议事规则管理规约示范文本.docx

1、议事规则管理规约示范文本业主大会议事规则（示范文本）、管理规约（示范文本）使 用 说 明（一）本示范文本仅供业主大会筹备组或业主委员会拟订业主大会议事规则、管理规约时参考使用。（二）业主大会筹备组或业主委员会可根据物业管理区域的具体情况对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。（三）拟订的业主大会议事规则、管理规约应在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示结束。XX小区业主大会议事规则（草案）第一章 总 则第一条 为保障物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益和合法权益，根据国务院物业管理条例、物权法、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法规、

2、规章，制定本业主大会议事规则，并经 年 月 日业主大会讨论通过。 第二条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立业主委员会作为执行机构。本业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。 第三条 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第四条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：（一）遵守法律和相关物业管理规定；（二）坚持权利与义务相一致；（三）坚持公开、公正、公平。第五条 业主大会、业主委员会应接受本辖区街道办事处、社区居民委员会和物业管理

3、行政主管部门的指导监督。第六条 物业管理区域基本情况（一）业主大会名称： （二）业主委员会地址： （三）物业管理区域范围（四至及附图）：东至 ；南至 ；西至 ；北至 。（四）物业类型（多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业用房、商住两用楼、工业区、其他类型物业）： 类、 类、 类。（五）物业管理区域概况：占地面积： 平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。 第二章 业主大会第七条 业主大会议事内容（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、增补业主委员会委员；（三）决定选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同

4、条款；（四）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（五）决定业主大会诉讼事宜；（六）设立业主大会、业主委员会的工作权限和活动经费，审议活动经费的开支情况；（七）听取和审议业主委员会的工作报告，更改或者撤销不适当的决定；（八）审议决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案；（九）审议制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第八条 业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。首次业主大会的形式和内容由业主大会筹备组确定。（一）集体讨论的形式；

5、（二）书面征求意见的形式。第九条 采用集体讨论形式议事的，选择以下第 种方式：（一）由业主参加业主大会会议（适用于业主人数较少的）；（二）由业主和成立业主小组的组长参加业主大会会议（适用于物业管理区域包含多种物业类型或业主人数较多的）。同一物业类型业主人数较多的，业主应以楼群、楼幢、单元、楼层等为单位成立业主小组，分别推选出各自的小组组长，由小组组长参加业主大会会议。各类型物业业主小组及小组组长具体产生方式如下： 1、 类型物业以 幢为单位成立业主小组。2、 类型物业以 单元为单位成立业主小组。3、 。第十条 推选小组组长参加业主大会会议的，小组组长应当积极配合业主大会筹备组（业主委员会）开展

6、业主大会活动，在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。第十一条 凡需投票表决的，应当经业主本人签字。业主大会采用以下第 种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主大会筹备组（业主委员会）统计汇总，公布表决结果； （二）专人送达、回收意见：由业主大会筹备组（业主委员会）组织小组组长或有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会筹备组（业主委员会）统计汇总，公布表决结果；已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权。筹备组（业主委员会）

7、对业主投票的真实性负责，业主应当及时向筹备组、业主委员会提供或核对相关身份证明、联系地址、通讯方式。业主预留的联系地址和通讯方式发生变更的，应于10日内及时通知筹备组、业主委员会或本物业管理区域的物业服务企业。未及时通知的，筹备组或业主委员会按原预留地址发出的书面通知或信函，在交寄邮戳载明的日期7日后（含交寄日）视为有效送达。（三）业主大会采用书面征求意见形式签字表决的，表决人要在表决票发放和回收登记册上签字。公开计票的，要有不少于十名非业主大会筹备组（业主委员会）的业主及半数以上的业主大会筹备组成员（业主委员会委员）参加，并对计票的相关情况予以书面签字认可。第十二条 业主大会会议分为定期会议

8、和临时会议。业主大会每 （季度/半年/年）召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经20以上业主书面提议，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提议题组织召开业主大会会议。书面提议应附上业主本人的签名、联系电话、房屋室号。业主委员会有权核实提议人的业主身份、投票权数，无法核实业主身份的提议人其提议无效；（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；（三）涉及本区域物业管理公共利益，经物业服务企业提议召开业主大会的；（四）半数以上业主委员会委员提议召开的；（五） 。 第十三条 业主大会会议的前期准备工作（一）会议筹备工作会议召集人应做好开会前的准备工作

9、。包括草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人各若干人。（二）发布公告会议召集人应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决事项及有关材料以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间最短不少于7日。第十四条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的程序（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；（二）会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明；（三）参加会议的业主就需要决议事项逐一进行投票表决；（四）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的真实性、合法性、有效性

