平安房地产信托业务投资风控指引版本.docx

1、平安房地产信托业务投资风控指引版本平安信托有限责任公司房地产信托业务投资风控指引 二一二年三月总 则第一条为有效防范平安信托有限责任公司（以下简称“公司”）房地产信托业务的投资风险，明晰投资标准，促进公司房地产信托业务稳健发展，特制定本指引。第二条本指引适用于公司物业投资部和产品研发部开展的房地产信托业务。第一章定 义 第三条房地产信托业务本指引所称“房地产信托业务”，是指公司担任受托人，接受第三方资金的委托并按照信托文件的约定将其以债权、股权或夹层等方式投资于住宅开发项目，以获取利息或分红为目的的投资业务，包括以自有资金过桥，将来卖断给第三方资金的房地产信托业务。第四条项目安全边际率项目安全

2、边际率是指按照评估时点周边同类可比产品的当期市场价格作为参照来衡量项目无杠杆的税后净利润与当期销售收入的比率，用于测算评估时点项目盈亏平衡时可容忍的当期价格下跌幅度，以评价项目投资的安全性。当期销售收入=周边同类可比产品当期售价可售面积总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用 (不包含财务费用)第五条投资安全边际率投资安全边际率是指开发商及信托计划投入的资金与按照评估时的当期售价所计算的项目净利润的和与投资者投资本金的比率，用于测算在保障客户本金不亏损的情况下，可容忍的当期价格下跌幅度，以评价客户资金投资于项目的安全性，当期售价计算的净利润=当期销售收入-营业税金及附加-预征土地增值

3、税-预征所得税-总投资成本（总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用+财务费用）投资资金为同股同权投资时：需保障的投资本金=双方股东投入金额 投资资金享受劣后受益权且该劣后受益权优先于开发商受偿时： 需保障的投资本金=优先本金+优先利息+劣后本金 投资资金享有优先受益权时：需保障的投资本金=优先本金 第六条现金倍数现金倍数是指信托计划退出时项目产生的累计净现金流加上已归还的信托本金及已支付的信托利息，扣除当期应支付的银行本金和利息后的净额对信托本金和收益的保障倍数，用以评价信托计划退出的安全性。项目累计现金流=项目营运累计现金流+信托资金+开发商投入资金+项目现金流实际缺口所需要的银

4、行开发贷款第七条抵押率（静态抵押率及动态抵押率）1.静态抵押率是指抵押贷款总额与抵押物价值的比率。抵押贷款总额=信托贷款+银行开发贷款+其他抵押贷款2.在项目开发期间，随着项目工程投入增加，抵押物价值会发生变化，另外项目正常销售时，需按照销售进度释放部分抵押物，抵押物价值也会发生变化；因此在项目开发期间须在每季度末计算动态抵押率，如抵押物价值变化较快，需调整计算频率。抵押贷款余额：信托贷款和抵押权优先信托贷款的债权余额之和，减去已偿还信托贷款、其他债权金额、已投入可对抗第三方的信托/银行专户的资金金额。抵押物价值的计算方法主要有两种：对于在建工程的评估，主要有成本法和剩余法，投资评估部将根据项

5、目具体情况选取适宜的评估方法。在计算抵押物价值时，还应考虑土地增值税影响。1)方法一：成本法抵押物初始投资评估价值：第三方出具抵押物在初始投资时点现状价值的评估报告中所载明的抵押物价值。项目已投入资金额：在项目初始投资后，计算动态抵押率时，此段项目运营期间内工程发票，银行划款额和工程量监理报告的孰小值。撤销抵押物的价值：项目累计投入额（项目可销售面积累计已销售面积）其中，项目累计投入额=抵押物初始评估值+项目已投入资金额2)方法二：剩余法对于在建工程，还可采用剩余法对在建工程进行评估，具体公式为：对于采用剩余法评估在建工程，对于其中续建投资的利润、期间费用(管理费用、销售费用、投资利息)、购买

