社区商业发展状况浅析.docx

1、社区商业发展状况浅析社区商业发展状况浅析 前言一、国外社区商业发展概括及特点二、中国社区商业发展现状分析1、政策环境2、行业规模3、生存状态4、理论及实践的缺失三、中国社区商业发展趋势相关因素1、中国城市化进程概况：2、中国连锁经营企业发展进程概况：3、中国电子商务等新兴商业模式概况：4、中国社区型消费行为分析5、社区商业规划布局与业态组合6、中国社区商业开发模式研究四、社区商业发展趋势趋势一：政府对社区商业的规划力度加强趋势二：购物中心造就大型社区商业趋势三：便利店、生鲜超市、菜市场是社区商业的重要组成部分1、便利店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分。2、生鲜超市、菜市场以及

2、净菜市场对社区的作用不言而喻。趋势四：社区商业也开始细分市场趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证五、中国社区商业前景社区商业发展状况浅析前言社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民基本综合消费为目标的属地型商业形态。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。一、国外社区商业发展概括及特点 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速

3、公路网，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近交通要道，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。六、中国社区商业发展现状分析 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，

4、社区商业功能不全，管理无序。随着商业房地产的逐渐成熟，社区商业开发得到了巨大的推动，国内的社区商业设施向着成为一种：综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所；为社区居民创造沟通交流、休闲娱乐场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。客观了解中国社区商业现状，需要从政策环境、行业规模、生存状态、等主要问题着手：1、政策环境 在我国，目前社区商业是国家商务部内贸领域重点工作之一，也是民政部社区服务体系建设的重要组成部分。商务部于2005年下发商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见，指导各地商务主管部门做好社区商业规划；制定标准、

5、分类指导；丰富社区商业服务类型；为社区商业的布局、规划、结构、功能、发展动力及未来方向提供了政策依据。 2011年，国务院办公厅印发的社区服务体系建设规划2011-2015等文件，首次明确提出了新建社区的住房小区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，同时提出地方政府应支持居民生活必备的商业网点建设以及严格社区商业网点用途监管，不得随意改变必备商业网点的用途和性质，拆迁、改建时应保证其基本服务功能不缺失。这些文件政策的出台，有力的保障了社区商业在中国的健康、持续发展之路。2、行业规模 目前，全国有6923个城市街道，8.7万个城市社区，全国共建成街道社区服务中心3515个，

6、社区服务站44237个。改革开放30年，中国每年开工的建筑面积保持在20亿平方米左右，加上老旧社区民房的拆改建面积，国内可称作“社区商业”的服务网点，总面积约在8亿平方米上下，城市中，60%以上的城市商业消费及一般性商业活动在社区完成，尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。综上所述，社区商业已经成为城市商业中一个重要组成部分。 通常社区商业中心覆盖面积在千米半径左右，步行5-10分钟的距离，提供生鲜超市或净菜市场，附带30个左右生活需要的业种组合，所需业态包括零售、餐饮、休闲娱乐、教育培训、社区服务配套等。从中国目前发展水平来看，2万方左右的社区商业可覆盖1到2.5公里商圈范围，服务约4、5万

7、人口。3、生存状态 我国现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境；社区商业网点的布局存在供给不足、需之未有、业态单一、配之不齐、规模低效、供之扰民、城乡分离、享之不均等问题。面对大型百货及购物中心的结构性过剩，居民便利性消费的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商；但是城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式提出了新要求。国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商的特点，大多非开发商持有物业，大多是拆零的模式销售，平衡资金，没有整体规划与统一管理，在一个社区能做成功，另外一个社区或许就不成功，形不成统一模式

8、，属于业主小规模投资、经营各自为政、自负盈亏。与国外成熟社区商业模式相比较，意识形态上还有很大的差距。4、理论及实践的缺失 社区商业若要良性发展，需要政府、行业、开发商共同努力，前期要有适当的政策和资金支持。商业网点合理规划，是实现社区商业服务功能，满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提，除了要考虑其规模、建筑形态、交通流向、客流量等要素外，还要考虑投资商、经营者、消费者以及市场之间的关系。过于热衷社区商业的社会属性，而忽视其必然的经济属性，必将导致对社区商业认识不清，网点建设和布局缺乏科学指导性等问题的出现。社区商业产业化方向不明朗、投融资手段单一，是导致开发商被动开发、无持有发展意愿的

