肇庆市鼎湖区坑口片区控制性详细规划.docx

1、肇庆市鼎湖区坑口片区控制性详细规划肇庆市鼎湖区坑口片区控制性详细规划说明书1. 前言1.1项目背景1.1.1规划范围本片区规划范围位于肇庆鼎湖区坑口片区，东至西江堤岸，南至羚山脚，西至经三路、民乐大道及经二路，北侧范围线沿庆云大道、新华路、星湖大道及罗隐路北侧支路伸展。控规用地面积716.18公顷。1.1.2编制过程简介（1）肇庆市鼎湖区坑口片区 （大冲罗隐） 城市设计咨询2008年4月至8月由肇庆市城乡规划局组织坑口片区城市设计招标，共邀请包括华南理工大学建筑设计院、广东省城乡规划设计院与深圳市城市空间规划设计公司三家单位进行设计竞赛。经过专家评审，并向肇庆市、鼎湖区两级领导汇报，最终确定深

2、圳市城市空间规划设计公司为最终中标单位。（2）城市设计深化阶段性成果汇报深圳市城市空间规划设计公司肇庆坑口片区控规项目组（以下简称项目组）依据专家和规划局的意见和建议，参考投标的另外两个方案对城市设计方案进行了深化和优化。2009年3月初由肇庆市城乡规划局组织召开本项目深化阶段性成果评审会。会议基本认可深化成果提出的规划方案，提出在下湾水库周边设置高尔夫主题运动公园等调整意见，并要求尽快开展下一步控规的编制工作。（3）现状调研及基础资料收集按照工作计划安排，项目组于2009年3月26、27日对坑口片区进行现场踏勘调研，并依据前期提供给规划局的资料清单收集到部分电子及文件资料。（4）初步方案征求

3、意见2009年5月25日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局组织召开了本项目的初步方案征求意见会议。会议肯定了项目组的工作，市区两级领导和各职能部门针对方案提出了宝贵的意见和建议。会后项目组与市规划局、鼎湖分局就本项目的修改调整做了进一步的沟通。2009年6月至7月，项目组着重就现状批租情况和控规相应的土地利用调整方面，又与规划局进行了多轮的方案沟通和修改，并在7月底规划方案得到了规划局的认可。在上述工作基础上，项目组按控制性详细规划深度要求编制完成了本项目公示稿。1.2项目内容与重点1.2.1项目内容 根据项目任务要求，本规划内容主要包括两方面： 城市设计：重点塑造中心地段的空间特色结合总体布局及中心

4、地段周边现状资源，对其城市空间景观及相关内容进行系统、深入的分析研究，确定空间景观体系结构、环境特征及其构成与分布。 控制性详细规划：重点落实土地用途与布局模式在总体分析和定位研究的指导下，结合城市设计方案对本片区的土地利用性质、开发强度以及公共配套设施、道路交通、市政设施、村庄安置等方面作出控制和引导规定。1.4.2项目重点 与上层次规划的衔接方面上层次规划主要指肇庆市城市总体规划（2007-2020）。目前总规仍处于调整阶段，但其与规划主管部门已进行了多次讨论与磨合，其用地功能布局、设施安排所体现的规划思路仍可作为本项目的指导思想，并加以落实。本项目将通过“整合、提升”的方式解决与上层次总

5、规的衔接问题，为具体的空间布局以及城市设计提供依据。 土地利用方面由于历史原因，本片区特别是沿星湖大道南侧基本延续了城市发展初期的开发模式，沿路布置工业厂区，土地利用存在“整体发展效能不高”的问题。针对本片区存在已批已建、已批未建等不同批租情况，经与规划局沟通，原则上同意维护已批单位的土地使用权，但土地使用性质应根据本项目控规的控制要求做调整。对于已批已建地块，本规划将依据其工业开发模式采用整体搬迁或保留改造的方式予以分类处理；对于已批未建区块，将依据本规划确定的土地利用性质、开发强度等控制要求进行调整，从而整体提高片区土地利用效率。2. 现状概况2.1区位分析2.1.1地理位置本片区位于广东