6、在建工程应缴税费等关键假设，需根据工程进度进行评估和取值。3.对于土地增值溢价较大的项目，需考虑土地增值税对抵押项目处置价值的影响，具体由投资评估部根据各个项目具体情况进行评审。第八条销售净利润率销售利润率衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。第九条成本净利润率成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率=项目净利润 / 总投资成本100%总投资成本=土地成本+建筑成本+期间费用（包括不限于管理费用、销售费用、财务费用等）第十条信托投资年化收益率对于有浮动收益的股权项目及夹层项目，需计算项目信托投资年化收益率，用以衡量项目收益率

7、水平。第十一条项目IRR项目IRR是指无杠杆的项目总投资成本现金流出现值与净流入现值相等、净现值等于零时的折现率。第十二条信托计划投资IRR信托计划投资IRR是指从项目投资所获得的投资回报现金流入现值等于信托计划募集资金的折现率。信托计划募集资金仅包括信托公司募集的资金，不包括交易对手通过信托计划投入的资金信托计划投资IRR根据信托计划的收益方式可分为债性投资IRR、股性投资IRR和夹层投资IRR。债性投资IRR股性投资IRR夹层投资IRR信托计划从房地产投资项目获取固定收益时，不论其投资方式是债权投资还是股权投资，均认定其为债性投资，用债性投资IRR来衡量其投资回报率。信托计划根据其对房地产

8、投资项目的控股比例分享项目清算时的净利润，在投资方式上与开发商同股同权，则认定其为股性投资，用股性投资IRR来衡量其投资回报率。信托计划从房地产投资项目获取固定收益的同时分享项目的一定比例利润分成，不论其投资方式是债权投资还是股权投资，均认定其为夹层投资，用夹层投资IRR来衡量其投资回报率。对于结构化的信托产品，根据优先和劣后资金所享有的收益方式分别认定其投资属性，并用对应的投资属性IRR来衡量其投资回报率。第十三条风险调整后经济资本回报率（RAROEC）本指引所称“风险调整后经济资本回报率(Risk Adjust Return of Economic Capital)”，是指房地产项目业务占

9、用公司的经济资本，其对应的风险调整后收益回报率，该指标是用来衡量风险调整后投资绩效的有效工具，也是用来比较各个项目评级的重要参考指标。风险调整后资本回报率=风险调整后收益/经济资本风险调整后经济资本回报率的具体含义和计算和参照房地产业务风险量化工作指引。第十四条同类可比产品本指引所指的同类可比产品，是用于项目定价时采用的市场案例样本，并进一步计算安全边际。同类可比产品选择标准主要是从同一区位、同类客户群、类似规划指标（如容积率、限高等）、同类建筑产品（指别墅、高层、洋房等不同产品）、近似户型面积和同期销售时点的项目（指开盘日期在半年内的在售项目可类比；二手住房的定价权重低于15%），根据以上选

10、择标准选取的项目定义为同类可比产品。第十五条风险权重资产RWA信托公司开展房地产信托业务应承担的风险权重资产（RWA）为RWA = RW EAD风险权重RWRW用于衡量单位资产的风险程度，这里用来衡量信托项目所承担的投资风险大小，根据房地产信托业务风险评级标准进行量化，项目风险RW的具体计算方法参见附件3房地产信托业务风险评级标准。另外，信托公司所要承担的风险权重RW，还要依据贷款期限的长短进行调整，具体调整办法参见信托公司房地产信托业务风险量化指引风险敞口EAD风险敞口，即债务人违约所导致的可能承受风险的信贷业务的金额。在本指引中，公司在项目风险敞口的基础上依据信托结构、法律合规风险、交易信