9、重要原因。目前，在社区商业领域的政策理论和成功实践还很少，深入研究社区商业，总结其发展趋势，对行业理论研究、行业良性发展有着非常重要的指导作用。七、中国社区商业发展趋势相关因素 探讨中国社区商业的走向，离不开对城市化进程、商品物流产业发展、连锁企业发展、新兴商业模式发展等问题的梳理；离不开对社区型销售模式、商业开发模式等问题的梳理。就以上相关因素的研究，有助于勾勒出清晰地社区商业发展脉络：1、中国城市化进程概况：我国城市化发展迅速，至2013年末，我国城镇化率较上年末增长1.16个百分点，城镇常住人口达到73111万人，城镇人口较上年末增长1929万人，城镇人口比重达到53.73%，较2002

10、年上升了近15个百分点，带动城镇居民消费总额增长1250亿元。我国城镇化速度将保持适度推进，不会追求过高的速度，会保持与经济发展水平、工业化阶段、城市服务能力、人口吸纳能力、资源环境的承载能力相适应。预计到2050年，我国城镇化水平超过80%，接近85%左右的饱和度峰值，也就是说我国城镇化工作到2050年基本完成。2、中国连锁经营企业发展进程概况： 连锁经营是把现代化工业大生产的原理应用于商业流通领域，是商业追求规模经济的必然产物，可有效促进经营社会化、组织规模化、商品及服务标准化、分工专业化、商业现代化目标的实现。 连锁经营作为新型流通方式和组织形式，在我国零售业、餐饮业和生活服务业等多个行

11、业得到快速发展。但是，2011年中国连锁零售企业所处的政策环境和市场环境发生了急剧变化，市场监管加强、零供矛盾激化、企业成本高涨、网络零售被广泛认可。在如此莫测的经营环境中，零售企业不得不突破传统经营模式，尝试业态创新，采取多元化经营、延伸供应链、开发自主品牌等策略以图提升盈利能力，应对市场变化。深入社区、服务社区，成为众多连锁经营品牌的战略课题，为连锁企业进驻社区商业奠定了基础。3、中国电子商务等新兴商业模式概况： 在电子商务蓬勃发展的热潮中，传统商业模式必然受到严重冲击，新的电子商务模式将拓宽企业的销售渠道，降低企业的运营成本。由于众多企业涌向电子商务领域，不可避免的形成溢出效应，从长远来

12、看，其发展前景仍将一片光明。但是，其产业链短板已经浮现，即同样是未来发展热点的物流供应链。未来，只有把物流作为其核心价值组成部分并且掌握其中诀窍的企业，才能在中国电子商务市场的竞争中取胜。将物流供应链网络作为整体电子商务解决方案的一部分，将物流渠道、商流渠道及信息流渠道进行捆绑，真正的融合、渗透到电子商务的各个环节。电子商务将融合物流供应链在电子商务等新兴商业模式对购物中心、家电卖场等传统商业形成巨大冲击的同时，社区商业却因其靠近消费终端、有能力通过实体店释放虚拟商业的不真实感、可自由组合“临近物流”资源等显著优势，形成与主流新兴商业模式的融合，为电子商业提供线下展示、物流配送与分发、形象宣传

13、的空间。4、中国社区型消费行为分析 影响社区型消费行为的因素有很多，大致可归纳为：（1）消费群体状况：常驻人口数量、收入状况、年龄分布、消费取向等。（2）供给状况：同业竞争状况、替代品、品类状况等。（3）所处社区类型：单一性社区、组合型社区、社区类型、社区入住率、社区文化等。（4）宏观经济政策：与核心商业的位置关系、政府支持或者否决的政策出台、当地法律法规、税收政策等。（5）项目自然状况：楼体状况、可用面积、排水系统、电力系统、交通状况、消防状况等等。（6）供应链状况：物流水平、品牌资源、供货商资源等。（7）交通状况：外部可视及可达性状况、内部交通便利状况等。 典型社区型消费行为最大特点就是“

14、短半径”。由于存在着网购人群、老年人以及“三口之家”的家庭需求，社区消费的主体已经碎片化，服务也需要个性化、多元化、多样化、小半径化。6、社区商业规划布局与业态组合 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。 规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；必备性商业：满足居民生活基本需求；特色性商业：吸引客流，丰富

15、业态。 其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店形成呼应的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。 再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需

16、要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮店）。业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对所经营业态进行调整。 此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略布局指导空间规划(

