工程工程维护手册.docx

1、工程工程维护手册 服务手册（工程维护） 第一部分 维护部组织机构 P.3第二部分 岗位责任与工作内容 P.4第三部分 酒店维修工操作流程 P.7第四部分 工具的管理 . P.26第五部分 维护部对酒店的参与和设备设施的档案管理 P.27第六部分 维护部与酒店责任区分和协作 P.28第七部分 维修管理相关表单 P.29第一部分 维护部组织机构 说明:公司维护部和区域工程师负责对酒店维修的业务指导和设备维护;酒店维修工负责酒店的日常硬件维护保养和维修工作,接受酒店的直接领导.第二部岗位责任与工作内容一、维护部主管岗位职责：1、对工程总监负责，贯彻执行工程总监下达的管理工作指令，并向工程总监报告工作

2、。2、负责做好各酒店设备设施的维护、保养，酒店的装修改造工作，确保酒店的正常运转。工作内容：1、定期对酒店设备设施运行状况进行抽查，负责对区域工程师的业务水平、工作效率进行考核；2、负责对酒店锅炉、电梯、变配电、水泵、消防设备、维修专业性强，技术难度大，需要外包的维修项目进行复核；3、负责制定酒店大型维修项目的年度计划、大修项目的预算、招投标、合同的签订；4、负责设备设施的大修保养和淘汰更新计划，确保所有设备设施正常运行；5、负责对酒店档案的管理，外包维护合同的鉴定、管理；6、掌握维修人员的技术业务状况，定期组织业务培训，提高维修人员的维护水平；二、区域工程师岗位职责：在维护部主管的领导下，负

3、责酒店的电梯、锅炉、水泵、消防报警系统、变配电的保养、维修工作，确保系统及设备的正常运行，配合维修工搞好酒店的各项维修保养任务。工作内容：1、每月不少于1次对酒店的大型设备（电梯、锅炉、水泵、消防报警设备、变配电、）的运行状态、进行检查、追踪，对运行不正常的设备进行分析，制定相应的维修方案，对以上所列设备的维修实行全程追踪，在故障最终排除之前，负有不可推卸的责任，如工作中如遇到困难，涉及酒店的及时向维护部主管、向店长、城市经理、区域经理、运营部反映，直至问题解决为止， 2、负责制定酒店设备设施日常保养计划，3、负责对本区域酒店招聘维修工进行业务把关，对维修工进行业务水平和专业水平的培训，维修工

4、日常的维修工作进行业务指导；4、定期巡查并对酒店维护人员的业务水平，工作责任心进行考核，对公司的各项规章制度、维护操作规程、保养计划的执行情况进行考核。5、对日常的维修中需要外包的项目，进行审核，负责制定施工方案，联系施工单位，负责建立长期的合作单位和备用的合作单位，对酒店外包的工程项目进行竣工验收；6、负责酒店制定大型维修项目的施工方案、施工过程的监理、施工进度的控制、竣工验收；7、负责新酒店开业前的竣工验收，档案资料的收集、整理；8、认真填写好巡查记录，及时向总部汇报情况;9、负责检查维修工的维修记录、巡查记录、交接班记录发现问题及时向店长、维护部汇报；10、设备发生故障时，应立即组织维修

5、能不过夜的抢修工作，不得拖延到次日，力求保证设备始终处于完好状态；11、负责抽查酒店维修工的维修质量；负责建立酒店设备档案表；12、每周参加本区域的店长经营管理会议；保证24小时通讯畅通。三、酒店维修工 岗位职责：全面负责酒店的管道系统、供电系统（变配电房除外）、供气、电视、电话、空调（中央空调除外）、厨房设备、餐厅设备、客房设备、零星的木泥漆工程的维修、保养工作，定时检查电梯、变配电、水泵、锅炉、中央空调、消防报警系统并做好巡查记录。 工作内容：1.每天对设施设备报修项目进行维修，并在工程维修本上做好记录，对暂时无法解决的项目要做好记录。2.每天巡回检查各系统设备的运行情况，并做好有关的记录

6、，及时向值班经理提供系统运行状态方面的准确信息。3.熟悉了解酒店各系统及设施设备的性能及注意事项。4.每天在工作交接本上记录暂未修复的项目、在岗时发生的情况及特殊事项，做好交接班记录。5.发现系统设备有异常情况，及时进行处理，并向值班经理反映。6.负责抄写水、电、煤气表，做好记录。7.做好工程各系统机房钥匙保管工作。8.定期对冷热水箱进行清洗消毒，并做好各类高空照明的清洁工作。9.如遇到电梯、中央空调、锅炉、电话交换机消防报警系统、变配电、水泵、闭路监控系统发生故障应及时联系维保单位维修进行维修，并及时汇报区域工程师。10.负责各系统机房的清洁卫生工作，保证各机房符合标准。11.负责工程材料、