11、息披露的充分程度、投资风险披露程度及投资者风险承受能力等因素进行调整，计算得出由信托公司所承担的最终违约敞口EAD。第二章业务模式 第十六条房地产标准业务本指引所称“房地产标准业务”，须同时满足以下五个条件：1.交易对手：平安内部评级或平安资管评级需在BB以上（含BB）；2.交易结构：信托计划投资本质和交易结构须是债性项目；3.风控措施：最基本风控措施必须同时满足a)信用连带责任担保；b)土地及在建工程抵押；c)资金监管：BB级交易对手，采用半封闭资金监管；BB+（含BB+）以上，可视项目情况而定；4.融资规模：单笔信托业务的融资规模需在7亿元以内（含7亿元）；5.集中度控制：单个交易对手累计

12、总融资额度，不超过其最近一年财报净资产规模的20%，具体参照风险管理部授信管理操作指引。上述5点，需同时满足，有任何1点未满足的信托计划，即不符合标准业务范畴，需按常规业务进行操作。对于满足条件的标准业务，可以按房地产标准业务定义及流程指引进行操作。第十七条房地产买渔业务1.渔夫提供项目来源、满足平安信托要求的第三方尽职调查报告、并按照平安信托的要求进行项目端风控设置与投后管理。渔夫提供的第三方尽调报告及项目端风控条件的设置原则上不低于同等条件下平安信托同类信托业务相应要求。2.平安信托审核渔夫提供的第三方尽调报告、项目端风控设置、投后管理制度的合理性，进行现场勘察、并提供产品设计、渠道销售及

13、与投资者沟通。平安信托认购渔夫信托产品收益权并另行对外发售，投资者与平安信托签订信托合同。第三章交易对手 第十八条交易对手（主要指合作开发商）的信用水平信用评级是评价交易对手风险的重要参考指标，我们应在合作前对每个开发商进行信用评级以了解其信用风险状况。 同时为避免公司与信用水平过低的交易对手开展业务，防范交易对手风险，公司选择交易对手时应遵循以下原则：1.债性项目：目前各个信用级别的交易对手，平安均可与之开展业务，但必须要符合平安的风控要求和利率定价要求。债性项目各信用级别交易对手的具体风控措施可参考附件一。2.股权项目：对于纯股权合作的交易对手，要求是在BB-以上可开展业务合作，且最好是双

14、方已有债性等业务合作的历史，过往合作中未出现损害平安信托及平安客户利益的行为。3.夹层项目：对于夹层项目的交易结构较为复杂，一方面是有保底的债性成分，另一方面又有浮动收益的股权投资。这类业务，总体上可分为2大类：偏债型夹层：此类交易结构，可以在B+以上交易对手进行合作，但前提是要满足平安对相同级别的交易对手的债性风控要求，如信用担保、土地抵押、资金监管等要求，且各个财务指标能满足第四章要求。偏股型夹层：此交易结构，需满足BB-以上交易对手进行合作，同时最终财务指标需满足第四章要求，如信托投资年华收益率达到20%以上等。在此情况下，可以以股性的风控措施设计交易结构。4.信用评级采用平安资产管理有

15、限责任公司（以下简称“资产管理公司”）提供的买方信用评级，同时参照国际评级机构（标普、穆迪和惠誉）的评级；5.信用评级时效性规定如下：如果资产管理公司1年内曾对该企业进行评级，则可提现有评级，需1个工作日；如果资产管理公司未做过评级且需要其提供详细评级信息的，在资料齐全的情况下（所需资料详见房地产信用评级工作指引）需6个工作日。6.通过人民银行企业信用信息基础数据库查询企业征信情况，对于恶意逾期、资信况不良的企业不予开展业务。第四章财务指标 第十九条 项目层面的财务指标 为了反映投资项目的实际素质，我们统一用所得税后财务指标进行衡量，指标要求参考下表：衡量指标债性/偏债型夹层项目指标要求股性/

