桂林市房产面积测算细则试行.docx

1、桂林市房产面积测算细则试行桂林市房产面积测算细则(试行)第一章总则第二章房屋墙体定位及归属确认第三章房屋建筑面积测算第四章共有建筑面积测算第五章房屋产权面积测算第六章变更测绘第七章附则第一章总 则第一条为加强房产测绘管理，依法保护房屋权利人的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，为权属登记服务，保证房屋权属登记工作的顺利进行，根据中华人民共和国测绘法、房屋登记办法、房产测绘管理办法、房产测量规范（GB/T17986-2000）的规定，结合我市实际，制订本测算细则。第二条本细则适用于本市行政区域内的房屋权属登记所需的房屋面积测算时的具体操作办法。第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中

2、误差作为限差。房产面积的精度等级的要求：商品房或进入房地产市场的房屋采用二级，其它房屋采用三级。二级精度限 差：（）二级精度中误差：（）第四条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。（一）房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。（二）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。（三）房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权

3、面积由房屋登记机构登记并记载于登记簿。（四）房屋套内建筑面积系指套内房屋使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和组成。1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和； b、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； c、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； d、内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等

4、共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体面积按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。（五）房屋共有建筑面积系指在一幢建筑物内有多个权属单元时，各产权人共同占有和共同使用的建筑面积。第五条房屋面积以平方米为单位，最终面积取至0.01平方米。第六条量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。第二章房屋墙体定位及归属确认第七条单产权的房屋，独立幢或独立宗地的别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内。毗连房屋四至墙体归属由相邻各方书面指认确定

5、。第八条墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。第九条房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙结构中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。计算外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应结合实地测量数据和规划审定的设计图纸中墙体数据综合考虑。同截面外墙体上下两部分厚度不同时，以高度数值大的部分作为外墙体计算取值。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。第十条房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷

6、闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。半地下室外围墙厚可按其地面以上部分的墙体厚度计算建筑面积。地下室外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）可按规划审定的设计图纸中的墙体厚度计算建筑面积。（图纸无说明墙体厚度的，委托测绘方应提供有关建筑施工图集；仍无法提供的可参照地面以上部分的墙体厚度计算）第十一条玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构楼板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20米以内的以实际间距确定为外墙体厚度；超过0.20米以0.20米确定为外墙体厚度。同一楼层的外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算

7、。栏杆等维护结构不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。第三章房屋建筑面积测算第十二条房屋可以计算建筑面积首先要具备以下五个基本条件1、 结构牢固、属永久性建筑物。2、 具有上盖、应有围护物。3、 层高在2.2米（含2.2米）以上。4、 与房屋室内相通，且具有一定的使用功能。5、 符合计算建筑面积的有关规定。第十三条计算全部面积的范围（一）永久性结构的单层房屋，层高有2.20米以上（含2.20米），按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）在2.20米以上（含2.20米）的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出

8、底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（二）房屋内的夹层、插层、技术层及其专用楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上（含2.20米）部位计算建筑面积。利用、占用自然层的楼梯间、电梯间通往夹层、插层、技术层的不视为其专用楼梯间、电梯间。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出房屋的楼梯间、水箱间等不计层数。位于房屋底层高度2.20米以上的架空层，跃层住宅上层，规划批准层数的，该层计入房屋总层数。落地窗和位于房屋顶层的斜屋面结构，其层高在2.20米（含2.20米）以上的部位计算建筑面积。（三）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的

9、回廊部分，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其水平投影面积计算。回廊下方空间局部达2.20米以上（含2.20米）的应计算建筑面积。跃层式住宅大厅上空对应的外围墙体，无论其层高，仅按一层计算。跃层式住宅内的楼梯（包括“用户自理”楼梯）应按自然层数计算建筑面积。（四）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上（含2.20米）的楼梯间、水箱间、电梯机房等按其外围水平投影面积计算。（六）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭与不封闭按以下方法确定： 1、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是不封

10、闭的，但实际上房屋现状的阳台是封闭的，应该按照设计图不封闭阳台计算建筑面积。补办规划变更手续后则可按封闭阳台计算建筑面积。 2、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是封闭的，但实际上房屋现状的阳台是不封闭的，应按不封闭阳台计算建筑面积。（七）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其各楼层水平投影面积之和计算。（八）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。若既有柱又有围护（如栏杆）时，当围护在柱外边以内的，按围护结构外围水平投影计算建筑面积。（九）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面

