123物业管理的理论基础.docx

1、123物业管理的理论基础物业管理的理论基础物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴随着质疑和不解。当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者一直在思考一个问题：物业管理有何理论依据?如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题,不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题,而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。一、建筑物区分所有权理论物业管理的法律学基础(一）理论要点及现实问题建筑物区分所

2、有权理论以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分.建筑物区分所有权是指数个业主（即区分所有权人）共同拥有一个建筑物时,业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建筑物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认.2007年3月，中华人民共和国物权法出台，其中第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”,标志着我国建筑物区分所有权制度的确立。研究建筑物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实问题带来诸多的启示。理论要点之一业主

3、的建筑物区分所有权由三部分构成:专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权。其中，专有部分所有权是基础权利,业主转让建筑物专有部分所有权的,其对共有部分的共有权和共同管理权一并转让.业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理.现实问题一方面,物业管理是业主管理区分所有建筑物及其附属设施的一种形式,业主既是物业管理的权利主体,也是物业管理的责任主体。物业服务企业根据业主的委托管理建筑物及其附属设施,其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的,物业服务企业也不能以“管理者”自居。对建设单位聘请的物业服务企业或

4、者其他管理人，业主有权依法更换。另一方面，业主在物业管理中所享有的权利和应履行的义务,与其拥有专有部分所有权的份额相对应，在没有约定或约定不明时，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配以及专项维修资金缴存份额等事项，按照业主专有部分所占建筑总面积的比例确定，与业主公共性服务的消费数量并无对应关系,这正是我们通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额的依据。理论要点之二业主行使专有部分所有权和共有部分共有权,不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他业主的合法权益。业主不得以放弃共有权利为由拒不履行共同义务.现实问题一方面，业主的建筑物区分所有权并不具备传统意

5、义上所有权的绝对性和排他性，单个业主所有权的行使是受到有条件限制的。业主对专有部分的占有、使用、收益和处分，必须按照其本来的用途和使用目的,不得妨碍建筑物的安全,不得影响建筑物的正常使用功能，破坏建筑物的外观，并且负有相互容忍的义务，业主违章装修、擅自改变房屋用途等行为，属不当行使专有部分所有权。业主对共有部分仅具有按约定使用的权利，而不得以共有为名擅自占有、收益和处分；业主任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违章搭建等行为,属不当行使共有部分共有权，均应承担相应的法律责任。限制业主滥用物权，约束少数业主不当行使建筑物区分所有权的行为，是“物业管理”题中应有之义，也是破解长期以来

6、“物业管理与“物业服务”正名之争的关键。另一方面，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权利的同时,必须承担相应的共同义务,业主有权选择放弃共有权利，但该种权利的放弃并不意味着相应义务的免除.在物业管理活动中，我们强调业主共同履行交费义务，反对个别业主以放弃享受物业服务以及享受物业服务较少为借口拒绝履行相应的付费义务,正是基于这一理论依据的.理论要点之三建筑物的共同管理权由全体业主共同行使。业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主大会以产权及人数多数表决原则决定共同管理的重大事项。业主大会和业主委员会有权处理损害业主共同利益的行为,业主大会和业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

7、现实问题一方面,根据建筑物区分所有权理论,虽然每个业主对建筑物的共有部分都有共同管理的权利，但并不意味着每个业主都有权直接决定物业管理事项，该管理权是一种间接的权利,具体表现为业主委员会委员的选举权、被选举权以及重大事项的提议权和表决权。其中业主委员会委员的被选举权是基于业主的身份而由所有业主平等享有,而业主委员会委员的选举权，重大事项的提议权和表决权的大小，则取决于各个业主拥有的专有部分的面积和业主的人数.单个业主通过行使选举权和被选举权实现自身管理权利的让渡,确认业主大会和业主委员会的代表地位；通过行使提议权和表决权实现共同管理事务的参与,影响物业管理重大事项的决策.另一方面,业主大会有权

