鞍山市保障性住房建设项目可行性研究报告.docx

1、鞍山市保障性住房建设项目可行性研究报告鞍山市保障性住房建设项目可行性研究报告一. 我国保障性住房建设的政策环境保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象，建设标准，销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用房、政策性租赁住房以及廉租房等。1. 推进保障性住房建设的政策背景近年来，我国房地产市场一直存在总体供不应求和供应结构不合理两大基本特点，市场总体供应量的偏紧决定了房地产市场中长期的发展空间巨大，而供应结构不合理的不断加剧则使得当前加大保障性住房供给的任务迫在眉睫。中国的房地产市场中、高档房，大户型住宅的供应量大，而针对普通老百姓的小

2、户型，低价位商品房的房源较少，尤其是保障性住房供给严重不足，以2008至2010年批准销售的90平方米以下商品房为例，北京占比为29%，上海为35%，鞍山市为33%。最近几年，房价上涨过快，住房问题日益成为严重的社会问题，影响了政府公共形象、社会稳定和经济发展。住房不是纯粹的商品，具有公共产品的特性，只有加快保障性住房建设，形成“双轨供应”，才能从根本上解决住房问题。目前我国具有保障性住房含义的住房共计1500万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭，如果要进一步达到覆盖30%左右的城镇中低收入家庭，实际的供需缺口约5000万套左右（换算成面积，约为25亿平方米，不考虑土地购置成本，需投资5万亿左右）

3、。2010年保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万套，是历年来力度最大的一年。2010年，住建部关于报送城镇保障性安居工程任务的通知中明确了2011年建设保障性安居工程任务为1000万套，目前辽宁省开工的已经达到91%以上，鞍山市已经全面开工。这意味着2011年全国保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。根据现行规定，保障房建设资金主要来源于财政转移支付，住房公积金增值净收益，土地出让金按比例投入等。社会资金参与程度有限，存在着巨大的资金缺口，中国人民银行、中国银监会联合下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号）中明确

4、表示“继续支持房地产开发企业承担中低价位，中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求”“鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设中长期贷款政策”。2. 辽宁省及鞍山市关于保障性住房的相关政策根据辽宁省保障性安居工程领导小组关于进一步做好全省保障性安居工程工作的通知（辽保居发20118号）第四条规定：“目前国家和省补助资金已经基本到位，开发银行贷款也将在近期到位。下一步的关键是市县政府配套资金要及时到位。一是土地出让金净收益提取不得低于10%;二是住房公积金增值净收益要全部用于保障性住房建设和发放廉租住房租金补贴；三是地方债券要优先用于保障性安居工程建设；四是财政

5、预算安排的资金必须足额到位”。鞍山市政府制定鞍山市廉租住房管理办法，鞍山市公共租赁住房管理办法，鞍山市保障性住房准入及退出办法，使全市保障性住房工作有法可依、有章可循、实现保障性住房工作科学化、规范化、法制化。3保障房建设项目投资机会分析基于以上分析，我们认为，当前的保障房建设提供了一个符合政策导向，大容量、安全性高的投资领域。首先，保障房投资对应的成果为低成本的住房产品，具有极大的安全度。第二，限价房，经济适用房拥有产权可上市销售。第三，通过设计合理的产品方案进一步提高投资安全性。最后，地方政府财政实力不断增强，履约能力提高。二. 项目背景根据鞍山市2011年保障性安居工程实施方案规定，20

6、11年四城区内保障性安居工程任务是：新建廉租房1650套，新建经济适用住房2000套，新建公共租赁住房1200套，新建限价商品房500套，其中，廉租房，公共租赁住房，铁东区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；铁西区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；立山区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；千山区新建廉租住房390套，公共租赁住房300套。2011年7月 22日鞍山市城乡建设委员会经鞍山市人民政府授权，与中天银都（辽宁）建设工程有限公司签署了鞍山市公租房、廉租房、保障性住房项目BT模式建设合同，明确以BT模式实施2011年公租房、廉租房项目建筑面积为16.1万平方米。汤

7、岗子新城汤4至汤11号地块保障性住房项目，建筑面积：约150万平方米（详见附件），合计166.1万平方米。同时对其它成熟地块也可采用BT模式建设。项目内容包括：完成建筑红线范围内的地下障碍物及地基处理、小区住宅、共建及配套道路、景观、绿化、电力、通讯、给排水、煤气、供暖管线等全部内容（详见项目设计施工图）。一期项目建设（已于2011年6月份开工）16.1万平方米的公租房和廉租房。计划在2011年8月底前开工150万平方米的汤岗子新城汤4至汤11号地块保障性定向安置住房工程项目，总投资额45亿元。其它成熟地块投资保障性住房约10亿元。甲乙双方项目合作期为5年，包括建设期2年和还款期3年。公租房，