11、积。（十）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其外墙外围水平投影面积计算。（十一）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。当柱或围护结构向外倾斜时,以柱或围护结构的底部外围水平投影面积计算。当柱或围护结构向内倾斜时,以柱或围护结构高度达2.20米处外围水平投影面积计算。（十二）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。（十三）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的结构柱。（十四）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结

12、构的，按其高度在2.20米以上（含2.20米）部位的外围水平面积计算。吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人们生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.20米的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。（十五）有变形缝（包括伸缩缝、沉降缝）的房屋，与室内相通的变形缝计算建筑面积。（十六）无墙体分隔的车位、车库等按其永久性界址点划分测绘，计为套内建筑面积。（十七）没有结构层的立体

13、机械停车库，不论其停放层数，均按一层计算建筑面积。有结构层的按其层高在2.20米以上（含2.20米）结构层建筑面积的总和计算建筑面积。（十八）设于层高2.20米以上（含2.20米）建筑物架空层等部位内的花园、活动、休闲、绿化空间等计算建筑面积。（十九）通过地面以上的层高2.20米以上（含2.20米）的架空层、结构转换层、消防避难层、设备层的电梯间、楼梯间计算建筑面积。第十四条计算一半建筑面积的范围（一）与房屋相连有上盖及永久性牢固围护结构但无柱的外走廊、檐廊(仅两端的墙体不视为其围护)，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是其它规划批准设计的

14、上盖（宽度应不小于0.90米），当围护结构超出顶盖范围且不大于两倍顶盖宽度时，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。外走廊、檐廊的长度都必须超过两个开间以上（含两个开间），并且起到通道的作用。（二）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。（三）层高高于2.20米以上（含2.20米）且有牢固围护结构及上盖的未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台、挑廊都必须具有上盖，并且与室内相通。其中上盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或专用上盖。隔层不封闭的阳台、挑廊、檐廊、通廊，其上盖高度不大于二个自然层

15、的按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。若该阳台的围护结构超出上盖水平投影的，且上盖水平投影盖住阳台的围护结构内2/3时，按上盖水平投影面积计算。（四）住宅建筑中属于一户专用的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。（五）住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物、规划审定的范围线，第一层向其开门，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积。（六）无顶盖的室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。（七）有

16、上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。第十五条不计算建筑面积的范围（一）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。若层高在2.20米以上（含2.20米），但局部（如楼梯间等）不足2.20米，不足2.20米的部分不计算建筑面积。（二）突出房屋墙面的构件、配件、烟囱、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（三）无上盖、无围护结构或围护结构宽度大于两倍顶盖的走廊、檐廊、挑廊及房屋之间的架空通廊。（四）无顶盖的通风井、排气道、天井。（五）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空

17、间安置箱、罐的平台。（七）骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（八）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。在引桥、高架路、高架桥、路面下面建造房屋超过两层以上的，最上面的一层是利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖，该层不计建筑面积。但其他各层应按规定计算建筑面积。（九）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（十）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（十一）与房屋室内不相通的变形缝、伸缩缝、沉降缝等。（十二）简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。（十三）建筑主体结构以外的雨

18、蓬或挑楼等在露台、天面上的投影部分均不计算建筑面积。（十四）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。（十五）类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。（十六）楼梯下方空间不论是否利用，若楼梯已计算建筑面积的不再重复计算。地下室入口处坡道下方空间层高在2.20米以上（含2.20米）的，若坡道已计算建筑面积则不再重复计算。（十七）上盖宽度小于0.60米的不封闭阳台不计算建筑面积。（十八）悬挂与建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。（位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等除外，应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积）第四章共有建筑面积的测算第十六条房

19、屋共有建筑面积的确认和处理原则：一、房屋共有建筑面积按以下程序确认：1、 房产测绘人员在有关人员的配合下，依图纸逐一校对共有部位并根据规划部门的批准情况和建设单位的相关说明核对其使用功能。2、 共有部位经测绘人员核对后，建设单位会同设计单位应出具相应说明。若房屋由两个以上建设单位联建的，应由参与联建的各方共同确认。3、 共有部位一经建设单位、设计单位和测绘单位三方确认后，任何人不得随意变更。如有设计单位出具的设计图纸变更通知的，须按照有关建设审批程序和上述程序重新确认共有面积。4、 共有部位经确认后，应按照本细则第十八条的规定，明确其服务对象和所在的具体分摊层级。5、 未明确使用功能和服务对象

