房地产开发商流程精.docx

1、房地产开发商流程精 开发项目工作内容、职责和部门分工泰安市大展城市发展有限公司2013.10 第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程 (3二、房地产开发项目行政审批事项 (4三、房地产开发项目市场定位 (6四、房地产开发项目的设计管理 (8五、房地产开发项目的成本控制 (8六、房地产开发项目的工程管理 (9七、房地产开发项目的验收与交付 (9八、房地产开发项目的营销策略 (10九、房地产开发项目的融资方法、财务管理和纳税筹划 (11十、房地产开发项目的风险管理及其对策 (13第二部分开发项目工作内容流程和职责部门分工表 (15 第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程一个

2、房地产项目开发的整个流程大体上包括十个阶段:(一开发商提出开发设想是整个房地产项目开发起点想干事要有梦想,在市场经济体制条件下,开发梦想是开发商老板最关键的一项工作,决定整个房地产项目开发的成败,有了开发梦想就标志着项目开发已进入状态,这就要求开发商认真研究房地产市场变化趋势、发展前景、市场需求等问题。(二可行性研究是房地产项目开发的第二步有了设想就得理智的想想“能不能干,怎么干”,这就得考虑:政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持,这些需要老板请专家来做可行性研究。可行性研究阶段,是进行土地招拍挂之前的项目论证阶段和概念设计阶段。是根据土地的性质和相关地理、人居、交通、教育、城市规

3、划、市政条件、类似项目市场销售等条件,对项目做什么产品,什么样产品组合能够达到货币量最大化,从而反算土地的合理价格,给土地竞标价格提供依据。可行性研究有两种结果:一是此设想不行,表明这个项目全过程实际上就结束了;二是设想可行,活能干。不出意外这个项目就可以一直进行到最后阶段。目前,很多公司忽视可行性研究,或将其当成一种形式,造成空置率居高、房子卖不出去一系列恶果,这需要政府、开发商认真对待。(三申请项目用地是房地产开发的第三步土地是所有建筑开发的基础,是房地产开发正式启动的必备条件。由于我国人多地少,土地资源成为稀缺的资源,申请项目用地非常困难,就得考虑“怎么拿地,采用什么样的方式拿地”成为老

4、板考虑和行动的关键步骤。我国有划拨和出让两种获得土地方式,划拨土地易冲击土地市场正常运行,目前只有少数情况下才有划拨土地,绝大多数都是以出让的方式获得土地。待开发商获得土地使用权规定的使用年限之后,需要到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。(四项目设计是房地产开发的第四步拿到了土地,建什么样的房子,什么样的房子好卖、利润高、升值潜力大,这就需要根据概念设计、详细的市场调研报告考虑如何进行规划和设计,项目规划和设计划分为方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系、各项经济指标,尤其是市政管线的接入、接出等方面

5、的设计要求。初步设计在方案设计基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案,其中包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4部分。施工图设计是在初步设计基础上的更详细设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法,并绘制建筑、安装详图及必要的文字说明。在规划及设计之前,需要向规划行政管理部门申请规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划设计用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等。开发商根据 通知书委托有规划设计资格的单位完来成方案设计,然后拿着方案设计报审表、方案设计和说明书等有关资料,报经城

6、市规划行政管理部门审查,确定符合规划要求了,核发建设用地规划许可证。方案批准后,既可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建筑工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发建筑工程规划许可证。开发商根据批准的规划方案,委托勘察及设计单位进行详勘及施工图设计,完成后委托有资质的部门(图审中心完成审查,合格后核发施工图审查合格证。(五征地及拆迁安置是房地产开发的第五步土地有了建设用地规划许可证建设工程规划许可证两证之后,我们实实在在的就可以到现场接手土地。项目用地上若有旧建筑或居民住房就得考虑实施