17、或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。6、中国社区商业开发模式研究社区商业开发的意义在于有效的社区商业开发，将带动住宅等其他物业销售，使项目的开发形成良性循环，强化项目整体品牌形象，社区商业的发展将带动社区的消费，方便业主的生活，促进社区入住率提高，拓展零售业的发展空间，催生新的商机，对社区文化的营造有一定的影响。（1）小区规模、小区周边商业配套是开发面积影响社区商业配置的主导因素。（2）商业布局按配置位置分有两种：分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等等

18、。在国外，社区商业往往采用内街式集中商业布局。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用并有利于管理，对居民正常生活干扰不大。集中商业一般设置在分期开发的大型楼盘中，而集中商业应该设置在项目那个区位呢？放置在项目的核心位置，有利于建成后居民商业活动的展开，但在商业运营初始阶段，内置的商业街往往人气不旺，商业氛围难以营造。而将商业街放置在边缘，又会影响后期居民购物的便利性。所以从服务范围说，最好是设置在居民步行大约米的距离内（实现在步行58分钟的半径范围内）。（3）社区商业的经营结构规划及招商定位，一般按照零售40、餐饮30和其他服务30的比例进行设置。不同

19、社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。餐饮则可根据经营风格、产品档次、服务特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区消费水平决定。（4）社区商业街店铺的经营模式： 购买商铺的小业主多数并非直接商业经营者，其购买商铺的目的就是投资，只追求高售价以及高租金，并不考虑实际经营者的经营能力、品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区消费水平对应。一定会出现经营不善的后果，使社区商业始终徘徊在经营低品位，管理无序的状态，不利于提升社区品质和形象

20、。社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和品牌形象的打造。 社区商业的建设对小区的形象、配套和人气、业户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，社区商业可以展示社区公众形象、品牌和服务，也可以展现出社区的品质。社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升开发企业品牌形象、形成良好口碑乘数效应的目的，实现“五个统一”管理是必要条件，先租后售或只租不售，必须放弃为追求资金快速回笼的提前销售模式。 先租后售：可发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家、投资者与品牌经营商家组织起来，签署框架合作协议。再根据各项目规模、位置及业主的消费

21、能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许23家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求，确保项目形象。通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺平衡资金。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。 优良资产只租不售：任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证

22、低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果，完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目商铺的销售或租金上扬，更为企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用，还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。 如何决策先租后售或只租不售呢？我们可以把目前销售能获

23、得的收入视为投资支出，自己购买这些社区商业物业以获得长期收益，以动态投资测算，把后期1215年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前，考察净现值是否大于零，同时测算内部收益率，若大于公司投资其它项目的机会内部收益率，则应保留物业，反之，应采取先租后售。当然，决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益，应结合企业发展战略综合决策。目前，城市综合体已成全面开花之势，而调控政策避风港的“商住”市场也表现活跃。社区商业的消化及后续发展也将成为未来商业泡沫需要警惕的一个方向，若盲目随从以价格优势为主导进行过热投资、而在地段、后期经营、人气等方面欠缺考虑，那么“临近优势”将很快褪掉。社区商业的

24、风险不但有内在的环境、管理等原因，更主要的是社区商业开业后带来的外部原因。一方面由于近些年其他商业地产的快速发展让投资者有了更多的选择，另一方面则体现在社区商业会在不同程度上造成社区干扰、与社区规划相冲突等问题。社区商业生意的火爆会造成更多的人员流动、车辆流动等，从而增加了社区的管理难度，打乱了原本的社区规划。这些都应在规划阶段考虑清楚。八、社区商业发展趋势 中国社区商业发展趋势是：便利性消费日益强化，餐饮、休闲、娱乐等业态的平效越来越高。目前中国经济发展方式正处在转型期，商业地产在该大背景下已出现了8个趋势：1、地缘化定位;2、体验式规划;3、多元化融资;4、专业化开发;5、前置化招商;6、

25、证券化销售;7、互动化运营;8、全程化服务。在业态规划好的基础上实行“五个统一”即：“统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一宣传”，逐步取代“街边夫妻老婆店”脏乱差及业态混乱的局面，中国的商业格局即将步入第四代，其特征为:规模行业效应、特色效应、成功品牌汇集效应，老百姓的消费习惯由传统的市商业中心消费逐步转向在门口的便利性消费，特别是餐饮、休闲、健身、娱乐业。 就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，城市的社区商业发展现状就是经济发展中城市社区商业的发展方向。经济发达城市目前是国内经济发展水平较成熟，城市面积相对较大，社区商业发展也相对完善，这些城市社区商业的发展过程，也就是经济发展