20、的共有面积不予分摊。二、房屋共有建筑面积的处理原则：（一）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。1、商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有合法的分割协议，并在销售时告知买受人。已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关房屋权利人利益，在不影响公共利益的前提下，须由所有相关房屋权利人达成分割协议。2、分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。3、相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，分割方案不得破坏房屋的完整性和原有的使用功能。否则，不视为有效的分割协议。4、共有建筑

21、面积一经分摊，便不得随意变更原设计的使用功能。（二）无产权分割文件或协议的，可由共有建筑相关的房屋按建筑面积比例进行分摊。本条中“共有建筑相关”指该共有建筑为满足各套（分户）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服务。第十七条共有建筑面积按比例分摊的计算公式如下S=KSi（1）式K=Si/Si（2）式式中：K面积的分摊系数Si各权属单元参加分摊的建筑面积S各权属单元参加分摊所分得的建筑面积Si 被分摊的各公共面积总和Si参加分摊的各权属单元建筑面积总和第十八条房屋共有建筑面积根据可分摊部位的服务对象，使用功能的不同，由高至低分为六级（一）幢共有建筑面积，指为整幢服务(包括不同功能区)的共有建筑的

22、面积，该面积在整幢范围内进行分摊； （二）功能区间共有建筑面积，指仅为一幢建筑的某几个功能区服务的共有建筑面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊； （三）功能区共有建筑面积，指专为一幢建筑的某一个功能区服务的共有建筑面积，该面积在该功能区范围内进行分摊； （四）层间共有建筑面积，指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的共有建筑面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊； （五）层共有建筑面积，指仅为本层服务的共有建筑面积，该面积在本层范围内进行分摊；（六）其它共有建筑面积，指为某个特定对象服务的共有建筑面积。第十九条房屋共有建筑面积的内容（一）下列情形之一的属应分摊的共有建筑面积：1、幢内为本

23、幢建筑服务的管理用房、变电室、设备间、公共门厅、过道、消防通道、值班警卫室、电梯井、候梯厅、管道井、楼梯间、垃圾道等的建筑面积；2、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。（二）下列情形之一的建筑部位，属于既不参加分摊也不应被分摊的共有建筑面积，其建筑面积单独列出：1、城市公共开放空间的建筑面积。2、人防地下室、人防工程设施（如滤毒室、扩散室、集气室、洗消间、战时干厕、战时水箱等）的建筑面积。3、避难层（室）及结构（设备）转换层的建筑面积。4、用作公共休憩、绿化等功能的部位的建筑面积。5、建筑物内非独户专用的空中花园（屋顶除外）与楼梯或公共通道相通时的建筑面积

24、。6、穿过房屋为多幢(或小区)服务的公共通道的建筑面积。7、建在幢内或幢外为多幢服务的设备用房，以及幢外独立的配套设施用房的建筑面积。（三）下列情形之一属可作为单独的产权单元计算建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积：1、物业服务用房及建在幢内为其它幢或多幢服务的管理用房的建筑面积。2、幼儿园、托儿所、居委会、活动中心、会所等小区配套服务用房或经营性用房的建筑面积。3、独立使用的地下室（如地下车位，车库，仓库，自行车或摩托车集中停放部位等）、车棚、停车场（库）的建筑面积。4、市政设施配套用房（如电信，电讯，电力，供水，邮政，有线电视用房等）的建筑面积。5、转换层中可独立使用部位的建筑面积。

25、第二十条房屋共有建筑根据经规划部门审定的建筑施工图确认，若规划部门审定的建筑施工图中电梯井、设备间等现场勘测时未安装设备的，应由开发公司作出限期安装承诺，测绘单位可按规划审定的建筑施工图进行计算并分摊至相关部位。若开发公司声明取消设备安装，则须由原设计单位出具设计变更并经规划主管部门重新审定。若取消的设备间仅为某一层服务或改变设备间、管理用房等面积大小的，可由原设计单位出具设计变更及相应说明。第二十一条房屋共有建筑面积的分摊原则（一）房屋共有建筑面积的分摊计算以幢为单位进行，非本幢的共有建筑面积或与本幢房屋不相连的公用建筑（如独立的变电房、水泵房、门卫室等）不得分摊到本幢房屋内，本幢的共有建筑

