北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告.doc

1、北京市商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。地下部分主要为车库、设备及人防；地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备，房屋产权证（大产权证）正在办理之中。本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程。根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格。致委托方函北京房地产开发有限责任公司:受贵公司委托，截止至20

2、01年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区商住楼进行了现值评估。评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则，按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977.5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上： 26186平方米，地下：7999.72平方米可销售面积：26425.2平方米 其中住宅：24906

3、.8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果： 23214.7万元 （人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京宝信房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明(同房地产估价规范)注：是根据提供报告的评估机构的意见，隐去有关客户或项目的真实名称、以利公开发表。本书以下同。估价的假设和限制条件1. 本报告评估的价格为估价对象在现状条件下、估价时点为2001年12月15日、评估目的为办理房地产抵押贷款手续的条件下的现行公开市场价值。2. 评估报告有效期自估价时点起一年有效。在估价结果有效期内，随着时间的推移，市场情况的变化，估价结果需做相应的调整。超过一年，需重新进行评

4、估。3. 除特殊说明，估价对象不附带任何影响其价值的限制条件。4. 本次估价对象的房屋所有权证尚在办理之中，该项目用地面积系根据委托估价方提供的国有土地使用证，建筑面积系根据委托方提供的现有资料得出，最终面积数据应以房地局实测为准。5. 委托方提供的所有资料，我们不负责核查其资料的真实性和合法性。6. 本报告未考虑委托方或有负债因素短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象价格的影响。7. 当本次评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等其它原则发生变化时，本估价结果会失效。8. 本报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定，所

5、确定的房地产价格仅供抵押人与抵押权人在借贷时参考，具体用作抵押的房地产范围及贷款数额由金融机构决定。9. 计算过程采用静态方式计算。10. 本报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。房地产估价结果报告一、委托方 委托方名称：住 所：北京市海淀区法人代表：联系电话：联系人： 二、估价方估价机构全称：北京宝信房地产评估咨询有限责任公司法定代表人： 住 所： 估价资格等级: 房地产价格评估壹级资格（证书号：建房估证字2001008号） 土地价格评估A级资质（证书号：2000A015）三、估价对象（一）估价对

6、象背景资料估价对象位于北京市海淀区北三环外，开发商为北京房地产开发有限责任公司。该项目为一座地上18层塔楼，用途为住宅及配套商业，具体为地上一层配套商业、二至十八层为住宅，地下共二层，为人防、设备及车库。截止至估价时点，已完成估价对象主体工程、外墙及内部公共走廊装修，室内达到粗装修程度，室外绿化尚未进行。委托方（即开发商）拟以估价对象为抵押物，向银行申请贷款，本次评估据此进行。（二）估价对象的位置估价对象位于北京市海淀区，北三环以外。对外交通可依靠万泉河路等，进而与北三环和北四环相连。公共交通主要有904路、302路、332路等十余条公交线路，出行较方便。估价对象周边医院、文体设施、中学、小学

7、等配套生活设施完备，居住十分方便。估价对象临近中关村科技园区及著名学府北京大学、中国人民大学，文化气息浓厚，人文环境良好。随着中关村科技园区及万柳地区建设步伐的加快，该区域投资环境将得到更进一步的改善。（三）估价对象的范围估价对象为包括土地及建筑物的整体，具体范围为土地使用权面积5977.50平方米，总建筑面积34185.72平方米，其中地上建筑面积26186平方米，地下建筑面积7999.72平方米，可销售建筑面积26425.2平方米，其中住宅24906.80平方米，商业1518.40平方米。（四）估价对象概况根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘：估价对象地上18层，地下2层，建筑高度49.