8、对制定和修改管理规约和业主大会议事规则、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施等重大事项作出决定，业主大会和业主委员会有权代表全体业主要求侵害业主共同利益的行为人停止侵害、消除影响、排除妨害和赔偿损失，乃至根据法定程序提起诉讼。由此可见，业主大会和业主委员会是业主共同管理物业的基本组织形式。理论要点之四业主大会议事规则是业主大会议事方式和表决程序的约定，管理规约是业主使用、维护和管理建筑物及其附属设施的约定。业主大会应当制定并执行业主大会议事规则和管理规约，业主应当遵守业主大会议事规则和管理规约.现实问题一方面,从程序

9、性规则看,业主物业管理权的有效行使，必须以相应的共同规则为依据,业主大会议事规则从业主投票权确定、业主委员会组成、议事方式和表决程序等方面规范了业主大会的组织运作，决定了业主大会决议是否合法有效，实践中大量出现的业主与业主委员会、业主委员会与业主大会的矛盾冲突以及对业主大会决议有效性的质疑等现象，大多是由于缺乏业主大会议事规则或者业主大会议事规则得不到严格的执行造成的。另一方面，从实体性规范看，管理规约在物业管理活动中,主要承载两方面的功能：一是明确权利让渡规则.业主通过签署管理规约承诺书，已将物业共有部分的管理权让渡给业主大会，业主大会就有权代表业主选聘物业服务企业并签订物业服务合同，因而物

10、业服务合同的效力自然及于每位业主，个别业主以非物业服务合同的签约人为由，否认物业服务合同的约束力有悖法理；二是明确业主内部自律规则。业主行使建筑物区分所有权的基本规则,应事先通过管理规约的形式予以明确，这样能够在业主内部形成自我监督机制,凭借多数业主的善良意志约束个别业主的不当行为,缓解物业服务企业与业主的矛盾和冲突，进而纠正以往物业服务企业代行制定业主居住与管理规则的弊端。（二）物业管理业主自治的理论基础基于区分所有的建筑物而产生的建筑物区分所有权,之所以成为现代物权法律制度所设立的一项特殊的不动产所有权形式，其根本原因在于建筑物区分所有的情况下，业主拥有和行使权利的复杂性远非传统的“一物一

11、权”理论所能涵盖,所以在不否认广义的物业管理应包括单一业主对其建筑物及其附属设施维护和管理的前提下，我们可以从本质上将物业管理视为多业主区分所有建筑物的管理。这是二00三年国务院颁布的物业管理条例的前瞻性之所在，虽然该行政法律并未采用“区分所有建筑物管理”的表述，而二00七年全国人大制定并颁布实施物权法在第六章中对“业主的建筑物区分所有权”的相关规定，则意味着国家在法律层面上对这一定性的肯定。建筑物区分所有权理论告诉我们:物权是物业管理权的基础，物业管理作为业主自我管理不动产的权利，是业主实现其财产权的自发需求和重要手段，在物业管理活动中,业主与物业服务企业双方任何形式的错位和越位，均是对双方

12、正常法律关系的扭曲并最终无益于业主宪法权利（财产权）的保护。建筑物区分所有权理论还告诉我们：无论是体现集体决策和多数表决的业主大会和业主委员会，还是反映权利来源和自律规则的管理规约和业主大会议事规则,都是业主自我管理共有财产不可或缺的基本组织和基础契约。如果不仅仅从市场本位的视角看待物业管理,而是从权利本源的基础认识物业管理，那么根据建筑物区分所有权理论,我们可以将“物业管理”重新作如下定义：物业管理是业主以私有财产(专有部分所有权）为核心，以公共财产(共有部分共有权）为纽带，以公共契约（管理规约和业主大会议事规则)为基础形成的自我管理不动产的行为。正是在这个意义上，建筑物区分所有权理论构筑了