26、面积也不能分摊到其它幢。（二）根据共有建筑的规划审定使用功能和服务对象，确定其所属分摊级别及其分摊范围。（三）根据共有建筑面积的分摊级别进行逐级分摊，低级的共有建筑面积需参与分摊高一级的共有建筑面积。（四）共有建筑面积按相关建筑面积的比例分摊，计算方法见第十七条的（1）式（2）式。（五）一幢房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在明显的分摊原则错误，否则应维持原分摊方案。第二十二条房屋共有建筑面积分摊计算，根据其楼房类型分别按照住宅楼，商住楼，多功能综合楼，采用相应的计算方法。（一）住宅楼的共有建筑面积计算方法：1、确认幢共有、功能区共有、层共有等各级共有建筑面积。2、住宅楼一般以幢为

27、单元，依照第二十一条分摊原则进行逐级分摊。3、依照第十七条（1）式（2）式按各套房屋的套内建筑面积计算各套的共有建筑面积。若住宅楼底层为附属层(如架空层、杂物房层等)，层高2.20米以上(含2.20米)，上部为住宅单元构成，应将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。若住宅楼内各个单元有独立楼梯或电梯的，还应按梯细分功能区分别计算。（二）商住楼（底部为商业层，上部为住宅楼）的共有面积计算方法：1、根据住宅和商业等的不同使用功能以及各共有建筑面积的服务范围准确划分功能区，功能区一般分为地下部分，商业部分，住宅部分，附属部分等。2、确定各共有建筑面积部位所属分摊级别，根据已划分的功能区，将各共有建筑面积

28、部位由高到低逐级分摊至各权属单元。（三）多功能综合楼（其构成主要有地下层，商业层，写字楼层，住宅楼层及配套楼层等）的共有建筑面积分摊计算按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。第二十三条 共有建筑面积分摊的若干具体规定1、商住楼、多功能综合楼，仅在底层主体围护以外设置的有柱走廊，若该走廊在建筑红线范围内，且不与道路红线重叠，又在规划审定的容积率范围之内，该走廊的建筑面积应作为相关功能区共有建筑面积。若底层各产权单元向该有柱走廊开门，通往上部的垂直交通通道直接与有柱走廊相连，该有柱走廊的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各产权单位应分摊的共有建筑面积。除此之外的有柱走廊的建筑面积依

29、照共有分摊原则进行分摊。2、原设计为整体商场，后划分成通道和若干铺位，通道的建筑面积按服务范围由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。3、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。4、分摊的共有建筑面积不划分各产权单元摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊并经房屋登记后，若无合法手续，不得改变原始设计的使用功能。5、核心筒部分和楼梯等垂直交通公用部位，划分成地上和地下两部分，分别为地上、地下两部分分摊。6、商住楼中贯穿全楼的

30、电梯、楼梯等垂直交通公用部位，若在商场部分封闭，则由住宅部分独立分摊。7、人防区域内的设备间及非人防区域内的平战结合设备间的建筑面积，应作为人防设施建筑面积单列，既不参加分摊也不应被分摊。8、在同一栋楼的同一种使用功能内，垂直交通通道不宜分割。若各单元（座）经房屋内走道相互连通，不论各单元（座）层数是否相同，则垂直交通通道的建筑面积应作为该使用功能的功能区共有建筑面积。9、未经规划部门批准加建或改建的建筑，则加建或改建部分建筑面积单列计算，建筑内的共有建筑面积不得分摊，也不参与其它共有建筑面积的分摊。10、小高层或高层住宅楼中的消防连廊（架空层除外）的建筑面积须作为相连通各住宅单元功能区分摊，

31、而不能作为层共有建筑面积；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）的建筑面积应作为该权属单元的共有建筑面积；平时可做套内使用的（如阳台）消防连廊的建筑面积，计入套内建筑面积。11、楼梯下方实际使用的，层高在 2.20 米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积；层高在 2.20 米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊。 第二十四条利用独立宗地建造的房屋的建筑面积测算：（一）单位、个人所有的，共同共有的房屋建筑面积测算时，各层的楼梯间、外墙、天面楼梯间等可一并计入总建筑面积中。（二）多个权利人所有、按份共有的房屋或房屋需分层分户出具的楼梯间、外墙、天面楼梯间等建筑面积应分摊计算 。第五章房屋产权面积测算第二十五条房屋建筑面积由房屋权利人委托具备相应测绘资质的专业测绘单位按照本细则的要求，实地测量和计算。第二十六条房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、栋号、层次、分户丈量、作图和计算。第二十七条房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应依据明确的位置和权属界限（一般以房间隔墙）进行分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割