16、偏股型夹层项目指标要求项目安全边际率20%25%项目IRR15%20%现金倍数1.5-销售净利润率12%15%信托投资年化收益率满足风险定价标准20%第五章风控指标 第二十条投资集中度为避免业务过度集中而导致的风险，需要确定公司对房地产信托业务、单一交易对手集中度和单一项目集中度进行控制。本指引通过RWA限额和授信管理操作指引来控制投资集中度的风险。1.房地产信托投资RWA限额：公司对房地产信托各类业务进行RWA限额控制，具体参照2012年风险预算体系。该指标和限额由风险管理部定期监控和跟踪。2.单一交易对手投资限额：1)单一交易对手的累计RWA限额设置为信托公司RWA限额的5%；2)单一交易

17、对手和平安合作的投资绝对限额与其信用评级、净资产规模及负债率水平相关，分为大中型房地产开发企业和中小型房地产开发企业两大类，具体各个交易对手的授信额度和计算公式参照授信管理操作指引3.单一项目的投资限额：1)单一项目的RWA限额设置为物业投资部RWA限额的10%；2)单一项目的投资绝对限额原则上不超过50亿；3)单一项目的自有资金投资限额不超过5亿，同一天内的过桥资金不超过10亿。第二十一条区域市场集中度为避免区域市场业务过度集中而导致的风险，按照地域划分，针对单个城市的房地产开发投资总规模进行控制，对于单个城市区域内物业投资规模应符合以下要求：区域房地产开发投资占比一线城市（单个城市）30%

18、二线城市（单个城市）20%三线城市（单个城市）10%注：上表的“房地产投资占比”指标是指单个城市投资总额占（库存量房地产信托投资总额和新增房地产信托投资总额之和，扣减已退出房地产信托）的比例。其中城市分级如下：一线城市指：北京、上海、广州、深圳二线城市指：除一线城市外的省会城市、直辖市、计划单列市及GDP超5000亿元（2011年）的地级市。三线城市指：除一线城市、二线城市以外的其他地级市。第二十二条高息债集中度按照附件一，平安业务风险级别可分为4个级别，其中第4级业务类型，即交易对手信用级别在B（含B）以下的业务可定义为高风险、高收益的高息债业务，这类业务规模的集中度为每年新增高息债业务规模

19、，不超过当年新增房地产信托总规模的25%。第六章交易结构 第二十三条分类按投融资实质，交易结构可分为债性、股性、夹层三类。1.债性：交易对手即房地产企业委托信托公司针对房地产项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向投资人募集信托资金，并将募集资金按照贷款贷款实质发放给房地产企业；房地产企业关联方（或担保公司等）以某种适当方式对信托贷款的偿还进行担保；房地产企业依照信托合同按时还本付息。2.股性：信托公司通过发行信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资。信托公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，往往会与交易对手签署一个股权回购协议，信托公

20、司与交易对手双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的第三方，承诺按照约定的定价（评估）方式全额将信托公司代信托计划持有的股权全部回购，进而确保投资者信托财产的归还和信托收益的实现。3.夹层：为综合运用股性及债性投资的信托投资方式，投资者的收益由债权方面的固定收益及股权方面的浮动收益两部分组成 。第二十四条要素交易结构要素主要包括：资金来源、进入/退出方式、久期、风控措施等四项。风控措施要求将在下面章节作专题描述，本章不作赘述。1.资金来源1)自有资金原则上只允许做过桥，过桥资金使用限额和期限要求需符合公司相关制度。2)银信合作资金原则只

21、针对BB-及以上交易对手进行，BB-及以上交易对手需同时提供A级银行担保；BBB-及以上交易对手无需银行担保。3)使用集合信托资金应事先了解公司有无突破银监会规定的集合信托贷款上限。2.进入/退出方式（仅供参考）1)债性进入方式退出方式信托贷款（集合信托、单一信托、集合套单一）交易对手还本付息增资入股+股东贷款交易对手股权回购+还本付息增资入股+特定资产收益权转让交易对手股权回购+特定资产收益权回购特定资产收益权、应收账款收益权等权益转让交易对手权益回购2)股性进入方式一般为股权出资、增资入股、受让股权，同时可采用股东贷款方式。但在设定股东出资比例及股东贷款比例时应考察后期引进银行开发贷款时对

