戴德量行物业接管工作手册工程部修改.docx

1、戴德量行物业接管工作手册工程部修改第一节 接管验收工作内容和程序一、物业管理的验收内容二、接管验收项目及标准三、公共设施设备交接验收标准第二节 楼宇资料交审核规定一、目的二、范围三、楼宇资料审核第三节 系统竣工验收程序及内容一、给排水系统二、火灾自动报警系统三、卫生系统四、通风空调系统五、离心式制冷系统六、高压设备及变压器系统七、盘、柜及二次接线系统八、电梯及电气部份系统第四节 设备观感质量检查项目统计表一、空调二、风机三、给排水、排污四、消防五、电气设备六、建筑装饰七、公共设施第五节 附件一、验收接管程序二、资料移交清单三、遗留问题统计表四、公共设施交接验收表五、相关使用表格第一 节 接管验

2、收工作内容和程序一、物业管理的验收内容1 验收项目：验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写接管项目资料记录。1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。1.3 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2 物业验收的基本要求2.1 物业预验收2.1.1 验收组分专业系统，依据设

3、备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。2.1.2 验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。2.2 物业验收2.2.1 在

4、预验收的验收整改报告落实实施后，验收组进行验证并在验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收。2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在设备验收交接记录中记录。2.2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在 设备、设施验收交接记录 。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。2.2.4 对公共配套设

5、备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。2.3 验收后的工作2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各单项工程验收报告。2.3.2 验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。2.3.3 竣工验收要填写竣工工程资料验收记录，填写物业验收交接记录。2.3.4 业主代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。2.3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。3 资料的移交接管3.1 产权

6、资料3.1.1 项目批准文件3.1.2 用地批准文件3.1.3 建筑执照3.2 技术资料3.2.1 竣工图包括：3.2.1.1 总平面图3.2.1.2 建筑图3.2.1.3 结构图3.2.1.4 水电安装图3.2.1.5 设备图3.2.1.6 附属工程图3.2.1.7 隐蔽管线图3.2.2 沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图3.2.3 地质勘测报告3.2.4 图纸会审记录3.2.5 永久性水准点位置及基础埋深3.2.6 设备合格证、设备使用说明书3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)3.2.8 隐蔽工程验收签证3.2 竣工验收合格证书3.2.1 市建设工程竣工验收证

7、书3.2.2 市建筑消防验收合格证3.2.3 钢材、水泥等主要材料的质量保证书3.2.4 新材料、构配件的鉴定证书3.2.5 水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书3.2.6 电话工程竣工验收证书3.2.7 有线电视施工合格证书3.2.8 用电话许可证3.2.9 用水许可证3.2.10 供电协议书3.2.11 用气协议书3.2.12 砂浆、混凝土块试压报告3.2.13 供水、供暖试管道压报告3.2.14 燃气管道工程验收表3.3 其它3.3.1 建筑位置、建筑面积清单二、接管验收项目及标准1 验收项目： 基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）； 屋面；

8、 消防设施，水池、水箱； 垃圾箱 车库 沙井、检查井和化粪池 明暗沟； 挡土墙； 踏步、台阶；2 验收标准：1997年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。2.1 新建房屋的接管验收标准2.1.1 主体结构2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收

9、规范规定。2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.1.2 外墙不得渗水2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2.1.2.2块料（如瓷砖）面层A 粘贴牢固，无缺棱掉角。B 面层无裂纹、损伤、色泽一致。C 对逢砂浆饱满，线条顺直。2.1.3 屋面2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。2.1.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修

10、孔。2.1.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。2.1.4 楼地面2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。2.1.4.3卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。A 用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。B 第二天到楼下检查有无渗漏。2.1.4.4地漏过滤篦子安放

11、稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。2.1.5 装修2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。2.1.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。2.1.5.4饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.5.6电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门无锈迹和刮花痕迹。2.1.5.7窗台

12、泛水正常，无向室内倒流现象。可选择以下方法检查A 关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入。B 查询天气预报，在验收期间出现下雨天前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。2.1.6 楼梯、扶手2.1.6.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。2.1.6.2钢木结构的楼梯：安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。2.1.6.3木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。2.1.7 电气2.1.7.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线

13、时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M/KV。2.1.7.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。2.1.7.3.2打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。2.1.7.3.3产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。2.1.7.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范

14、的要求。2.1.7.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。2.1.7.6对电视信号有屏蔽影响的物业，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的物业，应设置电视共用天线。2.1.7.7电气插座单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。2.1.7.7.1有线电视插座由市有线电视台验收。2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收，单