6、省中部偏西，珠三角西北部、西江下游北岸、羚羊峡出口处，东临桂城、大旺，距广州、佛山等珠三角发达城市80公里，西接肇庆端州城区，北依鼎湖山，南临羚山和西江。2.1.2交通区位目前321国道(星湖大道)，三茂铁路（广珠城际轻轨）、西江主航道三条重要交通要道成“川”字型横贯全境，扼西江水陆之咽喉，是华南交通枢纽，未来其东北面贵广铁路，西南面南广铁路的建设将成为坑口片区连通经济最发达地区港澳、珠三角与广大西南地区（包括广西、贵州、四川、重庆、云南以及粤西地区）最为便捷的通道。而珠三角外环高速公路、广珠城际轨道交通的建成通车将使坑口片区成为与珠三角核心区各发达城市的联系更为便捷，对于其接受珠三角产业转移

7、，刺激旅游业的发展具有重大作用。但坑口片区处于羚山和鼎湖山的鞍处，空间非常狭窄，目前端州东西向的321国道（星湖大道）和肇庆大道汇聚于此，随着城市东扩，产业往大旺集中，城市规模扩大，端州与鼎湖之间的联系加强，东西向的交通联系将面临重大考验。2.1.3经济区位珠三角的层面在珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）中，肇庆作为珠江口西岸节点城市，以传统优势产业转型升级为契机，在珠江三角洲区域经济一体化过程中，将成为珠三角各中心城市产业转移的主要承接地。在珠三角带动环珠三角的发展中，肇庆处于珠三角与大西南之间的咽喉位置，是珠三角产业转移的重要节点。随着广佛肇经济圈的提出，促进了肇庆与广

8、佛经济一体化的发展。肇庆将以产业和劳动力“双转移”为切入点，以肇庆高新区和高要“一园六带”产业转移园区的建设为契机，与广佛共同构建珠三角中部发展区，打造具有较强国际竞争力的城市群。肇庆市层面本片区处于端州区与鼎湖区的交接地带，是肇庆市“承东启西”、实现“东进战略”的二传手，是肇庆城市化空间推进与城市现代化进程的引擎区域，并居于肇庆市“城市东扩融入珠三角”的首要位置。2.2现状分析2.2.1土地利用本片区总用地面积约716.18公顷，区内多为水域及耕地，其余为少量林地、工业用地、办公用地以及散落分布在西江沿岸的村落。表1：现状用地汇总表用地代号用地性质面积(公顷)百分比（%）R居住用地3.640

9、.51C政府社团用地0.870.12M工业用地37.845.28S道路广场用地21.232.96U市政公用设施用地2.940.41E水域和其它非城市建设用地649.6690.71E1水域142.2419.86E2耕地464.5864.87E4林地26.293.67E6村镇建设用地16.552.31规划区总用地716.181002.2.2自然条件本片区内山水景观资源丰富。北面为鼎湖山，西南为羚山、栏柯山，西江在本片区一侧穿峡而过，区内约2公里多的滨江岸线，是整个肇庆市都不可多得的未开发滨水资源。区内水网密布，包含了自然河流、天然湿地、水库水塘等多种类型，而且现状保留着大量的农田与村落，风光秀美，

10、充满着田园风情。山两山夹川，两水夹山两山夹川：北部北岭山脉（含鼎湖山）、南部栏柯山脉（含羚山）连绵蜿蜒,由西南向东北方向延伸,形成规划区西部两山夹川的峡口地形。两水夹山：下湾水库、古河道、羚山、西江平行布局，形成了独特的西江峡口风貌。古时候曾在羚羊峡口架设炮台，使该处成为重要的军事领地，并沿江形成驿站，一度成为繁华的交通要冲。羚山自然生态景观优越，沿山之阳文物古迹众多，沿山之阴则自发形成数个村落。水江湖河塘渠本片区内水道纵横、水网密集，有下湾水库、后沥涌、坑口排洪渠、胜天渠及大量的鱼塘。下湾水库和坑口排洪渠的水体大部分是外水，通过后沥涌自排入西江，汛期则有滞洪功能。西江从本片区东部边缘经过。江

