房地产税收政策.docx

1、房地产税收政策（一）房地产开发方有关涉税税收政策 1.营业税房地产开发方以转让部分房屋的所有权为代价，换取被拆迁方的房产及土地使用权，根据营业税政策规定，有偿转让不动产行为应当缴纳销售不动产营业税，所谓有偿包括取得的货币、货物或者其他经济利益，所以，对房地产开发方取得的非货币性资产方式销售不动的行为应当按“销售不动产”税目征收营业税。但以拆迁还建的房产，作为房地产开发方，在销售不动产计税营业额的确定上，应当区分三种不同情况：第一种情况：原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如：某开发商与被拆迁方协议：所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有，二楼以上

2、为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产，在核定销售不动产计税营业额时，不应当按一楼门面房的公允价值(即市场价格)作为计税营业额，因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内，而作为开发方与被拆迁方之间并不存在：被拆迁方先将土地使用权转让给开发商，然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程，对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移，其土地使用权仍为被拆迁户所有；也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定，因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产，所以，应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其营业税业税的计

3、税营业额。第二种情况：易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁方协议：按原住房面积1：1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系，作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本，还包括另行转让的土地使用权的价值，也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以，对此还建的房产应当按公允价值(公允价值中就包含有土地使用权的价值在内)作为开发方销售不动产的计税营业额。第三种情况：按质作价互找差价。如

4、果除还建的房产之外，另有货币、货物或其他经济利益交易的，则计算计税营业额时：对开发方另外收取房屋补价的，应当一并作为计税营业额；对开发方支付给被拆迁方房产补价的，应当从其计税营业额中扣除。2.企业所得税根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税总是问题的通知(国税发2006)31号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按销售与购买两笔业务处理。在确认企业所得税应税收入，根据企业所得税规定，非货币性交易应当按公允价值即市场价格进行确定。对房地产开发企业换入的拆迁户的非货币性资产(房屋、土地使用权)，如能提供真实合法凭证(合同

5、、发票等)，可以按照配比原则，分配计入各成本对象中按规定扣除。房地产开发企业的拆迁还建房产企业所得税纳税义务发生时间，为房地产开发企事业的回迁房屋竣工验收合格可交付使用的当月。3.印花税采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建交易中，虽然房地产开发方与被拆迁方只签订了一次合同，但实质上是发生了两次产权交易：对被拆迁方将原有房产转让给开发方，发生了产权转移行为，应当按产权转移书据的万分之五征收印花税；同时，开发方产针所开发的房产销售给被拆迁方，虽然并未办理产权手续，但房屋的所有权应当是属房地产开发商所有。根据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税2006)162号)第四条规定：

6、“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”印花税的计税依据同营业税的计税依据。4.契税根据契税条例及其细则的有关规定：承受土地使用权、房屋权属的行为应当缴纳契税。但在契税的计税依据上，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所谓土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。对土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，免征契税；对土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，交换价格不相等的，同样是由多交付货币、实物、无形资产或者其

7、他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，同样是由征契税。由此，对拆迁还建房产，如果开发方除还建的房产外，另外向被拆迁户支付了货币、实物、无形资产或者其他经济利益的，开发方应当就另外支付的部分按规定的税率缴纳契税；如果开发方与被拆迁户纯粹是以房换房(或以地换房)，双方互不找差价的，则不缴纳契税；如果开发方只是给予被拆迁户补尝费，即不存在还建房产的，则开发方应当按所支付给被拆迁户的全部价款和价外费用为计税依据，依照规定的适用税率缴纳契税。5.土地增值税根据土地增值税政策规定，以房换地，应视同销售征收土地增值税。房屋销售收入按公允价值计算。土地增值税以转让房地产的增值额为税基，采用四级超率累进税