7、拆迁安置工作,开发商还需要到土地管理部门办理相关手续进行场地范围的实地规划。开发商只能在规划的范围内进行征地及拆迁方案实施工作。泰安市的具体做法是开发商取得的土地应该是地上没有任何附属物,因为在土地局供地之前已与开发企业签订土地交接书,明确土地为三通一平,地上无附属物没有需要拆迁的居民(六筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步有了土地之后,老板大部分的资金基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的钱,就成为老板和财务部门又一重要工作,这需要制定资金使用计划,以此为基础确定筹措资金方案、资金数量等。筹措资金的方式有多种,多数上是通过商业银行贷款,或者是寻求大财团资金支持对等。(七建设工程招标是房地

8、产开发的第七步通过招标开发商可以选择合适的工程勘察、工程设计、监理咨询、工程施工管理(承包商、材料设备采购等合作单位。(八施工管理是房地产开发的第八步城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线、并到行政主管部门领取施工许可证后,工程就可以破土开工了,项目实质进入了建设阶段,施工管理的内容极其广泛,有施工进度、工程质量、环境保护、资料管理、信息交流等等内容,并与社会上形形色色的人打交道,是一个比较复杂的系统工程。(九市场营销与策划是房地产开发的第九步在房子有规定的形象和进度快要完工的时候,就得考虑买房子了,“如何卖个好价钱,卖给什么样的人”是市场营销与策划的主要工作,这当中包括房地产市场调查研

9、究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式、选择好听的名字等工作,待取得预售许可证后,就可以卖房子了。(十物业管理是房地产开发的第十步“房子建好了,卖出去了,人也住上了,还得需要管理好”,物业管理作为房地产业延伸出的新行业是“住房梦想的传递”,创造开发商后续工作的良性循环。二、房地产开发项目行政审批事项一个房地产项目开发的行政审批流程大体上包括八个阶段:(一选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、住建委办理投资开发项目建设

10、条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书(表。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建筑工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。(二规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段一般办理以下事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、消防支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。(三初步设计和施工图设计审查此阶段一般办理以下事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、人

11、防办对初步设计的人防工程及设施进行审查。4、国土资源局进行用地预审。5、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。6、规划局制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。7、住建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。8、住建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告,发放建设施工图设计文件审查批准书。(四规划报建图审查阶段此阶段一般办理以下事项:1、消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、住建委、市政部门、园林局、环保局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部

12、门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发建设工程规划许可证(副本。(五施工报建阶段此阶段一般办理以下事项:1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。3、住建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许 可证。(六商品房预售许可阶段此阶段一般办理以下事项:由房地产管理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件及资料:1、证明资料:(1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2持有建设工程规划许可证和施工许可

13、证;(3签订前期物业服务合同;(4监理公司出具的施工进度证明;(5预收款监管协议及监管账户开户印鉴卡;(6预售商品房预测绘报告;(7按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并以确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书;3、工程施工合同;4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附商品房预售总平面图、分层平面图。5、实体工程达到一定的形象进度:多层主体封顶,高层主体达到总高的三分之一。(七建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段一般办理以下事项:1、建筑工程质量监督站(机

14、构对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金经费(农民工工资支付情况证明资料核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按法律、法规规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门验收情况核发建设工程规划许可证(正本。4、住建委综合各部门验收、审查意见,对符合审查标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准和要求的,作退件处理并要求限期整改。(八房地产项目权属初始登记阶段1、有房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证登记。2、开发商应提供材料:

15、(1申请书;(2企业营业执照;(3用地证明文件或者土地使用权证;(4建设用地规划许可证;(5建设工程规划许可证;(6施工许可证; (7房屋竣工验收资料;(8房屋测绘成果;(9根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段办理时间绝大多数都少于15天,一般在7天内。三、房地产开发项目的市场定位(一房地产市场定位和目标市场分析目前,许多人混淆市场定位和目标市场这两个概念。认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈。两者在概念和功能上是明显不同的。目标市场:是指对市场经过细分以后,确定自己的产品所要进入的领域,就是弄明白“卖给谁,卖给什么样的人群”。市场定位:是指开发商根据竞争对手楼盘在

16、市场上所出的位置,针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度,强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动的传递给顾客,从而使楼盘在市场上确定适当的位置,也就是说,市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心中,通俗的说就是“项目有什么特色与功能,什么样的文化品位,是干什么用的”。举个例子来说,我们的楼盘-蓝岸(B09,目标市场是泰安及周边地区的白领人士,它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。所以说目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起点睛的作用,没有一个准确的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性,没有卖点,楼盘就缺乏活力