13、物业管理业主自治的理论基础。二、公共产品与公共选择理论-物业管理的经济学基础（一）公共产品理论要点与现实问题公共产品理论是公共经济学理论框架的核心内容和逻辑起点。公共产品是相对于私人产品而言的，是指用于满足社会公共需要的产品和服务。传统意义上，政府是提供公共产品的主体,随着经济和社会的发展,公共产品的提供者出现多元化的趋势，非盈利组织、私人企业、民间社会团体等都成为公共产品的提供者.以公共产品理论为出发点，我们就不难理解物业管理收费问题的特殊性和产生根源.理论要点之一公共产品具有非排他性。公共产品的消费是集体共同进行的，公共产品一旦被提供出来,就不可能排除任何人对它的不付代价的消费，容易产生“

14、搭便车问题.所谓“搭便车，是指某些人虽然参与公共产品的消费,但却不愿意支付公共产品的生产成本，完全依赖于他人对公共产品生产成本的支付。现实问题物业管理服务的消费同样会产生“搭便车”现象，物业管理服务是向物业管理区域内的全体业主提供的，物业服务企业无法因为个别业主不交物业费而阻止其享受服务，当不交费业主能够享受与交费业主同样的（甚至更多的）服务的时候,人们基于自利本性自然倾向于“搭便车”。具有非排他性，无法象在一对一的买卖中那样将不交费业主排斥在消费群体之外，是物业管理收费难的根本原因。理论要点之二公共产品具有非竞争性.公共产品一旦被提供，增加一个人的消费不会减少其他消费者的受益,也不会增加相应

15、的生产成本，其新增消费者使用该产品的边际成本接近于零。现实问题物业服务企业提供的秩序维护、保洁、绿化、公共设施维护等公共性服务，其服务成本相对固定，业主（非业主使用人）的增加和减少，对服务成本的影响相对较小。因此，一定的区域规模和入住规模有利于物业服务效益的最大化,而且物业服务企业不能依据业主对物业服务实际享有量来增减应支付的服务费(即对价）,业主不能以未实际居住作为拒交管理费的理由,这是物业管理条例第四十二条规定“建设单位应承担未出售物业的管理费”的理论依据,同时也是物权法第七十二条规定“业主不得以放弃权利不履行义务”的经济学基础。理论要点之三公共产品具有不可收费性。由于公共产品的非排他性,

16、导致产品的提供者向消费者收费不易，或者收费本身所需成本过高，因而公共产品的提供,只能通过非市场的手段进行。现实问题公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国家通过强制性的税收实现公共产品的价值补偿。物业管理服务具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必须通过市场手段由业主（即受益者）提供服务成本。在物业管理过程中，服务成本的核算,价格信息的传递以及业主人数的分散，不仅提高收费的成本，而且增加收费的难度，从而导致物业服务收费的矛盾和冲突。理论要点之四公共产品具有外部性。公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以外的社会成员获得利益或遭受损失，而获益者和受损者却无需为此支付成本或受到补偿。现实问题物业管理服

17、务同样具有外部性.从服务提供的角度，楼宇外观的美化和整洁，有利于城市环境的优化，小区公共秩序的维护，有利于城市治安环境的改善；从服务消费的角度，业主遵守居住规则、合理节制地消费物业服务,有利于延长物业使用寿命，降低物业服务成本，业主不当使用物业，对公共设施的不合理损耗和破坏，则会造成物业使用寿命的缩短和管理成本的提高。物业管理服务的外部性,不仅有利于我们全面、多视角地把握物业管理的成本和收益，而且有助于我们加深对物业管理和城市管理之间密不可分关系的认识。（二)公共选择理论要点与实际运用公共选择理论是公共产品理论的自然派生。公共选择是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决