15、指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。2.1.7.7.3接线盒A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。2.1.7.7.4开关A.安装牢固，目视盖板无损坏。B.全检开关灵活，开启接触效果良好。2.1.7.7.5配电箱A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。B.开关是否符合型号规定。C.导线与设计相符，布线规范。D.目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。2.1.7.7.6门铃A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作检查一次。B.室内预留线盒参照本规定。2.1.7.7.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气

16、装置规程”的有关要求。2.1.8 水、消防2.1.8.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。2.1.8.2高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。2.1.8.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。2.1.8.4卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。2.1.8

17、.4.2便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。2.1.8.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。2.1.8.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。2.2 附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。2.2.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。2.2.3房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有

18、积水、空鼓和断裂现象。2.2.4房屋烟道、通风道、走火通道应畅通，无阻塞物。2.2.5单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。2.2.6群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。2.2.7供水系统2.2.7.1安装牢固不能摇动。2.2.7.2打开每栋的供水总阀（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹，管道接头无渗水。2.2.7.3水龙头和水阀打开之后流水畅通，接头无漏水。2.2.8排污管道（含塑料管）2.2.8.1安装牢固，外观完好无损，零配件齐全。2.2.8.2从楼上的各排水口注水

19、，楼下目视管道接口密实无渗漏水，楼上排水畅通无堵塞。2.2.8.3铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。2.2.9其它：水表、电表、气表安装牢固；打开使用后，看表内读数是否正常；目视外观完好。2.3 新建房屋工程完善和工程遗留问题处理2.3.1 工程完善：在本体工程竣工进行验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。2.3.2 工程遗留问题：在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。2.3.3 处理措施2.3.3.1物业公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；2.3.3.2对发现的

20、遗留问题及时向项目工程部汇报；2.3.3.3限制噪音施工时间，确保客户正常工作；2.3.3.4给进场施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全2.3.3.5增强保安力量，监督施工人员的管理工作。2.3.3.6施工队离场前，必须到物业公司申请“放行条”，经检查无误，签名后放行。四、公共设施设备交接验收标准1 范围 小区内的公共场所之设备、设施及水电等。2 验收标准2.1 基础设施2.1.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。2.1.2散水坡A 无下陷、断裂、与墙体分裂。B 面层平整无脱层。C 无倒泛水现象。2.2天台2.2.1屋面隔热层、防水层A 板端缝、伸缩缝油膏紧贴。

21、B 隔热板、防水层表面无裂缝。2.2.2天沟、落水口畅通，管道完好。23消防设施2.3.1消防栓阀门完好，无渗漏水；油漆均匀，无少漏刷现象；覆盖消防栓之井盖完好，搁置稳妥，位置标志清晰。2.3.2消防管、消防带等配套齐全；消防管无渗漏水现象。24路灯2.4.1按设计要求安装。2.4.2灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。2.4.3灯柱安装牢固，灯柱油漆均匀，无损伤和刮花。25绿化 成活率达95%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地98%。26道路2.6.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。2.6.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。2.6.3块料面层：拼砌整齐，平整稳

22、固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。2.6.3路牌标志清楚，地面线条顺直。27垃圾转运站 参照相关房屋交接验收标准及检验办法的室内交接验收部分。28垃圾箱、垃圾桶2.8.1表面无损伤，安放地面平稳。2.8.2同一区域安放种类、式样统一。29岗亭2.9.1砌筑类：参照相关室内验收标2.9.2铝材类：安装牢固，配件齐全，开启自如，型材表面无损伤，玻璃无污渍。210景观、雕塑和文化娱乐设施 外观完好，色泽饱满，安放稳固；按设计标准和要求达到的效果验收。211挡土墙、坡2.11.1砌筑密实，砂浆沟缝饱满。2.11.2按设计要求设有排水孔。212踏步2.12.1砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。2.

23、12.2块料砌：参照房屋交接验收标准及检验办法相关内容。213水池2.13.1按设计要求和相关卫生标准验收。2.13.2无渗漏水现象。214上下水管道、落水管2.14.1无堵塞，无倒流。2.14.2无泄漏，管道无破裂，松脱。2.15化粪池2.15.1无泄漏，无渗透。2.15.2化粪池密封性好，无安全隐患。2.15.3吸粪口位置适当，大小合适。216沟渠、池、井2.16.1沟渠坡度合适，无倒流，外观无碍观感。2.16.2池进出水设计合理，外观无碍观感。2.16.3各种井的进出水设计合理，封闭性好，无安全隐患，无堵塞。第二节 楼宇资料移交审核规定一、目的为交接验收审核提供作业指导。二、范围适用于本

24、物业交接验收工作。三、楼宇资料审核31产权资料审核3.1.1项目批准文件3.1.2用地批准文件3.1.3建筑执照32政府验收合格资料审核3.2.1建设工程竣工验收合格证书3.2.2用电许可证3.2.3供电协议书3.2.4消防验收合格证3.2. 配套综合验收合格证3.2.6电话、供水、供暖、供气、有线电视由相关公司负责维修保养及验收。33 工程技术资料审核3.3.1竣工图：包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸3.3.2地质勘探报告3.3.3工程合同及开、竣工报告3.3.4图纸会审记录3.3.5工程设计变更通知（含质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证3.3.6沉降观察记录3.