17、和生机。(二房地产市场定位的具体策略和要点分析1、市场定位的策略分析(1战略定位策略战略定位处于企业定位的最高层,它要解决的是企业“做什么”“不做什么”“怎么做”三个问题。房地产开发商不可能在所有层面满足消费需求,因此需在战略定位目标上进行“舍弃”,进行差异化或集中化开发。(2产品定位策略一个楼盘的建造,有规模、产品档次、购买层次、文化品位之分。产品定位尤为重要,产品定位就是选择和确定目标客户,通过营销策略的调整和深化,在固定目标客户中对楼盘的“亮点子”全面挖掘,并将最为突出的“亮点子”予以全面推广和宣传,将具体产品定位在消费者心中。产品定位的需求面受项目的档次、价格区域、品牌等综合性价比影响

18、。(3品牌定位策略消费者的需求日益复杂化、个性化,人们注重“情绪价值”胜过“机能价值”,看的就是牌子。品牌定位包括概念定位和形象定位。它们都从产品使用价值出发,但又不局限其使用价值,要求产品既有实用功能、艺术功能又要有情感功能,从而给消费者美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时,要包含新思想、新内涵、和新概念,要赋予房子艺术灵魂。值得注意的是,企业市场的定位策划顺序与消费者感知是相反的,买房子的人看到实际产品才能树立起品牌形象,这就得要求公司要先前定位到位,才能强 化品牌。2、市场定位的要点分析(1市场定位要根据目标顾客群的需要做出细分开发商在进行市场定位时,一方面要了解竞争对手楼盘有什么特色

19、,另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度,了解目标顾客群的实际需要情况,将这两方面结合起来分析,才能确定楼盘的特色或独特的形象。(2市场定位语言要精练,切中要害市场定位语言要言简意赅、恰到好处,不要啰啰嗦嗦,这样才能引起市场的共鸣,达到促销的目的。(3市场定位要充分结合项目的实际情况,定位要与其相吻合这一步包括顾客分析,什么细分变量最相关,什么利益点细分最相关。假如不考虑项目额实际情况,不考虑企业的实力情况,盲目的追求,这样的市场定位会不伦不类,会给顾客留下虚假的形象,不但起不了画龙点睛的作用还会影响以后的市场推广。四、房地产开发项目的设计管理1、设计管理的定义设计管理是指业主或

20、业主代表对项目前期全部生产过程所实施的全面管理。包含从项目立项后,可行性研究、方案设计、初步设计、设备采购、到施工图设计完成的工程施工、设备采购招标前的全部工作,以及项目的验收、总结、和后评估工作。是一种过程筹划和监控,管理者既是筹划人又是监督员,在确保质量的前提下,把整个项目严格控制在设定的投资和进度内。2、设计管理的工作内容(1负责编制项目的规划设计和方案设计任务书进度计划,并进行全程跟进,与设计院保持沟通,及时对方案进行调整和指导。(2负责组织相关部门和专家对开发项目的规划方案和单体方案进行评审,并根据评审的意见指导、跟进设计修改。(3根据政府批准文件和公司要求,配合、跟踪设计单位施工图

21、纸全过程,对结构和经济指标提出合理化的意见,推荐实用方案,把好成本关。(4施工图设计阶段,按照确定的方案提出设计委托书,全过程协调设计工作;组织、参与图纸前期会审,完善功能使用要求。(5做好重大变更和项目一般设计变更的技术审查工作,严格控制工程变更,降低工程成本。3、设计管理的意义关于设计管理的意义有两点:(1可行性研究阶段,会把整个项目生命周期中80%的成本确定下来。(2初步设计阶段,会把实际工程中的80%的投资确定下来。五、房地产开发项目的成本控制1、成本控制的概念、内容及发展阶段(1所谓成本就是项目开发同期内的全部开支。用公式表示为:总收入净利润总成本(2所谓成本控制就是项目拿地之后的每