18、定资源在公共产品之间如何分配，公共产品的存在决定了公共选择的必要，决定公共产品的数量和生产方式的过程，本身就是一个公共选择的过程.公共选择理论的核心是对投票及其相关决策程序的研究，透过公共选择理论，我们可以清晰地了解现阶段业主大会和业主委员会机制的症结之所在。理论要点之一公共选择的低效率。与个人选择不同，由于公共选择的集体性质,个人参与公共选择的成本与收益之间并不存在一一对应的关系,公共选择与个人选择之间也没有必然联系，在公共选择过程中，个人选择只有与多数人的选择一致时才能转化为公共选择.现实问题出于个人参与小区公共事务管理的成本和收益的严重不对称，无论是业主委员会委员的选举和被选举，还是业主

19、大会关于重大管理事项的表决,大多数业主的理性选择就是不作为,这就导致了业主大会和业主委员会运作的低效率(经济发达的北京，也仅有不到30%的小区成立业主大会)。同时，由于物权法和物业管理条例规定了全体业主直接参与的多数表决原则，物业管理重大事项的表决往往会因为参与投票的业主人数太少或专有面积不足而无法达成决策。理论要点之二公共选择的强制性。公共选择中，投票人在投票表达自己意见时,不得不遵从少数服从多数的原则，在这种情况下，人们所接受的公共产品，并不一定是符合他们的个人偏好,公共选择存在着一定程度的“多数人对少数人的强制”。现实问题物业管理重大事项的表决，几乎无法出现全体业主一致同意的结果,这本属

20、于正常的情况。但问题在于部分业主在个人偏好和个人选择与多数业主或业主委员会的意见不一致时,不是无条件地服从，或者采取合法的程序改选业主委员会，而是拒绝履行业主大会和业主委员会的决定。正是由于部分业主对公共选择强制性的违反,常常使得“业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力”的法律规定流于形式。值得注意的是,物权法第七十八条关于“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消”的规定，在充分赋予业主诉讼救济权利的同时,可能起到支持个别业主违反公共选择强制性的作用，而个别业主滥用诉权的后果将加大公共选择的不确定性，削弱公共决策的权威性.2008年6

21、月,最高人民法院根据这一规定，在关于审理涉及建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）中对业主如何行使诉权做了进一步明确的规定，相关法律规定及其实际适用效果，我们将拭目以待。理论要点之三公共选择的“代理人问题。为了提高公共选择的效率，公共选择经常采用间接民主的代表制，由公众选举的代表人或代理人代为进行公共选择活动，但由于代表人或代理人在公共选择中追求自身利益,容易导致公众利益的忽视和损害。现实问题在物业管理活动中，为了增强业主大会的可操作性,通常做法是选举出业主委员会作为执行机构,处理日常事务。业主委员会在履行职责过程中，因缺乏必要的监督,滥用职权谋取自身利益，损害业主共

22、同利益的情况时有发生，业主委员会的“代理人问题远非推行业主大会制度就能解决，需要多管齐下，综合治理。近年来，为解决“代理人”问题，一些地方在政策规定和操作实践中，尝试建立业主监督委员会（业主监事会）等组织，以期对业主委员会进行必要监督，但这种做法的法理基础、组织成本和负面作用均有待论证。（三）物业管理政府规制的理论基础应当看到的是，与公共产品相比，物业管理服务所具有的非排他性和非竞争性是不完全的，我们可以称之为“准公共产品”。同时,由于物业管理产品表现形式为无形服务而非有形物品，我们可以更准确地称之“准公共服务”；与公共选择相比，业主大会机制不具有政府机制的政治性和广泛性，我们可以称之为“准公

23、共选择”或“准公共决策”。虽然如此,观察物业管理的现实状况,我们就会发现公共产品提供和公共选择决策中的相关问题无一例外反映在我们的物业管理实践中.在政府不承担私人群体共有物业维修养护责任的情况下，由私人企业(物业服务企业）提供准公共性的物业管理服务，如何克服业主的“搭便车惯性,通过强制性专项维修基金政策等手段，保证物业管理服务的有效供给和价值补偿？在物业管理与现代城市管理密不可分的情况下，如何通过有效的办法增加物业管理服务的正外部效应，减少其负外部效应？在缺乏公共权利义务观念和公共监督机制的情况下,如何建立相应的程序规则引导激励业主主动参与公共事务?如何设计相应的制度框架制约业主代表机构的权利

