房地产企业收入的审核.docx

1、房地产企业收入的审核房地产企业收入的审核一、房地产企业主营业务收入的审核（一）开发产品完工确认的条件：国税发200931第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、 开发产品已取得了初始产权证明。之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照世纪实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计利润缴纳企业所得

2、税。（二）开发产品销售收入的组成：国税发200931号第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。【例31】2008年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入

3、“其它应付款”，在申报年度所得税时未调整收入。 分析：国税发200931号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。【例32】某市地税稽查局在对某房地产公司进行检查时确认：（1）该公司2008年度“销售收入”贷方发生额为153500000元，经核对，售房合同总金额也为153500000元；（2）同时发现“其他应付款”科目

4、有为其他单位代收款项3540000元，经检查，所收取款项全部以本单位名义收取，所开票据全部加盖本单位公章。问，这部分代收款项是否应作为企业的售房收入？在什么时候结转收入？成本如何处理分析：（1）根据企业所得税法第六条及条例第十二条、以及国税发200931号第六条应作为企业的销售收入，国税发200931号所称“发票”应理解成“广义的发票”，即企业开出的所有票据；（2）收入实现的时间应该以订立销售合同的时间为准，即应该与销售合同所载销售款项金额同步结转收入。本案销售收入应为153500000加上3540000元；(3)代收费用部分的成本已缴付的，以最后实际缴付数额为准，未缴付的，暂时不予扣除，待以

5、后实际缴付后，再进行调整。 （三）开发产品销售收入确认的条件：国税发200931号第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。【例33】2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、1

6、2月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。 分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款”，甲公司少记销售收入36万元（12030%）。【例34】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份

7、各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。【例35】1、金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工

8、；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。A项目应实现收入9000000元；B项目应实现收入16000000元；C项目应实现收入500000020

9、00000025000000元全月应实现收入9000000160000002500000050000000元(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或

10、协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则

11、应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现，同时加上超基价分成。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B

12、受托方、购买方签订合同：按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。【例36】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月

13、销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：借：银行存款 95万元贷：销售收入 95万元汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：借：银行存款 115万元（按买断价计算） 贷：销售收入 115万元扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同

14、，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：借：银行存款 132万元（按买断价计算） 贷：销售收入 132万元汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下

15、：借：银行存款 188万元 贷：销售收入 188万元要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入。分析并计算：被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）；被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；被扬子公司代理业务应实现收入2200600（25002300）60070%1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入2350（800300）2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。全月应实现应实现收入1000000125000014460002

16、5850006281000元(注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发200631号文件相同)（四）销售折扣、折让与销货退回的处理（依据：国税函2008875号）国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）：（1）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 （2）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 （3）企业因售出商品的质

17、量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。【例37】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？（2）假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于

18、一次性交款，收入总额应为多少？（3）销售合同金额应为多少？分析：（1）此种行为，属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。（2）时间性优惠为150000003%450000元 一次性付款优惠1500000030%2%90000元 实际应确认收入150000004500009000014460000元（3）因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。【例38】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购买方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一支未付。为了及早收回款项，房地产公司与购买方达成协议，如果购买方在2008年8

19、月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购买方所欠款项10%的优惠。最终，购买防御2008年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？（2）企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？（3）销售合同金额应为多少？分析：（1）此种行为，属于售后优惠，目的是“回款”，应属于现金折扣。（2）企业应按照销售全额35000000确认收入。450000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理。（3）因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。【例39】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计

20、与销售前承诺有区别，未能达到客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一部分房款，每户退款15000元。问：（1）以上行为属于商业折扣、商业折、现金折扣、销售退回哪种行为？（2）当月应如何确认销售收入？（3）销售合同金额是多少？分析：（1）以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是 “解除购买关系”；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“部分补偿”。两者都属于售后行为。（2）从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入”。共应冲减收入3615000元。（3）以上行为虽

21、然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购买合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。 （五）买一赠一销售的处理（依据：国税函2008875号）国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。【例310】某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元

22、，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2008年7月卖给里女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？分析： （1）国税函2008875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函2008875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销

23、售费用。 5月应实现收入480000元。（2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函2008875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：房屋和车位的公允价值比为：房屋占4800000(480000100000)100%82.76%车位占100000(480000100000)100%17.24%应确认收入：应确认销售房屋收入56000082.76%463456元应确认销售车位收入56000017.24%96544元（六）房地产企业预售收入计算的预计利润国税发200931号文件：第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定

24、:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛

25、利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 未完工产品当期预计毛利当期预售收入预计毛利率【例311】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间

26、费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。分析并计算：1、2008年：企业的利润总额065000006500000元该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。应纳税所得额7800000015%43290006500000871000元应纳企业所得税87100025%217750元。2、2009年：企业的利润总额120000000450000006000000027000000432900023310002497500890000059942500元本期扣除的前期营业税金及附加4329

27、000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。应纳税所得额5994250043290001170000052571500元。应缴纳企业所得税5257150025%13142875元（七）合作开发收入。 国税发200931号文件： 第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发

28、产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 （注：与国税发200631号基本相同；不同的是，国税发200631号规定“投资方取得的

29、利息、红利应按规定进行补税处理”） 【例312】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 在已结算

30、计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。 二、房地产企业视同销售收入。企业所得税法实施条例第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、 职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。国税发200931号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配

31、给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。（注：与国税发200631号相比，取消了“转作固定资产”项目）【例313】：某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元，。企业账务处理：借：应付账款 80万贷：开发产品 80万经审核该企业的年度企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）分析：抵债行为在税法上视同销售收入