22、项开支要控制在一定限度内。每项 开支并不是越低越好,重点在度的把握,按时髦的说法就是找“性价比”最好的投资,是找各方共赢的成本。可粗分为三大块:土地、建设、财务。我们日常最多的工作都在建设成本的控制上。(3根据现有的资料分析,成本控制已经经历了三大发展阶段:成本核算阶段(事后算账;成本控制阶段(事中控制;成本策划阶段(事前谋划。2、成本控制的最佳方案:成本策划和成本控制的耦合管理,并强调“三全”管理(全员、全过程、全成本控制。3、成本控制的有效手段:定制合约规划、完善招标工作、加强合同管理。4、成本控制的保障体系:(1建立资源供应商,即有设计施工和材料设备供应的战略合作伙伴;(2建立成本数据库

23、,即“锻炼出常吃地瓜眼是称”的本领。5、成本控制的内部管理机制:(1有效的组织机构和明确的职责边界;(2严谨顺畅、高效的工作流程;(3严格的激励机制和约束机制。六、房地产开发项目的工程管理房地产开发项目包括进度控制、质量控制、技术控制和现场管理四个方面。1、进度控制:重点要求施工方按合同约定时间完成工程,主要方法是:编制计划监督检查、奖惩并举等。2、质量控制:重点要求按图纸施工并达到国家的规范规程要求的质量标准,主要方法是:聘请监理适时检查,按规定验收、奖惩并举。3、技术管理:重点解决的是施工方案和施工方法问题,即“活怎么干的问题”,管理的重点在监管施工方在制定方案时是否符合工程实际,实施时是

24、否符合规范。需要提醒的一句话是:“凡是事后无法更改的事,一定要事前实行复核制”。4、现场管理:协调各总包单位、分包单位、单体施工单位、管网、绿化单位,以及材料设备供应单位之间的立体工作面交叉施工,进场节点控制、成品保护等,并根据招标文件、投标文件、施工合同文件等界定各施工单位的工作内容及交接界面。同时保证现场安全、文明环保、保证施工顺利进行。七、房地产开发项目的验收与交付1、验收的内容及时间从定位放线到工程竣工后的综合验收,验收贯穿于整个工程。主要的节点验收包括以下几项:(1定位放线及验收地槽开挖前进行定位放线,定位后又有基础完毕和工程完毕两次验收,其中基础完毕时是定位放线核验,工程完毕是出具

25、规划核测报告,均由规划部门的信息地理中心负责。(2地槽验收地槽开挖完毕后需验收,验其是否符合底层耐力要求。(3地基验收基坑完成后对其质量进行验收。(4主体验收主体(高层每六层一个验收工程施工完毕进行验收。(5竣工验收工程竣工后进行验收,重点在装饰和水电暖气等使用功能的验收。上述(2(5项主要由建设单位组织质监、设计、监理、施工单位进行 验收。(6专项验收专项验收有以下内容:规划、人防、绿化、消防、节能、环保、防震、邮政、给水、排水、电、暖、燃气、电视、通讯、电梯、智能化共17项。(7档案馆验收所有单项完毕的证明与施工资料整理归档交市政档案馆由其出具档案合格验收证明。(8三房协议在项目规划时按总

26、建设面积的6%划出物业管理房、物业经营房和社区管理房。待工程施工时由开发商与市房管局物业办签订协议保证上书房源的利用。(9另外,开发商项目达到10万平米及以上时,还需考虑给自来水公司一定面积的管理房。(10综合验收工程完毕,所有的专项验收通过,且已缴纳相关费用(配套费、农民工工资等均不欠账,由建设主管部门组织相关部门单位进行最终验收。2、交付工程竣工(或部分竣工验收后,按照与购房小业主的约定开始交房。小业主的要求主要是是否按期交房,是否质量过关,承诺的事项是否完善。待小业主住房后,对开发商的要求就是何时办出房产证。一般开发项目竣工后,要托物业管理公司接管,开发商将完成的项目全部交付物业公司进行