24、滥用?现阶段所有这些与市场失灵相关问题的有效解决，都有赖于政府公权的适度介入，都离不开政策法规的调整控制。正是在这个意义上,公共产品与公共选择理论构筑了物业管理政府规制的理论基础。三、制度创新与专业建构物业管理基础理论研究的双重价值(一)基础理论研究是物业管理制度创新的指针根据以上分析，从理论的角度来看，物业管理问题的特殊性决定了制度规范的独特作用.不仅如此，从实践的角度来看,我国物业管理实践与经济体制转轨的同步进行，物业管理初级阶段明显的“政府主导、企业推动”的中国特色,同样决定了制度建设的先导作用。二00三年物业管理条例和二00七年物权法的颁行，标志着物业管理的法制建设的里程碑，但绝不意味

25、着物业管理的制度建设就此画上了休止符.管理服务产品的独特性、法律关系的复杂性，相关矛盾的尖锐性，都要求我们适时进行制度的优化和创新，这不仅有益于解决当前物业管理面临的新情况、新问题，也是我们进行物业管理理论研究的现实价值所在。以物业管理基础理论为指针，以改善行业生态环境为目标,笔者认为近期物业管理的制度创新可从以下几个方面入手：1、规范业主行权方式，防止个体滥用权利。在公共事务中，基于人的自利本性，个体的理性往往容易导致集体的非理性，从而损害公共利益并最终危及个体利益。建筑物区分所有权理论对传统所有权理论发展创新的一个重要方面，就是打破所有权绝对性的神话，物权法中对业主行使专有部分所有权和共有

26、部分共有权的规范,对业主改变房屋用途的前提条件限制,虽有利于防止单个业主滥用实体权利，但要使相关法律规定落到实处，还需要配套的法规政策对业主的行权方式和禁止行为予以进一步的细化。在程序权利上，物权法第七十八条和第八十三条分别赋予单个业主对“侵害业主合法权益的决定和行为提起诉讼的权利，但如何理解“侵害业主合法权益？当个别业主利益与多数业主利益均为合法但彼此冲突时，是否可以认为有利于多数业主利益的决定和行为属于侵权？如果我们无条件允许个别业主以“侵害合法权益”为名对抗多数业主的共同利益,无疑与建筑物区分所有权的“权利让渡”理论相违背,容易导致业主滥用诉权，激化矛盾,加大公共成本。令人遗憾的是， 2

27、008年6月最高人民法院在关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）中，依然赋予单个业主在物业服务合同违约之诉中的诉权,这种制度设计不仅不利于物业服务合同的稳定，而且可能造成大量累诉,浪费宝贵的司法资源，应建议参照北京、上海等地司法部门的已有成熟做法予以修正。2、明确共有部分物权，界定权利义务边界。公共产品理论告诉我们,如果一种资源没有排他性的所有权，必然导致人们对这种资源的过度使用，进而产生“公有地的悲剧”，相反，产权界限越明确的物品，越有利于其有效利用和价值保护。由于我国共有产权登记制度的缺失，建设单位、物业服务企业和业主之间因共用部位和共用设施设备的所有权和使用权发

28、生冲突屡见不鲜，物业管理条例第二十七条规定的可操作性遭到质疑。虽然物权法中对建筑规划区域内的绿地、道路、物业管理用房和车库、车位等共有物权作了原则规定，但除此之外的“公共场所和“公用设施应包含哪些内容？如果将“供电、供水、供气、有线电视设施”等认定为“公用设施”,相关公用部门是否可以“业主共有”为由拒绝承担维修养护责任，进而使物业管理条例第五十二条的规定流于形式等等？这些问题的解决，在我国长期以来“专有部分”和“共有部分”划分相当模糊混乱，缺乏权利登记依据的背景之下，都需要立法和执法部门在实事求是的基础上，创造性明确相关主体权利义务边界，并以制度的形式予以巩固和稳定。3、推行临时管理规约备案制

