《长沙市城市规划管理技术规定》面积指标计算篇新旧版本比对分析精选.docx

1、长沙市城市规划管理技术规定面积指标计算篇新旧版本比对分析精选一：长沙市城市规划管理技术规定面积指标计算篇新旧版本比对分析表章节新版旧版比对分析指标计算的相关规定补充规定附件一第三条：容积率计算：（一）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标；新版技术规定明确“报审图纸应进行详细布置和标注，且出具相应的专业设计图纸”。指停车库、设备用房以及为其服务的交通设施部分）使用的部分不计算建筑密度，作为非配套设施用房使用的部分，只能通过该

2、建筑的室内垂直交通（电梯、楼梯等）进入的，不计算建筑密度，可通过其它方式进入的则须按其投影面积计算建筑密度。长规发（2014）118号文附件：2.地下室及半地下室的界定按如下规则执行：（l）符合建筑面积计算国标要求且首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米的建筑空间计入地下层数与面积，其作为配套设施用房使用的部分不计算建筑密度，作为非配套设施用房使用的部分，符合国标中地下室要求且只能通过垂直交通（电梯、楼梯、台阶）进入的，不计算建筑密度，否则须按其投影面积计算l/2建筑密度。新版技术规定中顶板底标高平均高出周边地坪高度改为0.3米；不满足条件的非配套设施用房部分计算全密度上述第3非配套设施

3、用房使用的部分按其投影面积计算建筑密度。（2）不符合（1）条要求但利用地形设置且有不少25%连续周长完全埋于地下的建筑空间，其作为配套设施用房使用的部分计入地下层数与面积，不计算建筑密度；作为非配套设施用房使用的部分按其投影面积计算l/2建筑密度，如其首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米，计入地下层数与面积，否则计入地上层数与面积。新版技术规定中取消“其首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米，计入地下层数与面积，否则计入地上层数与面积”，可认为满足该条的非配套设施用房计全密度且计入地下层上述第3（3）符合上述（l）或（2）条中要求的直接临外侧设置的非配套设施用房（如临街商业），直

4、接计入地上层数与面积，按其投影面积计算l/2建筑密度；不符合上述（1）和（2）条的建筑空间计入地上层数和建筑面积，并按其投影面积计算建筑密度。（4）上述情况中的建筑密度计算均不包含上部塔楼部分。仅表述变化建筑底层层高3.6米的共享架空开放空间（包括利用地形高差或裙房屋顶设置的塔楼底层架空开放空间）按其顶板水平投影计算建筑面积，不计算容积率。建筑物底层空间作车库、杂物间使用，结构层高在2.2米及以上的计算全面积并计算容积率，结构层高在2.2米以下的计算1/2建筑面积并计算容积率。长规发（2014）118号文附件：架空层、设各层、管道层、避难层、结构转换层按国标计算全面积，但其架空区域、设备管道区

5、域、避难区域、结构转换区域不参与容积率核算。新版技术规定中对架空增加高度的要求补充规定附件一第四条：（三）建筑物底层空间作车库、杂物间使用，层高2.2米（含2.2米）以上的计算全面积，层高2.2米以下的不计算建筑面积。新版技术规定明确建筑物底层空间作车库、杂物间需计算面积并计容建设项目在设置的地下车库停车位达到本规定停车配置数量90%的前提下，另行在地面以上建设的室内集中式停车库，在建筑结构净高3.0米，出入口除满足国家规范要求必须开设的出入口外没有再开设其它出入口的，该停车库和为其服务的交通设施部分可不计算容积率，但建筑密度等其它指标需按相关规定进行计算。/新增条文，与国标保持一致补充规定附

6、件一第三条：（二）建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/8的楼梯间、电梯机房计入建筑面积，不计入容积率指标。仅表述变化入建筑层数与建筑高度，超过1/4则需计入建筑层数与建筑高度。/新增条文，与国标保持一致含其它斜面结构），结构净高在2.1米及其以上的部位计算全面积和容积率，结构净高在1.2米以上至2.1米以下的部位计算1/2面积和容积率，结构净高在1.2米以下的部位不计算建筑面积。/新增条文，与国标保持一致对于建筑物内为整栋建筑服务的的设备层、管道层、避难层、结构转换层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。设备层的设备区域、管道