26、中城市社区商业的发展趋势：趋势一：政府对社区商业的规划力度加强随着城市的飞速发展，城市经济良性的持续增长，城市商业中心、城市副中心、开发区、区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。随着政府对经济宏观调控能力的加强，由政府制定城市发展规划，城市商业项目、住宅项目的开发更加有规律和条理，也更符合城市发展以及市民的需要，社区商业作为住宅项目的商业配套，布局也会更加合理、有序。只有在政府参与社区商业的规划和引导、支持的大前提下，社区商业才能真正的往正确的方向发展，才能真正做到惠民、便民、利民。趋势二：购物中心造就大型社区商业随着城市化进程不断加快，

27、城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能区、住宅区，城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商业中心、副中心、商务中心、城市副中心(居住区)、开发区等城市功能配套。由于老城区的城市改造难度相对较大，土地成本高昂等原因，这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，大型住宅社区日益增多，而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强，生活广场、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商业发展的特殊力量，类似购物中心的社区商业中心具有比较广阔的发展空间。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势

28、下，其商业业态也处在不断的变化发展中，这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑以及市场竞争压力不大的情况下，完全有可能做大。 这些社区商业在操作上将逐渐和商业中心区集中商业的做法相似，前期进行严谨的调研、定位和规划，营运实行“五个统一”管理。通过对社区商业发展过程以及经营结果分析证明，零售业的变化为商业地产开发商提供了更为广阔的市场，2万3万平方米，服务3万5万人口的中型社区购物中心更具发展潜力。趋势三：便利店、生鲜超市、菜市场是社区商业的重要组成部分3、便利店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分。 随着市场经济的发展，新的商业形态不断涌现，连锁经营的社区超市、便利店、生鲜水果

29、超市席卷城市，其选址方向主要是社区。他们的出现丰富了城市的主流商业、满足了顾客的日常基本消费需求、节约了购物的时间。营业时间延长，甚至24小时全天侯营业，全年不休息，门店的位置便利，顾客购物方便，填补了商业中心之间以及卖场之间的消费空隙，销售的商品主要以顾客日常的必需品为主，社区商业的功能和业态也因此变得更加齐全和多样。4、生鲜超市、菜市场以及净菜市场对社区的作用不言而喻。 “农改超”在国内一度被看作菜市场突围的方向，随着“农改超”观念的升温，生鲜超市及净菜市场的前景越来越被看好。“农改超”下一步的改革方向，将是摆脱菜市场环境肮脏、讨价还价的印象，将涉及到资金、配送、管理等一系列深层次问题，它

30、的成熟是一个必然结果。生鲜超市及净菜市场作为一种采取超市的经营模式，经营产品和菜市场一致，面积在3000-5000平方米左右，所售商品包括蔬菜、水果、肉类、海鲜等生鲜食品及各类干食一应俱全。未来生鲜超市及净菜市场全面替代菜市场进入社区仅仅是时间问题。趋势四：社区商业也开始细分市场城市的经济发展水平和城市消费群体结构有着直接的联系：一方面，当城市经济水平越发达，其城市居民素质越高，不同类型的消费者的消费习惯越容易出现差异；另一方面，城市经济水平越发达，城市中从事商品或服务经营的企业的营销能力越强，会根据不同类型的消费者生产出不同类型的产品或服务，引导消费。另外，城市经济水平越发达，对人才的吸引力

31、就越大，越会吸引不同类型的异地人员前往发展，因此其城市居民的结构就越复杂，其社区商业会根据不同的消费群体表现出不同类型的商业结构。特别是会出现适当比例的现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、集中型社区商业、年轻人社区商业和外国人社区商业等。而对于经济发展中城市，社区商业的规模相对较小、形式比较单一、比较缺乏经营特色，再加上开发商的操作能力、商业意识等原因，会以小型或者中性社区商业中心发展为主。消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构。随着城镇化进程的不

32、断推进，城市人口不断增加，人口结构复杂，文化层次、个人素质参差不齐，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也必将会造就各种各样的社区商业。较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者的消费结构更加多元化，注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和商业组合。因此一个城市消费群体的结构越复杂，其社区商业类型也就越多。趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证商业地产的操作涉及到多个步骤，而每个步骤都意味着相对专业的问题，是一项综合性的商业行为。遇到的各种问题包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、市场调研、产品定位、商业规划、招商营运、销售管理、经营管理、财务支持等等。而一般开发商多是由住宅房地产的开发，逐步涉足商业房地产开发的。商业意识淡漠，不具备相应的专业知识和实际经验以及人