11、：本片区滨西江岸线长约1800 米，基本上呈自然生态岸线。江面从100 多米到400 多米不等，形成了大尺度的滨水自然景观。湖：位于本片区西南部的下湾水库拥有较为集中的水面，同时与后沥涌连通，湖面水质清澈，该区域生态环境良好，植被茂盛，具有形成湿地景观特色的潜力。河：后沥涌等自然流动的河道由下湾水库一侧经过鼎湖大道，顺着羚山脚下流淌，在本片区中部汇入西江，具有排水滞洪的作用，同时河道周边自然环境和生态植被优越，较易形成宜人的小尺度滨水空间。塘：本片区内地势低洼，形成大量的鱼塘，可将部分鱼塘加以利用，形成集中的水景。渠：坑口排洪渠和胜天渠除了具有排洪功能外，是具有较强人工特色的小尺度滨水空间。农

12、田良田万顷本片区保留着大量耕地，属于典型的珠三角桑基鱼塘，是田园风光的重要载体。村落岭南古村本片区里的典型岭南村落孕育了丰富的民俗文化、民居文化，是本片区重要的人文景观。2.2.3用地批租本片区用地总面积716.18公顷，现状土地以水域、耕地及已批用地为主。已建用地及已批用地主要集中在星湖大道沿线和靠近鼎湖山一侧，以工业用地为主。其中已批用地为352.68公顷，占总规划用地的49.24%；已建用地83.70公顷，占总规划用地的11.69%；其余为耕地、水域和林地，主要分布在西江沿岸和羚山山麓。2.2.4交通过境交通：321国道(星湖大道)内部交通：民乐大道（原广海公路）、罗隐路、沿江堤路轨道交

13、通：三茂铁路本片区内现状对外道路为321国道。321国道经广东、广西、贵州和四川4个省份，全长2220公里，肇庆境内110公里，现状红线宽度60米，是肇庆市内联系端州、鼎湖两区的重要道路，是本片区内现状唯一一条主干道。民乐大道是鼎湖区内正在改建的一条路，目前除民乐大道、罗隐路和天后路以外，没有其他城市次干路。本片区北部为已建成区，主要路网已建成，规划中应考虑与原有路网的接口联系。三茂铁路是横贯广东省中部至西部的铁路，起自佛山市三水区，终于茂名市，全长357公里，东与广三铁路相接，西与河茂铁路相接，是连接珠江三角洲与粤西、海南等地区的重要客货运通道。三茂铁路位于鼎湖山南侧，东西穿越本片区，但目前

14、仍为单线铁路，运力不足。肇庆市城市总体规划（2007-2020）提出为了适应铁路客货分流及提速需要，现状的三茂铁路在规划期内实现改线，在高要西江以南地区与南广铁路并线，利用原有路基改建为城际轻轨线。2.2.5建设情况从城区现状的土地利用来看，其建设状况较为分散，大量土地占而不用，且居住建筑多为农民住宅，建筑质量较差。这从客观上浪费了本就有限的土地资源，形成了本片区低效的土地开发状况。低密度的城市开发也使得城区的城市景观风貌没有形成，布局散乱，城市的特色没有体现。而且各类公共服务设施配套欠缺，城镇居民生活不甚方便。这几个方面造成了本片区对外来人口的吸引力不强，流动性大，固定居住的人口较少，形成了

15、居民定居与城市发展的非良性循环，阻碍了城市的开发建设。3. 肇庆市城市总体规划（20072020）解析3.1空间资源管制区划肇庆市城市总体规划将中心区域分为六类管理分区，分别是城镇建设密集区（T）、独立建设区（S）、区域绿地（O）、重大基础设施控制区（U）、历史文化遗产保护区（P）和城际规划建设协调地区（X）。本片区大部分用地属于城镇建设密集区，为适建区。3.2建设限制性分区肇庆市城市总体规划将本片区划分为禁建区、限建区、适建区和已建区四类管治空间。本片区大部分用地属于适建区，其它的为已建区和限建区。3.3土地利用规划本片区用地主要为居住用地，位于规划四大居住区之一的鼎湖区的西部。3.4绿地系

