标准厂房项目可行性研究评测报告.docx

1、标准厂房项目可行性研究评测报告 三都县工业园区标准厂房 工程可行性研究报告 二O一二年八月 三都县工业园区标准厂房 工程可行性研究报告 二O一二年八月 1、总论 1.1 工程简况 1.2 工程背景和建设必要性 1.3 编制依据和研究范围 1.4 工程主要经济技术指标 结论和建议1.5 址 件和工程选设2、 建条 2.1 建设条件 2.2 工程选址 2.3 所在区域现状 . 规模 场、 市预测和拟建3 3.1 市场定位分析 预测 场3.2 市 3.3 拟建规模 4、 工程方案 总平面布局4.1 4.2 入园企业和主要运营办法 5、 公用工程 排5.1 给水 供电5.2 5.3 通信 6、 环境保

2、护、卫生安全和消防 6.1 环境保护 6.2 劳动卫生与安全 6.3 消防 7、 节能 7.1 设计主要依据 7.2 节能措施 8、 组织管理与运营策略 8.1 组织管理 8.2 劳动定员和人员培训 8.3运营策略 9、 工程建设进度 10、 投资估算和资金筹措 10.1 投资估算 10.2 资金筹措 11、 经济效益和社会效益分析 11.1 经济效益分析 11.2 社会效益分析 附件：安庆市固定资产投资工程合理用能登记表 总平面图 1、总论 1.1 工程简况 工程名称：*标准厂房 工程承办单位：*经济合作社 法人代表：沈新根 工程联系人；沈剑挺 工程主要内容：根据市政府有关文件精神，在镇政府

3、的统一规划下，拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443。 工程总投资： 3417万元 工程背景和建设必要性 宿松工业园区位于皖、鄂、赣三省交汇处，在长三角、珠三角经济辐射圈内。园区区位优势明显，水、陆、空立体交通运输网络便捷。纵贯南北的北京珠海的105国道、横贯东西的上海成都高速公路穿境而过，至合肥、武汉、南昌等省会城市的全程高速汽车均在2小时左右；合肥 九江铁路宿松站距园区3公里，可直达深圳、广州、福州、南昌、合肥、蚌埠；宿松位于长江中下游，长江过境63公里，境内建有深水码头3个，汽车轮渡一座，沿江复兴港口属安庆物流港口的产业组成部分；安庆长江码头是对外籍轮开放

4、的国家一类口岸，年吞吐能力1000万吨，年吞吐四万TEU集装专用码头1座；汽车行程1小时左右的江西九江口岸拥有外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头；距合肥骆岗机场、南昌昌北机场、武汉天河机场汽车行程均在2小时左右。 宿松工业园区地处孚玉镇,105国道两侧,东与沈宿松村接壤,南与王叶村相连,西与小浦村毗邻,北面紧挨孚玉镇工业集聚地，地理位置比较优越。全村现有常住户864户，人口2574人，2007年村实现农村经济总收入1.8亿元，农民人均收入达到7211元。村域内个体私营经济发达，工业配套能力强，全村现有各类小企业达115家，经营范围主要有电子、电器配件、文具制笔、塑料制品、五金

5、等。 随着村内企业进一步的发展、规范，现有家庭作坊式小企业已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快社会主义新农村建设，急需扩大企业经营场地及搬迁出村庄。 村域范围内115家企业，遍布村的每个角落，主要是利用村原生产队仓库、学校等简易房屋。现租房户租用面积约5000，根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步发展，对厂房的需求颇为迫切。经初步50000统计，如村域内企业整体搬迁，需用厂房面积逾，同时，周边村落的也有明确的意向落户新建村标准厂房，预计需求面积已大大超出设计面积。 实施本基建工程的优点包括以下几点： 一是解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需

6、要，急需厂房扩大生产，但在现有条件下单个工程实施新建厂房不够规模。通过村标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的互相协作，并促使本村的工业经济的飞跃发展。 二是可以改善环境质量，缓解邻里关系，提高村民的生活质量。小企业大多厂居混杂，噪声、污水、垃圾等对周边居民生活带来不便，导致邻里关系紧张，社会治安压力加重，规划一个标准厂房，可以集中处理环境污染，减少邻里矛盾，促进社会和谐。 三是增加集体收入。标准厂房的建设，每年可增加集体收入数百万元。 四是标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建工程的标准厂房建设

7、可以巩固上阶段土地市场治理个成果，保护耕地、节约用地和提高土地利用效率，优化本镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于本镇工业经济的可持续发展也具有积极的作用。 因此，*经济合作社投资兴建本工程确实非常必要。 1.3 编制依据和研究范围 1.3.1编制依据 中华人民共和国城市规划法 宿松县国民经济和社会发展第十一个五年（20062010年）总体规划纲要 镇规划标准（GB 50188 2007） 宿松县域总体规划（20052020） 宿松县土地利用总体规划 关于同意*标准厂房建设工程（二期）立项的批复（慈发改投2008223号）等 1.3.2研究范围 本工程可行