29、度，强化业主大会议事规则功能。在业主大会成立之前，制定临时管理规约并要求业主承诺遵守，不仅是建设单位的法定权利，也是其应尽义务，符合物权自治的法理。但是，由于建设单位与房屋买受人的潜在利益冲突，加上前期物业管理阶段业主共同利益代表人的缺位,以及业主与建设单位的信息不对称，使得建设单位存在着利用临时管理规约的制定权逃避应尽责任和获取不当利益的可能性，因此从平衡利益、保护弱者的角度出发，应提倡适度的公权介入，推行业主临时公约的备案制度，市场经济发展成熟的香港地区的“大厦公契”备案制度的既有做法值得我们认真借鉴.同时，业主大会议事规则作为业主大会召开、议事、表决的程序性文件，其重要性不亚于管理规约，

30、但在“重实体、轻程序”的传统观念下一直未受到应有的重视，这是实践中业主委员会的合法性和业主大会决议的有效性屡遭质疑的根本原因.考虑到多数业主相关知识和信息的欠缺，应尽快制定全国性业主大会议事规则示范文本，以供参照授引.强调政府主管部门对临时管理规约的适度监管，强化业主大会议事规则的指导功能,是从源头上解决物业管理问题的事半功倍的举措。4、建立业主委员会激励机制，加大违反管理规约执法力度。在现行的业主大会制度下，业主委员会委员被设计成别无他求的公共利益追求者,业主委员会委员的工作纯属义务，没有任何报酬，这就容易产生公共选择理论中的“代理人问题。为了鼓励广大业主参与公共选择，有必要理性务实地建立业

31、主委员会激励机制，明确业主委员会主要成员（主任、秘书)取酬权；当然，为了防止业主委员会委员在公共事务中滥用职权，应建立相应的失职问责制度,追究造成公共利益重大损失的直接责任人的赔偿责任。同时，业主任意弃置垃圾、侵占通道、违章搭建和拒付管理费等行为，都是对管理规约或业主大会决议的违反，应加大对此类违约行为的惩罚力度，适度加大违约者的损失成本,才能维护管理规约和业主大会决议的严肃性。当然，目前基于政治考量和社会管理等诸多原因，在业主大会和业主委员会的社团法人地位无法确立的前提下,业主委员会的激励和惩戒功能尚无法得以充分发挥，但根据物权法的相关规定，通过司法解释等明确业主大会和业主委员会在物业管理纠

32、纷中的诉讼主体地位，不失为一种务实有效的做法。5、推行物业管理的社会保障机制，促进行业的可持续健康发展。物业管理的准公共性、外部性,物业管理与城市管理的密切关系,以及我国长期的福利制住房消费的背景，都决定了政府不能一蹴而就地实行完全市场化的物业管理服务供给体制。对于产权关系复杂的老旧小区，对于经济适用房和廉租房，对于商品房小区中的贫困业主，政府应因地制宜、实事求是地提供物业管理支出的相应补贴和救助。物业管理的社会保障机制，应是住房保障体制的重要组成部分，它不仅可以体现社会公平、提高城市管理水平,而且可以鼓励物业服务企业参与老旧小区、经济适用房和廉租房的管理服务，只有服务于不同类型物业和不同收入业主的物业服务企业都有各自的生存空间，都能通过等价交换实现企业自身的良性循环时，物业管理行业全面、健康和可持续的发展才能成为现实.(二）基础理论研究是物业管理专业建构的基石分析我国短暂的物业管理发展历程，有一个基本判断：经过二十多年的努力，我们已经走过了“要不要搞物业管理”的起步阶段，进入了“如何搞好物业管理”的初级阶段。如果说物权法、物业管理条例乃至城