10、作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；（六）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；（七）通报大会议事决定；（八）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；（九）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内显著位置及时公示，公示时间最短不得少于7日。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。第十五条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的程序（一）会议召集人就决议事项向本物业管理区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；（二）在书面征求意见

11、函规定的截止时间，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；（三）会议召集人计收有效反馈意见，回收时限已至，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数规定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收选票、表决票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数规定比例；（四）会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其真实性、合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；（五）会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；（六）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；（七）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区

12、域内显著位置及时公示，公示时间最短不得少于7日。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。第十六条 首次业主大会会议应包括的内容（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会；（三） 第十七条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参

13、加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定第十七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十八条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主为法人（其他组织）的，由法定代表人（负责人）出席业主大会会议，该法人（其他组织）应当出具加盖单位印鉴章的法定代表人（负责人）证

14、明；法定代表人（负责人）不出席的，应委托代理人出席，并出具加盖单位和法定代表人（负责人）印鉴章的书面委托书，书面委托书应当载明委托事项和委托权限。（二）业主是自然人的，可以委托本物业管理区域的其他业主出席，并出具书面委托书。书面委托书应当载明委托事项和委托权限。代理人须代为表达委托人的真实意愿；委托人有书面意见的，应代为转交。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人全权代表出席业主大会会议，并代为行使表决权。（三）业主不出席，也不委托他人出席业主大会会议，视作弃权，但必须服从业主大会作出的决定。（四）业主代表（即小组组长）需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

15、1、受托人应将参加业主大会会议的委托书交由会议召集人，与选票或表决票一并存放；2、 。（五）业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：1、受托人参加业主委员会的委托书交由会议召集人，与会议记录一并存放；2、 。第十九条 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第三章 业主委员会第二十条 业主委员会职责（一）召集和主持业主大会会议，报告履行业主大会授权工作及物业管理的实施情况；（二）拟订业主大会议事规则和管理规约的修改方案，提交业主大会表决；（三）拟订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和

16、环境卫生的维护等方面的规章制度，报业主大会决定；（四）组织业主委员会的换届、增补、改选工作； （五）依照相关规定终止业主委员会委员资格；（六）经业主大会授权，续聘、选聘、解聘物业服务企业，并经业主大会对拟订和修改的物业服务合同条款审查同意后，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同； （七）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，报业主大会决定；（八）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主限期交纳物业服务费用。（九）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（十）督促业主、物业使用人遵守管理规约和有关规定，对违反管理规约的行为进行处理； （十一）执

17、行业主大会的有关决定，并公示告知全体业主；（十二）配合街道办事处或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的纠纷；（十三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；（十四）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域的业主； （二）遵守国家有关物业管理的法规、规章；（三）未在本物业管理区域内实施管理服务的物业服务企业中任职；（四）遵守管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则，模范履行业主义务； （五）热心公益事业

18、，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （六）具有一定组织能力；（七）具备必要的工作时间；（八） 。第二十二条 业主大会筹备组（业主委员会）负责组织落实本物业管理区域首届（换届）业主委员会委员的产生：（一）根据本物业管理区域的具体情况，采取差额推选的办法确定业主委员会设委员 名、委托候选人 名。（二）根据本物业管理区域全体业主产权证书或商品房销售合同中记载的物业建筑面积总和除以拟定的委员候选人名额计算得出平均数（保留整数位，小数点后四舍五入）。（三）以该平均数为单位按不同物业类型进行分配，其中不足平均数的计一个名额。（四）不同物业类型根据已分配的委员候选人名额，分别推选出委员候选人，并将名单于

19、业主大会召开15日前提交至业主大会筹备组（业主委员会）。同一物业类型因业主人数较多而成立业主小组的，由小组组长从其成员中推选出委员候选人。（五）业主大会筹备组（业主委员会）通过公安派出所、物业管理区域相关业主资料审查业主委员会委员候选人资格后将符合条件的候选人名单、简历表等公示7日。（六）组织召开业主大会，由全体业主按各自所拥有的投票权在最终确定的业主委员会委员候选人中投票选举，按赞同票多少的顺序推选业主委员会委员，弃权票不得视为赞同。（七）业主委员会设主任1名，副主任 X 名。主任、副主任由全体委员从其成员中推选产生。业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任。第二十三条 业主委员会会议应当按

20、下列规则召开：（一）经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。（二）会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集；（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明； （四）业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处、社区居民委员会派员列席会议；（五）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；（六）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；（七）会议有过半数委员出席，所作决定须经全体委员人数半数以上同意。 第二十四条 分期开发的物业可先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应在物业区域新的一