8、性研究报告工作的范围如下： （1）分析工程的背景,研究工程的市场需求和发展趋势；（2）分析工程建设方案:包括厂房及配套设施建设； ；案方业专等信通、电供、水排给）3（4）环保、职业安全卫生、消防及节能措施； （5）工程投资估算、经济效益和社会效益分析。 1.4 工程主要经济技术指标 序号 工程 数量 单位 备注 2 1 31636 M 总用地面积2 46443 M2 总建筑面积2 15481 3 M建筑占地面 积2 M 6264 4 绿化面51.47容积648.9建筑密19.87绿化 1.5 结论和建议 本工程建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，从居民区迁出小规模企业，可以改善居民区的

9、环境，又可以在一定程度上缓解邻里矛盾，促进精神文明和物质文明同步发展，同时还给村和企业带来丰厚的经济效益。标准厂房出租，每年可新增集体经济收入50万元，同时这部分出租企业约可新增产值2.5亿，新增利税1600万元。 实施本工程，是贯彻落实党的“十七大”精神和科学发展观的具体体现，它对于解决“三农”问题，提高人民群众的生活质量、增加富余劳动力就业门路和农民收入，促进社会和谐都有着积极的作用，同时又是壮大集体经济的有效举措，社会效益和经济效益极为显著。同时，也为小规模企业的发展找到了一条出路。 综上所述，该工程是加快社会主义新农村建设，为民办好事、办实事的工程，在规划、技术、经济方面都是切实可行的

10、。 2、 建设条件和工程选址 2.1 建设条件 2.1.1气象条件： 亚热带湿润季风气候区，多年平均气温16.5，最高气温40.2，极端最低气温-12.5，多年平均无霜期247天，年日照总时数为1895h左右，多均平均蒸发量886mm，多年平均风速3.2m/s,最大风速20m/s。沿湖地区，降雨年际变化很大，最大1379.7mm多年平均降水量为年降水量为1999年的2089.8mm，最小年降水量为1978年的796mm。降水主要集中在每年的59月，占全年降水的60%左右。 2.1.2工程及水文地质条件： 本工程所处近山平原母质复杂，多属水稻土，土层深厚、土质均细、粘粒含量高、蓄水量足，质地以重

11、壤为主，丘陵区多为自然土壤，正逐步红壤化中，有红壤、潮土、水稻土3个土类， 多石砾，粘粒含量高，质地为中壤至轻粘，酸性重，养分贫乏，保肥保水性能差。 2.2 工程选址 ： *，西至卫西村标准厂房，北侧临河，东侧紧邻桃园路，南至走路。所选地址交通便捷，有利于工程建设进度和村集体经济效益的实现。 本工程选址符合宿松县孚玉镇土地利用规划，属待置换用地，符合孚玉镇城镇建设总体规划。 2.3 所在区域现状 孚玉镇位于浙东东海之滨，东接北仑港，北倚杭州湾，是全国“四大名卫”之一。坚持全面、协调、可持续的发展道路，让孚玉这片古老土地散发出浓郁的现代气息，成为全省小城镇综合改革试点镇、杭州湾大桥经济圈中最具发

12、展潜力的区域之一。2004年全镇实现国民生产总值35亿元，财政总收入2.8亿元。 孚玉镇的区位优势突出，329国道和杭州湾跨海大桥南岸连接线穿镇而过，使这里成为沪、杭、甬三地的交汇中心。为了能给更多企业搭建发展平台，1998年起，孚玉镇开始工业集中区块建设，目前已形成东西两大工业区块，总规划面积达8800多亩，现已建成5000余亩，吸引了110多家企业进驻。其中东部工业区块，集聚了以欧式插座、打火机为主的产业群，全世界70%的欧式插座从这里生产出口，是全球最大的欧式插座生产基地。此外，孚玉镇还累计投入5000多万元资金，用于工业区块基础设施建设，为海内外投资者在这里设厂兴业提供完善的软硬件环境

13、 。 . 规模 建和预市、3 场测拟 市场定位分析3.1 本工程主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的工程优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个工程进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。 标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资工程提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态

14、环境，实现经济社会和谐发展。 标准厂房出租分析如下： （1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，而要进入杭州湾新区等又没有经济承受能力（新区规定，凡进区工业工程，总投资在3000万元人民币以下的工程，原则上不单独供地），因此，这些企业负责人也想法寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。 （2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径。企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生左40-50产能力，对企业来说既省钱（一般可节省