7、层的管道区域、避难层的避难区域、结构转换层的转换区域的建筑面积不参与容积率计算，用作为其它用途（如楼梯间、电梯井、其他功能用房等）的则须计算容积率。长规发（2014）118号文附件：4.架空层、设备层、管道层、避难层、结构转换层按国标计算全面积，但其架空区域、设备管道区域、避难区域、结构转换区域不参与容积率核算。新版技术规定中明确“为整栋建筑服务”的设备层等参照此条执行，将原设备管道区域分开为设备区域及管道区域建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积和容积率。有外墙保温层须提供保温层的结构详图。/新增条文，与国标保持一致面积控比的规定：居住建筑按正投影面积的1

8、/2计算建筑面积的部分（如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等），其正投影面积之和不应超过该户套内建筑面积的15%，超过15%的，超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。其中套内建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。长规发（2014）118号文附件：（6）居住建筑按正投影面积的l/2计算建筑面积的部分（如阳台、套内花园、结构板等），其投影面积不应超过该户建筑面积的10%。超过10%的，超过部分按正投影面积计算。新版技术规定中“户建筑面积”改为“户套内建筑面积”，10%改为15%外挑式阳台（如凸阳台）按正投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；其它形式的阳台（如凹阳台、有承重结构的阳台

9、）均按正投影面积计算建筑面积及容积率；半凸半凹阳台，凸出部分参照凸阳台计算规则，凹进部分参照凹阳台计算规则；封闭阳台按正投影面积计算建筑面积及容积率。1.阳台及套内花园建筑面积计算规则（1）凸阳台（外围有结构柱的除外）计算1/2面积。（2）凹阳台均计算全面积。（3）半凸半凹阳台，凸出部分参照上述1）条中凸阳台计算规则，凹进部分参照上述2）条中凹阳台计算规则。（4）封闭阳台计算全面积。（5）套内花园参照阳台计算规则。仅表述变化外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等），其投影面积不应超过同层建筑面积的2%，超过2%的，超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。/新增条文楼层靠外墙设置且与公共交通直

10、接相连而挑高的开敞式（没有封闭）共享空中花园，当其挑高高度不小于三个标准层层高时，空中花园按其正投影面积计算一层建筑面积，但不计算容积率；若挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构，则该空中花园按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率。长规纪（2014）262号文五、建筑内部的镂空形式建筑面积计算规则问题：（三）共享空中花园:共享的空中花园达到三个或三个以上层高有围护结构则计算全面积，无围护结构则计算1/2面积；并按正投影面积计算建筑密度。新版技术规定中明确“挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构，则该空中花园按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率”建筑外墙突出的飘（凸）窗出挑宽度不宜超过

11、0.6米，窗台的结构高度距同层楼地面的高度不宜小于0.3米且不得与楼板相连，同时飘窗宽度不应与房间等宽。当飘窗的窗台高度0.45米、出挑宽度0.6米或窗台高度0.3米且0.45米、窗高2.1米、出挑宽度0.6米时可不计算建筑面积，超过以上规定时则按飘窗投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。3.飘窗（凸窗）须突出外墙，凸出外墙不应超过0.6m；窗台与室内楼地面高差小于0.45m但大于0.3m且结构净高在2.10m以下（或窗台与室内楼地面高差不小于0.45m）；不可与房间等宽且不得与楼相连；累计飘窗（凸窗）总长度（与凸出外墙阳台一同纳入计算）不应超过该向主体外墙总长度的60%。满足上述所有条件的飘

12、窗（凸窗）不计算建筑面积；当飘窗（凸窗）不满足上述任条件时按1/2面积计算，并参与容积率核算。新版技术规定取消累计飘窗（凸窗）总长度的控制7.空调搁板建筑面积计算按如下规则执行:（l）建筑分体式空调搁板同时满足以下条件的可不计算建筑面积，如超出该规定，空调外机搁板按超出部分的水平投影面积的l/2计算建筑面积和容积率，居住建筑还须纳入10%控比进行统一控制:分体式空调外机搁板宽度不大于0，9米。每套住宅或每间公寓用于放置分体式空调外机的空调搁板的数量不得超过居室数量，且每套住宅空调搁板水平总投影面积不大于1.0平方米居室个数。如有两套或两套以上住宅共用一个空调搁板，则按等比例对其进行面积分摊。仅