16、统规划本片区北靠鼎湖山，南依靠羚山、西江，内部有纵横交错的河涌，规划在本片区域设置连续的公共绿地和两处公园，形成系统的绿地网络。3.5公共设施系统规划本片区位于鼎湖区的西部，在肇庆市城市总体规划中定为城市的副中心，以商业金融和行政办公用地为主，将形成“市级区级居住区级社区级”四级公共设施系统，其中中学3间，小学3间。规划医院2间，其中一间为区级医院，一间为居住区级医院。3.6道路系统规划肇庆市城市总体规划的道路系统在本片区内形成了“主干道次干道支路”三个级别，构成了两纵两横，主次干路棋盘布局的道路结构。且珠三角城际轻轨位于本片区的北部，交通条件优越。3.7道路断面本片区内的主干道采用四块板的断

17、面形式，道路中间加设隔离带，红线宽度有60米和63米两种，次干道采用三块板的断面形式，红线宽度有38米、45米和48米三种。支路采用一块板的断面形式，红线宽度为24米。其中滨江景观道路的断面设计预留了足够的步行空间与自行车行驶空间，强化道路绿化景观，红线宽度为38米。3.8交通设施规划在本片区内设置公交专用车道，规划常规公交和快速公交两种公交系统，同时配合出租车及水上公交系统，形成完善的公交体系。而且在本片区的北部设置一个大型的公共停车场。3.9给水规划在肇庆市城市总体规划中，本片区内规划新增后沥水厂，且规划近期管网布置为环状、支状结合的形式，远期给水管网成环状布置。规划消防供水主要由城市供水

18、系统承担，供水管网以环状布置为主，管径不小于150毫米。消火栓的布置按照间距不大于120米。3.10污水规划在肇庆市城市总体规划中，本片区处于广利涌以西污水系统内，污水排放主要由鼎湖区城区东侧，西江下游规划一座污水处理厂集中处理。3.11雨水规划在肇庆市城市总体规划中，本片区北部地区属于罗隐涌系统，南部地区属于后沥涌系统。3.12供电工程规划肇庆市城市总体规划中计划在本片区内新增1个110KV的变电站，1条110KV的高压线和1条220KV的高压线，完善本地区的供电网络。3.13电信工程规划肇庆市城市总体规划计划在本片区内新设多条纵向电信管道，以形成完善的电信网络。邮政服务网点按每20000人

19、1个或服务半径0.50.8公里为依据设置，逐步建成投递服务分网、分层运作的投递组织模式，使全区范围内实现快递邮件每天至少三个频次的投递，重点区域实行四个或以上投递频次。3.14燃气工程规划肇庆市城市总体规划天然气输配系统由门站（目前以LNG气化站作为过渡）、高压管道、高中压调压站、中压管网、各级调压柜（箱）等设施组成。高压管网采用DN400管道，中压管网采用DN100、DN150、DN200和DN300四种管径管道。本片区内为天然气输配系统的使用终端，管网采用中压管网网络设置，有DN150 和DN300两种管径。3.15防洪排涝规划肇庆市城市总体规划在本片区内规划西江河堤按百年一遇洪水加高培厚

20、，在12.6011.57米之间，堤顶高程应按设计洪水位加堤顶超高2米确定。后沥涌是流经本片区内的支流，后沥涌按二十年一遇洪水治理河堤。本片区内排涝工程规划扩建原有的后沥电排站，增大排水量。 3.16消防规划肇庆市城市总体规划计划在本片区内设置1个重点消防单位，而且在在周边设置消防分控中心1个，消防站3个，其中一个为水上消防站，及重点消防单位1个。3.17综合防灾规划肇庆市城市总体规划计划在本片区内设置医疗救护中心2处，在本片区东侧罗隐涌及后沥涌出江口处各设置防洪闸1处，在本片区的北部设置人防分控中心1处，同时配套设置人员隐蔽工程、防空专业队工程、人防配套工程，以形成系统的综合防灾体系。3.18

21、环境卫生规划肇庆市城市总体规划计划在本片区西部设置一个大型垃圾转运站，日转运量450td。同时合理布置公共厕所，在流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300500m。一般街道间距不大于800m，按常住人口25003000人设置一座,其建筑面积一般为3050平米。3.19空间格局分析肇庆的城市形态发起于汉唐，确立于宋，兴旺于明，繁荣于清，跨越于当今。作为滨水带状城市，其城市形态主要依赖西江河道和城市干道为交通运输载体，向东西方向生长、蔓延。20 世纪90 年代以后，端州区内部的城市建设用地发展空间已相对狭窄，这促使肇庆市区的建设空间呈现沿着国道向东部鼎湖区、大旺等地作跨跃式局部扩展的态