25、3.7竣工验收说明书3.3.8钢材、水泥等主材的质量保证书3.3.9新材料、构配件的鉴定合格证书3.3.10水、暖、电、卫生器及设备地检验合格证书3.3.11砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告4 需移交物业管理公司的复印件资料4.1供用电协议书4.2 用电许可证4.3 用水申请审批表及月供水计划执行表4.4 建设工程竣工验收证书4.5 消防验收合格证书4.6 建筑、电气、给排水、供气、供暖系统等施工图4.7机电设备单台说明书、调试、订购合同5 资料的存放 上述的全部资料存放按照公司文件的规定保存。6 相关记录表格楼宇接管资料移交清单第三节 系统竣工验收内容一、给排水系统 项目内 容

26、审查资料1 竣工图及设计变更文件。2 主要材料和制品的合格证或试验记录。3 施工测量记录。4 混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。5 施工记录。6 中间验收记录。7 工程质量评定记录。8 工程质量事故处理记录。9 整体系统安装维护合同资料及其它。应验收的项目1 建筑物的质量、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。2 结构强度、抗渗、抗冻的标号。3 水池及水箱等水密性，消化池的气密性。4 外观。5 其他系统竣工验收程序及内容二、火灾自动报警系统 项 目内 容审查资料1 整体系统安装维护合同。2 系统竣工图。3 施工记录。4 调试报告。5 管理维护人员登记表。（以上资料应上报公安

27、消防部门审定）应验收的项目1 火灾自动报警系统装置（包括火灾探测器、手动报警按纽、区域报警控制器和集中报警控制器）。2 灭火系统控制装置（包括室内消火栓、自动喷水、CO2、干粉、泡沫等固定灭火系统固定装置）。3 电动防火门、防火卷帘控制装置。4 通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。5 火灾事故广播、消防通迅、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置。6 火灾事故照明及疏散指示控制装置。7 外观。 系统竣工验收程序及内容火灾自动报警系统项 目内 容验收标准1火灾报警控制器的抽验：按装置数目的30%-50%但不少于10个抽验。2火灾探测器的抽验：按装置数目的5% -10%但不少于10只抽

28、验。3消防水泵：A) 工作泵与备用泵转换运作1-3次。B) 消防控制室内操作启、停泵1-3次。4室内消火栓验收，并在消火栓处操作启泵按纽按5%-10%比例抽验。5自动喷水系统的水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数量10%-30%的比例进行末端放水试验，控制功能、信号均应正常。6CO2、干粉等灭火系统抽验，按安装数量的20%-30%进行：A) 人工启动和紧急切断试验1-3次。 B) 与固定灭火设备联动控制的其它设备试验1-3次。 C) 抽一个防护区进行喷放试验。 上述试验控制功能、信号场应正常。7电动防火门，防火卷帘的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。8通风空调和防烟设备的抽验按实际安

29、装数量的10%-20%进行。9消防电梯的检验应进行1-2次，人工控制和自动控制功能检验。10火灾事故广播设备的检验，按安装数量10%-20%进行抽验： 在消防控制室选层广播。共用的扬声器强行切换试验。备用扩音机控制功能试验。11消防通迅设备的检验应符合以下要求：A) 消防控制室与设备所设的对讲电话进行1-3次通话试验。B) 电话插孔按实际安装数量的5%-10%进行通话试验。C) 消防控制室的外线电话与“119”台进行1-3次通话试验。系统竣工验收程序及内容三、卫生系统项 目内 容审查资料1 施工图、竣工图及设计变更文件。2 设备、制品和主要材料的合格证或试验记录。3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4 设备试运转记录。5 水压试验记录。6 给排水系统通水冲洗记录。7 工程质量事故处理记录。8 分项、分部、单位工程质量检验评定记录。应检验的内容1 方位、标高和坡度的正确性。2 连接点或接口的严密性。3 散热器、卫生器具和各类支架、档墩安装的牢固性。4 给水消防系统的通水能力。5 外观（见设备观感质量项目统计表）。 系统验收程序及内容四、通风空调系统项目内 容审查资料1 竣工图、设计修改通知书。