小业主验收房一般步骤及注意事项.docx

1、小业主验收房一般步骤及注意事项小业主验收房注意事项一 、购房者收到交房通知单后的收房步骤：一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。看合同核

2、面积看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（实际测量面积误差在3%之内，详见）详细如下：1、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。3、房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放

3、弃自己的权利。四、交合理费用（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费4.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的住宅质量保证书；B、住宅使用说明书；C、竣工验收备案表；D、面积实测表；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；6购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥

4、匙收到书和入住交接单，商品房交付完成。二、商品房交付中的注意事项1、购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在住宅使用说明书中。购房者查看竣工验收备案表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只

5、承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。三、商品房交付中的法律问题商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、

6、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。1.商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在商品房买卖合同中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。2.商品房逾期交付的责任开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由

7、是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。3.商品房交付不当的责任商品房交付不当通常包括

8、两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任.验收房子的合理流程 、收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的

9、责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等

10、超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。、购房签约时细化条款在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的

11、具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）、收房时必须仔细查看的文件律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：第一是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的。第二是我们常说的两书-质量保证书和使用说明书，这是建设部商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。业主验收房子应注意事项如下：1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。2、再查内

12、部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。4、仔细查看房屋地面和顶上和外墙有无裂缝，若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓或有无渗水，墙壁或结构是否有异样裂纹5、验门窗，1、门窗灵活听隔音试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程2、验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性，往往密封胶条是否完整牢固这一点来证实，3、还有门窗工程

13、的验收还要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。4、玻璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空还是钢化玻璃，特别在冬季玻璃内部有无水迹，5、还有阳台门一般要看阳、窗台门的内外的水平差度，是否顺水倒坡。6、厨、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。7、 收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书。8、验水电，1、首先是验一下房屋的水电是否通，验电线是否符合国标质量，2、就是电线的截面面积是否符合要求，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方；3、检查插座：

14、五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，4、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正，5、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险，6、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。7、检查弱电插座数目：8、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。8、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。9、拉断电闸看分路，拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意有无

15、接地，无接地要查找原因验管道，这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走，还有就是检查排污管是否有蓄水防臭弯头。9、 验地平，验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差，检查用20米小细透明水管测量地平平整度；10、 验层高，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，取4-5个点，如房屋低于2.6米就得考虑了；11、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。12、 管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气

16、电磁阀。如果不能动作，及时修复；13、 视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换；14、 墙面天花板是否平整,开220V灯可以见到，测量墙面是否平整及垂直，两个阴角拉线。阴角是否垂直。15、 楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出，16、 卫生间、阳台是否放坡度，提一桶水往上一道水，没有积水说明坡度没有问题。为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米，且了解卫生间是否设置反边。17、 用长线检查房子的方正度，拉四个角，且检查房子内墙、梁有无大小头。18、 检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不

17、均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题，地面应光洁，不能起砂19、 第一核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第二、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第三、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第四、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；20、 索要“两书一表”向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约维修。21、 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国

18、的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收房屋验收单在查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费

19、、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单 详细见如下：一、 楼地面：1、 空鼓：现场情况：现场检测发现部分房屋非常严重 参照标准：502092002 ，且不多于2处。2、 踢脚线空鼓：现场情况：现场检测发现部分房屋非常严重 参照标准：GB502092002 ，且不多于2处。3、 地面找坡：现场情况：现场检测发现部分卫生间地漏有积水现象。参照标准：GB50209200

20、2 4、 渗水、水渍：现场情况：现场检测发现部分卫生间水管边严重渗漏。参照标准：GB502092002 5、地面面层观感：现场情况：现场检测发现有裂缝、起砂。参照标准：GB502092002 6、楼层地面高差：现场情况：现场检测发现高差为10-20mm。参照标准：GB502092002 二、 墙体1、 空鼓：现场情况：现场检测发现部分房屋大面积空鼓。参照标准：GB50210-2001 ，应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。2、裂缝：现场情况：现场检测发现部分房屋墙面有裂缝。参照标准：GB50210-2001 ，应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。3、表面平整度：现场情况：现场检测发现部分房屋偏差较大 参照标准

21、：GB50210-2001 4、立面垂直度：现场情况：现场检测发现部分房屋偏差较大参照标准：GB50210-2001 5、涂料：现场情况：现场检测发现部分房屋涂料不均匀、掉粉、起皮。参照标准：GB502102001 ，不得漏涂、透底、起皮和掉粉三、 门窗1、表面质量：现场情况：现场检测发现部分房屋所有门窗污染严重、破损。参照标准：GB502102001 5.4.8 条规定塑料门窗表面应洁净、平整、光滑、大面应无划痕、碰伤。判定：为不合格。2、门洞最小宽度、高度：现场情况：现场检测发现阳台单扇门偏差较大 参照标准: GB500961999 ，护（套）门、起居室、卧室门0.9米，厨房门0.8米，卫

22、生间、阳台门（单扇）0.7米，高度统一为2米3、玻璃品种：现场情况：现场检测发现未用安全玻璃 参照标准: GB502102001 ，单块玻璃大于1.5平方时应使用安全玻璃（4、门窗扇安装：现场情况：现场检测发现无防脱落措施、开关不灵活 参照标准: GB502102001 ,，关闭严密，无倒翘，推拉门窗必须有防脱落措施5、框正、侧面垂直度：现场情况：现场检测发现偏差过大 参照标准: GB502102001 6、门窗槽口对角线：现场情况：现场检测发现偏差过大 参照标准: GB502102001 ，允许偏差3mm,大于2米，允许偏差为4mm；，允许偏差3mm,大于2米，允许偏差为5mm四、 电气1、