8、率计算应纳税额。计算的基本原理和方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值为土地增值率；然后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地增值税的税率为：增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分，适用税率为30%；超过50%-100%的部分，适用税率为40%；超过100%-200%的部分，适用税率为50%；超过200%的部分，适用税率为60%。(二)以地换地、以房换房对于以地换地、以房换房等非投资性业务，在无时间差异，即在换出的同时可以取得换入的资产，业务相对简单一些。同样依据根据企业会计准则第7号非货币性资

9、产交换第三条规定，分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。3、资产置换（有时间差异）的会计处理对于有时间差异的资产置换，是最复杂的一种，因为这种业务的本质是在当期换出一种资产，在若干期以后才能取得另一种资产，对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。这里只说明个人意见，希望大家探讨：资产需要过户的情况这种情况下，例如土地使用权需要过户给开发单位，这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于会计主体（原单位），因此应当扣除这项资产；同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性，同时该资产目前可能仍未建成，所以只能设置过渡性科目，同时确认换出资产的损益。在换入

10、资产建成并过户到会计主体（原单位）时，再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解，分别在两个会计期间进行处理。资产不需要过户的情况这种情况下，例如土地使用权不需要过户给开发单位，这时土地使用权在法律登记上仍然属于会计主体（原单位），虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除，新的地上建筑物正在建设当中，但根据物权法第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定（即通常所说的“房随地走”），因此可以认为该项资产仍然存在，因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时，再根据非货币性资产交换准则分别确

11、认换入资产的价值和当期的损益。（三）换入方（房地产公司）的会计处理1、接受投资入股的会计处理在办理正式的投资入股的情况下，与接受其他方式入股的处理方式基本相同。但是，这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股，因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制，无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中，通常将其作为往来，在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还，超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然，也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理，这样子的后果是企业的资产和成本不准，在分配时偿还的本金无法处理。此外，在分配的时候，虽然合作的单一项目并不是一个法律主体

12、，但由于涉及到计算利润并分配的问题，因此会需要按照企业会计准则第35号分部报告编制该项目的会计报告。2、资产直接置换（无时间差异）的会计处理基本同换出方的会计处理类似。3、资产置换（有时间差异）的会计处理资产需要过户的情况同上，在资产（如土地使用权）过户时暂估开发成本，并相应计入设置过渡性科目，无损益确认。在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相应的税金调整换入资产的价值，并确认损益。资产不需要过户的情况在资产换入时暂不作处理，在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相应的税金确认换入资产的价值，并确认损益。三、营业税规定（一）纳税规定（视同广告时间）1、土地使用权和房屋所有权互换对甲方

13、应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。2、土地使用权和土地使用权互换双方各按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。3、房屋所有权和房屋所有权互换双方各按“销售不动产”税目征税；4、土地租赁权和房屋所有权互换对甲方按“服务业租赁业”征营业税；对乙方按“销售不动产”税目征营业税。5、土地使用权入股，包括：风险共担、利润共享的分配方式对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业

14、销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。按一定比例分配房屋的分配方式对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲乙方时不征营业税；如果将以双方各自销售，则再按“销售不动产”征税。以上具体规定，可以参照国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号第十七条规定。5、特殊情况根据国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复国税函2005100

15、3号的规定，如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。这种情况下，甲方未发生转让土地使用权的行为，因此不用缴纳转让土地使用权的营业税。（二）计税依据1、基本规定（广告同上）国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号第十七条规定：“由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。”中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条规定：“

16、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(三)按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本(1成本利润率)(1营业税税率)上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。”在实际操作中，对于开发单位的资产价格比较好认定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以认定，根据实施细则第十五条也不好处理。对于这种情况，大致的处理就是以换入资产的价值作为换出资

17、产（土地使用权）的价值。2、特殊情况住宅小区的以房换地（回迁）根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函1995549号）的规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。如同在前面的学习十三中提到的，该成本价中是否包含土地成本，需要沟通和探讨。企业回迁同样，对于企业回迁，对于置换的房屋也存在是否包含地价的问题。这里，没有找到全国性的规定，只找到了新疆的规定，以作参考：关于新疆国际商贸城有限责任公司拆