27、管理,尤其是除小业主住房以外的公共区域。3、保修交付后的工程保修,不仅是施工单位的工作,更是开发商义不容辞的责任,项目后期必须留专人进行组织协调,检查监督。八、房地产开发项目的营销策略干什么事想干好都有个策略(方法问题。所有的开发商都希望自己开发的房子卖得好、卖得快、口碑好。这就需要有个营销策略。营销策略包括产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略等。(一房地产营销产品策略即打造怎样的产品按照营销学的概念及内容,房地产产品分三个层次:1、核心产品购房者买一个有家庭感、安全感和成就感的产品;2、有形产品购房者买的是品牌、有特点且高质量的产品;3、延伸产品购房者买的是良好的物业,良好的服务和各项

28、配套齐全的产品。因此开发商在竞争环境下要想做出有竞争力、配套齐全的产品来,就需要做出自己的品牌,有自己的特色,打造良好的居住环境且有文化品位。(二房地产营销价格策略即如何定价1、房屋定价法包括市场定价法、成本法、收益法、剩余法等多种方法,但无论怎么定价,一定随行就市。以最大限度获取市场份额为目的,要记住价格的下限是产品可变成本(不干赔本买卖。价格的上限是顾客所愿意支付的价格(愿打愿挨。2、房屋的定价比例通常的做法是在楼中间部位设个价格标准层,上下各层有个调整系数,同一楼层控制在不超过30%为宜。另外考虑朝向视野景观等泰安市大展城市发展有限公司 各种因素，均衡出售。避免好的卖光差的滞销的局面。

29、（三）房地产营销渠道策略即怎么把房子卖出去 通常的做法是： 1、企业直接推销；2、委托代理推销；3、网络推销；4、房地产超市营销等 （四）房地产营销促销策略即房子如何卖得快 主要有如下手段： 1、广告；2、营业推广；3、人员促销；4、公共关系；5、参加房交会等 （五）房地产营销策略与战略的过程组合即怎样使出营销的看家本领 从战略与策略的组合角度看，房地产营销的过程包括前期的战略策划，中期 的战术配置和后期的营销控制等三个方面。 1、前期的战略策划： 目的在于打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。一般把握三个方面： （1）对楼盘的属性定位，它包括对楼盘的规划设计和人居环境两个方面， 在规划设计上是

30、什么风格的建筑（如古典的、现代的时尚欧洲型或欧陆古 典型等）突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等； 在人居环境上要体现地段优势：依山傍水、交通便利、就医、购物、上学 是否方便等。 （2）做好市场调研，把握方向，即做到知己知彼。 适时掌握同期同城的楼盘情况及动向，确立自己楼盘的营销战术方案。 （3）楼盘的主题确立及形象推广。 在前两项工作做好做扎实之后，如何把握自己的盘来个“闪亮登场” 。包括 楼盘名称和标志图案，客户以震撼，造成轰动效应并深入人心且能持久传播。 2、中期的战术配置：也包括三个方面 （1）关注营销的“体验场”即做好示范区和样板房，给客户带来“视觉、 听觉、嗅觉、触觉、味觉”这

31、五觉的冲击。能引起客户对未来生活的美好遐想， 有抢购的冲动。 （2）实实在在的把服务落实到客户中去，让购房者购房不后悔，感到购房 放心、称心、舒心。 （3）做到实惠，实惠永远是购房者的第一动力。实惠的手段有多种包括购 房送物业管理费、送车位、送装修、送礼抽奖往返现金等。 3、后期的营销控制： 房子卖出去了，钱也赚到手了，好名声也有了，但不能一劳永逸，要维修自己的 品牌和荣誉。 从售后服务到物业管理以及构建健康文明的生活小区。只有不断的 努力，才能打造出有竞争力的品牌。才能成为有竞争力的开发商。 九、 房地产项目的融资方法、财务管理和纳税筹划 （一）常见的融资方法及渠道： 1、自筹资金 从事各种经营活动获取利润或其它方法获得大批资金后愿意投资房地产项目 无需其它资金支持，完全是自有资金用于项目开发。 2、预售融资（银行按揭） 当按合法合规手续获得土地，有合法经营权符合各种开发手续，并达到预售 条件时， 可以通过预售获得资金， 此融资渠道需购房者实施银行按揭的方式配合。 11 泰安市大展城市发展有限公司 3、财团融资 自有部分资金但资金