8、廉租房及保障性定向安置房建成后由鞍山市人民政府进行回购。（目前公租房、廉租房、保障性住房回购协议已经签订完毕附后）。三项目情况介绍（一）：一期公租房、廉租房项目位置及综合技术经济指标1. 公租房、廉租房分别设在四个城区内，综合技术经济指标见下表：类别总数（套数）单套建筑面积总建筑面积每平米造价廉租房1650套50825001860元公租房1200套60720001860元2 . 公租房、廉租房主要经济指标内容取费标准（元/）计费面积金额土地费用行政划拨款前期工程费4018.16726.4建筑安装工程费120018.1621792监理费2018.16363.4基础实施费20018.163632配

9、套费40018.167624合计186034137.83. 投资总收益1）：投资收益=（项目建安费+项目建设其他费用）2%。2）：总投资额中国人民银行同期贷款基准利率+1%。3）：建筑安装工程项目收益：按辽宁省2008年定额计价标准及现行市场材料价格，收益率：15%。4资金平衡情况资金投入：中天银都（辽宁）建设工程有限公司作为贷款人向银行贷款，在满足银行监管要求的条件下投入资金。由于项目四证齐全已经开工。申请尽快取得银行贷款2.8亿元。资金回收：鞍山市政府回购期3年，分三笔支付合同总价款。第一年支付30%，第二年支付30%，第三年支付40%。目前16.1万平方米公租房、廉租房回购协议已经签订完

10、毕。（二）：二期汤4汤11地块定向安置保障性住房项目位置及综合技术经济指标1. 汤4汤11地块位于鞍山市新城区南10公里，是鞍山市南出口，农业新技术产业园区号称温泉城即汤岗子新城。鞍山市委、市政府办公大楼正在此地规划设计中。规划汤4至汤11号地块，建设鞍山市2011年定向安置保障性住房150万平方米，综合技术指标见下表：（容积率：1.73）类别单位数值（万平）备注建设用地面积平方米150住宅总建筑面积平方米150居住区总建筑面积平方米260卫生站，交流活动中心，商业服务社区，物业管理，居委会，仓库等2. 汤岗子新城2011年鞍山市保障性安居住房项目主要经济指标内容取费标准（元/）计费面积金额（

11、万元）土地费用50015075000前期工程费401506000建筑工程费1200150180000基础设施费20015030000配套费40015060000监理费201503000政府性收费14915022350小计2509376350管理费2%7527两税一费5.5%20699合理利润3%（净利润）11290回购总价政府回购价按合同约定，决算后大约45亿元。3. 投资总收益1）：投资收益=（项目建安费+项目建设其他费用）2%。2）：总投资额中国人民银行同期贷款基准利率+1%。3）：建筑安装工程项目收益：按辽宁省2008定额计价标准及现行市场材料价格，收益率：15%。4. 资金平衡情况（1

12、）资金投入：中天银都（辽宁）建设工程有限公司作为贷款人向银行贷款，在满足银行监管要求的条件下投入资金。（2）资金安排： 用于土地购置资金7.5亿，政府性收费6亿，前期预计2011年8月底前银行首先贷入资金13.5亿。即可达到四证齐全。由于本公司具有一定实力，可垫付一定量工程款，计划2011年12月底前向银行贷入资金10亿元，即可满足今年工程进度需要。2012年计划向银行贷入资金20亿元用于工程建设。（3）资金回收：根据鞍山市政府3年回购协议，分三期回购支付合同总价款。四主要关联方介绍（一）鞍山市人民政府财政一般预算情况：2009年全市地方财政一般预算收入完成144.4亿元，2010年全市地方财

13、政一般预算收入完成180亿元，比上年同期增加了35.6亿，增加25%。2010年鞍山国税局税收收入106亿元，同比增加13亿元，增长14%。鞍山地税局累计完成税收163亿元，同比增加28亿元，增长21.3%。2011年16月份全市地方财政一般预算收入完成131.7亿元，占年初预算的63.1%实现“双过半”。上半年，在全市大项目全力推进，实体经济高速发展的基础上，全市财政一般预算收入实现了时间过半，任务过半。16月份，全市地方财政一般预算收入完成131.7亿元。是省委、省政府确定的“两个不低于”奋斗目标的58.7%。比上年同期增加29亿元，增长28.3%。上半年县、市区域经济高速发展，地方财政一