7、配件的采购，做到“勤进少储”的原则，防止物料用品积压浪费，并做好材料消耗统计报表。12.熟悉并了解停水、停电、电梯困人等事件的处理预案，发生情况立即按方案执行。13.每天对酒店公共区域进行巡视检查，发现问题及时解决，保证设施设备的完好。14.平均每人每天计划性的维修保养客房1间，并填好客房维修保养检查表。15.听从值班经理的安排，并向值班经理汇报工作。第三部 酒店维修工操作流程一、维修工操作标准职位任务-Task 1每日工作流程步骤-Steps 标准-Standard 提示-Tips1、巡检各系统机房检查各种仪表检查设备是否正常。保持设备整洁，机房干净、无杂物。在巡查记录本上记录。所有的巡查记

8、录本都必须放在设备使用场所-发现问题及时解决或上报处理。-经常维护机房的系统设备。-如实的记录巡查情况2、解决当天报修项目维修要及时。维修后的项目需达到规定的标准。在工程维修记录表上记录。-如遇属计划维修而暂不能解决的项目需做好记录，统一进行维修保养。-维修时尽量坚持“补修不更新”的原则，减少成本费用。-如更换过配件，须在工程交接本上记录，以便月底核实。3、维修保养1间客房的设施设备必须得到前台值班经理的认可方能进行。全面地对客房进行维护保养。对照客房维修保养表逐一检查。在客房维修保养表上记录。-每季度对酒店所有客房进行一次设施设备的维护。-工程人员要经常与客房值班经理沟通，以便及时了解客房设

9、施设备的使用状况。-掌握每次保养维修的主要项目，提前申购材料。职位任务1：每日工作流程（续）步骤-Steps 标准-Standard 提示-Tips4、检查酒店公共区域的设施设备检查照明灯具。设施上是否有安全隐患。有无计划维修保养的项目。-发现黑灯及时更换。-发现安全隐患及时排除。-须计划维修保养的项目记录在工作交接本上，以便制定实施计划。5、协助客房做好登高设施的清洁工作。清洁登高的照明灯具及设施。-登高清洁必须2人在场，并采取必要的安全措施。-照明灯具的清洁必须在断电的情况下进行。6、填写工程交接班记录表记录当日的特殊事项及未完成的工程项目。记录需要计划维修保养的项目及房号。根据工程维修记

10、录表，将当日维修使用的配件名称、数量记录下来。-如遇当日不能修复的客房 ，及时上报并说明原因，经店长同意，方可将此房改为“维修房”。-交接本书写要整洁，事项交代要简明扼要。8、与接班人员做交接交接维修工具。交代特殊事项及未完成的工作。将当班的维修情况汇报给值班经理。-所有维修工具须放在指定地点，方便使用和交接。-重要的事项须书面交接后，还须口头交接。-每班的维修情况及时上报，便于上级及时了解工程工作情况。职位任务-Task 2日常维修流程步骤-Steps 标准-Standard 提示-Tips1、收到报修信息立刻响应，仔细聆听报修内容。复述报修内容。-将当天的报修内容记录在工程维修记录表上。-

11、了解报修内容的轻重缓急。-确保通讯畅通2、至报修地点根据报修内容携带好所需工具和配件。携带好施工现场保护物品（盖布、垫布、擦布）。10分钟到达报修地点。住客房的紧急维修应在第一时间内赶到维修地点。-迅速准备好相应的零配件，整理好工作服。-一般维修在10分钟内赶到。如不能赶到应立即向值班经理汇报3、实施维修到达客房应按敲门规范任何维修人员必须由客房服务员陪同进入房间检查出设备损坏或故障的原因，根据专业知识和工作经验给予修复或排除。不能及时解决的须采取必要措施，影响客人居住应向值班经理汇报，给予换房。维修时，区域影响面要控制得当，不须无故扩张。-维修人员不得挪动客人的物品或与维修无关的任务物品；若