13、半面积控比比例变化（2）建筑物的设备平台（户式中央空调搁板）同时满足以下条件的可不计算建筑面积，如超出该规定，空调外机搁板按超出部分的水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率，居住建筑还须纳入10%控比进行统一控制:设计统一采用集中空调。每套住宅用于放置分户式中央空调外机等的空调搁板（设备平台）仅l个，且水平投影面积不大于4.0平方米。没有另行设计分体式空调外机搁板。新版技术规定对空调设备平台增加了“面积不大于1.0平方米居室（公寓）个数”的要求/新增条文补充规定第十一条临路幅宽度12米（含12米）以上城市道路的商业建筑应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临城市道路已设置集中的人流出入口的大型商业

14、建筑除外），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。骑楼部分不计算建筑面积及容积率。新版技术规定明确骑楼设置的高度及宽度要求/新增条文，与国标保持一致补充规定第七条为解决消防疏散功能要求而设置的穿过建筑物底层且面向社会24小时开放的公共人行通道和车行通道不计算建筑面积。新版技术规定明确需符合防火规范要求/新增条文，与国标保持一致/新增条文，明确空中连廊设置条件/新增条文，与国标保持一致雨篷指建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。本条仅限于设置在建筑物首层出入口的雨篷。长规发（2014）118号文附件：5.雨篷、采光井按国标施行，但仅限于地下、半地下室等无法直接平行采光的空间设置的有顶盖的采光

15、井和设置在建筑物首层出入口的雨篷。新增条文，与国标基本一致，明确本条文雨篷适用条件有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率，无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10米及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；挑出宽度在2.10米以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不计算建筑面积。/新增条文，与国标保持一致位于建筑室内或建筑主体结构以内的自动扶梯和自动步道参照电梯间或楼梯间的计算规则，按自然层计算建筑面积；位于建筑物外墙或主体结构以外的自动扶梯和自动步道参照室外楼梯的计算规则，并入所依附建筑物的自然层，按水平投影的1/2计

16、算建筑面积；无顶盖的自动扶梯和自动步道（上层的扶梯视为下层扶梯的顶盖）不计算建筑面积。/新增条文建筑楼层内除内天井等因设计需要而设置的镂空空间外，无功能用途的镂空空间应计算建设容量指标。建筑楼层内镂空处于主体结构以内且位于户型之内，临建筑物外侧为墙、窗、结构梁、柱等时，该镂空空间均按自然层数计算该部分的建筑面积及容积率，并按正投影面积计算建筑密度；镂空部分位于公共位置时，有围护结构的按自然层数计算该部分的建筑面积及容积率，并按正投影面积计算建筑密度，无围护结构则不计算建筑面积。长规纪（2014）262号文五、建筑内部的镂空肜式建筑面积计算规则问题建筑镂空设计形式面积按照以下规则计算:（一）奇数

17、层与偶数层阳台（或套内花园）错落情况下的两层通高:阳台（或套内花园）及与其相连的通高空间（奇偶错落的上部空间）均位于主体结构以内，通高部分根据通高底层建筑空间计算规则按其所跨自然层数计算建筑面积，且按正投影面积计算建筑密度。（四）建筑楼层内楼板镂空:建筑楼层内镂空处于主体结构以内且位于户型之内时，临建筑物外侧为墙、窗、结构梁、柱等，该镂空空间均按自然层计算全面积，并按正投影面积计算建筑密度。建筑楼层内镂空位于公共位置时今有围护结构的按自然层计算全面积，并按正投影面积计算建筑密度，无围护结构则不计算建筑面积和建筑密度。（六）建筑附属构件（阳台、空调搁板、结构板）临建筑物外部镂空并连接结构拉梁:此

18、类设计形式报局行政审批例会明确。新技术规定明确镂空判断原则地下、半地下室等无法直接侧向采光的空间设置的有顶盖的采光井按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。长规发（2014）118号文附件：5.雨篷、采光井按国标施行，但仅限于地下、半地下室等无法直接平行采光的空间设置的有顶盖的采光井和设置在建筑物首层出入口的雨篷。仅表述变化补充规定附件第五条：（一）建筑楼层内无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖和围护结构的，按围护结构外围水平面积计算；有永久性顶盖无围护结构的，按结构底板水平面积的1/2计算。仅表述变化/新增条文补充规定附