14、般预算收入增速高于全市平均水平。县市区地方财政一般预算完成61.5亿元，占年初预算的59.3%，比上年同期增加16.1亿元，增长35.4%。其中，三县（市）完成29.7亿元，占年初预算的58.9%,比上年同期增加7.8亿元，增长35.7%。城区完成31.8亿元占年初预算的59.6%，比上年同期增加8.3亿元，增长35.1%。增幅超过40%。有鞍山文化旅游开发区、鞍山经济技术开发区、台安县、岫岩县满族自治县、鞍山高新技术产业开发区。上半年全市税收收入和非税收收入实现同步增长，税收收入增幅略高于非税收入增速。全市地方财政一般预算收入中，税收收入完成7.6亿元。占年初预算的58.8%，比上年同期增加

15、19.6亿元，增长28.8%。占一般预算收入比重为66.5%。非税收入完成44.1亿元，占年初预算的73.8，比上年同期增加9.4亿元，增长27%，占一般预算收入33.5%，税收收入增幅略高于非税收入增幅，有助于地方财政一般预算收入结构日趋合理化。第三产业经济高速发展，已经成为全市财政收入的中坚力量，在全市上半年87.6亿元税收收入中，第三产业实现税收收入52.9亿元，同比增长28.8%，占比重为60.4%。第三产业随着东北老工业基地振兴、城市经济结构转型、大型服务业项目的投产，已经成为全市经济发展的另一个动力，实现全口径税收收入占比为49.5%比上年同期提高3.1个百分点，比“十一五”初期提

16、高26.1个百分点。原来作为全市社会经济发展支柱的第二产业，仍保持着较强的活力。占全市税源的重要组成部分。（二）中天银都（天津）建设工程有限公司中天银都（天津）建设工程有限公司前身为中国第二十四冶金建设工程公司，现已发展成为以科技研发为先导，房地产开发为龙头，建安施工为主体，文体，商贸，现代服务相结合跨地区，跨行业，跨所有制大型企业集团。中天银都（天津）建设工程有限公司拥有房屋建筑工程施工总承包、水利水电、公路工程、机电安装等十项壹级总承包资质。企业资信为AAA认定。安全管理通过国内认定【（津）工安全许可证20011120118】。中天银都集团拥有8个子公司、合资、合作企业。总资产41亿元，净

17、资产30亿元，年开工能力500万平方米。竣工350万平方米。净营业额75亿元。中天银都集团近三年的主要财务数据（见附件）（1）合并资产负债主要数据 单位：万元项目2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日资产总额410540363682336863其中：流动资产207528181341168284负债总额101904120221 111385其中：流动负债101904120221111385所有者权益（不含少数股东权益）308636243461225478（2）合并利润表主要数据项目2010年度2009年度2008年度主营业务收入750105642090554695营业

18、利润869007712166624利润总额869007712166624净利润651755784149968（3）合并现金流量表主要数据项目2010年度2009年度2008年度经营活动产生的现金流量净额285578278856579投资活动产生的现金流量净额-25666-80000-54020筹集活动产生的现金流量净额-1901-1801-1636现金及现金等价物净增加额988986923中天银都财务状况分析（1） 营运能力分析项目2010度2009度2008度存货周转率19.3420.7520.67应收账款周转率10.7710.7510.7总资产周转（%）1.94 1.851.58评价：由于

19、中天银都建设有限公司存贷规模较大，2010年末存货占总资产约8.7%，主要是尚未完工的在建项目。保障性住房建设项目完成后销售资金回笼速度较快，进一步提高营运能力的潜力较大，应收款周转率和总资产周转率在最近二个会计年度总体是上升趋势，说明应回收款回收速度和流动性均在提高，总资产创造的主营业务收入逐年增多，营运能力因此也增强。(2)盈利能力分析及成长性分析项目2010年度2009年度2008年度盈利能力资产利润率（%）24.1621.2819.78资产净利率（%）15.8716.0714.83主营业务利润率（%）12.0111.5811.39净资产收益率（%）21.117.97.79成长性总资产增

20、长率（%）17.8814.037.96主营收入增长率（%）16.8216.2715.75主营利润增长率（%）19.6815.62 15.51评价：中天银都建设工程有限公司2009年、2010年主营业务收入逐年增长，主营业务利润率分别为11.58%、12.01%。该利润增长率分别为19.68%、15.62%。说明主营业务收入连续保持高位稳定。由于中天银都建设工程有限公司以综合开发建设为主，所以能保持较高的业务收入水平。今后几年将以保障性住房为主，其主营业务利润率可能稍低一点，但能保持稳定收入来源，受房地产市场价格波动影响不大，保持平稳水平。（3）偿债能力分析项目2010年度2009年度2008年