12、遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起客人的不便表示致歉。-如现场维修有困难，可带回操作间维修。-其他营业场所进行维修时，不得随意动用现场与维修无关的物品。职位任务2：日常维修流程（续）4、征询意见维修完毕后，维修人员须征询客人是否对维修结果满意，礼貌向客人道别。-维修人员应对现场稍加清理，再交报修岗位清洁-查维修工具有无遗留在现场。-所有的物品都必须恢复原位5、汇报和记录结果及时向报修人汇报维修结果记录维修情况于维修记录本职位任务-Task 3客房计划维修（保养）程序步骤-Steps 标准-Standard 提示-Tips1、准备工作购买所需的材料。估算每间客房维护所用的时间。-根据工程

13、交接班记录表的日常记录、巡检结果、店长指示来确定维护的主要项目。-维护工作尽量控制在一天之内完成，以免影响酒店客房的出租，超过一天的维修必须得到店长的同意方可实施。2、确定维修的房间征询值班经理意见。由值班经理确定1间维修的房间。通知客房主管。-告知客房主管此次维修的主要项目，便于客房做维修前的工作。3、实施维修（保养） 带好所需工具和材料。有针对地进行维修（保养）。主要项目维修后，对照客房维修保养表要全面检查整个客房的设施设备。-墙面油漆时，需将油漆装进小的盛器内，方便使用。-保养时从“补修不更新”的原则出发，降低成本费用。-发现其他设备问题也及时给予解决，确保维修房的质量。4、维修（保养）

14、结束5、记录和报告清理现场的大垃圾。通知客房主管验收维修房，并签名确认。带走所有工具、材料。所有的物品都必须恢复原位。填写客房维修保养表将客房维修保养表上报给值班经理。-如地脚线上有油漆、墙面上有硅胶等工程垃圾也应清除调。-如验收中有不合格的项目，应及时补修，直到完全验收合格。-必要时也可请店长至现场查看维修结果。-仔细检查有无遗留职位任务-Task4维修（保养）质量标准区域-Area项目-Item标准-Standard客房客房门有无变形、开裂、脱漆、污渍门 牌有无破损、脱漆、松动门 锁机械灵活、开闭自如、锁库牢固门 镜清晰、牢固、配件齐全门 套无变形、开裂、污渍、脱漆门 吸安装牢固、位置适合

15、、无损坏门 碰安装牢固、位置适合、无损坏闭门器开闭自如、适度、牢固防盗链安装牢固、无损坏门合页安装牢固、螺丝齐全、无异声浴室门无变形、开裂、污渍、脱漆、合页牢固挂衣钩安装牢固、位置适合座便器无开裂、漏水、配件齐全、抽水正常、底边打胶无脱落洗面盆无开裂、漏水、污渍、配件齐全洗面镜无破损、受潮、安装牢固、配件齐全卷纸盒安装牢固、配件齐全、无开焊口杯架安装牢固、无破损、配件齐全毛巾浴巾架安装牢固、无开焊、损坏换气扇声响正常、安装牢固挡水台安装牢固、无漏水、破损花洒喷头水流畅通、位置适合、安装牢固、软管无破损洗发液安装牢固、位置适合浴帘杆安装牢固、高度适合、无开焊浴 帘无破损、配件齐全龙 头开闭、调节

16、灵活、水流畅通、无滴漏截 门开关紧闭、无漏水门 锁开闭、机械灵活、配件齐全、安装牢固插 座接线规范、安装牢固、无破损、插拔自如墙 砖无破损、颜色一致吊 顶顶板平整、齐全地 漏排水顺畅、配件齐全热水器安装牢固、供水正常、开关温控、漏电工作正常浅室地砖无破损、颜色一致浅室吊顶无开裂、污渍、检查口平整衣 架牢固、无开焊踢角线无开裂、脱漆、污渍维修（保养）质量标准(续)区域-Area项目-Item标准-Standard客房墙 砖无破损、颜色一致吊 顶顶板平整、齐全地 漏排水顺畅、配件齐全热水器安装牢固、供水正常、开关温控、漏电工作正常浅室地砖无破损、颜色一致浅室吊顶无开裂、污渍、检查口平整衣 架牢固、

17、无开焊窗帘盒无开裂、脱漆、污渍、安装牢固窗帘杆安装牢固、滑动自如窗 帘无破损、脱钩窗 户开闭自如、配件齐全、玻璃无破损灯 具无损坏、漏电、安装牢固、配件齐全、无异声灯具功率门灯-9瓦、床灯-40瓦、吊灯-40瓦、筒灯-9瓦灯具色温卫生间-日光6700K、房间-2700K开 关无破损、打火、划痕、安装牢固节电插牌动作准确、面板无损、安装牢固电热水杯绝缘完好、温控准确、配件齐全电视机安装牢固、颜色、清晰度正常、遥控板完好空调机制冷、制热、出风正常、声响正常、遥控完好电热膜热辐射正常、温控器设温准确、面板无损暖气片发热正常、无漏水暖气罩无损坏、安装牢固暖气台面无开裂、脱漆、污渍石膏角线无开裂、脱漆、