22、于项目公司资本金的要求。退出方式为交易对手按照约定的定价（评估）方式回购股权，如存在股东贷款，还需配合采用还本付息的方式。3)夹层可综合上述债性/股性进入/退出方式进行选择。3.久期 房地产行业受宏观经济和政策面的影响非常显著，为避免周期性波动而导致的投资风险，久期即投资期限上应遵循以下原则：1)投资期限原则上建议不低于1年，不超过3年，对超大项目（建筑面积超过50万平方米）可考虑分期发行信托计划。2)考虑到信托产品的可售性，应明确固定投资期限，如给予交易对手提前还款的选择权，应明确提前还款的具体时点，不得给予交易对手在一定时间段里自由还款的选择权。3)具体项目的投资期限应依据市场情况与产品部

23、协商确定。第七章定价策略 第二十五条项目定价策略投资项目的定价应服从风险和收益相匹配的原则，各个信用级别在各时间段的具体利率定价可参靠房地产风险定价报告。项目风险根据交易对手的信用评级、项目质量、项目投资时点、担保增信程度、还款来源可行性评估、交易结构总体安全性等因素进行综合考量后，用项目的风险权重RW衡量；项目风险RW的具体计算方法参见房地产信托业务风险量化指引。项目定价应服从原则的图示：第二十六条浮动定价策略1.在加息周期中，我们需要求交易对手即开发商给予我们的资金利率随着央行利率调整而做相应调整。2.如信托计划的投资者享有浮息收益，则我们要求开发商给予的收益也建议为固定收益和浮息收益，且

24、浮息收益需不少于信托计划给投资者的浮息回报；如果给开发商的定价为固定，则定价应比正常定价有相应溢价，溢价部分应覆盖信托计划期限内给投资者的预期浮息收益。第八章风控措施 第二十七条实物资产抵押措施抵押物包括有房产、土地等抵押物，且交易对手需对该抵押物拥有100%处置权，抵押物的价值必须为买方评估，根据交易对手的信用级别及信托计划发行期限，对于项目投资评估时点测算静态抵押率和动态抵押率有以下要求：交易对手信用评级静态抵押率动态抵押率BB及BB以上60%60%BB-55%55%B+50%50%B以下（含B）40%40%对于上述抵押物，物业中台需对抵押物的用地性质、评估值、地理位置、流通性等质量进行综

25、合评估。对于动态抵押率，将在项目开发期内进行动态跟踪及反馈。抵押效力真实合法，信托公司应拥有抵押物处置权，且处置权的行使不受抵押人的限制。如同时存在其他增信措施，结合其他增信措施的效力可以降低抵押率。第二十八条股权质押措施1.涉及上市公司流通股票质押的，如为沪深300指数企业，质押率不超过70%，其他上市公司股票不超过50%；若上市公司股票质押涉及禁售期的，且禁售期大于1年小于2年的，则质押率在上述基础上降低20%；考虑到流动性，原则上不考虑禁售期为2年以上的股票质押；暂不考虑亏损或预亏上市公司股票质押；2.如同时存在其他增信措施，结合其他增信措施的效力可以降低股权质押率；3.交易对手的关联企

26、业（实际控制人或被控制人）股权质押视为信用担保。第二十九条担保措施担保是指法律为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度， 担保为了担保债权实现而采取的法律措施。第三十条优先/劣后结构设置措施通过交易结构中的优先/劣后结构的设置，由于劣后是对优先的一个增信，从而提高对项目风险控制能力。第三十一条资金监管措施资金监管分全封闭管理和半封闭管理，均要求项目公司开立销售回款监管帐户，并在银行预留我司印鉴，以对监管账户中的款项调拨予以监控管理。全封闭资金管理是指，项目的资本金、银行贷款、股东借款及销售回款等资金流入专款专用于项目开发，我司通过预留印鉴、管理U