19、件第四条：（五）以下情况不计算建筑面积:1、起隔热作用的非结构墙体；2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；新技术规定条文中取消“起隔热作用的非结构墙体3、楼梯已计算建筑面积的下方空间；无变化4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；无变化5、地下层中的水池。无变化组团路和小区路算到路边线；小区路设有人行便道时，算到人行便道边线；临城市道路时，算到道路边线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。补充规定附件一第六条：（）绿地面积计算的起止界:宅间路、组团路和小区路算到路边线；小区路设有人行便道时，算到人行便道边线；临城市道路时，算到道路边线；新版技术规定明确了宽度1.5米的园路

20、算至道路边线。（二）建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地面积；与原规定一致差实施全面积（三）利用地形高差实施的绿地，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；新版技术规定明确了不计算建筑密度部分的屋顶绿化按全面积计入绿地面积，计算建筑密度部分的屋顶绿化按表进行折算后计入绿地面积。（五）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%计入绿地面积。与原规定一致，规定了哪些场地不得布置植草砖全面积计入绿地面积，绿化休闲广场需有明确界线且实施绿化的用地须达到广场面积的60%以上方可全部计入绿地面积。（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；长规发（2013）

21、242号文第三条：绿化休闲广场需有明确界线且绿地须达到广场面积的70%以上方可按100%计入绿地面积。绿化休闲广场的绿地比例由70%调整为60%。长规发（2013）242号文第四条：足球场按100%计入绿地。新版技术规定明确了植草足球场。公式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。第8.4条位于建筑间距I类地区的建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施（补偿办法由有关部门另行制订），亦可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：F=M*N公式中F指地面绿地面积，M

22、指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。使用范围及折算系数变化，且新版技术规定明确了计算建筑密度部分的屋顶绿化需按表进行折算后计入绿地面积。技术规定第8.2条：计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。居住组团内的集中绿地应不小于规定绿地总面积的30%，单独集中绿地用地面积不应小于400平方米。新版技术规定明确了可参与绿地率计算的绿地包括单块最小宽度3米、面积50平方米的条状和面积50平方米的块状零星绿地。插层等，如果结构层高2.2米无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；若其结构层高2.2米则不计入建筑总层数。补充规

23、定附件第七条：（一）假层、夹层、附层、插层，如果层高在2.2米（含2.2米）以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；与原规定一致（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层数）+0.5（阁楼），即XF+0.5，如6F+O.5；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6F+1，总图建筑面积按6.5层计算；与原规定一致，取消“在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6F+1，总图建筑面积按6.5层计算”的相关条文；（三）建筑底层作为架空层或层高小于2

24、.2米的车库、杂物间等，其层数标注为1（架空层）+XF（自然层数），即1+F，如1+6F；新版技术规定取消相关条文（四）首层标高平均高于周边地坪1.5米，视为地上层，按自然层计入建筑地上层数；低于1.5米（含I，5米），视为地下层，不计入建筑地上层数。长规发（2014）118号文附件第2条：（l）符合建筑面积计算国标要求且首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米的建筑空间计入地下层数平均高出周边地坪高度由1.5调整为0.3上述第3（2）不符合（1）条要求但利用地形设置且有不少25%连续周长完全埋于地下的建筑空间，其作为配套设施用房使用的部分计入地下层数与面积，不计算建筑密度；作为非配套设施

25、用房使用的部分按其投影面积计算l/2建筑密度，如其首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米，计入地下层数与面积，否则计入地上层数与面积。与原规定一致上述第3（3）符合上述（l）或（2）条中要求的直接临外侧设置的非配套设施用房（如临街商业），直接计入地上层数与面积，按其投影面积计算l/2建筑密度；不符合上述（1）和（2）条的建筑空间计入地上层数。新版技术规定取消“直接临外侧设置的非配套设施用房（如临街商业），直接计入地上层数与面积”的规定。长规发（2013）242号文第二条：（一）层高原则上按建筑使用性质控制，但同层中除主要功能空间外的其他配套用房可按该层主要使用性质控制（如商场中的配套办公