15、投资约右）又省时（一般可缩短工程实施时间的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如工程报批、办理用地手续、有关部门审批等等），因此，本工程的举措很受企业欢迎。 本工程在酝酿过程中，我们也做了大量的调研工作，结果是不仅中小企业乐意租赁标准厂房，部分上规模的企业也想租用，因为这样，对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累；对当地政府来说，有利于安全生产管理，有利于税收、规费的征收；对区位经济来源，有利于产业规模集聚和优化升级，有利于资源共享等。 3.2 市场预测 目前孚玉已成为慈溪的经济热点地区，除了几个龙头工程外，还汇集了国内众多知名厂家前来办厂，一些发展态势较好又急于扩张的企

16、业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求，特别是中小企业根据自身积累申请少量用地，有0.2-0.4公顷的,也有0.6-0.8公顷的，因为目前它们无法原地扩展，也急需发展空间。 3.3 拟建规模 ： 根据大量调研的情况，本工程拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443。具体分布见下表： 面积（宽度 M2）名称 长度层数 M（）M（） 4431 54.24 27.24 三厂房一、二、四、五 6315 77.24 27.24 三 厂房三 524

17、4 27.24 64.24 三厂房六 2562 42.24 20.24 三 厂房七、十 3171 20.24 52.24 三 厂房八244240.2420.24厂房238239.2420.2厂房十404166.5620.2厂房十46443合计 4、 工程方案 ： 总平面布局4.1 本地块内的住宅建筑主要围绕着园区内各向的中心道路布局，在东侧桃园路南北各设置一主、次出入口。（具体布置详见后附件总平面规划图） 小区内12幢标准厂房平行布置于地块，通过区内纵横道路将周边各幢厂房贯穿在一起，区内绿化均衡地分布在各个区域中，保证了公共景观的资源被充分的利用和分享，达到了比较高的和谐性和均好性，形成了丰富

18、多变的生产环境。 小区内道路分为主干路（12M或11M）和支路（5M）。小区主干路直接与厂房各个出入口相连，支路均与主干路相连，充分保证了交通的顺畅，同时满足消防要求。 4.2 入园企业和主要运营办法 根据各标准厂房园区实际，按照不同工程所适合的产业特点，规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术工程、无污染工业工程，允许和鼓励各类外资工程按实际需要可优先使用标准厂房。禁止污染类、低效投资工程进区。在符合规划的前提下，所有进区工程建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其是多层标准工

19、业厂房的企业给予优惠条件。 5、 公用工程 5.1 给排水 本工程系生活用水，日用量70吨，由宿松自来水厂供应，标准厂房建成后可就近接通。 排水室内采用雨、污、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。工业废水和生活废水经处理达标排入排水管网，雨水经雨水管网汇集后排入排水管网或就近排入河道。 5.2 供电 根据建设规模和承包企业行业结构，本工程属于三级用电负荷，拟新增800KVA变压器1台，商请宿松县供电局解决。 厂区内供电线全部用电缆线均采用地埋式，照明采用BVR型绝缘导线穿PVC管在墙、楼板内暗敷设。 5.3 通信 通讯光缆已经敷设到位，用户 根据需要可申请安装。 6、 环境保护、卫生安全和消防

20、 6.1 环境保护 6.1.1环境保护执行标准： （1）建设工程环境保护管理条例（国务院1998年第253号令） （2）地面水环境质量标准（GB3838-2002） （3）工业企业厂界噪声标准（GB12348-90） （4）环境空气质量标准（GB3095-96） （5）工业企业设计卫生标准（GB21-2002） （6）污水综合排放标准（GB8978-1996） （7）大气污染综合排放标准（GB16278-1996） 6.1.2环境保护规划目标和对策措施 （1）规划目标 要求租赁企业必须做好环境影响评价，推行清洁生产，采用低耗无污染或少污染的新工艺，在生产过程中严格执行“三同时”制度，切实搞好“

21、三废”治理工作。对生产中产生的“三废物”进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少 对区内环境的影响。”三废“ 规划对大气环境质量要求达到一级标准，河网水质达到-类水体标准，环境噪声要求达到国家标准。即交通干线两侧噪声平均控制在68 dB(A),区域内环境噪声控制在56 dB(A)。 （2）对策措施 严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同时”制度； 租赁企业的生产应以节能、清洁生产为发展方向； 加强区域内环境保护的评估工作，实行污染总量控制； 加强对水环境的治理和保护，确保区内河网水质达到-类水体标准； 区内实行雨、污水分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水主要为生产废水和生活污水

22、，先由企业自行治理，后接入区内污水管道，严禁直接排放。 （3）环卫设施 垃圾处理 区内合理布置垃圾和粪便无害化处理设施，实现垃圾收集容器化，粪便处理无害化、管道化，保证区内环境景 观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋处理。公共厕所 厕所均设在标准厂房内，由租赁企业负责清洁卫生工作。 6.2 劳动卫生与安全 镇村二级要对承租标准厂房的企业进行选择，符合进标准厂房的企业，才能有资格承租标准厂房，并对有关企业进行有效管理。 企业必须严格执行安全生产的有关规定，从业人员必须严格按照操作规程，穿戴必要的劳动保护用长品，并对职工进行必要的安全生产和操作规程培训。 6.3 消防 区内秉着“预防为主，防