23、电源插座数量：现场情况：现场检测发现所有房间都少插座参照标准：GB500961999 ，起居室设置一个单相三线和一个单相二线的插座三组，布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处设置专用单相三线插座各一个。2、卫生间插座：现场情况：现场检测发现有部分插座高度不足，未用接地线触头的保护形插座。参照标准：GB503032002 ，安装高度不低于15003、户内箱：现场情况：现场检测发现空开排版错误、标识不完整。参照标准：GB503032002 ，回路编号齐全，标识正确五、排水1、 通气管高度、位置是否合理：现场情况：现场检测发现出口4米以内有门窗未高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧；未高出屋面2米参

24、照标准：GB502422002 ，应高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧。在经常有人停留的平屋顶上，通气管应高出屋面2米2、排水管有无倒坡：现场情况：现场检测发现有倒坡参照标准：GB502122002 3、露台都无下水畚箕。4、露台檐沟、底层阳台无疏水篦六、楼梯、栏杆1、扶手、栏杆外观：现场情况：现场检测发现部分栏杆有锈蚀。参照标准：GB502102001 ，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。2、公共楼梯平台净宽：现场情况：现场检测发现部分公共楼梯平台净宽不足参照标准： GB500961999 ，楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于20003、栏杆间距：现场情况：现场检测发现栏杆间

25、距过大，未采用防止少年儿童攀登的构造参照标准：GB503522005 6.6.3 条规定杆件净距不应大于110，必须采用防止少年儿童攀登的构造4、公共楼梯梯段净宽：现场情况：现场检测发现部分公共楼梯梯段净宽净宽不足参照标准：GB500961999 ，六层及六层以下不应小于1000七、屋面1、卷材收头: 现场情况：现场检测发现收头未用金属压条固定，无预留凹槽。参照标准：GB502072002 ，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mm,并用密封材料嵌填封严。2、瓦屋面：现场情况：现场检测发现南北屋面瓦片破损较多、瓦片未用钉子固定。 参照标准： 图集号：99浙J 15设计说明

26、中要求 屋面坡度大于等于15度小于22.5度，所有周边瓦片用钉子固定。屋面坡度大于等于22.5度小于45度，所有的周边瓦片用钉子固定及每隔上下一排的瓦用钉子或搭扣（或称瓦片夹头）固定。屋面坡度大于等于45度小于等于51度，所有的瓦片至少用1枚钉子固定或搭扣固定。3、露台分格缝：现场情况：现场检测发现南北露台无分格缝。 参照标准： GB502072002 ，刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求。，应设在屋面板的支承端、屋面转折处、防水层与突出屋面结构的交接处，其纵横间距不宜大于6m。分格缝内应嵌填密封材料。八、烟道现场情况：现场检测发现露台有排烟道，且高度不足2米。参照标准：GB50352200

27、5 废气排放不应设置在有人停留或通行的地带。GB502422002 ，应高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧。在经常有人停留的平屋顶上，通气管应高出屋面2米 九、预留洞1、强排孔设置：现场情况：现场检测发现部分卫生间无强排孔。参照标准： GB50096_1999 ，应设置有防回流可构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件等等。注意事项：1、建筑面积虚胖，专家提醒验收注意事项在收房验房过程中，业主最想了解的重点之一是房屋面积，而最难破解的谜团也是房屋面积。据某验房师工作室的验房客户资料统计：有30%以上的业主对房屋的面积“集成”一头雾水，希望核对检测房屋面积。现今市场，有关住宅面积的说法

28、五花八门，如销售面积、实用面积、使用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念。而在具体计算中又涉及到纷繁复杂的专业界定。在这里，就何谓建筑面积、容易误算的地方及解决路径略做介绍。何谓建筑面积？建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、 挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。住宅建筑面积具体包含套内建筑面积加公共分摊建筑面积之和。套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积。在买卖房屋缴税费时、在缴纳物业费时，均要按照建筑面积计算。容易误算的地方就是不该计算的算进去了，建筑面积“虚胖”了，消费者吃亏了。不算

29、建筑面积的项目主要把握:1.层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿；构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。2.特别注意飘窗不算面积、阳台不封闭的按照一半面积算，如果是封闭的按照全部面积算。阳台是否封闭不看现场，而是看规划局盖章的建筑规划图纸上是否封闭。3.公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。如房产商拥有产权的则不能作公用面积分摊。面积是否差错？要查明其实并不难，一是可以到属地房地局测绘中心了解；二是可以向测绘成果管理办

30、公室反映并要求复测。三是向房地产行政主管部门投诉。为了避免房屋面积纠纷，在买房时就应要求开发商出示公摊面积明细表，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。4、房屋面积测量19大问题1、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？ 答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价。 2、商品房建筑面积如何计算？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 3、何谓“预售面积”和“竣

31、工面积”？它们有何区别？ 答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 4、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？ 答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。 在竣工入住后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。 5、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？ 答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