21、期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。重新补选业主委员会的，补选委员的名额根据新增投票权占已有投票权的比例计算，先期成立的业主委员会应当为后期的增补留下足够的增补名额。第二十五条 业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会应当在任期届满前3个月，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。第二十六条 业主委员会委员接受全体业主的监督，有下列情形之一的，其业主委员会委员资格应当终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的；（二）被司法部门认定有犯罪行为的；（三）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；（四）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（五）以书面形式向业主大会提

22、出辞呈的；（六）不遵守物业管理法规、管理规约或拒不履行业主义务的；（七）在本物业管理区域内实施管理的物业服务企业中兼职的；（八）任期届满或其他原因不宜担任业主委员会委员的。发生以上事项的，应由业主委员会终止其委员资格，并报街道办事处备案。业主委员会怠于履行职责的，街道办事处可以责令其限期改正。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交给业主委员会。如不移交相关资料的，责任人按有关法律法规规定承担相应责任，造成经济损失的应当承担民事责任。 业主委员会委员资格终止后的缺额补选，应当在下一次业主大会会议召

23、开时予以补选，缺额人数超过 人时，应当在 月内召开业主临时大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。第二十七条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置及时公示，公示时间最短不得少于7日，有下列情况之一的应当送达每一位业主：（一）关于专项维修资金使用的建议；（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的建议；（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划和物业管理重大措施初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召

24、开业主大会临时会议的建议；（六）关于罢免委员的决定；（七） 。第二十八条 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。 第二十九条 业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。 第三十条 业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；（三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：1、 ，费用 元/月；2、 ，费用 元/月；3、 ，费用 元/月。业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式：（一）每一业主每月按建筑面积

25、每平方米交纳 元；（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 合计 元；（三） 。 经费收支帐目由 代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。 第三十一条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主委员会应当办理注销手续，同时将档案资料移交本辖区街道办事处。在本辖区街道办事处、社区居民委员会的指导监督下，按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。第四章 附 则第三十二条 本议事规则经业主大会通过后生效，修改和解释权归业主大会。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。 议事规则补充规定：（一） ；（二） ；（三）

26、 。第三十三条 本议事规则业主、业主委员会各执一份，同时报所辖区街道办事处、社区居民委员会。南 京 市 XX 小 区 管 理 规 约（草 案） 第一章 总 则第一条 为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法及相关法律法规的规定，制定本规约。第二条 本管理规约对物业区域内的所有业主和使用人均具有约束力。第三条 本管理规约的内容如有与法律、法规、规章相抵触的，应当遵照法律、法规、规章的规定。第二章 物业基本情况第四条 本物业管理区域的基本情

27、况:（一）物业名称: 。（二）座落位置： 。（三）物业类型： 。（四）业主总户数： 。（五）总建筑面积（平方米）： 。（六）物业管理区域（区域四界及附图）东至 ；南至 ；西至 ；北至 。（七）共用部位、共用设施设备：1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、 、 、 等。2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、 、 、 等。3、

28、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 、 、 等。以上共用部位、共用设施设备如与房屋销售合同有不一致的，以房屋销售合同为准。第五条 业主大会、业主委员会的基本情况（一）业主大会名称： 。（二）业主委员会名称： 。（三）业主委员会地址： 。（四）业主委员会电话： 。第三章 业主的权利和义务第六条 业主的权利（一）享有所拥有物业的各项法定权利。（二）通过业主大会对本物业实施自

29、治管理。（三）按照物业服务（前期物业服务）合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同。（四）提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议。（五）联合提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权。（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权。（七）监督业主委员会的工作。（八）对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议。（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。（十一）投诉本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为。（十二）法律、法

30、规规定的其他权利。第七条 业主的义务（一）自觉遵守本公约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。（二）业主转让或者出租物业时，将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用；业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）按照物业服务（前期物业服务）合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。将原住宅设计用途改为非

31、住宅用途的，物业服务费用收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的 倍计算；电梯能耗分摊应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准增加 %计算。（四）按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金；业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。（五）委托物业服务企业对自用部位的有关设施、设备进行维修养护的，应由委托人另行支付相关费用。（六）业主大会的筹备及业主大会、业主委员会的运作、业主委员会的换届和委员的补选、改选按照南京市业主大会导则相关条款执行。业主应积极参加业主大会会议、积极参与业主委员会的换届和委员的补选、改选。（七）业主和使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。（八）法律、法规规定的其他义务。第四章 物业的使用和维修养护第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，不得妨