8、95米，结构类型为现浇框架。地上1层为配套商业，2-18层为住宅，地下两层为人防、设备及车库。地下车位150个。住宅有14种户型，包括一室两厅一卫到三室两厅两卫，建筑面积从76.04平方米至150.57平方米不等，主力户型为三居室。根据委托方提供的北京市建设工程竣工验收备案表及估价人员踏勘，截止至估价时点，估价对象主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装修水平。装修情况详情如下：项目内 容外墙一层、二层及三层局部大理石贴面，其余部分黄色外墙砖。公共部分大堂花岗岩地面、大理石墙面、天花板为石膏吊顶。走廊地面铺地砖，墙面刷白（待装修）。室内水泥地面抹平，内

9、墙刮腻子，铝合金双层推拉玻璃窗。各套住宅户门安装防盗门。配套设备采暖系统分户式天然气壁挂采暖炉，普通铸铁暖气片。消防系统每层设消防栓，烟感、喷淋。电视系统闭路电视系统、有限电视，所有房间预留电视插孔。供电系统双路供电，每户独立IC卡电表。通讯系统每户预留电话插孔。电 梯配三部东芝电梯。安全系统安全监控系统，楼道安装应急灯。估价对象外部市政已经达到“七通”，即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基础设施状况良好。(五)估价对象权利状况根据委托方提供的号国有土地使用证，估价对象使用范围内的土地所有权属国家所有，土地使用权由委托方以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅及配套商业，住宅终止日期

10、为2070年5月17日，配套商业的终止日期为2040年5月17日，地号为。目前该项目的房屋所有权证正在办理之中。据委托估价方介绍，至估价时点估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。四、估价目的委托方拟以估价对象即海淀区商住楼为抵押物，向银行贷款。本次评估系据此进行，以提供上述房地产的参考现值。五、估价时点2001年12月15日六、价值定义本报告中估价结果是为抵押目的服务的住宅及配套商业房地产价格。其价格为房地产在估价时点条件下、土地为出让性质的公开市场价值。七、估价依据 本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：

11、（一） 中华人民共和国城市房地产管理法；（二） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范；（三） 委托方提供的资料（略）；（四）评估机构现场踏勘获得的资料及掌握的市场资料。八、估价原则此次估价在独立性、客观性、科学性的工作原则及房地产估价合法原则、估价时点等经济性原则指导下进行，主要遵循如下操作性原则进行评估：（一）合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。（二）最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效

12、用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。估价对象土地规划用途为住宅及配套商业，估价对象实际用途亦为住宅及配套商业，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。（三）替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格作为客观价格，确定估价对象在评估时点的价格取值依据。（四）估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的

13、界定，均以其在估价时点的状况为准。 九、估价方法根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估方法的确定原则，选取成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正后，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。十、估价结果评估人员根据委托方指定的评估目的，遵循公正的评估原则

14、，按照科学的评估程序，运用适当的评估方法，评估位于北京市海淀区商住楼在估价时点2001年12月15日，以抵押为目的房地产正常市场价格为：估价总结果： 23214.7万元 大写：人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年12月15日至2001年12月22日十三、估价报告应用的有效期本报告评估的价格为估价对象在现状利用条件下、评估目的为房地产抵押，于估价时点为2001年12月15日的现行公允市价，有效期自估价报告交付之日起12个月，超过12个月后，需重新进行评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析 (见估价结果报告)二、区域因素分析 (见估价结果报告)三、市

15、场背景分析北京是中华人民共和国首都，东部与天津市相邻，其余三面与河北省接壤。北京全境面积16807.8平方公里，其中市区建成区面积395平方公里，分为东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、延庆、通州、顺义、怀柔、密云、大兴、房山、门头沟十八个区县。北京市常住人口1250万人，其中城区和近郊区常住人口逾700万人，常年流动人口逾330万人。北京市区以旧城为中心向四周发展，旧城区作为全市的主体，是全国政治、经济和文化功能的中心城市和主要区域。北京也是全国的交通枢纽，铁路公路四通八达，首都国际机场有近百条航线通往国内外各大中城市，交通十分便利。同时，北京是全国商贸中心、金融中心、文化教育中心。北京也是中国的通讯中心。1996年北京电话号码升为8位，通过光缆、微波干线和卫星网络，