23、制结合”的原则，严格执行国家现行各类消防设计规范，合理划分消防责任区，统筹布局消防设施；各类建筑物严格按建筑防火设计规范（GBJ16-87）（2001版）等各相关要求建设。主要措施如下： 6.3.1区内沿各级道路布置消火栓,间距120M。 6.3.2设置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火灾自动报警设施； 租赁企业按规定要求配备干粉灭火器；6.3.36.3.4管理部门加强日常检查，杜绝火灾隐患。 7、 节能 7.1 设计主要依据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001 公共建筑节能设计标准GB 501892005 建筑节能工程施工质量验收规范GB504112007 民用建筑热

24、工设计规范GB5017693 外墙外保温工程技术规范JGJ1442004 胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG1582004 建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T71072002 建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T84842002 建筑外窗采光性能分级及检测方法GB/T19762002 采暖通风与空气调节设计规范GB500192003 通风与空调工程施工质量验收规范GB502432002 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502422002 合理布局，减少能耗； 节能措施7.2 采用节能灯具；变压器尽量置于负荷中心；尽量采用自然通风和采光；选用节能设备和采用合理的保温材料；加强能源管理

25、，抓好节能教育。 8、 组织管理与运营策略 8.1 组织管理 本工程采取村有关职能办公室领导下的经理负责制，下设办公室、财务组及工程管理组，工程竣工后更名管理部。 8.2 劳动定员和人员培训 工程劳动定员5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由村统筹安排并负责统一培训，不足部分向社会招聘。 8.3 运营策略 为加快本区域创新的步伐，在工程建设过程中，通过配套建设部分通用性标准厂房作为产业化基地。在对中小科技企业开放的同时，这部分通用性标准厂房将以优惠租金接纳从市内外迁入的科技企业。通过这些进入快速成长期科技企业的迁入，带动为其配套的相关科技企业进入本基地落户，营造

26、产业聚集效应。 9、 工程建设进度 2011 2012 2013 工程2 9 10 11 12 1 5 10 11 12 1 2 3 4 6 7 8 9 8 编制可行性研 究报告并报批 相关用地手续 土建设计及 工程招投标 土建施工 工程竣工竣验收交付使用 10、 投资估算和资金筹措 10.1 投资估算 本基建工程投资估算3417万元，具体分布如下： 类别 名称 单位 数量 单价造价 备注 金额（万元） （元） 2787 600 46443 三层 土建 楼 46443 2787 小计 480 征地及配套费 100 设备费用 50 不可预见费 3417 合计 10.2 资金筹措 本基建工程所需总

27、投资，全部由村经济合作社自筹解决。 11、 经济效益和社会效益分析 11.1 经济效益分析 根据市场实际，考虑出租标准厂房价格定位在10-12元/，标准厂房出租每年可收取房租约50余万元，租房企业还可新增产值约2.5亿，新增利税约1600万元，无论是村集体还是各中小企业，均会产生很好的经济效益。 11.2 社会效益分析 本工程的投资建设可以增进地方政府的财政税收，加强了相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，带动相关产业的发展，从而也可以拉动了当地的GDP的增长，因此，投资本工程社会效益显著。 附件： 安庆市固定资产投资工程合理用能登记表 日30年8月工程名称:*标准厂房工程填表日期:2011

28、工程单位 *经济合作社(盖章) 单位负责人 沈新根 工 * 负责人电话通讯地址 程 * 邮编建设地点 简 联系人 联系人电话沈剑工程性总投新 改 扩341万工程类公用建 居住建 工业工 基础设 其计量单年需要实物能源种煤1.229（万千瓦时电12.143（万立天然0.0341热（百万千焦0.7143原（吨0.9冼精（吨0.285其它冼（吨0.6型（吨1.4286原（吨1.4714（吨汽油 1.4714 （吨）煤油 1.4571 柴油 （吨） 1.4286 燃料油 （吨） 1.7143 液化石油（吨） 气 0.9714 焦炭 （吨） 1.3 其它焦化（吨） 产品 1.5714 （吨）炼厂干气 1.2 其它石油（吨） 制品 1 其它燃料 （吨）工程节能措施简述(采用的节能设计标准、规范以及节能新技术、新产品并说明工程能源利用效率)： 本工程在建筑热工设计、通风、空调等方面严格执行相关标准和规范的要求，经综合测算，本工2,单位投资能耗为Kgce/mKgce/万元，符合国家及省、市节能设计的程单位建筑面积年能耗为要求。 其它需要说明的情况：