18、污渍、坠落墙 面无开裂、污渍、脱漆地 毯无起毛、烫痕、污渍床头板无变形、脱漆、开裂、安装牢固床头柜安装牢固、无脱漆、开裂床箱床垫无异声、断裂、缺腿、开线、破损储物柜无开裂、脱漆、污渍圆 桌无开裂、脱漆、污渍、桌布、玻璃完好圈 椅无开裂、脱漆、污渍、开线靠背椅无开裂、脱漆、污渍、开线装饰画镜框完好、安装牢固、悬挂整齐穿衣镜镜面完好、安装牢固电源插座插接紧密、面板无损、接线正确维修（保养）质量标准(续)区域-Area项目-Item标准-Standard客房电话线路无噪音、压线牢固、号码正确、面板无损有线电视信号清晰、接收准确门窗限位安装牢固、行程一致大堂门窗开闭自如、配件齐全、无脱漆地面无破损墙面

19、干净整洁、颜色一致、无开裂照明保证完好率，功率、色温一致木器无破损、脱漆、开裂装饰画框安装牢固、端正，花木整齐、无折损沙发无异声、破损IC电话通话正常、安装牢固空调工作正常、无异声电源符合电气安装规范擦鞋机接线规范、无异声供暖室温符合国家规定公共卫生间门窗开闭自如、配件齐全、无脱漆地面无破损墙面瓷砖无破损、空鼓照明保证完好率、功率、色温一致隔断安装牢固、配件齐全装饰镜、画框安装牢固、端正洁具无开裂、漏水、配件齐全、感应器及抽水正常烘手器安装牢固、配件齐全、反应灵敏换气扇换气顺畅、无噪音、安装牢固电源面板无损、牢固、工作正常冷热水水流顺畅、开闭自如、开向符合标准茶餐厅地面地毯无破损、压条安装牢固

20、墙面干净、颜色一致、无开裂、空鼓电视收视正常、画面清晰、安装牢固照明保证完好率，功率、色温一致窗户开闭自如、配件齐全、无脱漆装饰画框安装牢固、端正，花木整齐、无折损空调工作正常、无异声电源面板无损、牢固、工作正常、布线整齐餐桌椅牢固、无异声、无破损设备配件齐全、无漏电、安装符合规范厨 房电源面板无损、牢固、工作正常、布线整齐、无过载维修（保养）质量标准(续)区域-Area项目-Item标准-Standard厨房门窗开闭自如、配件齐全、无脱漆照明保证完好率，功率、色温一致热水器安装、使用符合要求，无漏电、漏水燃气截门开闭完好、无漏气上水水流顺畅、开闭自如、无滴漏下水排水顺畅、管道连接紧密不漏水排

21、风通风正常、声响正常墙面干净、颜色一致，无开裂、空鼓地面无破损、地漏排水顺畅电器安装、使用符合要求，无漏电、漏水设备无开焊、部件齐全消毒功能设置完好、配件齐全灶具设备部件齐全、使用正常冰箱完好无损，制冷、除霜正常燃气系统截门开闭自如、无漏气通风运转正常、通风顺畅无堵塞计量准确、完好管路无锈腐、无漏气配电系统（高压）电压仪表、信号指示电压正常电流额定电流允许范围内信号显示正常工具保存完好、保证使用记录准确、整齐、保存完好卫生干净整洁模拟板无损坏、安装整齐、显示准确配电系统（低压）电压额定电压指示正常电流额定电流允许范围内信号显示正常开关无过热、过载、拉和可靠、动作准确接地接地可靠电缆无破损、过热

22、压线压线紧密、电阻合格防护板安装牢固、齐全室温符合要求：30以下维修（保养）质量标准(续)区域-Area项目-Item标准-Standard配电间、盘厨房安装牢固、防护配件齐全、温升正常咖啡厅安装牢固、防护配件齐全、温升正常大堂安装牢固、防护配件齐全、温升正常各楼层安装牢固、防护配件齐全、温升正常地下室安装牢固、防护配件齐全、温升正常楼顶安装牢固、防护配件齐全、温升正常锅炉房水电气供应正常温控设置合理卫生干净整洁照明保证检修照度热水泵房供电电压、电流指示正常，配电、线路无过热供水水压、水位指示正常，循环系统正常电机声响、温升正常，配件齐全管路无锈班、抖晃软化软化药剂充足冷水泵房供电电压、电流指