22、势，在空间序列上，逐渐形成了自西往东由肇庆老城、城东新区、鼎湖旧城和桂城区四个片区呈带状发展的空间形态。肇庆老城肇庆老城现状集中了全市的公共服务及旅游服务资源，但由于发展空间有限，必然会将一些市级服务中心的功能向外转移，本片区将是未来承接这些功能的地区之一。城东新区城东新区是未来的新城市中心，布局大量市级服务设施，本片区要考虑与其功能的互补性。城东新区的公交先导区紧临坑口，将为本片区集聚人气起到重要作用。应考虑将先导区的交通服务功能延伸到坑口。鼎湖旧城鼎湖旧城紧临本片区，现状有一定的服务资源，本片区应考虑将旧城现有的设施纳入统一考虑。其次，旧城作为鼎湖景区的主要入口，旅游接待服务能力不足，本片

23、区应与旧城一起提升整个鼎湖的旅游服务能力。桂城区桂城主要依托的肇庆港和高新技术产业，以产业服务功能为主，本片区可与之形成互补。肇庆市主城区带状城市格局已经基本形成，本片区是这条发展带上尚未形成的一个重要节点。如今，随着肇庆市区东扩，坑口作为鼎湖区的一个片区，又正处在端州区与鼎湖区的交接地带、肇庆市区“承西启东”的门户位置，将获得良好的发展良机。本片区将在这一良好发展机遇下，在功能上强调与周边地区进行错位发展，发展体育、文化、会展等城市功能，充分挖掘临近鼎湖山旅游区的优势发展综合旅游服务，补充完善城市整体功能。4. 规划依据、目标定位与原则4.1规划依据4.1.1中华人民共和国城乡规划法（200

24、8年1月1日施行）4.1.2中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日施行）4.1.3 建设部城市规划编制办法（2006年4月1日施行）及实施细则4.1.4城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 13790）4.1.5肇庆市城市总体规划（2007-2020）4.1.6 国家、地方其它的相关法规、规范4.2规划目标以城市公共空间品质和土地开发效率为线索，引导高效率、高品质的城市新区开发，强化有肇庆特色的城市意象，把坑口片区建设成为充满活力、富有特色的新城市中心区。4.3规划定位根据规划目标，结合前文对总体规划的空间结构解析，可以初步确定本片区的规划定位和功能要素。规划定位： 功能复合、生态和谐

25、的鼎湖区次中心 肇庆市重要的旅游服务中心及城市形象节点 端州鼎湖两区“双心一轴结构”的混合功能承接带功能要素：高尚居住、生活配套、旅游休闲、商务办公、生态绿地4.4规划原则4.4.1整体协调原则强调本片区规划、建设和管理的高度统一，以保证本片区快速健康发展。本片区必须与端州中心片区、鼎湖中心片区相互促进、协调发展，主要体现为相互之间产业及功能的合理配置以及利益的合理分配。组织本片区的建筑群体形态，打造具有与周边环境协调的整体性城市形态。4.4.2地方特色原则 强化鼎湖区的自然和人文特征，构建有鼎湖地方特色的城市空间。结合本片区典型的“桑基鱼塘”或“果基鱼塘”农业生产形式，突出本片区水网纵横交错

26、的景观格局。4.4.3弹性原则首先，从本片区自身发展来看，在满足环境容量的前提下，保留一定的弹性，允许局部功能和容量根据实际需求适当调整；其次，要发挥本片区对周边地区的协调作用，必须保证规划的弹性，以通过弹性实现更大范围的空间、环境和利益平衡。4.4.4可操作性原则由于历史原因， 本片区基本延续了城市发展初期的开发模式，特别是在工业区块开发方面，不同程度地造成了对土地集约化利用的障碍。本规划将针对已批已建和已批未建项目，分别提出符合整体规划构思的调整建议，形成既与现实条件有效衔接，又在可操作条件下提出有效的土地开发对策。4.3.4 生态原则充分挖掘新区及周边现有生态系统的肌理，在规划过程中通过