18、迁补偿房屋计征营业税问题的批复新地税函（2005）399号规定：“对以地换房和以地换房业务营业税计税营业额应以核定计税价格来确定，具体计算公式如下：计税价格=工程成本（1+成本利润率）/（1营业税税率5%）成本利润率=（不动产实际销售价格不动产开发成本）/不动产开发成本”3、营业税抵扣根据关于营业税若干政策问题的通知财税200316号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。所以，作为土地使用权等

19、资产换出方来说，如果符合条件的可以进行抵扣，按照差额作为计税依据。当然了，房地产开发单位在销售商品房的时候就不要想这一条了。、特殊提醒：发票在资产置换的时候，一定要注意双方发票的开具，这是很多老会计都容易犯的错误。不要由于是非货币性交易就忘记了这一条，在以后的销售过程中产生不必要的损失。（三）纳税时间1、基本规定营业税暂行条例第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。、特殊情况如前面所说，由于在置换过程中，有可

20、能产生时间性差异，资产换出与换入的时间不在同时，因此需要确认纳税时间。这一点，各地的规定不尽相同：新疆的规定根据关于新疆国际商贸城有限责任公司拆迁补偿房屋计征营业税问题的批复新地税函（2005）399号规定：根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十八条有关规定，以房换地和以地换房业务营业税纳税义务发生时间应为房产交付使用的当天。上海的规定根据关于对纳税人“以房换地”营业税纳税义务发生时间问题的批复沪地税流2002342号规定：纳税人以房换取土地，如果办理土地使用权证过户手续的，其纳税义务发生时间为办理土地使用权证过户手续的当天。纳税人以房换取土地，由于种种原因，房屋置换方未办理所换去土地

21、使用权证过户手续，直接由原土地方将土地使用权连同已建成的房产一并转让给第三方的行为，其纳税义务发生时间，应为按协议置出的房产具备办理入户许可或房产证手续的当天。由于各地的规定不一致，甚至有的地方没有明确的规定，因此建议同当地的税务部门仔细沟通。、含糊的规定关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007645号规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应

22、的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。该规定再次明确了置换土地应当缴纳营业税，但对于纳税时间规定比较含糊。从“取得了相应的经济利益”似乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。当然，这很可能是从企业的角度一厢情愿的看法，从税务局的角度就难说了。四、所得税规定（一）国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号、资产换出方注意形式不同，所得确认时间也不相同。投资入股形式企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得

23、占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。换取开发产品形式企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。、资产换入方同样注意所得确认时间的差异。接受投资入股形式接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。换出开发产品形式开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出

24、的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。（二）企业所得税法实施条例第十三条企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 （三） 换房需要交纳哪些税费 个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中

25、契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。营业税部分，现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额售房收入税率；转让购买5年以上的普通房

26、屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额（售房收入购房价格）税率。个人所得税部分，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。?住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建

27、住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费，（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费

28、，（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额，（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?转让住房过程中缴纳的税金是指，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人

29、姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。?纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。?例如，某人转让自用5年以内住房，应纳税所得额住房转让收入原值规定比例内可扣除的装修费用支付银行的住房贷款利息缴纳的销售税金合理费用；应纳税额应纳税所得额20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原

30、值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。?纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。?土地增值税部分，在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以

31、下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额（增值额度适用税率）。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。个人在原住房居住满5年转让住房，免征土地增值税；居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税。契税部分，个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3-5%。契税应纳税额=计税依据税率。对于拆迁房，房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。对于购买经济适用住房，目前无特别优惠规定。对于个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。例如：某人以100万元价格购得一处面积为90平方米的普通住宅，住宅所在地的契税税率为3%，其契税应纳税额100万元3%3万元。由于该居民购买的是普通住宅，符合个人购买普通住宅减半缴纳契税的规定，