27、盾等方式对项目公司的基本账户和销售回款账户、日常用款账户、融资贷款账户等一般账户进行全封闭监管。半封闭资金管理是指，我司通过预留印鉴、管理U盾等方式对项目公司的基本账户和销售回款账户、日常用款账户、融资贷款账户等一般账户进行半封闭监管，在信托投资期的不同阶段，在全部或部分保障信托计划本金和利息的前提下，开发商可以有条件的使用项目公司资金。具体模式包括不限于预留保证金、按销售比例提存资金等方式。具体比例应结合项目的实际销售进度和信托的退出时点做相应调整，以达到有效保障信托计划本金及利息的目的。采用全封闭式管理方式还是半封闭式管理方式应结合交易对手的信用评级、行业所处的政策环境、我司的集中度风险、

28、项目开发期限对信托期限的覆盖程度以及其他风险缓释措施等综合考虑。第三十二条退出前保证金退出前保证金是指根据项目的久期设置退出前3个月或更长时间的保证金机制，将剩余未偿付的信托计划本金，按一定比例转入到信托保证金账户，以此缓释信托计划集中到期的风险，且对偿债计划做提前预警和准备。该保证金账户需开在平安信托名下，或以单一信托方式进行隔离，且这部分资金仍需计算利息。第三十三条销售比例归集保证金该风控措施一方面用于主动监控投资项目的销售情况和现金回流情况，以提前对项目滞销等进行预警，另一方面也可将销售回款从项目公司账户上隔离到信托账户，从而避免因项目公司或集团出现风险的时候，对项目公司资金账户带来查封

29、等其他风险。一般而言，销售比例归集根据项目销售情况和交易对手信用级别进行综合设定，如对于BB-的交易对手可建议归集比例为10%，B+交易对手设置为15%，B以下对手谈到20%以上归集比例。第三十四条降价权风控措施销售降价权的设定主要针对以项目自身为主要保障的情况，对于B以下（含B）一般都要设置降价权条款。降价权设置主要目的是为保障平安监管的各个资金账户在各个特别时点留有相应货币现金及具备充足的偿债能力，具体方式可根据各个项目实际情况有针对性进行设计。如可设置销售金额的对赌目标，在各个关键时点（需提前预警，如满12个月、15个月、18个月等）进行考核，如未达到目标则平安拥有单方面降价权。第三十五

30、条参股权和控股权平安对项目公司入部分股权，本质用意是为了保障投后的项目公司管理，保留平安在对股东会拥有一票否决权，避免项目公司股东会对公司章程、董事会成员及董事会议事规则等进行变更，导致平安投后管理无法落实。目前而言，对于BB以上的交易对手，原则上可不入股权；对于B、B+、BB-的交易对手，平安需入股权；对于B-以下（含B-）的交易对手，平安需占到51%以上的控股权。上述各个信用级别的交易对手，其业务合作的风控措施建议具体可见附件一。第九章综合评价 第三十六条公司自有业务风险调整后经济资本回报率对于房地产信托的综合评价，依据房地产业务风险量化指引计算的公司自有业务风险调整后经济资本回报率进行考

31、量，其中资金成本是以信托计划立项时的SHIBOR3M的上个月平均值再上浮1%作为扣减的资金成本。第三十七条项目综合评价体系对于项目综合评价定级区间，按照公司自有业务风险调整后经济资本回报率，确定了如下分级区间：综合评价分区公司自有业务RAROEC推荐130%中性偏上105%-130%中性80%-105%中性偏下60%-80%不推荐60%第十章项目投后节点管理 第三十八条项目节点管理为严格履行投资后的监管职责，做好项目的后续监控，根据投资属性我们选择不同的开发关键节点进行跟踪管理。序号债性投资跟踪的关键节点股性投资跟踪的关键节点1取得国有土地使用证取得国有土地使用证2取得建设工程施工许可证取得建设用地规划许可证3项目开工(Key)取得建设工程规划许可证4