21、度流动比率（倍）2.041.511.51速动比率（倍）1.681.291.28资产负债率（%）24.8233.0533.07利息保障倍数（倍）46.7143.8242.35评价：中天银都建设工程有限公司最近二年资产负债率分别为33.05%、24.82%。负债率偏低，说明对房地产项目运作能力力求较高的稳定性原则，从速动比率可见该企业有充分的偿还流动负债，说明有足够的货币资产。可用于建设保障性住房工程。（4）现金流量分析项目2010年度2009年度2008年度主营业务收入收现比（%）98.4299.6897.46现金总资产比率（%）69.5522.76 21.69现金流动负债比率（%）28.026

22、8.8665.25综上评价：该企业资金运转变现能力较强，适合房地产开发企业资金的正常运转。五还款来源分析鞍山市公租房、廉租房、保障性定向安置住房，项目采用BT模式，项目建成验收后，由鞍山市人民政府全部回购，回购资金将纳入政府同级财政预算，市政府的回购资金来源与辖区内土地增值收益和住房公积金增值净收益及市财政转移支付等。1. 鞍山市政府回购款，通过对鞍山市经济运行特点分析，近三年来的财政一般预算收入增速处在全省第三水平，随着城市化进程的不断加快，鞍山市土地收益高速增长，促进财政收入大幅增加。2011年全市地方财政一般预算收入完成131.7亿元，是年初预算的63.15%,实现“双过半”。上半年，在

23、全市大项目的全面推进，实体经济高速发展的基础上，全市地方财政一般预算收入实现了时间过半，任务过半。是省委省政府确定的“两个不低于”奋斗目标的58.7%，比上年同期增加29亿元，增长28.3%，一般预算总量排名全省第三位，同时财政支出结构将更加合理化，用于民生工程方面的支出将进一步提高。鞍山市政府财政收入逐年向好，快速增长，有足够能力安排回购资金。2. 定向安置房扩大面积部分销售回收资金。根据鞍山市动迁回迁安置政策，对扩大面积部分的面积，执行新方案的每平方米1800元（原方案为每平方米830元），此价格远低于同类周边地区普通商品房市场价，较大的财富升值预期会促使定向安置户踊跃认购，根据测算，定向

24、安置认购比率达100%，可回收资金近15亿元的购房资金。3. 项目处置权。回购合同中明确约定，如鞍山市政府未能按本合同约定向乙方支付款项时，乙方有权自行销售已完住宅和商业房产，甲方给予办理销售相关手续。综上所述，项目未来收益能够覆盖银行贷款本金及利息，还款来源有保障。六主要风险及防范措施1信用风险 项目采用BT建设模式。项目建成验收后由鞍山市人民政府全部回购，如政府未能按期回购，则产生信用危险。鞍山市人民政府回购资金主要来源市财政转移支付，土地增值按比例提取的净收益，住房公积金增值净收益等。通过对资金回款来源分析，无论鞍山市财政的回款能力及安置回收资金以及中天银都建设工程有限公司的保证能力，项

25、目资金和收益均有较强的信用保障。2建设风险 即施工单位未能如期完成项目建设风险。中天银都（辽宁）建设工程有限公司是中天银都（天津）建设工程有限公司的子公司，按照中天银都（天津）建设工程有限公司地产项目管理体系进行管理。凭借过往开发业绩。中天银都（辽宁）建设工程有限公司具有较强的开发建设能力，在建设资金到位的前提下，完全有实力保障项目按期完工并交付使用。七：针对以上风险，可采取如下风险控制措施：1中天银都（辽宁）建设工程有限公司将“四证”质押在银行名下。届时若项目不能正常回购，银行能够对其资产进行处理。2按银行监控指导对项目公司的资金使用及财务状况进行跟踪管理。银行资金根据项目建设进度经申请分批

26、投入项目公司用于项目建设。通过过程管理能够监督资金使用，及时掌握项目进度，提前做好回购及处置安排。3中天银都（辽宁）建设工程有限公司同鞍山市人民政府签订回购协议，以政府信用保障项目正常回款，由于所建项目为定向的安置住房，政府已同回迁居民签订了回迁协议。2014年底前确保居民回迁。逾期政府将负担巨大的补偿。这样将极大督促政府按期回购。4中天银都（天津）建设工程有限公司作为中天银都（辽宁）建设工程有限公司的上级公司，资金实力雄厚持续开发能力强。综上所述：鞍山市公租房、廉租房、保障性住房项目（BT模式）建设项目通过有实力的中天银都（辽宁）建设工程有限公司开发建设是可行的。中天银都（辽宁）建设工程有限公司2011年7月