第三十二条 被征收人对房产测绘成果有异议的，应在五天内要求一次性复核并以复核结果为准。第三十三条 被征收人应在丈量、协商时向征收人提供以下资料：1、经核对后的户主身份证复印件；2、户口簿复印件； 3、土地证、房产证、建设工程规划许可证、建设许可证或其他土地房产权属来源证件；4、城建部门管理凭证；5、营业场所有效工商营业执照、税务登记及纳税凭证复印件；6、需迁移的水、电、有线电视及宽带用户凭证；7、其它与征收补偿安置有关的材料、凭证。第三十四条 适用范围本实施方案仅适用于云霄县楼仔脚片区土地房屋的征收补偿安置，不作为其他项目征收补偿安置的依