26、用房按商业功能控制）。与原规定一致层计算建筑层数、建筑面积及容积率，超过7.2米以上时则按层高3.6米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率。低多层住宅、复式（跃层式）住宅等其它同类型住宅的门厅、客厅、餐厅挑空部分层高不宜超过7.2米，且挑空部分面积不应超过该户底层套内建筑面积的40%，否则超过部分均按层高3.6米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率。补充规定附件第四条：除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高超过3.6米（不含3.60米）的，按两层计算建筑面积和层数；长规发（2013）242号文第二条：复式（跃层式）住宅仅限于客厅不受3.6米限制，且通高部分不能超过该户建筑面积的3

27、0%。新版技术规定明确住宅门厅、客厅、餐厅可超高，且明确超过7.2米，超过部分均按层高3.6米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率。住宅挑空比例由该户建筑面积的30%调整为该户底层套内建筑面积的40%各类商业铺面的建筑层高不宜超过4.5米，当超过4.5米时按两个自然层计算建筑层数、建筑面积及容积率，超过9m以上时则按层高4.5米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率。补充规定附件第四条：商业建筑层高超过5.6米（不含5.6米）的，按两层计算建筑面积和层数；长规发（2013）242号文第二条：电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计

28、规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。局行政许可例会：小开间单元式设计的酒店类等商业建筑原则层高按4.5米控制。各类商业铺面的建筑层高由原5.6米调整为4.5米；普通商业建筑（含高层建筑裙房）层高由原5.6米调整为5.4米；小开间单元式设计的酒店类等商业建筑层高与原规定一致。层计算建筑层数、建筑面积及容积率，超过10.8米以上时则按层高5.4米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率；建筑公共部分的门厅、中庭和因功能需要的电影院、溜冰场、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等有层高要求的部分，可按一层计算建筑面积。层计算建筑层数、建筑面积及容积率，超过9米以上时则

29、按层高4.5米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率。含行政办公、文化设施、教育科研、医疗卫生、商业服务和商务办公等）层高不宜超过4.5米。当超过4.5米时按两个自然层计算建筑层数、建筑面积及容积率，超过9米以上时则按层高4.5米一层计算相应的建筑层数、建筑面积及容积率；建筑公共部分的门厅、中庭和因功能需要（如阶梯教室、大型会议室等）等有层高要求的部分，可按一层计算建筑面积。补充规定附件第四条：办公建筑标准层层高超过4.50米（不含4.5米）的，按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房除外。新版技术规定明确了普通办公建筑包括行政办公、文化设施、教育科研、医疗卫生、商业服务和商务办公等4.2

30、广场：技术规定第8.5条：高层建筑（纯住宅除外）、重要及交通流量较大的公共建筑必须在基地范围内的主要道路一侧或道路交叉口处设置广场，广场上建筑物退让道路边线的距离应在第五章的基础上增加不小于5米的退让距离新版技术规定明确了广场设置的比例、形状及面积要求与相邻城市道路或建筑室外地坪高差超过1.5米的下沉式广场不属于按规定必须配置的建设项目广场。新版技术规定新增要求其柱间围合面积在计入广场面积时应进行折减，折减系数为70%），且该部分在计入广场面积时不得超过广场总面积的30%。广场延伸至高层建筑或裙房内，其净高不得小于5米，有柱时其柱间围合面积在计入广场面积时应相应折减，折减系数为70%，且不得超

31、过广场总面积的30%。广场临城市道路绿线（绿线宽度不小于10米）的，道路绿线范围面积的50%可计入广场面积，且临广场的建筑物距绿化边线的最小距离为10米。新版技术规定取消道路绿线范围面积的50%可计入广场面积的相关条文。5.4停车场配建规定：长规发（2013）242号文第十二条：车库中的子母车位按两个车位计算。长规发（2015）53号文第十三条：为住宅配建的停车库的子母车位按2个车位计算，个微型车位按0.7个有效车位计算。换算为有效车位后，子车位总数不得超过应配建车位总量的5%，子母车位与微型车位的总数不得超过应配建车位总量的10%。新版技术规定与长规发（2015）53号文第十三条规定一致术语9.9建筑密度（%）：建设用地红线范围内各类建筑物的基底总面积与净用地面积的比值。建筑的基底面积统一表示为建筑物主体地上轮廓最大投影面的面积，突出建筑物的无柱雨棚，飘板等不计入基底面积。补充规定附件一第二条：总建筑基底面积计算：建设项目用地红线范围内所有