27、人与自然的协调，在保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性的前提下，实现新区的发展与自然环境的完美和谐。5. 规划构思5.1规划结构5.1.1整体布局结构本片区规划结构可以概括为由“一轴，两片区，四组团”构成的功能结构框架。“一轴”：指贯穿本片区中部、由公共绿地、商业、公共配套等功能共同构成的“活力水轴”。通过这条水轴构建起本片区的规划骨架，片区内的公共空间、景观节点都将围绕这个骨架布置，从而形成珠链式的空间结构体系，体现出本方案“山水一城、珠链生辉”的规划主题。“两片区”：指本片区北端的综合服务区和高尚居住区。肇庆市城市总体规划（2007-2020）已明确将坑口片区提升为城市次中心，本片区北端

28、将利用良好的区位条件，承接来自鼎湖区中心的经济辐射，形成鼎湖与端州之间的功能衔接带，从而本片区可划分为综合服务和高尚居住两个主要功能片区。“四组团”：指综合服务片区的商业服务组团和高尚居住片区划分出来的三个居住组团。居住区以公共服务中心为圆心呈组团式的布局，公共配套设施达到最合理的服务半径，从而创造出肇庆市区具标志意义的环境优美、配套完善的高尚居住片区。5.1.2 构建开放空间体系 本规划将居住片区内面向公众开放的街坊公园、商业街区等开敞空间合而为一，强化组团核心开放空间（街坊公园和周边地块形成的商业街区）在整个空间结构中的主导性，做到疏密有致，突出了每个居住组团外紧内松的“圈层”概念。结合前

29、文提到的“活力水轴”，共同构建“珠链式”的开放空间体系。5.2规划区规模5.2.1用地规模及开发强度本片区总面积716.18公顷，规划后总建筑量约为725.80万平方米，规划毛容积率为1.01。本片区规划总建筑面积中，居住类建筑（商住用地建筑面积按商业与居住3：7比例计算）569.01万平方米，占78.4%；学校9.69万平方米，占1.3%；商业金融业类建筑（商住用地建筑面积按商业与居住3：7比例计算）112.03万平方米，占15.4%；文化娱乐类建筑5.09万平米，占0.7%；体育类建筑11.43万平米，占1.57%；医疗卫生类建筑9.27万平米，占1.28%；市政设施类建筑9.28万平方米

30、，占1.28%。5.2.2居住人口规模本片区规划住宅开发量为569.01万平方米，其用地由一类居住用地、二类居住用地与商住混合用地构成。（1）一类居住用地人口：该类居住建筑面积合约38.00万平米。按户均建筑面积200M2的大户型计，共有约0.19万户，按户均3.5人计，则该类住宅容量人口约为0.67万人。（2）二类居住用地人口：该类居住建筑面积合约435.97万平米。依建设部“建住房【2006】65号文”，按户均建筑面积90M2的小户型占总建筑面积70，户均建筑面积140M2的大户型占总建筑面积30计，共有约4.32万户，按户均3.2人计，则该类住宅容量人口约为13.81万人。（3）商住用地

31、人口：该类居住建筑面积合约95.05万平米（商住用地建筑面积按商业与居住3：7比例计算）。住宅部分同样须依建设部“建住房【2006】65号文”，按户均建筑面积90M2的小户型占总建筑面积70，户均建筑面积140M2的大户型占总建筑面积30计，共有约0.94万户，按户均3.2人计，则该类住宅容量人口约为3.01万人。以上合计：本片区规划居住人口为17.49万。5.2.3就业人口规模 按照国外中心区发展经验，实现办公自动化所需的人均办公面积是7-15平方米/人（本规划取其上限），同时商业服务业与文化娱乐业按45平方米/人、医疗卫生业按50平方米/人计，可估算出本片区未来就业人口大约为4.50万人。6 用地布局6.1总体布局原则：根据本片区现状用地特点及未来发展需要，总体布局遵循了以下原则：（1）土地集约化使用，提高土地使用效率；（2）延续和培育现状生态机理，强化生态绿化空间，提高新区环境品质；（3）规划高效的道路交通体系，加强对外交通联系，建