23、示正常，配电、线路无过热供水水压、水位指示正常电机声响、温升正常，配件正常管路无锈斑、抖晃消毒消毒设备工作正常电梯机房供电电压、电流指示正常，配电、线路无过热层标指示准确室温符合要求：30以下曳引机声响、温升正常，配件齐全卫生干净整洁照明满足维修要求通风系统开启时间按照规定时间开启通风机设备运行运转正常、通风顺畅无堵塞员工区域设备设施电器设备安装规范家具完好无损二、维修工工作操作规程1、配电室倒闸操作规程(1) 倒闸操作应由二人进行，一人监护，一人操作；(2) 倒闸操作前，应根据操作的顺序在模拟板上进行核对性操作，操作时，应先核对设备名称、编号、并检查隔离开关的原本拉、合位置是否与工作任务相符

24、，操作中，应严格执行监护制、复查制，每操作完一步即在模拟板上相应位置拉、合校对；(3) 操作中发生疑问，必须立即向区域工程师汇报，弄清楚后在进行操作，不准擅自更改操作程序；(4) 操作人员与带电体应保持安全距离，穿长袖衣及长裤；(5) 拉、合开关及隔离开关时，应戴绝缘手套、穿绝缘靴；(6) 设备停电，必须把各方面的电源断开，且各方面至少有一个明显断开点；(7) 断电操作时，必须先停负荷侧、后停电源侧，最后拉开隔离开关，送电程序则相反，断开的隔离开关操作手柄必须锁住；(8) 检修的电气设备停电后，再悬挂接地线之前，必须用验电器检验有无电压，验电时，必须使用电压等级相符、试验合格、试验周期有效的验

25、电器，验电前，应先将验电器在带电的设备上检验其是否合格准确，验电工作应在施工或检修设备进出线的各相进行；(9) 表示设备断开的常设信号或标志，只能作为参考，不能作为设备 无电的依据，高压验电必须戴绝缘手套，线路验电应逐相进行，当验明设备确无电压后，应立即将检修设备接地、并三相短路；(10) 对可能送电至停电设备的各方面，都要装设接地线，接地线应装设在工作地点可以看见的地方，接地线与带电部分的距离，应符合安全距离的规定；(11) 装设接地线必须先接接地端，后接导体端，拆地线的顺序与之相反；(12) 装设接地线应戴绝缘手套，并做好记录，拆除时对照记录如数拆除。2、电梯日常巡检操作规程(1) 每天巡

26、视检查电梯机房设备运行情况；(2) 检查仪表、指示灯、控制柜指示是否运行正常；(3) 检查轿厢照明、风扇、按钮、平层是否正常；(4) 检查轿厢对讲设备与前台控制通讯是否畅通；(5) 检查机房电机是否声响异常及温升过高；(6) 检查钢丝绳是否有断股、松懈现象；(7) 检查机房室温是否正常，并按规定时间开启空调设备；(8) 保持机房的卫生状况整洁干净；(9) 电梯出现故障立即汇报并及时与维修保养单位联系，再规定的时间内修复完毕；(10) 每次维修、保养、故障都做好记录，并上交酒店存档。3、锅炉设备的维修、保养操作规程(1) 熟悉锅炉及其安全报警装置、自动控制装置，严格执行锅炉安全条例和规定。(2)

27、 锅炉设备投入运行前，检查所有相关的设备，锅炉内应储有适量的炉水，水质必须达到使用标准，循环水泵，自动报警装置、自动控制装置必须正常。(3) 各路管道必须无渗漏现象，各类阀门必须完整灵活，可靠。(4) 一旦发现异常或报警，应迅速切断锅炉控制开关，停止能源的供给，查明原因并排除故障后再开启锅炉，并汇报上级；（5）严格执行各锅炉公司规定的操作使用规程；4、临时用电管理规定(1) 临时照明灯、临时电源线需要安装时，必须有店长签字同意；户外拉设临时照明灯以及地点潮湿、狭窄的部位，应采用低压照明灯和防水灯口（36伏以下）；(2) 临时电源线当天工作当天安装，工作完毕应立即拆除，不允许过夜后拆除；(3) 临时照明、电源所用导线，必须选择双护套铜芯多股软导线，安装前检查导线绝缘有无破损；(4) 临时电源的控制开关，必须选择具有漏电保护并且合格的产品；发现客人及员工私自拉设电源线、使用电热设备，应立即向酒店值班经理汇报。5、设备设